稅收效應與模式選擇透析

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一、引言

2009年以來，房地產市場再度升溫并且房地產價格又一次快速上漲。因開征物業稅對房價會起到明顯有效的抑制作用，可以緩解現行房地產市場過熱，抑制房地產泡沫，因此，開征物業稅也再次成為社會關注的焦點問題。雖然幾年來一直有消息說要開征物業稅，但物業稅并沒有如期而至，不過2010年以來物業稅開征的腳步似乎越來越近了。如有報道稱，今年兩會上，北京市地稅局有關負責人稱北京最早2011年底開征物業稅。由于我國物業稅改革既承擔著普通的稅收收入功能，又肩負著調控房地產市場的重任，因而，物業稅推出的時機、物業稅改革的模式成為人們關注和爭論的熱點話題。

對于物業稅改革的模式，目前爭論較多的有兩個問題：一是土地出讓金要不要并入物業稅當中；二是對居民基本住宅或第一套住宅要不要征收物業稅。對于第一個問題，已經有很多學者進行了研究：一些學者主張取消土地出讓金，將土地出讓金并入物業稅中；更多的學者則認為土地出讓金與物業稅是兩種不同性質的稅費，二者不能相互替代，因此，土地出讓金不能并入物業稅中。在此筆者贊同第二種觀點。對于第二個問題，從國外的實踐來看，應該對所有的物業類型進行征稅；但從國內的現實看，主流聲音主張對居民基本住宅免征物業稅。本文分別對居民基本住宅征收物業稅和免征物業稅兩種模式的稅收效應進行理論分析，并以深圳市為例進行實證考察。

二、全面征收物業稅的稅收效應分析

目前，對所有物業征收物業稅的稅制模式已經在很多國家實行，如美國、英國、日本等國。這一模式的優點有以下幾個方面：一是稅收征管成本較低，因為是對所有住宅征收，不需要花費很多人力、物力去甄別是第一套房還是二套以上住宅；二是稅收覆蓋面廣、稅源穩定，政府可以獲得一項穩定而充足的稅收收入。這一方案所帶來的沖擊主要有：一是居民基本住宅也需要繳納物業稅，有可能加重普通居民的稅收負擔；二是不利于居民改善居住條件，提高了人們的居住成本；三是由于普通居民的稅負可能增加，因而物業稅改革的阻力較大，恐怕難以順利實施。物業稅開征后，可能會產生以下效應：

1.稅負遞增效應。物業稅具有稅負難以轉稼、稅負水平隨著房地產價值的增加不斷提高的特點，并且由于征稅對象是人們的基本住宅，房地產市場價值的增加并不能通過市場交易實現，反而會因為升值而需要繳納更多的物業稅。因此，物業稅收入只能來自于人們的可支配收入，人們需要從自己的收入里拿出一定的持續不斷增長的額度，為自己的住宅支付物業稅；這意味著人們的稅負水平在不斷提高(假定收入不變)，即產生稅負遞增效應。

我們以深圳市的數據資料對物業稅稅負遞增效應進行分析。假設物業稅稅率為1％，計稅金額按房屋市場價值的70％進行估算，單套住房以100平方米計算。根據表1中數據，可計算出2006—2009年深圳市各行政區的物業稅稅額，計算結果見表2。表2數據顯示，由于房價上漲，從2006年到2009年，各區的物業稅都有較大幅度上漲，其中寶安區上漲了88.5％，龍崗區上漲了78.6％，福田區上漲了82.1％，南山區上漲了80.8％，鹽田區上漲了57.8％，羅湖區上漲了76.2％。因為物業稅是根據房屋的市場價值進行計算的，因此房價上漲越快，物業稅上漲幅度也越大。當然，從2006—2009年，深圳市居民人均可支配收入從22567元增加到29245元，增長幅度為30％。但與房價和物業稅的上漲幅度相比，要小了許多，因此，如果對居民基本住宅征收物業稅，居民的稅收負擔將隨著房價上漲而不斷上升。

2.地區差異效應。從地區角度看，如果兩個地區的房價不同，物業稅稅率標準相同，則房價高的地區居民家庭將為自住住宅支付更高的物業稅，而房價低的地區的居民家庭將支付一個相對較低的物業稅，因此，在不同地區之間產生了一個稅收差異效應。因屬于自住住宅，房屋增值并不能通過市場交易來實現，因此，這也意味著房價高的地區居民家庭將支付更高的居住成本。在這里，物業稅將產生一種“擠出效應”，收入水平較低、收入增長緩慢的居民將不得不離開房價高的地區，而轉向房價低的地區尋求就業和居住場所。“擠出效應”的存在，使得房價高的地區對房地產的需求減少，而房價低的地區則房地產需求增加，因而不同地區的房價差異將逐漸縮小而趨于一致。

從表2可以看出，由于房價不同，深圳市6個區的物業稅稅額有較大差異，其中福田區稅負最高，2009年稅額為13220元，而龍崗區物業稅最低，2009年為6716元，福田區物業稅比龍崗區高了一倍，這就是物業稅的地區差異效應。而這只是一個城市不同區域的物業稅差異，如果是不同城市之間，由于房價差異更為突出，因而物業稅的差異也將更為突出。對于普通居民來說，對其基本住宅征收物業稅，且房價高的地區要繳納更多的物業稅，將迫使眾多中低收入家庭從房價高的區域向房價低的區域遷移，以減輕物業稅負擔。如深圳市內福田、南山區的居民向龍崗、寶安區遷移。

3.結構沖擊效應。在商品房銷售市場中，征收物業稅后，由于所有房屋均需繳納物業稅，且需按房屋的市場價值來繳納，根據理性選擇規律，人們會更多地選擇小戶型、低總價的住房，而減少對大戶型、豪華型住房的購買。需求的改變必將引起供給層面的變化，也就是住房供給結構中，小戶型住房將增多，大戶型、高檔公寓以及別墅的供應將減少。

4.行業差異效應。物業稅的開征，對房屋租賃市場、房屋買賣市場、土地市場都將產生影響，但影響程度存在較大差異，下面對此進行分析。

(1)房屋租賃市場。由于征收物業稅，住房投資成本增加，投資者要么自己承擔增加的稅收，要么將增加的稅負部分或全部轉嫁給租房者。由于目前房地產市場上房屋“租售比”較低，租房收入只夠抵消資金成本，投資者主要是通過房屋的“低買高賣”來獲取投資收益。因此，征收物業稅后，投資者自己承擔稅負的程度有限，只能通過稅負轉嫁將大部或全部稅負轉嫁給租房者，這意味著租賃市場上租金將較大幅度上漲。同時，由于基本住宅也需要繳納物業稅，這將使部分居民放棄購買住宅，而通過租賃住房來滿足居住需要，這使得租賃市場上房租有進一步提高的可能。

目前房地產市場上“租售比”較低的狀況，可從深圳市的房地產市場得到證實。表3數據顯示，從2006年到2009年，深圳市各區的住宅租金上漲幅度都不大，上漲幅度最大的福田區漲了17.1％，上漲幅度最小的鹽田區僅漲了3.2％，遠不及同期房價上漲的幅度。我們以2009年的數據來分析投資者對物業稅的承受能力。這里有以下假設：投資者貸款額度為房屋價格的70％，貸款期限為20年，住宅面積為100平方米。根據等額還款公式：

R=Pi(1+i)n／(1+i)n-1

其中R為每期還款額，P為貸款額，i為貸款利率，n為還款期數。將表1中各區的房價數據乘以0.7，再乘以100(住宅面積100平方米)，即為貸款額，利率以5年以上貸款利率計算(貸款期內利率會有變動，根據歷史數據，這里取7％作為平均利率水平)。根據等額還款公式，可得每年還款額、每年償付利息額及本金，計算數據見表4。

從上表中可以看出，除羅湖區外，其他5區的房屋租金收入還不夠償還貸款的利息支出，說明房地產市場“租售比”嚴重偏低。因此投資者投資房屋的收益并不是來自于房屋租金收入，而是通過房價上漲來獲取房屋買賣的差額利潤。由于房屋出租的利潤率很低甚至為負，因此，如果提高物業稅，那么投資者自身的消化能力非常有限，勢必會通過稅負轉嫁將提高的物業稅轉嫁給房屋承租者。如果投資者將物業稅全額轉嫁給租房者，按表2中2009年的物業稅數據計算，寶安區房屋租金將增加26.1％，龍崗區將增加25.3％，福田區將增加23％，南山區將增加24.9％，鹽田區將增加28.3％，羅湖區將增加19.9％。由于自住住房也需要繳納物業稅，因此租賃市場上將保持較高的租賃需求，使得房屋租金可以大部或全部甚至超額轉嫁給租房者。

(2)房屋買賣市場。物業稅的開征對房價的影響又如何呢?一方面，由于開發與流通環節的稅費減少，因而房屋開發與交易成本降低，這將有利于降低房價；另一方面，由于房屋保有環節成本提高，房屋需求將減少，特別是投資性需求有可能大幅減少。具體地說，自住型需求雖然是剛性需求，但由于每年需要繳納不斷增長的物業稅，因而理性的購房者會更多地購買小戶型、低總價的住房，這樣，從面積與價格上看，住房需求減少，房價降低；而對于投資性需求，雖然物業稅占其月供支出的比例相對較小，但物業稅開征將使房價上漲速度下降，房價漲幅的降低將使投資利潤率加速下降。據王曉明、吳慧敏(2008)的研究結論，房價上漲速度從10％下降到8％，投資利潤將下降20％。因此，物業稅開征對投資性需求的沖擊是相當大的。現階段我國房地產需求中，很大部分是投資性需求，因而，物業稅開征后將使住房需求減少，而房屋供給有可能由于開發成本的降低而增加，房價(包括新房和二手房)下降或上漲速度減緩。

(3)土地市場。在房地產市場中，從經濟學理論的角度分析，土地是房屋需求的引致需求，也就是說，地價將隨著房價的變動而同向變動，但土地價格也將從成本途徑影響房屋價格；在這二者中，房價的影響是主要的、長期的，而地價的影響是次要的，更多是短期內的影響。因此，物業稅開征后，房價上漲幅度將趨緩或下降，地價上漲幅度也將趨緩甚至下降。

綜上所述，物業稅開征后，房屋租金有可能大幅提高，而房價則有可能下降或上漲幅度趨緩，因而有可能改變我國房地產市場上長期以來“租售比”過低的情況，使得房屋租賃市場與買賣市場實現平衡發展。

三、基本住房免征物業稅改革模式的稅收效應分析

這一模式是對居民的基本住宅或者是第一套住宅免征物業稅，而對第二套以上住宅征收物業稅。其優點在于：一是保證了居民的基本居住需要，普通居民的稅負不會增加；二是更加著重于物業稅對房地產市場的調控功能，重點抑制住房市場的投資性需求；三是減少了物業稅改革的阻力，有利于物業稅改革的順利推進。這一模式的缺陷在于：一是提高了物業稅的信息監管成本，需要動用大量的人力、物力對居民的第一套房與二套以上住宅進行甄別；二是稅收收入具有不穩定性，物業稅難以成為地方政府的主要財政收入來源。這一模式可能帶來如下稅收效應。

1.財政收入效應。如果對基本住宅免征物業稅，那么物業稅的主要征稅對象是工商業房產和經營性住宅。而在我國房地產市場結構中，工商業房產的市場價值只占全部商品房市場價值的17％，住宅占了83％；對于住宅中用于投資性的住宅比例，據有關資料，目前北京市住房銷售中，投資性購房比例達到61％，上海為51％，深圳亦達到50％以上。從這幾個城市來看，投資性比例很高。當然，這是增量住宅的投資性比例，存量住宅中，由于2004年之前的投資性需求較小，因而從總體來看，投資性需求應比前面數據要小。這里假設為50％的投資性比例，則可計算出在整個房地產市場中，應征收物業稅的房產比例為58.5％(83％×50％+17％)。不過，物業稅開征后，投資性需求預計將下降，那么投資性比例將減少，這樣，來自于物業稅的稅收收入將可能不斷下降，直至達到一個穩定水平。同時，如果從全國范圍來考察，則投資性比例將遠低于上述幾個城市。這里假設為20％，則所有房產中應征收物業稅的比例為33.6％(83％×20％+17％)，并且，隨著物業稅的開征，物業稅稅收收入也將經歷一個下降過程，直至穩定。

因此，從財政收入角度來看，對基本住宅免征物業稅，對于一線城市來說，物業稅收入將減少一半以上；而從全國來看，物業稅稅收收入將減少三分之二以上。這樣，來自于物業稅的收入少且將不斷下降，作為地方政府財政收入的主要稅種，其財政收入功能將大為減弱。

2.結構沖擊效應。由于對居民的基本住宅或第一套住宅免征物業稅，在購置第一套房時，人們可能追求大戶型、高檔次的住房；當然，這是在有能力購買的前提下。而對于二套以上住房或投資性住房，需要征收物業稅，物業稅的征收將使租賃市場上租金提高，房租的提高，將使租房者更多選擇小面積的住房，這樣，租賃市場上房屋的供給與需求主要是小戶型住房；而在自住型房屋供給結構中，根據購房者的經濟條件與偏好，收入高的人可能會更多選擇大戶型、高檔公寓和別墅，而中低下收入階層可能更多選擇中小戶型。

3.行業差異效應。一是房屋租賃市場。由于二套以上住宅需要征收物業稅，目前房地產市場上嚴重偏低的“租售比”，將使得物業稅開征后房屋租金有較大幅度提高，這將減少對房屋租賃的需求；又由于基本住宅不需繳納物業稅，因此，只要經濟能力許可，大部分的居民會選擇購置住房，而不會選擇租賃住房來改善居住條件。因此租賃需求將減少，反過來又使得房屋租金難以有很大程度的提高。二是房屋買賣市場。由于對基本住宅免征物業稅，而對二套以上住宅征收物業稅，加上租金提高，因此，將使得更多居民選擇購置自住住宅。我國正處于城市化與工業化快速發展時期，對基本住宅和改善型的住宅需求量很大，因此，房屋需求將會隨著城市化的不斷推進而增加，房價將會上漲，但投資性需求由于投資成本增加以及投資利潤率減少等原因，與物業稅開征前相比，投資需求將受到抑制，因此總體來說，房價可能會漲，但上漲幅度將比較平緩。三是土地市場。旺盛的自住型住房需求和較為溫和的投資性需求的存在，使得我國房地產市場在城市化還沒完成階段，房價仍有較大的上漲壓力。土地是房屋需求的引致需求，因而土地價格也將隨著房價的上漲而上漲，但上漲幅度和波動程度比開征物業稅前要小。

四、結論及政策性建議

上文分析表明，對居民基本住宅征收物業稅，對普通居民將產生稅負遞增效應和地區差異效應；并且，根據深圳市的數據資料進行實證考察，表明稅負增加程度和地區差異程度都比較大。因此，考慮到目前我國居民的收入水平和地區發展的不平衡程度，這一物業稅改革模式不太適合我國國情。而對居民基本住宅免征物業稅的模式不會增加普通居民的稅負，也不會帶來稅收的地區差異效應，同時，對房地產市場的投資性需求也有較大抑制作用；另外，與第一種改革模式相比，物業稅對房屋租賃市場的沖擊程度要小，居民也有更強激勵購買自住住宅。當然，第二種改革模式可能會帶來物業稅稅收收入減少，難以成為地方政府主要的財政收入來源。但由于土地出讓金并沒有并入物業稅中，土地出讓金仍將成為地方財政的重要支柱，這可以在很大程度上彌補物業稅的不足。因此，在現階段，我國物業稅改革應對居民基本住宅免征物業稅。然而值得思考的是，第二種改革模式的稅收監管成本與征收成本較高，其稅收收益與成本相比可能并不高，這需要不斷地改進和完善稅收信息監管體系，并加大對偷稅漏稅行為的處罰力度。

在長期內，隨著我國城市化進程的基本完成，房地產市場將以存量交易為主，來自于土地出讓的收入將大大減少，第二種物業稅改革模式所帶來的物業稅稅收收入不足的缺陷將凸顯出來，因此應逐步向第一種改革模式過渡。此時，地區經濟差距的縮小和人們收入水平的更大提高，可以克服第一種改革模式所引起的稅負遞增效應和地區差異效應。