工業用地價格調整與投資研究論文

導語：工業用地價格調整與投資研究論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要對我國政府最新出臺的工業用地政策所引發的相關問題，尤其是對外國直接投資所產生的影響進行了全面的論述。利用較為翔實的相關的土地政策與投資數據進行分析與論證，并用相關的投資決策理論支持結論。提出了工業用地的重新定價將會對投資者的投資決策產生影響，但是不同領域的投資者會做出不同的反應的觀點。

關鍵詞工業用地價格外國直接投資投資決策理論

1引言

2006年10月2日中華人民共和國國務院授權國土資源部對各地方政府土地使用過度進行監察和控制，同時要求國土資源部出臺一套新的土地使用監控系統既可以有效控制惡性投資又可以真正保護農民的利益。對于大部分的投資者來說，廉價的土地和勞動力一直是吸引其在中國投資建廠的重要原因，新的土地政策的出臺會給投資帶來怎樣的影響？而新的土地政策對于目前已經在中國的投資者和想要將投資地選擇在中國的投資者到底意味著什么？政府進行行政決策的原因又有哪些？投資者可能會對新的土地政策做出哪些相應的對策？本篇論文將對以上問題進行逐一分析、討論并給與回答。在分析的過程中會引用有關中國土地政策與投資的相關數據對分析予以佐證。

2土地成本與投資決策

對于所有的企業來說，尤其是生產制造類企業，投資決策需要考慮有形和無形兩方面的因素。在海克曼（Hekman）的研究中，以下的五個方面的因素是其中最重要的：一是地方和所在州或省的工業環境；二是勞動力的生產能力；三是交通運輸狀況；四是土地的可獲得情況以及土地擴張的可能性；五是土地與建設成本。在張效和對香港制造類企業進行的一次調研中，59.4%的被調查者認為土地的成本是其決定是否在大陸進行投資最重要因素之一，是重要性僅次于勞動力成本的經濟因素。

近幾年來，在華外國直接投資一直是以驚人的速度增長。無論從哪一個方面衡量，在過去的10年里中國的外國直接投資的增長都是一個成功的案例。從1990年的不足190億美元為起點，到2005年中國的外國直接投資一下子增加到680億美元（見表1），并名列2005年投資信心指數排行榜的首位。正如約翰·沃利（JohnWhalley）所評論的，外國直接投資占中國出口的50%和進口的60%，對GDP的貢獻率超過20%。考慮到土地成本對投資決策的重要性以及外國直接投資對中國經濟增長的重要性，應該可以推斷并預測中國政府會繼續推行對投資者有利的土地政策。然而目前的情況是土地的價格將面臨重新調整，這一新政策是基于怎樣的理念構想出來的，有可能帶來怎樣的反應，這一系列的問題需要進一步的探索。

3中國的土地政策及其影響

外國投資企業在中國獲取土地的方法，根據中國的法律規定，土地由國家所有或者集體所有（主要在農村地區），個人和企業對土地的使用權受到嚴格的約束和限制。從傳統意義上講，土地的使用權主要有以下五種主要形式：有償出讓、行政劃撥、以土地使用權作為合資合作條件、租賃房屋及場地、外商投資企業依照有關規定以轉讓方式從其他土地使用者手中取得一定年限的土地使用權。其中以有償出讓和行政劃撥為最重要的兩種形式。有償出讓是國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與外商投資企業，由其一次性支付土地使用權出讓金。外商投資企業可以通過招標、拍賣或協議形式受讓土地使用權。行政劃撥的方式是由市縣土地管理部門與外商投資企業簽訂土地使用合同。土地使用者須按規定向政府一次性繳納場地開發費，并每年繳納土地使用費；或開發費和使用費綜合計收，每年繳納場地使用費。土地的使用年限也受到嚴格的限制，一般來說，住宅用地使用最高年限為70年，工業用地的使用最高年限為50年，商業用地的使用最高年限為40年，混合用地的使用年限為50年。大部分的開發區和工業園區的工業用地多為原農業用地，政府通過補償方式將其轉為工業用地。表2中列出了部分地區的開發區和工業園區當地政府所開出的土地出讓價格。

從表2可以看出，土地出讓的價格從南方到北方，從沿海地區到內陸呈遞減趨勢。為了能夠有效的吸引投資，各地方政府之間競相降低土地出讓價格。在河南省，為了吸引投資項目，鄭州開發區只索要每公頃15美元的象征性的價格，而投資者在獲得土地使用權之后還可以將使用權進行轉讓。開發區和工業園區的爭相降低土地價格帶來了一系列嚴重的后果并引起了中央政府的高度重視。其嚴重的后果有如下幾個方面：政府收入減少；土地浪費與土地使用無效；對農民耕地補償嚴重不足；由于土地免費使用和土地價格低廉引起的美國和歐盟的傾銷指控。

4新的土地政策出臺的深層次原因分析

《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》規定“工業用地應該以市場機制方式獲得。”國土資源部日前急電各地，對工業用地出讓價格進行調查，并要求于2007年10月20日前將調查結果上報國土資源部。業內人士認為，國土資源部針對工業用地的調控一環緊過一環，低價獲取工業用地的時代將終結。從當前地價構成看，取得成本（征地補償安置和拆遷費用）、開發成本（幾通一平費用）和政府收益（相關稅費和土地純收益），大體各占1/3，其中的被征地農民的補償安置費明顯偏低。從一些試點城市的測算看，政策調整后，征地補償安置費大體要提高1倍，地方政府獲取的土地出讓純收益在地價中的比重將有所下降。工業用地的出讓價格將上漲40％～60％，但也只是恢復到基準地價的水平（工業用地價格一般是成本價格，目前，按規定工業用地出讓最低價是按基準地價的70％確定的，各地工業用地實際出讓價比這還要低）。工業用地價格適度提高，也可以從經濟上抑制工業用地過度擴張，有利于促進各地招商引資質量的提高。

國家要建立工業用地出讓最低價標準統一公布制度，并不是全國工業用地一個價格，而是要根據全國土地等級、基準地價水平等綜合平衡后分等級確定，在綜合平衡過程中，要充分體現國民經濟和社會發展“十一五”規劃綱要所確定的優化開發、重點開發、限制開發和禁止開發等不同主體功能區的土地利用政策，體現國家區域發展政策，由國土資源部統一制訂并公布各地工業用地出讓最低價標準。工業用地出讓最低價標準不得低于土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和。