長(zhǎng)租公寓政策環(huán)境與經(jīng)營(yíng)模式研究

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摘要：本文圍繞長(zhǎng)租公寓發(fā)展的政策環(huán)境以及經(jīng)營(yíng)模式議題進(jìn)行了探討，概述了當(dāng)下長(zhǎng)租公寓快速興起的政策利好形勢(shì)，分析了長(zhǎng)租公寓發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式，論述了長(zhǎng)租公寓發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)和趨勢(shì)，供讀者參考。

關(guān)鍵詞：存量地產(chǎn)；長(zhǎng)租公寓；輕資產(chǎn)；盈利模式

一、引言

近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由增量轉(zhuǎn)向存量，房地產(chǎn)商及相關(guān)企業(yè)也紛紛圍繞存量資產(chǎn)加快了房屋租賃的戰(zhàn)略布局，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)成為新時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)。

二、利好政策助推長(zhǎng)租公寓的快速興起

近年來國(guó)家出臺(tái)了房屋限購(gòu)令，地區(qū)政府部門響應(yīng)政策號(hào)召紛紛提高了購(gòu)房門檻。國(guó)家對(duì)于購(gòu)房政策的調(diào)整使越來越多的年輕群體選擇出租的住房形式。2017年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合其他八個(gè)部分印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，開啟了租賃市場(chǎng)快速發(fā)展的通道，預(yù)示著我國(guó)的存量市場(chǎng)即將進(jìn)入一個(gè)良性發(fā)展時(shí)期。

三、長(zhǎng)租公寓發(fā)展經(jīng)營(yíng)模式分析

目前，市場(chǎng)上已經(jīng)存在有多家的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)公司，其主要的經(jīng)營(yíng)模式為集中式和分散式兩類。集中式經(jīng)營(yíng)模式主要是物理范圍內(nèi)集中的房屋來作為長(zhǎng)租公寓進(jìn)行出租，這類長(zhǎng)租公寓既可以是自建或改造的房屋，也可以是從外界收購(gòu)或租賃的房屋，房屋一般為一個(gè)片區(qū)或整幢樓宇。主要優(yōu)勢(shì)在于房源相對(duì)集中，因此在一些面積和設(shè)施上可以實(shí)現(xiàn)共同利用，從而提高了設(shè)施和空間的利用率。另一個(gè)優(yōu)勢(shì)在于可以有效縮小服務(wù)的半徑，節(jié)省了人力物力財(cái)力，從而降低了管理維護(hù)的成本。不足之處在于對(duì)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商的獲取和改造物業(yè)能力要求較高，此外在獲取客戶方面受到物理地域的限制，客戶增長(zhǎng)速率較慢。分散式經(jīng)營(yíng)模式主要是物理位置上分散的房屋來作為長(zhǎng)租公寓進(jìn)行出租，這類長(zhǎng)租公寓通常是從外界收購(gòu)或租賃的房屋，房屋的位置和形式更加靈活不定。主要優(yōu)勢(shì)在于房源較多，選擇面向更寬廣，不僅僅是普通的商品住宅，還可以是民宿等特色住宅，因此在塑造品牌以及吸引小眾客戶群體方面更為有利。此外，由于房屋位置可以更便利地滿足客戶的需求，因此客戶增長(zhǎng)速率較快。不足之處在于房源分散不一，不僅擴(kuò)大了服務(wù)半徑，提高了經(jīng)營(yíng)管理的成本，同時(shí)不利于模式復(fù)制。根據(jù)經(jīng)營(yíng)模式的不同，在盈利方面也呈現(xiàn)不同的途徑。對(duì)于房產(chǎn)商自持的長(zhǎng)租公寓，盈利不僅來源與地產(chǎn)資本溢價(jià)，同時(shí)還有租金收入。對(duì)于從外界收購(gòu)或租賃的集中式長(zhǎng)租公寓，盈利主要是來源于租金差，而租金的差異更多的取決于前期的投入成本如融資成本高低，信用等級(jí)高低等，以及項(xiàng)目開發(fā)管理的成本管控能力。對(duì)于從房屋業(yè)主手中接管實(shí)行委托運(yùn)營(yíng)管理的分散房源，其盈利模式主要來源與運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)以及后續(xù)的增值服務(wù)費(fèi)。

四、長(zhǎng)租公寓發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)與趨勢(shì)

隨著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)今年短期的發(fā)展，在其過程中還存在著一些問題，主要集中在以下幾個(gè)方面：首先，長(zhǎng)租公寓的室內(nèi)環(huán)境不合格問題。隨著長(zhǎng)租公寓越來越多，房地產(chǎn)企業(yè)的管理難度也越來越大，管理房產(chǎn)的數(shù)量在增多，管理的相關(guān)內(nèi)容也越來越雜。由于受到管理機(jī)制和管理人員的限制，部分長(zhǎng)租公寓的室內(nèi)環(huán)境問題也暴露出來。如近期頻頻爆出長(zhǎng)租公寓室內(nèi)甲醛超標(biāo)導(dǎo)致居住人群身體健康受到影響的現(xiàn)象，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。造成室內(nèi)環(huán)境不合格問題的原因一方面是運(yùn)營(yíng)商的不重視，未能在一些管理環(huán)節(jié)和管理制度上做到位；另一方面是運(yùn)營(yíng)商片面追求利潤(rùn)，對(duì)于裝修材料的質(zhì)量選控不到位，各種劣質(zhì)的材料被使用到居住環(huán)境的裝修上導(dǎo)致室內(nèi)空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)。其次，國(guó)內(nèi)房屋資產(chǎn)租售比例嚴(yán)重失衡的問題。目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中二三線城市在經(jīng)歷了最近新一輪的房?jī)r(jià)上漲后，絕大多數(shù)城市房屋的租售比已經(jīng)超過600，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際平均水平200～300。即使是租售比值較低的一線城市租金回本的年限也大約在50年左右，房屋資產(chǎn)的租金收益率太低。這種房產(chǎn)租售比普遍失衡的現(xiàn)象嚴(yán)重擎肘了房屋重資產(chǎn)持有長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)發(fā)展。其三，現(xiàn)行政策下的長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制還不完善。由于長(zhǎng)租公寓是我國(guó)近幾年新興起的一種租住模式，起步較晚，因此在長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)管理方面還處于積極探索和積累經(jīng)驗(yàn)的階段。無(wú)論是何種經(jīng)營(yíng)模式的企業(yè)都亟需擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，提高市場(chǎng)占有率，提高房屋管理質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)效率的問題，而這些問題的解決往往不是房地產(chǎn)商以及運(yùn)營(yíng)商單方面的力量所能快速解決的，需要社會(huì)各界的共同努力才能實(shí)現(xiàn)。比如在市場(chǎng)培養(yǎng)方面，需要政策的積極引導(dǎo)和支持，需要社會(huì)民眾開放共享觀念的形成，需要房地產(chǎn)商和運(yùn)營(yíng)商越來越優(yōu)化的管理模式和管理策略，需要長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)更加完善的法律法規(guī)等等。尤其是如何改善房屋重資產(chǎn)流動(dòng)性問題，在資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)中的資產(chǎn)重組所涉及到的稅收籌劃、債權(quán)債務(wù)等方面的問題還需要國(guó)家政府機(jī)構(gòu)部門盡快出臺(tái)相關(guān)的政策法規(guī)文件。只有這些環(huán)節(jié)的日益完善才能使長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)管理走上高效規(guī)范的道路上。因此，在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展的當(dāng)下及未來一個(gè)時(shí)期內(nèi)，政府機(jī)構(gòu)部門應(yīng)該加快相關(guān)法律法規(guī)的制定和完善，使房地產(chǎn)商和運(yùn)營(yíng)商能夠有章可循，依法運(yùn)營(yíng)管理。作為市場(chǎng)參與主體方之一的房地產(chǎn)商和運(yùn)營(yíng)商應(yīng)加快探索切實(shí)有效的經(jīng)營(yíng)管理模式和策略，制定完善的經(jīng)營(yíng)管理制度，提高工作人員的技能素質(zhì)，使長(zhǎng)租公寓能夠滿足租戶的越來越高的居住體驗(yàn)需求。此外，房地產(chǎn)商和經(jīng)營(yíng)商應(yīng)嚴(yán)格把控長(zhǎng)租公寓的環(huán)境質(zhì)量，尤其是嚴(yán)格篩選第三方環(huán)境質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)，同時(shí)與租戶群體建立良好的溝通渠道和服務(wù)平臺(tái)，認(rèn)真對(duì)待租戶提出的各種問題和建議，及時(shí)處理租戶在住房過程中出現(xiàn)的問題，在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)中贏得更多的企業(yè)信譽(yù)和社會(huì)聲望，推動(dòng)企業(yè)加速成長(zhǎng)壯大。

五、結(jié)語(yǔ)

長(zhǎng)租公寓是現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)下對(duì)存量進(jìn)行有效使用的新型的一個(gè)行業(yè)，在發(fā)展過程中還存有一些問題，各級(jí)政府機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)商和運(yùn)營(yíng)商、相關(guān)從業(yè)人員以及社會(huì)民眾必須協(xié)同努力，加快促進(jìn)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)走上健康發(fā)展的道路上，積極有效推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)存量行業(yè)的良好發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]我國(guó)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展趨勢(shì)研判，劉妍潔，《住宅與房地產(chǎn)》，2018（4）

[2]長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、問題及對(duì)策研究，王建紅，《住宅與房地產(chǎn)》，2016（33）

作者:王春輝 單位:中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司