產業地產發展趨勢及投資風險概述

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一、產業地產的概念和特征

1.產業地產的概念

伴隨著地產開發行業的不斷發展，近幾年，業內提出了一種全新的概念，即產業地產。行業內對產業地產并沒有統一的定義，大家只是簡單的把產業地產看成是地產開發的升級，認為其包含商務園區、生產廠房和倉儲物流這三種業態形式。本文對產業地產的定義是綜合多種產業地產概述而得出的，可以分為廣義概念和狹義概念。廣義概念可以簡單的描述為：產業地產是一種新興的地產發展模式，它是在房地產業的基礎上，將工業、旅游業、物流行業等其他產業進行雙重或多重結合。從狹義上講：產業地產就是一個多功能的產業綜合體，是工業地產的升級形式，它以地產為基礎依托，以實現產業、地產和城市的發展為目標，通過為企業建設辦公樓、寫字樓、廠房、研發中心等基礎設施來集群和發展產業，并將自然資源、資金資源、產業資源、人文資源、土地資源等多種資源進行相互融合，以發揮出多種資源的協同作用，最終提高產業的影響力和輻射力，推動城市經濟快速發展。

2.產業地產的特征

雖然工業地產和商業地產的不斷發展衍生出了產業地產，但是產業地產的特征有別于它們兩個，更加突出和鮮明，我們可以簡單的總結為以下幾點。（1）追求資源價值最大化產業地產顧名思義就是將地產和產業相結合，通過開發地產，使地產充分發揮其自身的作用全面為產業運營和發展服務，它追求的是區域資源最大化利用，而不是單純的追求企業利潤最大化。（2）具有廣闊的發展空間和投資價值產業地產是對土地更深層次的開發，它能夠充分利用區域內的資源，實現資源價值最大化，進而推動區域內產業經濟的發展，因此具有廣闊的發展空間和巨大的投資價值。（3）更加注重對產業環境的營造預商業地產不同，產業地產在開發設計時更加注重滿足人的辦公和生產需求，并且還要根據不同企業的要求進行特制化的服務，營造出更加符合企業氣質的環境。（4）針對的客戶主要是企業和政府，對地產開發商的綜合實力要求高與其他產業不同，產業地產的服務對象主要是政府和企業，一方面它可以提高當地經濟生產總值。另一方面，為企業提供不同的需求。一般來說產業地產工程大，施工程序復雜、建設周期時間長，投資回報時間也相對較長，因此對開發企業的綜合實力要求就特別高。

二、產業地產的發展趨勢

隨著我國經濟體制的不斷改革，目前我國針對房地產業提出了很多支持政策，為產業地產的發展提供了良好的社會環境，這是房地產業發展的一個機遇，同時也是一個挑戰，因此房地產行業要認清產業地產的發展趨勢，抓住機遇，全面提升房地產業的發展水平。下面是我們結合國家政策和房地產業發展現狀對于產業地產發展趨勢的預測，希望可以為房地產業提供一些參考。

1.融資方式向多元化方向發展

通過上文我們可以清楚的認識到我國的產業地產開發投入資金大、建設周期長投資回報周期長，因此會給開發企業造成巨大的資金壓力，開發商如何緩解資金壓力，保障資金的供給，就需要從各個方面、各個渠道進行融資，以免對產業地產的開發建設造成不利的影響，再加上銀行貸款困難等因素，地產開發商更需要改變僅僅依靠傳統銀行貸款融資的方式，因此融資方式多元化是產業地產發展的必然趨勢。開發商要從多渠道進行融資，必須注意做好兩個方面的問題：一方面，開發商要積極尋求與政府和實體企業的合作，加強對企業園區的經營性貸款、產業地產發展基金、新形勢下政策性貸款等新興融資方式的關注。另一方面，打開大門，開放經營，積極吸收其他金融機構參與到產業地產項目規劃、開發工作中來，鼓勵金融機構進行創新，以適應產業地產園區地產集群、集聚的形式。總而言之，產業地產融資渠道將會越來越多，融資方式向多元化方向發展。

2.產品由低價值向高價值轉化

伴隨著經濟全球化的快速發展，越來越多的高端行業、跨國公司進入產業地產的開發行列，產業地產必將會由單純的區域性企業向全方位、多元化、多層次、多類別的方向發展，它的作用也不再是僅僅滿足企業自身現行的發展經營活動，而是為更多的考慮為來的發展方向，并為其預留足夠的發展空間，開發制造出更多高級產品，使產品由低價值向高價值轉化。

3.經營方式向專業化方向發展

產業地產的開發設計范圍廣、專業性非常強，相應的就要求高素質的專業人才來為地產產業的發展服務，但是很多企業缺乏專業的人才和開發經驗，導致白白浪費一些很好的開發項目，因此這些企業就需要向其他機構尋求專業的幫助，這就必然會帶動一個新興的行業快速發展，即專業為產業地產提供管理輸出和品牌輸出的服務性行業，我國的產業地產也會進一步由粗放單一的經驗模式向專業規范的方向發展。

4.投資方向有所創新

現如今，我國的產業地產開發主要集中在經濟比較發達的一線、二線城市的新城區的工業和倉儲用地，這主要是考慮到這些城市周邊土地的未來的升值情況和工業土地與商業土地之間的價值差異。相信未來隨著我國經濟的發展和城鎮化發展趨勢的變化，產業地產的投資方向必將會多元化的情況，一方面，產業地產的開發將會從大城市的郊區或者是新城區向老城區進行轉變。在舊城改造的過程中，產業地產可以通過協議置換、政府收購儲備等方式來連片發展各項功能都較佳的高新技術行業或者是總部經濟園區，以此來提升城市的發展質量。另一方面，產業地產的投資方向將會更多的向中西部地區發展。總之，產業地產的投資方向一定會有所創新。

5.產業園區向綜合化和社區化方向發展

伴隨著社會的進步和人們生活水平的不斷提高，產業地產園區的環境將會更加完善，由傳統的單純滿足人們的生產、生活需求向滿足人們居住、休閑、商業等配套設施的需求轉變，使產業地產的園區發展向綜合化和社區化發展。加強建設產業園區的相關基礎設施，對未來產業地產的健康、持續發展至關重要。

6.產業地產規劃當中將會重點加入生態理念

為節約資源，保護環境，我國提出了走可持續發展道路，建設資源節約型和環境友好型社會的方針政策，并且產業地產自身的健康、持續發展也要求必須走綠色發展的道路，因此產業地產在今后的發展過程中一定會將生態理念植入其中，大力倡導發展綠色、環保、可循環利用的經濟。特別是在基礎設施和配套設施的建設方面也會充分考慮這一理念，構建綠色低碳、可循環利用的產業體系。因此房地產業要清楚的認識到這一發展趨勢的必然性，在今后的產業地產開發過程中，注意將生態理念融入到產業地產開發的各個階段，積極配合產業地產綠色發展的需求，注重建設生態文明，努力實現生態效益、經濟效益和社會效益這三個效益的統一，為產業園區的人員提供舒適的居住、辦公、生產、消費環境。

7.加速城市化進程，促進城市經濟的快速發展

目前，產業地產承擔著我國城市化建設與發展的重任，因此產業地產開發中一定要對土地進行深度開發，充分發揮土地的作用為產業服務，進而帶動城市經濟的發展，促進城市的繁榮。另外，注意運用產業地產良好的集中集聚效應來輻射周邊地區，為區域的發展帶來穩定的經濟效益和稅收效益，這可以很好的提升城市的形象。同時還要注意完善城市的基礎設施，提高城市的就業率，帶動城市化和工業化進程。反過來說，城市的發展水平直接決定了產業地產的價值，因為我們在評價產業地產的時候要看它為城市的發展做出多大的貢獻，包括提高了多少國民生產總值、帶動了多少上下游產業的發展、創造了多少就業機會、帶來了多少稅收等，因此產業地產要積極承擔起城市化建設的任務，在保障自身發展的同時，積極為城市發展貢獻力量，加速城市化進程，促進城市經濟快速發展。

8.產業地產的開發將會趨于區域性、格局得到優化

我國為什么要劃分經濟圈，目的就是為了明確各個區域的產業優勢，為各個開發商提供服務，因此，在今后產業地產開發商進行地產開發時，一定要充分認識到本區域的產業優勢，積極結合本區域的自然資源、人力資源等優勢資源進行當地資源的開發，努力做到使當地的資源利用最大化，提高經濟效益，吸引符合該產業的優勢企業進駐，同時帶動和該產業相關的上下游企業進行聚集，從而形成一個較大的產業集群，這樣以來使重點產業的生產力布局得到優化，促進該產業的升級變化，進而帶動整個區域的發展。

三、產業地產的投資風險分析

1.產業地產投資風險的概念

產業地產投資風險就是將資金投入到產業地產從開發到投入使用的全部過程，在這個過程中存在著巨大的經濟效益，同時也存在很多不確定的風險。產生這些不確定風險的因素有很多，如國家政策的調整、產業企業的好惡、通貨膨脹情況、變現風險等。

2.產業地產投資風險的特點

在實際的經濟活動中，收益和風險并存，并且成正比的關系，因此，發展產業地產的高額利潤和巨大的商機就同時決定了產業地產投資風險要比其他投資產業的風險高的多，掌握產業地產投資風險的特點有利于企業規避風險。產業地產投資風險處理一般性的特征還存在一些獨有的特點，如投資風險具有多樣性、多階段性、非均衡性等。通過這些特點，我們就可以發現產業地產的投資風險具有復雜性，企業要規避風險必須花費很大的力氣。

3.產業地產投資風險的類別

產業地產本身的特點決定了產業地產投資蘊含著巨大的風險，下面我們針對投資風險的類型進行討論。（1）政策風險產業地產顧名思義包含著兩個方面的內容，即產業和地產，而這兩個方面都特別容易受到國家政策的影響，因此，國家政策的變化會給產業地產造成巨大的影響。影響產業地產市場的政策因素主要包括政治環境風險、產業政策風險、土地政策風險、稅收政策風險、金融政策風險、環保政策風險和法律風險等。（2）經濟風險經濟風險就是經濟環境及經濟發展出現變化給產業地產帶來的影響。本文根據我國產業地產發展的實際情況，將經濟風險因素劃分為以下幾種：市場供求變化帶來的風險、財務風險、融資風險、地價風險。經濟風險因素對產業地產的影響較大也更為直接，因此要特別注意。（3）技術風險技術風險就是指由于技術的進步給整個項目建設相關變量帶來新的變化而可能導致發生風險。伴隨著經濟的快速發展和科學技術水平的不斷提高，產業地產開發建設的技術水平也有所提高，企業要通過利用新的技術達到各種期望，就必然會導致設計變更的問題，從而有可能使開發企業承擔一定的風險。技術風險主要包括項目設計變更風險、建筑材料變更風險、工期延誤風險、項目選址風險、施工事故風險等。（4）社會風險社會風險就是社會人文環境變化給開發商帶來的風險。它主要包括治安風險、拆遷安置風險、公眾干預風險、城市規劃風險、區域發展風險等。（5）其他風險產業地產投資風險的影響因素多種多樣，其中還包括管理風險、運營風險、自然風險、和國際風險等。總之，產業地產的投資風險多種多樣，涉及的范圍非常廣，規避和降低風險的難度比較大，因此，在實際的產業地產項目開發中，開發企業要全面了解投資風險的各種影響因素，并做好預防措施，以免發生風險而造成企業措手不及，造成更大的損失。

四、結語

目前，產業地產在我國的發展還處于起步階段，雖然也取得了一些成績，但是仍然需要在各個方面進一步完善，特別是一定要做好投資風險的管理。相信我國的產業地產在為了將會發展的更好。

作者:岳武 單位:北京綠地京創商業管理有限公司