關于夫妻共有房產登記有問題的探討

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關于夫妻共有房產登記有關問題的探討

夫妻共有房產登記是指房屋權屬登記機關在受理夫妻婚姻狀況存續期間取得的房產進行權屬登記時，實行共有房產登記。

一、房屋共有的形式及夫妻共有房產權屬登記的界定

1、房屋的共有有兩種形式：按份共有與共同共有。許多人對此并不太了解，在此，有必要進行比較與區分。

按份共有與共同共有的概念

所謂房屋的按份共有（又稱分別共有），是指兩個或者兩個以上的公民或法人按照各自占有份額，分別對共同所有的房屋享有權利并承擔義務。需要明確兩點：第一，各個共有人對共有房屋按照各自份額享有所有權，其份額在共有關系產生時共有人就應當將之明確。第二，按份共有并不是指把共有房屋分為若干份，各共有人各自享有所有權，而是共有人對共有房屋整體按各自的份額享有權利承擔義務。各共有人雖然擁有一定的份額，但是共有人的權利并不僅限于共有房屋的某一部分上，而是及于共有房屋的全部。例如，甲乙二人共有四間房屋，雙方各占二分之一，這并不是指甲乙二人分別占有兩間房屋，而是指兩個人都對這四間房屋享有權利，該權利的份額由共有人所占的份額即各半進行分配。

房屋的共同共有是指兩個或者兩個以上的公民或法人對同一房屋平等的、不分份額的享有權利和承擔義務。這種共有具有以下幾個特征：第一，共同共有的產生基于一定的共同關系，這種共同關系，或是由法律直接規定，如夫妻關系、家庭關系，或是由合同約定，如合伙合同。第二，在共同共有中，各個共有人對共同共有房屋平等地享有占有、使用、收益和處分的權利，每個共有人在使用房屋時都不能排斥其他共有人的使用。

2、夫妻共有房產權屬登記的界定

夫妻共同房產采用共同共有或按份共有登記都可以，修改前的《婚姻法》第十三條規定：“夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，屬夫妻共同所有，雙方另有約定的除外”。在該條第二款規定：“夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權”。2001年修改的《婚姻法》將原第十三條設為第十七條，并增加了第十八條（財產歸一方所有的幾種情形）及第十九條，第十九條規定：“夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的適用本法第十七條、第十八條的規定”?？梢?，修改后的《婚姻法》對家庭財產的規定，更傾向于由當事人自行約定。也就是說當事人可以在合法、自愿的基礎上對財產進行約定。登記機關在受理此類房屋所有權登記申請時，已不能單憑是婚前財產或婚姻關系存續期間取得的財產來確定，而必須采用具體問題具體分析的方法，要根據當事人提供的合法有效憑證嚴格審查，按照相關的法律法規的規定，予以確權。

二、我國夫妻共有房產登記的現狀及弊端

現在，對屬于夫妻共同的房產，我國絕大部分市民都習慣于由一方登記產權，全國各地的登記機關一般也不強求當事人以夫妻共有的房產進行登記。只是對房屋所有權進行處分（如出賣或設定抵押）時，才依據修改前的《婚姻法》第十三條關于“夫妻婚姻關系存續期間所得的財產，歸夫妻共同所有，雙方另有約定的除外”的規定，要求產權人的配偶作為共有人在相關的文件上簽字。

但是，這種登記方式的問題也是顯而易見的：一是按物權立法的理論，政府權屬登記機關所登記的產權人才是房屋所有權人，而不能包括配偶在內的其他人。將本屬于夫妻共有的房產登記為一方所有，就不利于保護另一方的合法權益。例如：

二是在2001年修改的《婚姻法》更進一步明確規定：“夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有”。因此，夫妻間的財產問題趨于復雜，財產所有權形式多元化，不能簡單地確定為一方所有或共同所有。

因而，原來的登記方式已經不相適應，而將夫妻共有的房產按共有房產登記，能真實地反映權利狀態，這對保護房屋所有權人的合法權益，維護正常的房產交易安全，降低和減少房屋權屬登記部門的責任和風險，將發揮積極有效的作用。

三、對于夫妻共有房產登記過程中可能存在的問題進行分析和探討

㈠．夫妻婚姻關系存續期間房屋權屬登記問題

根據修改后的《婚姻法》第十七條、第十八條、十九條的規定夫妻對房產所有權有多種形式，具體可分為以下幾種：

1、共同共有。夫妻雙方不分份額地享有和行使房屋所有權，包括⑴、夫妻雙方婚姻關系存續期間，由一方或雙方購置、自建、交換的房產，以及繼承所得的房產，而且雙方沒有明確規定的。⑵、夫妻一方或雙方按遺囑或贈與合同中沒有明確規定只歸夫或妻的房產。夫妻對共同所有的房產享有平等的處理權，任何一方都不能無視他方擅自處理。根據《城市房屋權屬登記管理辦法》規定：共同所有的房屋，由共有人共同申請。因此夫妻雙方作為共有人都應到房屋權屬登記機關申請登記。

2、個人所有。包括⑴、婚前通過購置、自建、交換等方式到得的房產。⑵、遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的房產。此類房產，只需個人申請登記，今后，對已經登記為一方所有的房產，在轉讓或設定抵押時，只需要登記的一方簽字，不必取得對方的同意。

3、按份共有。夫妻雙方按確定份額對房產行使所有權?！痘橐龇ā返谑艞l賦予夫妻雙方可以對婚前婚后房產在不違背法律的前提下，約定歸一方所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。也就是說夫妻雙方可以通過合法有效的約定來改變房產的所有權形式?！痘橐龇ā返谑艞l正是體現了我國民法中的“意思自治原則”。法律規定夫妻雙方所有的房產可以通過約定來確定所有權形式。因此，當夫妻雙方通過約定變更為一方所有時，夫妻雙方必須親自到房屋權屬登記機關簽署約定書。值得注意的是，在夫妻共有產登記中，存在著產權轉移登記問題。如本屬于夫妻共有產，現雙方書面約定歸一方所有，根據我國房地產法相關規定，必須按轉移登記辦理并征收稅費。

2、房屋權屬登記機關在受理夫妻共有產登記中的審查職責

房屋權屬登記是依當事人申請，對當事人所有的房屋狀態加以記載、予以認可和證明的一種行政行為。登記的功能在于推定了所登記的房屋的合法性，起公示作用，社會公眾可以通過查閱房屋登記機關登記簿的記載和頒發的房屋所有權證，了解相應的權利狀況，使之具有社會公信力。

房屋權屬登記機關的登記行為是依當事人的申請并依照法律規定進行審查，登記部門的職責在于審查申請人是否依法律提交了申請登記所需的材料，申請登記的房屋有無違反法律的禁止性規定。只要申請人提交的材料符合法律的規定，登記機關即應依法予以登記。至于申請人的民事法律關系狀態在實質上是否合法有效，則不在登記范圍之內。房屋權屬登記的特性決定了權屬登記部門依法作出登記行為時，依法只應負形式審查義務，如當事人以虛假材料申請登記的其所獲行政登記缺乏合法基礎，房屋權屬登記機關可以依據建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第二十五條第一款之規定，以“申報不實”為由注銷其發放的房屋所有權證書。

因此，房屋權屬登記在受理夫妻共有產登記申請，特別是約定為所有權登記時，必須認真做好房屋產權審查工作，把好產權審查關。在審查中，一方面要對房屋取得的來源搞清楚。在這一點上，重點要做好內部查檔，力爭做到登記資料與原檔案資料不矛盾，盡量減少因登記機關的過失而導致出現登記差錯。總之，在市場經濟中，夫妻間房屋所有權的主體呈多元化趨勢，但只要房屋權屬登記機關認真掌握相關法律法規，就可以在所有權人的確定上做到準確無誤。

四、在辦理夫妻共有房屋所有權證過程中，針對權屬登記實踐中的問題的建議和對策的探討

辦理房屋共有權登記，共有的形式應當作為登記的一項重要內容，記載于權利憑證（房屋所有權證）中。根據建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第十一條的規定：“房屋權屬登記由權利人（申請人）申請。共有的房屋，由共有人共同申請?！笨梢?，登記行為的前提必須是當事人的申請。因而必須使當事人在申請時，對于該項內容多加了解并重視。而在實踐中，存在的問題比較多，當事人申請共有房產登記時，普通人對共有權的兩種形式缺乏了解，更無法區分二者的不同，相當一部分人簡單的認為，所謂共同共有就是權利人平均享有份額，在申報產權的時候，不分情況都填寫成共同共有。如果登記機關完全按照當事人填寫的申請表來登記，就存在著比較大的隱患。事實上，共有的形式不同有時候對當事人的權利也會產生影響。例如，甲乙二人共同購置一套房屋，如果按照按份共有進行登記，則甲乙二人可以隨時處置屬于自己份額；如果登記成共同共有，則雙方都無權處置，必須在征得對方同意的情況下才可以將該房產進行處分。又如，在商品房的買賣中，甲與乙共同簽訂買賣契約，各出資一半購置一套房屋。其中甲有配偶丙，甲與乙無任何關系。在登記的時候，按照出資份額，那么應該是甲與丙共同占有1/2，乙獨自占有1/2?？墒侨绻谏暾垥r當事人籠統的注明“共同共有”，而登記成甲乙丙三人的共同共有房屋。那么，根據最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（以下簡稱《民通意見》）第九十條的有關規定，在對共同共有財產進行分割的時候，假如不能提供書面的協議，將按照等分原則處理。這時候，他們享有的份額有了很大的不同。由此可見，如果登記時當事人未考慮到這些情況，將來一旦出現矛盾，將引起不必要的糾紛，增加行政機關的工作負擔。因此，我認為在實行共有權登記方面有以下兩點建議：

第一，登記機關在受理當事人的申請時，必須向當事人詳細說明兩種共有形式的含義和區別，這種說明可以以公告的方式明示作出，或者以書面形式向當事人出示，并且其主管部門也可以借助媒體向廣大市民進行有關內容的宣傳。

第二，除夫妻共有和家庭共有等形式外，其他形式的共有不宜登記為共同共有。原因有二：其一，夫妻關系的共有是典型的共同共有，其關系受《婚姻法》的調整，根據《婚姻法》第十九條的規定，只要有夫妻雙方的書面約定，登記成任何一種共有形式都是可以的；家庭共有也是共同共有中一種特殊的形式。而其他類型的共有則不同于此。前面已經提到過，共同共有的前提是共同關系的存在，而除夫妻共有和家庭共有等形式，一般情況下，顯然不存在法理上所謂的共同關系。其二，登記為按份共有分清具體的份額有利于保護各個共有人的利益，也方便其處分各自的份額。另外，《民通意見》第八十八條提到，“對于共有財產，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財產是按份共有的，應當認定共同共有?！钡绻a權變更的事實發生在登記前的近期內，例如最近購買的商品房或二手房，共有的份額可以根據購買房屋時各個共有人出資額的不同而加以明確，不應當屬于《民通意見》中所指的這種情況。因此我認為，在其他的共有形式下，登記成按份共有較為適宜。

五、另外，還有一些其他問題需要說明

1、對于權利人新購商品房，此類登記分以下幾種情形。

(1)、簽訂商品房買賣合同日期在領取結婚證之前，即屬于婚前財產的夫妻雙方必須親自到場填寫產權歸屬的約定書或提供公證機關的公證書。

(2)、商品房買賣合同、發票、結算單是領取結婚證前的，在產權登記時應填報婚姻狀況聲明書或雙方約定。

婚前房產雙方約定辦理夫妻共有產登記的，雙方需共同到場。例如：在收件中碰到申請婚前財產登記的情況，即訂立合同日期在領取結婚證之前，而購房發票、結算單上的日期均在領取結婚證之后，不能明確判定是婚前還是婚后財產，鑒于此，必須夫妻雙方到場填寫約定：本人于某年某月某日簽訂商品房購銷合同，并于某年某月某日與配偶申請結婚，現該房屋歸某一方所有（或雙方共同共有）。這樣手續才算比較完備。

2、關于離婚后當事人對房屋產權的若干情形

(1)、婚姻關系存續期間簽訂的合同（一直未辦產權），之后雙方離婚，產權歸于一方所有，須前妻／夫到場填寫約定并作析產處理。如：夫妻二人購買了一套商品房，一直未辦產權，后因夫妻感情破裂而離異，此套房屋是他們婚姻關系存續期間的財產，現歸女方所有，須男方約定：愿意放棄該房屋產權，歸女方所有。

(2)、離婚之后（至今未再婚）一方所購房屋，須持身份證、離婚證、離婚協議或民事判決／調解書等相關資料，并填寫婚姻狀況聲明書。另外，夫妻雙方對財產歸屬問題，必須當工作人員的面，以書面或口頭形式約定、雙方無爭議的，離婚后應按約定處理。但規避法律的除外。又如，某人結婚之后一直未辦理房產證，而目前已離婚，則須將已注銷的結婚證復印件及離婚證復印件存入收件材料，約定的填寫則視相關情況而定。有些離婚人士，他們是帶著情緒來辦理權證的，尤其是歸屬于另一方所有，須其在約定上簽字，往往會產生抵觸情緒，這就要求我們登記機關工作人員耐心講解，以處理好他們之間的產權歸屬問題。

隨著人們法律意識的不斷增強，通過我們對房地產政策法律法規的宣傳，我相信市民會對夫妻共有權登記政策不斷的認識和了解。要維護自身合法權益，就必須依法辦事，以切實保護自身利益，使房產共有權登記政策進一步完善，為今后房產檔案的無紙化管理，建立電子檔案、產籍信息網絡化等奠定基礎。

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