決定較高房價水平的主導力量：12個中國特色的因素

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有關中國房地產市場發展問題的爭論近些年始終沒有停息過。政府必須透過泡沫般的情緒化言論，對中國房地產業和房地產形勢形成科學認識，否則許多不科學、不合理的言論可能誤導甚至脅持政府的宏觀決策。我認為目前的房價水平較高，但導致這一現狀的主要原因是目前存在著12個具有中國特色的影響因素，而且它們疊合在一起發揮作用。所以，簡單地與國外、與國際標準比較是不科學的。

一、六大國情背景決定了長期的明顯的求大于供局面

所謂“六大國情背景”，是指人多地少、人口繼續增長、城市化進程加劇、經濟高速增長、城鄉收入差異嚴重、家庭規模小型化等6個明顯體現現階段中國發展背景與特點的因素。中國人均占有土地面積不足世界平均數的1／3，如果與俄羅斯、加拿大、美國這些國家比，差距就更明顯了。在土地問題上，我們的國策是“一要吃飯，二要建設”，也就是說農業是第一位的，要先保吃飯問題。這么大的國家，如果糧食短缺，需要大量進口，可能就不是一個外匯或者經濟問題了。國內的穩定問題不說，中國還必然會受到西方大國的要挾，在政治上、外交上、國家安全上甚至領土完整上付出大的代價。1994、1995年，美國人萊斯特·R·布朗連續發表了兩篇表達同一思想的驚世駭俗的文章——《誰來養活中國——當2030年中國糧食問題成為世界問題的時候》、《未來的限制》。這兩篇文章再次提醒我們，放松耕地控制是不對的。中國已經成為糧食凈進口國，嚴格保護耕地的意義已經不止停留在紙面上。要嚴格控制耕地，控制城市規劃面積，可用于城市建設的土地就受到限制，房地產開發就受到限制，供給的增長就受到了限制。

另一方面，中國的人口卻在繼續增長，在這種人口的機械增長過程中，城市人口必然隨之增長，對房地產的需求就要增加。除了機械增長外，還有個結構變化問題，也就是城市化問題。中國城市化已進入加速發展期，城市化率已由1993年的28％提高到2003年的40．5％。根據統計，2003年，中國共有建制市660個，同年，中國總人口為12．9億，其中市鎮人口為5．2億。2003年城市人口上升了1．5個百分點，大約增加了2000萬。但中國的城市化也需要二、三十年的過程。它會帶動投資熱，當前80％左右的中長期投資就都與城市住房、公共基礎設施建設有關。它還會帶動重工業的再次發展和消費升級。而消費升級又帶動服務業的高速發展，當然也要房地產業作支撐。

中國還處于經濟高速增長階段。改革開放以來中國的增長速度世界第一，而且這種趨勢還會繼續下去。如果中國致力于構建緣西邊境國際經濟合作帶，至少會在經濟不過剩的情況下再高速增長20年。世界經驗表明，經濟起飛時期，房地產業需要超前發展以提供固定資產支撐。房地產也不可能不發展，因為這一階段收入增長快，住房需求必然旺盛。

再就是城鄉收入差異問題。中國這個問題很嚴重，而且未來10年內不可能解決。不僅僅是農業產量低、糧食不值錢問題，農村土地少、鄉鎮經濟不發達，就業機會也很少，而城市就業機會多，失業了政府還幫助再就業，而且有失業保險、最低生活保障、各種救濟等。這么大的誘惑當然農民爭著進城了。進城就得有房住，不管是租房還是買房。

最后，我們看家庭規模小型化傾向。目前，核心家庭和丁克家庭在中國城市家庭結構中高達60％以上，而且有增加的趨勢。這種社會變革使中國傳統的大家庭結構受到沖擊，增加著對住房的需求。家庭結構愈小，人均消費面積愈大。即使是兩口之家，也需要廚房、客廳、廁所以及過道等。因此即使人口總量不變，小家庭結構的大量出現也會引起住宅需求的增加。

二、三大制度背景從時間、空間兩個角度極大地抬升了需求水平

三大制度背景是指住房制度改革、金融制度改革（金融深化）和社會福利制度現狀對房產市場產生的影響。前兩個因素從時間角度將原本該均勻分布在幾十年時間段的住房需求擠壓到當前較短的大約20年左右甚至更短的時間實現，特別是最近幾年是典型的“噴發期”；后一個因素則從空間角度將分布在全社會的住房需求吸附城鎮中實現。這促進了城市化的進程，但與城市化本身的起因是不同的，是農民階層對城鄉社會福利分配不公的本能反映。

傳統的城鎮住房制度是一種國家統包統配、低租金使用的實物福利制度，由于存在著住房建設資金不足、國家和企業包袱沉重、房屋失養失修現象嚴重、住房分配不公和苦樂不均等一系列嚴重的弊端和問題，國家決定實施住房制度改革，把城鎮住房還原為商品，促進城鎮住房供給的增加，建立廣闊的住房市場。但是，由于人的自利本性以及各種體制、制度的相互制肘，這項改革是相當艱巨的。盡管住房制度改革已經搞了20多年，但在前幾年未徹底切斷福利分房渠道以前，人們或多或少存在“賺便宜”的想法，有錢也不想自己買，至少不愿按市場價買，買方的需求遠沒有現在這么大。但住大房、住好房的愿望是與日俱增的。1998年6月，國務院下發了《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，要求從1998年下半年起停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。但直到2001年，實物分配的渠道才基本被堵死。當福利分房渠道被徹底切斷后，大家知道再等已經沒有結果，必須買房了，于是壓抑了十幾年、幾十年的需求疊合在一起迸發出來。

另一方面，金融制度改革帶來了金融深化、金融競爭和信貸業務創新，銀行開辦了按揭貸款業務，而且競爭導致貸款成數很高。這帶來了個人住房貸款余額的急劇增加。例如，2000年年初建設銀行的個人住房貸款余額為864億元，年末就達到了1791億元。截至2002年年末，四大國有商業銀行的個人住房貸款余額達7213億元。此后這項業務發展更快，截至2004年11月17日，僅工商銀行一家個人住房貸款余額就達到了4027．11億元。對購房者來說，只要交上20％的首付，其余80％銀行解決，有的銀行一度還開辦了“零首付”個人住房貸款業務。這就使“租小房→租中房→買小房→買中房→買大房”這樣一個未來十幾年、幾十年逐漸實現的需求過程跨越中間環節，一步到位了。與住房制度改革帶來的影響相匯合，一前一后幾十年的需求疊加到幾年、十幾年爆發，當然很強烈。目前，個人購買商品房的比重已達95％以上，居民已經成為住房投資和消費的主體，市場需求主體發生了根本性轉變。

再就是福利制度問題。目前中國在城鄉福利制度的安排上存在巨大差別。這突出表現在教育與醫療保障上。由于區位、政策和市場等原因，教育資源呈現出違背公平的流動、積聚和配置格局，使城鄉之間的相對差別和絕對差別明顯拉大。在醫療資源的城鄉配置上也是如此。在城市里，有完善的醫療服務體系，大醫院林立；有完善的教育體系和高質量的師資。大城市比中小城市更有優勢。而在農村，農民面對的是缺醫少藥的醫療條件和殘缺不全的九年制義務教育。城鄉之間還存在其他方面的福利差別。改革以來農民的見聞開闊了，心理上的不平衡也突出起來。近年來由于政府對城鄉來往控制程度稍有放松，這必然引起農民向城市流動，中小城市的人向大城市流動，形成城市化的動力之一。顯然這對住房需求也要產生巨大影響。

三、“三大意識背景”對房價的上升具有明顯的推波助瀾作用

“三大意識”是指城鄉階層意識、群居意識和正在形成的負債消費意識。它們對住房需求的擴大和房價的上升也是有重要影響的。

城鄉階層意識源于城鄉經濟差別和政治差別的客觀存在，而經濟差別與政治差別又是密切聯系在一起的。城鄉經濟差別主要表現在不同的產業結構上。城市主要以第二、第三產業為主導，鄉村主要以傳統的第一產業為主。由于城市第二、第三產業聚集規模大，產品附加值高，使的城市居民的收入水平比鄉村居民高。另外，由于城市產業起初發展勞動密集性產業，勞動就業率比農村高。由于城市在經濟上一直處于主導地位，它在政治上也處于優勢。城市是一個區域的重要組成部分，也是經濟空間的載體，其在區域的地位顯得越來越重要。在現階段，城與鄉的政治關系是領導與被領導的關系。由于在經濟上廣大鄉村是城市的腹地，政治上也處于弱勢地位。再加上福利差異等因素的影響，市民與農民之間就產生了還存在嚴重的階層意識，也就是地位意識問題。有一些城里人看不起農村人，農民每天面朝黃土背朝天，生活水平、見識等等確實與市民存在明顯差距，所以農民盼望著“跳龍門”，進入城市生活、工作，即使第一代進城農民遇到了許多困難，他們一般也會努力去克服，以求為子女換來生存的“尊嚴”。公務員之家版權所有

城市主要是通過人的思維規劃建造的，它根據人的生活需要建設相應的人工生活環境，能更大程度的滿足人的需求。而鄉村是純自然的，限制了人們更好地生活。城市又是科學技術的創造地，城市的勞動力比鄉村的勞動力更容易獲得科學技術知識，而大多數大學生都選擇在城市工作和生活，更加劇了城鄉科學技術水平的差別。亞里士多德說過：“人們為了活著，聚集于城市；為了活得更好居留于城市。”這一點似乎在中華民族身上體現得更加明顯。中華民族的群居意識是很強的，也是很有特色的社會現象，即使到了國外也要住在一起，所以形成了不少“唐人街”。由于中國人好熱鬧，重視血緣、姻緣、地緣、學緣、業緣等各種關系，崇尚互愛互助、密切交往，這也導致人口不斷集中，從社會學角度促進了城市化，增大了住房需求。

中國人的傳統意識是花昨天的錢，而不是花明天的錢。所以中國人沒有借款意識，一般是不負債的。但隨著對外開放的推進，人們的觀念逐漸變化。那個中國老太太和美國老太太在天堂里的如何買房的“對話”被每一個中國人都聽到了，大家一下子思想都解放了，能貸款消費為什么不干呢？于是大城市眾多的“百萬負翁”出現了，顯然這會對住房需求的擴張產生巨大的推進作用。

綜上所述，在正常的市場狀態下，也就是說如果政府不進行嚴格的干預，至少今后20年內中國的住房總需求是明顯大于總供給的。這種市場背景的出現源于“六大國情背景、三大制度背景和三大意識背景”的共同作用，這些因素基本上都是可以看作是中國特色的東西，這是很難改變的，是調控也難徹底“消滅”的。所以西方立竿見影的調控措施在中國、在今天，其效力會大打折扣，要調控房價還得有一些獨到的手段和措施。