上半年房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告

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一、房地產(chǎn)開發(fā)情況

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資

2013年1-6月,在國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控和市場監(jiān)管的雙重作用下,我縣房地產(chǎn)市場有所波動，增速放緩，但總的態(tài)勢平穩(wěn)。1-6月房地產(chǎn)開發(fā)投資3.67億元,同比增長36%;新開工面積14.32萬平米,同比增長32％。

2、商品房竣工面積

1-6月,我縣商品房竣工面積3.827萬平米,同比增長10%,其中住宅竣工面積3.6743萬平米,同比增長10%。

二、商品房市場成交情況

1、商品房面積分析

1-6月商品房銷售面積為10.14萬平米,其中商品住宅9.05萬平米（755套）,同比增長28%,戶均套型面積為107.4平米;住宅成交面積為9.05萬平米,占商品房成交面積的89％。

2、購買房屋的類型、群體

﹙1﹚據(jù)銷售統(tǒng)計(jì):選擇小高層住宅的占15％,選擇多層住宅的占83％,選擇高檔別墅的占2％。根據(jù)以上數(shù)字可以看出,市民因?yàn)槭軅鹘y(tǒng)住房觀念的影響,選擇的還是多層住宅的居多。

﹙2﹚客群:以本地購房者為主,外地購房者為輔,分別占銷售量84％、16％,自住兼具投資需求;

﹙3﹚房價(jià):1-6月份,商品住宅平均價(jià)為3460元/平方米,同比上漲4%;

﹙4﹚供應(yīng)量:樓市供需基本平衡;

﹙5﹚戶型:以90-130平方米左右戶型為主打。89平方米以下面積需求量較少，一般為老人看管孫輩讀書人群購買；140平方米以上面積，由于房價(jià)因素購買人較少。

3、二手房交易情況

1-6月,我縣二手房交易360宗,交易面積4.9萬平米。交易金額為3263.28萬元,同比分別增長221%、252%、17%。

三、土地競拍情況

據(jù)縣國土資源局土地供應(yīng)統(tǒng)計(jì)顯示：從成交結(jié)構(gòu)看,1-6月經(jīng)營性土地成交主要以商住用地為主,成交面積36.89畝,成交價(jià)為155萬元/畝。從今年上半年幾次土地拍賣情況看,可以看出當(dāng)前開發(fā)商的拿地?zé)崆楸热ツ暌摺?/p>

四、影響房地產(chǎn)市場的因素

1、政策因素

受國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響,我縣房價(jià)也呈現(xiàn)增長放緩趨勢。

2、經(jīng)濟(jì)因素

房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān),預(yù)計(jì)未來幾年我縣房地市場將繼續(xù)保持穩(wěn)步上漲趨勢,但增幅會進(jìn)一步放緩。

3、社會因素

房地產(chǎn)市場與人口數(shù)量關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí),對房地產(chǎn)的需求就會增加,房地產(chǎn)市場發(fā)展也就會上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí),對房地產(chǎn)的需求就會減少,房地產(chǎn)市場發(fā)展也就會下落。人口素質(zhì)、文化素養(yǎng)、教育水平、生活質(zhì)量和文明程度,可以引起房地產(chǎn)市場的變化。

我縣正處于城市化進(jìn)程加速階段,大量農(nóng)村人口進(jìn)入縣城,對我縣商品房需求的增加,促進(jìn)了我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

4、其他因素

購房者心理預(yù)期變化左右房價(jià)走勢。心理預(yù)期是人們對市場走勢的綜合判斷,在其他條件不變的情況下將決定市場的走勢。我們認(rèn)為,在今后一段時(shí)期,由于受各方面因素的影響,人們對未來房價(jià)上漲的預(yù)期不斷上升,購房意向仍然看好。

五、對我縣房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀分析

預(yù)計(jì)我縣房地產(chǎn)市場形勢在未來一段時(shí)間內(nèi)將持續(xù)看好,價(jià)格也將繼續(xù)穩(wěn)中有升,但增幅速度會放緩。

一是我縣的現(xiàn)有房價(jià)比周邊縣、市低。很多縣外人,看好發(fā)展前景,在買房、投資置業(yè),促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。二是房屋建設(shè)成本增加推動了房價(jià)上漲。近年來,土地成本、拆遷費(fèi)用、建安成本、配套費(fèi)用、稅費(fèi)等有較大增長,對房價(jià)上漲起到了一定推動作用。三是消費(fèi)者對住房剛性需求的增加促進(jìn)房價(jià)上漲。如教育資源整合、學(xué)校撤并、城市化進(jìn)程加快、婚房需求進(jìn)入縣城購房的比例明顯增加,加大了住房需求。四是投資和投機(jī)性購房的進(jìn)一步增加也帶動房價(jià)上漲。由于潛在的通貨膨脹,使不動產(chǎn)成為居民的首選保值商品,去年以來房價(jià)的不斷上漲吸引了投資者購買房產(chǎn)進(jìn)行投資增值,進(jìn)而帶動價(jià)格上漲。五是由于開發(fā)商越來越重視住宅小區(qū)的品質(zhì)和檔次,房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的提升也提高了房價(jià)。

六、當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在不合理負(fù)擔(dān)。水、電、氣等供應(yīng)單位的壟斷經(jīng)營,增加了房地開發(fā)企業(yè)不合理的負(fù)擔(dān)。特別是小區(qū)外的配套工程均要由開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)﹙10千伏輸電線、變壓器、輸水管﹚,而且這些工程均要由水、電壟斷企業(yè)來施工,其工程費(fèi)用一般都高于市場行情的2-5倍,直接增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本,也不符合相關(guān)規(guī)定。