中心城市物業管理制度

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第一條為規范物業管理行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》（以下簡稱《省條例》），結合本市實際，制定本辦法。

第二條物業管理活動相關業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、管理部門和單位，享有《物業管理條例》、《省條例》規定的權利，并應當履行《物業管理條例》、《省條例》規定的義務。

中心城市行政區域內物業管理、使用以及物業管理活動監督管理應當遵守《物業管理條例》、《省條例》和本辦法的規定。

第三條市規劃與建設局是本市物業管理的行政主管部門（以下簡稱物業管理主管部門），負責本行政區域內物業管理的監督管理工作，具體負責本辦法的實施。

各區房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理的監督管理工作。

城建、規劃、公安、行政執法、安全監督、環保、物價、民政、稅務、工商、市政公用、電力、郵政電信等有關行政管理部門按各自的職責，協助做好物業管理的監督管理工作，協助實施本辦法。

街道辦事處、鄉鎮人民政府負責協調物業管理與社區建設之間的關系，協助物業管理主管部門對物業管理進行指導和監督。

第四條街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區居民委員會應當配合物業管理主管部門或者受其委托調解業主或者使用人與物業服務企業在物業管理活動中發生的矛盾和爭議。

履行職責認真負責、工作積極主動的業主委員會，予以表彰和獎勵。具體辦法由物業管理主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府制定，并組織實施。

和諧社區建設應當包含物業管理活動方面的內容。

第五條鼓勵和引導物業管理向市場化、專業化、規模化方向發展，提高本市物業管理水平。

符合規定條件的物業服務企業，可享受有關服務業發展優惠政策。具體辦法由物業管理主管部門會同有關行政主管部門制訂，報市、區人民政府批準。

第六條物業管理主管部門應當會同街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區居民委員會采取有效方式，做好《物業管理條例》、《省條例》和本辦法在本轄區內的宣傳貫徹。

第七條物業管理區域內全體業主組成業主大會，一個物業管理區域成立一個業主大會。

業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。業主大會代表和維護全體業主有關物業管理的合法權益。

第八條建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，應當向物業管理主管部門提出劃分物業管理區域的要求。物業管理主管部門應當按《省條例》的規定劃分物業管理區域，并書面告知物業建設單位、物業所在地街道辦事處或鄉鎮人民政府。

經相關業主同意，尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，物業管理主管部門應當會同街道辦事處、鄉鎮人民政府按《省條例》的規定，結合當地居民委員會的布局劃分物業管理區域。

第九條物業管理區域符合《省條例》規定條件的，物業管理主管部門依法應當指導業主召開首次業主大會會議，成立業主大會；街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居民委員會應當予以協助。

物業管理區域符合《省條例》規定條件的，建設單位應當向物業管理主管部門提出成立業主大會籌備組、召開首次業主大會會議的書面報告，并提供業主清冊、物業建筑面積、物業出售并交付使用時間、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料；建設單位未及時書面報告的，業主可以向物業管理主管部門提出成立業主大會的書面要求。

首次業主大會會議的籌備、召開程序及業主投票權數應符合《省條例》規定，籌備經費由建設單位承擔。

第十條業主有權推舉業主代表，并享有被推舉權。

第十一條首次業主大會會議通過的業主大會議事規則，應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權數的確定方法、棄權票規則、業主小組的設立、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。包括：

（一）業主大會會議形式、業主代表產生方式、召開業主大會定期（臨時）會議的條件、業主（業主代表）委托人參加業主大會的要求等內容；

（二）對采用設置投票箱自行投票、專人逐戶派發（回收）意見單表決形式，或其他表決形式等作出約定。但表決通過業主大會決定的票數約定，不得違反《省條例》規定；

（三）業主小組以物業管理區域內的幢或單元設立；

（四）業主委員會委員的具體資格及資格終止的情形，業主委員會委員人數、任期、可否連選連任，業主委員會委員的缺額補選，業主委員會會議召開規則；

（五）業主委員會委員資格終止后辦理移交期限；

（六）除依法履行《物業管理條例》規定的職責外，在物業管理活動中還應履行的其他職責；

（七）業主大會認為應當作出約定的其他事項。

第十二條業主委員會應當建立健全有關規章制度。

（一）會議記錄制度。會議記錄由會議主持人和記錄人簽字，涉及重要事項的會議記錄由全體出席會議的委員簽字；

（二）印章管理制度。印章應由業主委員會指定專人保管，并按印章管理制度使用；

（三）檔案資料管理制度。業主大會檔案資料、業主委員會檔案資料、有關物業管理檔案資料，由業主委員會指定專人保管。

業主委員會委員資格終止的，應當在約定的期限內將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。

第十三條設立業主小組的，業主小組由該幢、單元的全體業主組成。履行下列職責：

（一）討論業主大會擬討論的事項；

（二）推選業主代表出席業主大會會議，表達本小組業主的意愿。

業主小組會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

業主大會可以撤銷業主小組不適當的決定。

第十四條業主大會可以決定在物業管理用房中劃出必要面積，作為業主委員會的辦公用房；可以決定物業管理經營用房所得收益的使用；可以決定在利用本物業管理區域的物業共用部位、共用設施設備經營所得收益中劃出部分金額，作為業主委員會工作經費。

第十五條物業服務企業不得擅自改變辦公用房性質；物業服務企業應當將物業管理經營用房、物業共用部位、共用設施設備經營所得收益及其使用情況，定期向業主大會報告，并接受業主委員會監督。

業主委員會工作經費使用情況應單獨建帳，定期向業主大會報告，并向全體業主公布。

第十六條業主公約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業管理區域環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業主的其他義務以及違反業主公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

業主公約自業主大會會議審議通過之日起生效，對全體業主、非業主物業使用人均具有約束力。

第十七條業主委員會應當將業主大會會議通過的業主大會議事規則和業主公約，在物業管理區域內顯著位置公布。

第十八條建設單位在申請《商品房預售許可證》時，應當將其與選聘的對物業進行前期管理的物業服務企業所簽定的前期物業服務合同，報所在地物業管理主管部門備案。未選聘物業服務企業對新建物業進行前期管理的，房地產行政主管部門不核發《商品房預售許可證》。

第十九條建設單位應當通過公開招標投標方式選聘物業服務企業對物業進行前期管理。但是，投標人少于三個或者物業管理區域的建筑面積在3萬平方米以下的，經所在地物業管理主管部門同意，建設單位可以采取邀請招標或協議方式選聘物業服務企業。

以招投標方式確定的物業服務收費標準報物業所在地價格主管部門備案。

第二十條建設單位在銷售物業前應當制定業主臨時公約，作為物業買賣合同的附件。

建設單位應當將業主臨時公約在物業銷售現場予以明示，并有義務向物業買受人作出說明。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。

建設單位不得將依法屬全體業主的物業共用部位的所有權或者使用權單獨轉讓。

第二十一條業主臨時公約不得與法律、法規、規章相抵觸，不得侵害物業買受人的合法權益。業主臨時公約應當報物業管理主管部門備案。

第二十二條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

建設單位在物業竣工驗收前，應當一次性向所在地物業管理主管部門交納物業建筑安裝總造價百分之二的保修金，存入指定銀行，作為物業維修費用保證。

保修金交納、使用、管理和退還的辦法，由市物業管理主管部門根據省規定另行制定。

第二十三條建設單位應按《省條例》的要求配置物業管理用房。住宅物業配置千分之三的物業管理辦公用房和千分之四的物業管理經營用房。物業管理用房（包括辦公用房和經營用房）應集中設置，按國家有關規定納入配套項目建設，應當與新建物業同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當在批準的建設工程規劃設計方案中載明。

建設單位申請《商品房預售許可證》時，應當提交物業管理用房的室號、面積等相關資料。房地產行政主管部門在核發《商品房預售許可證》時，應當注明物業管理用房室號。

物業管理用房依法屬于全體業主共同所有，由物業管理企業使用，不得轉讓和抵押。

第二十四條建設單位向對物業進行前期管理的物業服務企業、前期物業服務合同終止時物業服務企業向業主委員會、業主委員會向業主大會選聘的物業服務企業移交物業資料時，當事人應當報告物業管理主管部門，并辦理書面交接手續，報物業管理主管部門備案。

第二十五條新建物業交付使用時，除物業銷售合同有約定或物價管理部門有規定外，不得向物業買受人收取任何費用。

前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位全額交納。出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業服務收費標準承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。

第二十六條物業服務企業應當具有獨立的法人資格，按規定取得相應的資質證書。物業管理人員應當依法取得職業資格證書后持證上崗。

物業管理主管部門應做好物業服務企業資質和從業人員資格管理工作，并指導業主大會選聘具有相應資質的物業服務企業。

第二十七條物業服務合同內容可以包括有關物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的公共安全防范工作方面的條款，以及可以解除物業服務合同情形的條款。

第二十八條物業服務企業應當遵守《物業服務收費明碼標價規定》、《浙江省物業服務收費管理實施辦法（試行）》的規定，在物業管理區域內的顯著位置明示本企業服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況。

物業服務企業認為有關部門和單位的收費項目侵犯其合法權益的，可進行投訴、舉報或依法申請復議、提起訴訟。

第二十九條物業服務合同期限屆滿前不少于30日，業主大會應當作出續聘或重新選聘物業服務企業的決定。

業主委員會應當將業主大會決定告知物業服務企業，重新選聘物業服務企業的決定，應當書面告知；決定續聘的，根據業主大會授權續簽物業服務合同。

重新選聘物業服務企業的，由業主委員會根據業主大會授權組織實施，物業管理主管部門應當做好指導工作。

第三十條物業服務企業決定在物業服務合同期滿后不再接受續聘的，應當在物業服務合同期限屆滿前不少于30日，將不再接受續聘的決定書面告知業主委員會。

第三十一條物業服務企業未按合同約定提供服務，應當承擔相應的責任；業主委員會可以按合同約定解除物業服務合同。

按前款規定解除物業服務合同的，業主委員會應當及時報告物業管理主管部門。

第三十二條物業服務合同終止后十日內，物業服務企業應向業主委員會按本辦法第二十四條的規定，辦理下列移交事項：

（一）預收的物業服務費；按實結算已核撥的物業維修專項資金；

（二）初始的以及在物業管理維修過程中所形成的全部物業管理資料；

（三）物業管理用房。

第三十三條業主未按物業服務合同約定交納物業服務費的，業主委員會應當督促該業主交納，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

第三十四條車輛在物業管理區域內停放、收費和管理等事項，由業主大會決定。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業服務企業另行簽訂保管合同。

公安、消防、搶險、救護等特種車輛執行公務時在物業管理區域內停放，不得收費。

第三十五條物業專項維修資金屬于業主所有。

專項維修資金實行“業主交納、統一存儲、按幢核算、建帳到戶”和“業主決策、專款專用、政府監督”的原則，收取、使用、管理辦法由市物業管理主管部門根據省規定制定，報市人民政府批準。

第三十六條原物業服務合同終止，新物業服務企業尚未進駐期間的物業管理，由物業管理主管部門會同居民委員會、業主委員會協調解決。業主應當按規定交納相關費用。

第三十七條住宅物業管理區域內依法屬于全體業主共有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施設備的移交、維修、更新、養護，按省規定執行。

第三十八條業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋的，應當遵守相關法規和業主臨時公約、業主公約，并與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理協議。物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項進行公告，并書面告知業主或者物業使用人。

第三十九條違反《物業管理條例》、《省條例》的，按《物業管理條例》、《省條例》規定處罰。

違反本辦法規定的，由物業管理主管部門責令改正；違反有關法律法規的，由有關行政管理部門依法予以行政處罰。

第四十條本辦法中有關名詞和專業用語的含義，同《省條例》規定。

第四十一條業主決定不選聘物業服務企業實行自我管理的，以及物業管理區域內的非住宅物業管理，參照本辦法執行。

第四十二條本辦法由市規劃與建設局負責解釋，自公布之日起施行。原《**市住宅小區物業管理暫行辦法》（湖政辦發〔1996〕133號）同時廢止。