開征物業稅的困境以及決策

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早在20世紀90年代初就有學者提出“開征物業稅”的建議，十年來理論界圍繞這個問題的探討一直不斷。2003年10月，中共十六屆三中全會通過的《關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》指出：“實行城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。”2005年4月七部委聯合《關于做好穩定住房價格工作的意見》提及充分運用稅收等經濟手段充分調節房地產市場；2006年我國在北京、深圳、重慶、南京等六城市開展物業稅“空轉”試點工作。2007年3月16日通過并開始實施的《物權法》為物業稅的開征提供了必要的法律依據。中國高層的一系列舉措，為物業稅的開征創造了有利契機。但物業稅的開征涉及的體制、法律、征管等眾多問題卻難以一時解決，存在許多難點與約束條件。

一、我國開征物業稅的必要性

物業稅（PropertyTax），又稱財產稅或房地產稅（RealEstateTax），主要是針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人（個人或法人）對其所有或使用的土地、房屋等不動產按期繳付一定稅額，其稅額額度隨房地產價值的變化而變化。從國際范圍來看，美國、日本、英國等發達國家的稅收制度中，物業稅已經成為重要的稅種之一。而我國的稅收制度中類似于物業稅的稅種有房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅等。在我國開征物業稅的必要性主要體現在以下幾個方面：

（一）優化資源配置

在我國現行的房地產稅制體系中，對房產擁有的稅負是較輕的，雖然現行的房產稅規定，業主要按出租房產獲得租金的12%或按房產凈值的1.2%繳納房產稅，但通常情況下是對企事業單位征收的，私人擁有住房一般無需繳納。但對房產交易過程中的稅收是較重的，這在很大程度上妨礙了房產交易的進行，導致了在一些人占有多處房產并私下出租取得收入的同時，有大量急需住房，但因成本太高而買不起房的人并存的現象。改變這種畸形資源配置方法的格局是：在降低房產交易稅負的同時，增加房產擁有的稅負，以盤活現有房地產的存量。

（二）調節貧富差距

從稅收理念上講，財產稅的設計主旨之一，是要力求避免富人世代是富人的現象，凸現人與人之間機會公平的社會理念，鼓勵每個人以自己合法的手段和方式努力致富。作為調節貧富差距的手段，物業稅對居住高檔別墅者課以高稅，對居住普通住房者減免賦稅，因而可以有效增進社會公平，維護社會穩定。但也應該看到，開征物業稅，可能要將開發商建房時上繳的包括房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費，改由購房者購房后每年繳交，從而使購房門檻降低，在短期內加快房地產市場的繁榮。但從中長期來看，降低的一次性購房支出，會相應增加在保有環節的稅收中，而可能增加居住成本。居住市場將由目前的購買成本高和使用成本低向購買成本低和使用成本高轉變，對老百姓來說有可能是買房容易、養房難了。

（三）優化稅收政策

我國土地方面的稅費不是根據土地和價值計稅，而是以土地面積即土地的數量作為計稅的依據，因而不能反映土地資產的增值狀況。由于沒有稅收的調節機制，使政府無法參與增值價值的再分配，導致財政收入受到損失。

二、我國開征物業稅的難點分析

在我國，隨著房地產業的迅猛發展，相關的房地產業（物業）稅制在地方稅中的重要地位日益突現。但由于現行的房地產稅制已經長久未變動，其稅費種類繁多、設置重復、稅負不公，越來越不適應日益繁榮的房地產業和經濟的發展。我國現行房地產稅制及征管上主要存在以下問題：

（一）產權關系不明

物業稅事實上是一種財產稅，主要針對具有私有財產性質的不動產——土地和房屋征稅。政府要向不動產所有者征稅，首先就要求有健全的財產登記制度，有明晰的產權關系，這是開征物業稅的基礎。然而，我國目前尚不具備這個最基本的征稅條件。物業稅的納稅人應該是在我國境內擁有建筑物所有權和土地使用權的單位和個人，而我國目前尚缺乏嚴密的財產登記制度，有很多企業、部門、事業單位的用房和居民住房，只有使用權沒有產權，產權不清、產權與使用權分離的現象較為嚴重。我國現階段住房市場化程度很低，真正意義上由房地產市場提供的商品房比例還不到一半。許多房改房、集資建房等多種帶有福利性質的房屋居住者，并未擁有房屋產權，且這些房屋建設所投入的成本與土地產出價值都不一樣，對于這部分房屋該不該征稅、如何征收都是個難題。此外，我國目前的財產登記法律制度大多散見于有關的法律、法規及各部門規章制度中，不但零亂而且內容多有矛盾，缺乏自身應有的統一性和規范性。

（二）房地產價值評估體系不健全

物業稅合理、準確的計稅依據應是房產的市場價值，市場價值是通過評估得出的，因而物業稅的計稅基礎是物業的評估價值，所以房地產價值評估是物業稅制度能否成功實行的關鍵一環。評估的內容包括房屋產權人、土地面積、所在地段、允許用途、房屋及建筑物的面積、年代、結構、材料、質量等。但我國目前沒有建立合適的評估方法，不能為物業稅的開征提供充分的數據和資料。

根據國際慣例，征收不動產的物業稅需要有關部門定期對房地產市場價格進行評估，在評估價格的基礎上對房地產所有者征稅。因此，稅值會隨房產的升值而提高，物業稅成了政府的預期收入，居民所擁有的房產會由于基礎設施的變化而升值，這就給我們的房地產評估市場提出了更高的要求，房地產估價結果不準確、不合理會導致不公正的賦稅。目前，我國房地產稅費的征收實際上是由土地管理部門和稅務部門雙重管理，房產稅由稅務部門征收，而土地出讓金由土地部門征收。作為全球最大的房地產市場，一旦開征物業稅，將會對房地產評估產生巨大的需求。然而，我國能夠勝任復雜房地產評估的人與機構比較缺乏。另外，由于房地產的評估價值直接關系到稅值的大小，也就是關系到納稅人稅負的大小、政府稅收收入的多少，這就必須要找到一個雙方都認同的評估機構來對房產價值進行評估，那么房地產價值評估這項具體的基礎性工作究竟由誰來承擔才最公平、合理？這也是開征物業稅不得不面對的一個難題。

（三）法律法規不完善

目前涉及房地產開發和交易的法律法規很多，其中涉及土地出讓制度的就有《城市房地產法》、《土地管理法》等多部法律。

我國的土地管理方式采用的是土地國有和政府批租的方式。土地批租，是指在土地所有權屬于國家的前提下，用地者必須向政府一次性交納土地出讓金，才可取得一定期限的土地使用權。根據土地的不同用途，土地批租期限為40年-70年。這種制度可以給地方各級政府帶來豐厚財源，土地批租收入在某些城市已經達到財政收入的30%以上，但給開征物業稅帶來了一個很大的難題，即物業稅與土地出讓金的關系難以處理。土地出讓金實際上是土地批租制度的一部分。在我國，土地對于房地產行業的發展有著重要意義。不動產稅制改革必須和土地批租制度改革相銜接，二者協同改革才能使改革的成果不被其他相關因素的負面效應所抵消，改革才能取得真正的成功。目前，一種普遍的觀點是土地出讓金應該不并入物業稅，實行單獨征收；另一種觀點是土地出讓金應該并入物業稅，一起征收。同時將土地出讓金由一次性征收改為分年征收。但關鍵問題是，如果分次征收土地出讓金，那么應該分多少年征收？每次征收多少？首先年限問題是必須認真對待的，因為年限多少直接影響每年的征收額，若分攤年限過短，政府每年征收的土地出讓金就過多，那就和一次性征收沒什么區別了；若分攤年限過長，政府每年征收的土地出讓金就過少，相應的財力就有所削弱，這必然間接影響經濟的發展。其次是在年限很確定的前提下，土地出讓金是平均年限分攤還是按年金方式分攤？平均年限分攤因為每年分攤額相同，在年限較大時，倘若發生通貨膨脹則風險較大；按年金方式分攤則貼現率應該定為多少？這些問題處理的成功與否直接關系到改革的效果和成敗。

三、對策建議

（一）健全財產登記制度

建立健全財產登記制度應先從建立和完善與財產相關的法律制度入手，進一步完善對公民與法人合法收入與財產的界定和保護。合法收入的界定，保護是前提，財產登記制度的建立是保障。我國的《物權法》已于2007年10月1日起實施，這為將來物業稅的實施提供了合理的法律依據。但仍有一系列相關法律法規缺失，尤其是不動產登記制度等亟待確立，否則房屋的產權不明確，開征物業稅就會成為空中樓閣。因此，全國人民代表大會修改相關法律的進程應當加快，應盡快完善制定相關法律，從法律層面上給予物業在內的私有財產以更牢靠的保障。我國目前的財產登記法律制度大多散見于有關的法律、法規及各部門規章制度中，不但凌亂而且內容多有矛盾，缺乏自身應有的統一性和規范性。因此，應盡早建立和完善財產登記法律制度，并制定出臺實施細則，這些都對物業稅的順利開征有著相當重要的意義。建議在開征物業稅前，進行一次全國范圍的房地產普查工作，以進一步明晰產權所有人及相關情況，并建立檔案，登記造冊，為開征物業稅構建必要的基礎。

（二）健全稅收立法制度

物業稅的開征首先應完成相應的立法工作。比較穩妥的辦法是先在一些房地產經驗較為成熟的地區進行試點，然后根據試點經驗進行立法研究，最后完成立法程序。盡快出臺我國的《物權法》。要征收物業稅，首先需要確認物權，即財產所有權的歸屬。而我國有關的物權的規定只是散見于諸如《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《擔保法》等法律中，而且相當不完善。

（三）完善土地管理制度

開征物業稅后，就不需要一次交清地價，很多小企業甚至不是房地產行業的公司也可能來到這個利潤豐厚的產業。這就需要在土地管理制度上從審批管理、監督、政策引導等方面加以完善，建立一個“精簡、高效、權威、統一”的土地管理體制，為房地產稅收的課征創造良好的環境。

（四）完善估價體系，建立客觀公正的估價制度

在許多國家和地區，負責物業價值的評估機構都具有較強的公正性。為了保證評估的客觀、公正，以及對廣大業主負責，我國應首先對現有的評估市場進行整頓，建立起規范的評估體系，定期對征收對象的平均價值進行評估。還要建立業主申辯制度，即當業主認為由于評估結果不合理而導致物業稅過高時，可自行收集相關信息，向評估組織要求再次評估，如果的確有失公平，評估組織有義務修改評估結果。要規范評估業的行為，保證評估的科學、公正。