金融服務對房地產經濟的影響

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摘要：21世紀初至今，我國房地產開發投資總額增長了大約20倍，房地產行業一直處于高速發展階段。房地產經濟具有實體經濟和虛擬經濟的二重性，實體性表現在房地產產業提供的住房服務，而虛擬性則表現在房地產整個產業鏈上的金融屬性。總體來看目前我國房地產市場還處于過熱狀態，因此近年來住建部不斷制定相關政策明確落實穩房價、控租金、降杠桿、防風險的目標任務。房地產經濟的發展離不開金融機構提供的多樣化金融服務。金融機構為房地產企業提供的金融服務不僅能夠為房地產開發與銷售提供充足的信貸資金，還能夠為房地產企業提供必要的風險管理咨詢服務來幫助房地產企業合理規范風險。金融機構還能夠為房地產企業提供資產證券化服務，從而提高房地產企業的資產流動性以及使得房地產企業能夠進行合理的資產負債管理。然而房地產企業不規范使用金融工具則會引發房地產企業的債務危機、房地產泡沫風險以及系統性風險。文章深入探究了金融機構為房地產企業提供的金融服務對房地產經濟發展的積極影響以及潛在風險，并且基于審慎管理的原則對房地產企業正確運用金融服務提出建設性建議。

關鍵詞：金融服務；房地產經濟；房地

產財務管理2019年我國房地產業增加值占同期國內生產總值的比重為7.0%，帶動上下游行業產出增加值占比達17.2%，并且2019年全國房地產開發投資總額達到13.22萬億元，較上年增長9.9%。可以看出，目前我國房地產整體產業規模較大并且整體的開發投資水平也較高，這使得我國當前房地產市場的熱度居高不下，以致房地產市場出現一定的泡沫特征，從而亟需宏觀政策調控。規避系統性金融風險是我國近年來對房地產產業進行政策調控的主要目的。金融機構為房地產企業提供的金融服務是房地產產業鏈穩定發展的經濟基礎。目前銀行貸款和信托貸款占我國房地產開發企業融資總額的90%以上，房地產企業對銀行體系的依賴程度較大。并且國民在房地產投資與消費中也高度依賴商業銀行提供的抵押貸款服務。截至2019年末，人民幣房地產貸款余額44.41萬億元，同比增長14.8%，占同期人民幣各項貸款增量的34.0%。由此可見我國房地產市場的貸款余額體量較大，并且我國房地產市場高度依賴金融機構提供的相關資金融通服務。綜合來說，金融服務是房地產經濟發展不可或缺的一部分，房地產企業信貸資金的取得以及資產證券化等金融需求都離不開金融機構。房地產價格的階段性波動使得房地產風險性不斷增加。而且房地產企業金融服務的不恰當運用使得房地產企業債務風險、泡沫風險以及系統性風險都增加。因此本文著重分析了金融服務對于房地產經濟發展的積極作用以及潛在風險，并提出降低財務杠桿、依據審慎原則進行資產證券化的管理等建議來防范房地產風險的發生。

一、金融服務對于房地產經濟發展的積極作用

（一）為房地產企業提供信貸資金

房地產企業目前主要的融資渠道便是在商業銀行辦理信貸業務，商業銀行往往是房地產企業最大的債權人。房地產企業的自有資金不足以支撐動輒上億的房地產開發項目，因此房地產企業從土地競標到開發與銷售的全過程都需要商業銀行提供信貸資金支持。根據中國指數研究所的研究數據，2019年我國50家上市房企的平均資產負債率為81.1%，其中有30家房地產企業的資產負債率超過80%，10家房企超過85%，4家房企超過90%。因此可見，我國房地產企業整體資產負債水平較高，債務融資是房地產企業主要的融資手段。根據易居研究院智庫中心的研究報告，由于房地產開發周期長、資金需求量巨大，房地產開發企業資產負債率較高是普遍現象，一般來看資產負債率在85%以下的房地產企業的兌付風險是較小的。綜合來看，房地產企業項目開發全過程無法脫離商業銀行的信貸融資服務，商業銀行提供的信貸資金能夠為房地產企業的項目開發提供堅實的經濟基礎。

（二）促進房地產企業資產的證券化

金融機構還能夠為房地產企業提供資產證券化服務，從而實現房地產企業資產的增值和風險的轉移，以及提高資產流動性。根據我國證監會、銀保監會以及滬深證券交易所發布的企業資產證券化業務指南和管理辦法，房地產企業可以對因空置而不能產生穩定現金流的不動產權、待開發或在建占比超過10%的不動產、能夠產生穩定現金流的不動產在相關金融機構辦理資產證券化業務（ABS）。金融機構為房地產企業提供的資產證券化服務，使得房地產企業的資產流動性大大提高。房地產企業還可以利用證券化的資產進行融資，從而提高房地產企業的資金流動性。根據監管要求，房地產企業可以利用證券化的資產獲得房產估值30%至50%的融資額。

二、金融服務為房地產經濟發展帶來的潛在風險

（一）債務違約風險

商業銀行為房地產企業提供的信貸資金能夠支持房地產企業項目的開發。目前我國房地產市場呈現部分飽和的趨勢。同時我國房地產市場的區域價格波動性較大，價格波動使房地產企業出現資產減值損失，從而使我國房地產企業的債務風險水平偏高。截至2019年底，我國房地產開發企業負債總額高達76萬億元，占GDP比重高達76.7%，由此可見我國房地產產業存在著較大的債務風險。并且根據2020年我國25家大型房地產企業的銷售情況，銷售目標完成率超過75%的僅有兩家，這足以說明目前我國房地產企業銷售業績不夠樂觀，再加上較高的資產負債水平，我國房地產企業的債務違約風險大大增加。

（二）過度資產證券化帶來的系統性風險

合理的資產證券化可以為房地產企業提高資產的流動性使房地產獲得適當的融資。資產證券化是目前房地產企業資產管理的重要部分之一，房地產企業往往利用資產證券化業務來回籠開發資金，從而提高企業資產的流動性。目前房地產可用的資產證券化模式較多，主要有類REITs（房地產信托模式）、CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）、物業費證券化、購房尾款證券化以及運營收益權證券化。多樣的房地產證券化模式在短期能夠實現資金回籠、風險分攤等目的，但是對于房地產長期發展而言，過度的資產證券化將會導致房地產企業的風險隨著房地產市場的波動而爆發，進而引發房地產行業和金融市場的系統性風險。

三、對房地產企業合理運用金融服務的建議

（一）降低財務杠桿、控制資產負債水平

資產負債率以及速動比率較高是房地產企業債務違約風險的根源。銀行和信托貸款占我國房地產開發企業融資總額的90%以上，且多數房地產開發企業資產負債率都在80%以上，導致房地產企業內部財務杠桿過高，債務違約風險大大增加。因此房地產企業首先要認清目前我國房地產市場的基本面情況，并結合自身發展規劃使用適當的財務杠桿以獲得債務融資。其次，房地產企業要建立獨立的資產負債管理部門，對房地產企業的資產負債一體化管理。第三，房地產企業應該對項目的融資需求做全面的評估，并對開發項目過程中的資金使用情況進行嚴格的預算管理，從而平衡項目收支并最大化資源的使用效率。我國目前多數房地產企業沒有對短期債務和長期債務合理規劃償還金額和順序，從而導致由債務償還問題引發的法律和經濟糾紛。因此房地產企業還應該針對短期債務和長期債務做詳細的償還計劃，減少債務違約以及經濟糾紛的發生。

（二）建立全面風險管理體系

目前我國多數房地產企業并沒有在資產負債管理過程中設置全面、客觀的風險識別指標，導致房地產企業風險識別能力不足，提升了房地產企業的綜合風險水平。例如2019年房地產龍頭企業泰禾集團因債務風險管理不善，截至2019年末秦禾集團已到期尚未還款的借款本金總額為48.62億元，導致泰禾集團資金鏈斷裂。此外，我國房地產企業尚未建立完善的事后風險處理機制，無法對風險事項進行及時有效的事后管理。2020年我國便有近300家房地產企業由于財務風險管理不當而破產。首先，房地產企業應該設置符合自身實際發展規劃的資產負債指標以指導房地產企業的財務管理，對房地產企業的風險進行有效識別。其次，房地產企業還應該對資產負債水平進行全過程的風險管理，對于偏離資產負債指標的情況進行深入分析和處理。第三，房地產企業應該建立標準的風險事件處理流程，以指導未來風險發生后的管理工作。

（三）依據審慎原則進行資產證券化的管理

過度的資產證券化使房地產企業的資產過于分散，并暴露房地產企業的風險。因此房地產企業要依據審慎管理原則辦理資產證券化業務，使資產證券化為房地產企業提供融資支持和短期風險規避。其次房地產企業要在企業內部設置合理的資產證券化管理指標，準確識別證券化資產水平過高帶來的潛在風險。房地產企業還應該對證券化資產進行全過程管理，從而避免證券化資產管理不善帶來的財務風險。

四、結語

金融服務對于房地產企業的經營發展起著關鍵的支撐作用，因此房地產經濟的發展離不開適當的金融服務。金融機構能夠為房地產企業提供信貸資金支持以進行房地產項目的開發，同時也能夠為房地產企業提供資產證券化服務以提高房地產企業資產的流動性。但是不恰當的金融工具的使用將給房地產企業帶來消極影響，比如提高了房地產企業的債務違約風險以及過度資產證券化帶來的系統性風險。因此房地產企業在金融工具的使用上一定要審慎管理以規避潛在的風險。

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作者：馬文清