探討物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各專業(yè)管理部門維修范圍的界定

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物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各專業(yè)管理部門的管理維修范圍，一直沒有一個明確的界定，早在1994年頒發(fā)的沈政發(fā)（35）號《沈陽市住宅小區(qū)管理辦法》,界定了住宅小區(qū)內(nèi)各專業(yè)管理部門的職責(zé)劃分?？墒请S著時間的發(fā)展，隨著物業(yè)小區(qū)各種設(shè)施設(shè)備的不斷增加，隨著各專業(yè)管理部門體制及管理職能的變化,以前界定的管理維修范圍，己適應(yīng)不了物業(yè)管理飛速發(fā)展的需要。由于管理責(zé)任不清，維修范圍不清。各專業(yè)管理部門之間的扯皮之事，推諉之事，時有發(fā)生，嚴(yán)重影響了業(yè)主的正常生活，尤其是實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由于管理責(zé)任不清，維修范圍不清，嚴(yán)重地影響了物業(yè)公司的正常工作，將本不應(yīng)屬于物業(yè)單位管理和維修的，全讓物業(yè)管理單位來承擔(dān)．由于部分業(yè)主對物業(yè)管理工作認(rèn)識不足，以為只要我們的小區(qū)或花園實行了物業(yè)管理，繳納了物業(yè)服務(wù)費。所有的問題就應(yīng)該由物業(yè)管理單位來負(fù)責(zé)。殊不知，物業(yè)管理單位，既不是行政管理部門，又不是行政執(zhí)法部門，物業(yè)管理單位就是一個企業(yè)，而且只是一個服務(wù)型企業(yè)，他的職責(zé)范圍，就是按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，來進(jìn)行服務(wù)。在服務(wù)中體現(xiàn)管理，超出《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，就不應(yīng)該由物業(yè)管理單位來負(fù)責(zé)。決不能以為，我們居住的小區(qū)或花園實行了物業(yè)管理，就一切問題全由物業(yè)管理單位來負(fù)責(zé)，只要我們按時交納了物業(yè)管理服務(wù)費，一切損壞就全由物業(yè)管理單位來維修。根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定“共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電干線、照明、鍋爐、暖氣干線、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等”。以上設(shè)施設(shè)備涉及供電部門、供水部門、供暖部門、供氣部門、房產(chǎn)部門、消防部門、市政部門等。在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),有如此之多的專業(yè)管理部門,若不對其管理責(zé)任和維修范圍進(jìn)界定,勢必會影響到管理和維修,影響到業(yè)主和使用人的正常生活。雖然沈政發(fā)[1994]35號《沈陽市住宅小區(qū)管理辦法》對物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)管理部門的職責(zé)，做過分工和劃分,可是該文件已經(jīng)宣布作廢，又沒有相應(yīng)的配套文件出臺。現(xiàn)在對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)備設(shè)施的管理和維修只是憑各專業(yè)管理部門的“行規(guī)”來進(jìn)行管理和維修，沒有一個統(tǒng)一的“法規(guī)”進(jìn)行規(guī)范和界定，盡管物業(yè)管理單位在與業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時，其共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理和維修已經(jīng)寫進(jìn)合同條款，可是由于其管理界限不清,在實際運作中，有些問題很難界定，因此有必要對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)備設(shè)施的管理責(zé)任和維修范圍的界定問題進(jìn)行探討，以便把物業(yè)管理工作搞的更好。

一、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位管理與維修范圍的界定

根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定“房屋的共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、廳門、樓梯間、走廊通道等”的規(guī)定。對以上部位的管理和維修，應(yīng)該屬物業(yè)管理單位。因為物業(yè)管理的基礎(chǔ)是物業(yè)，而物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其場地，作為物業(yè)管理單位，絕不能脫離物業(yè)這個基礎(chǔ),而去從事其它的經(jīng)營與管理，那只能是專業(yè)公司,而不是物業(yè)公司,盡管現(xiàn)在有的物業(yè)公司是由原房管所和企事業(yè)單位下屬的房管科改制的；有的是開發(fā)公司下屬的子公司；有的是社會物業(yè)公司，但其管理的基礎(chǔ)都應(yīng)是各類建筑物。所以房屋共用部位的管理和維修責(zé)任應(yīng)該是物業(yè)管理單位，而不是其它專業(yè)管理單位。其維修費用，在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費成本構(gòu)成測算的時候，應(yīng)將其共用部位的小修養(yǎng)護(hù)（小修工程的平均費用一般為房屋現(xiàn)時造價1％以下）維修成本計入物業(yè)管理成本之中。當(dāng)需要小修養(yǎng)護(hù)時，應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費中支付；當(dāng)房屋共用部位需要中大修以上維修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報使用專項維修資金。物業(yè)管理單位應(yīng)加強對房屋共用部位的日常管理，定期進(jìn)行檢查和勘查，發(fā)現(xiàn)有損壞的及時修復(fù)，以免因小修養(yǎng)護(hù)不及時而影響廣大業(yè)主的正常使用；以免因小修養(yǎng)護(hù)不及時造成中大修工程。

二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備管理維修范圍的界定

根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備屬園區(qū)共用設(shè)施設(shè)備：

1供電線路與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

供電線路與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定,應(yīng)實行供電單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。

從單元集中電表箱（含電表）至業(yè)主家中，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)有業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。

從廂式變壓器（變電所）輸出端總開關(guān)至單元控制柜至單元

電表箱輸入端，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修；當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施需要中、大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報使用專項維修資金。

從供電干線至廂式變壓器（變電所）輸出端總開關(guān)（含開關(guān)），應(yīng)由供電部門負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)由供電部門負(fù)責(zé)維修，其費用由供電部門自行解決。

2供水管線與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

供水管線與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定,應(yīng)實行供水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。

從單元供水立杠三通開始到用戶總閥門、水表及終端部位，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)這些部位出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。由此造成毗鄰房屋損壞或影響使用的應(yīng)積極主動維修。

從水泵房輸出總閥門至各單元供水管線與立杠，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段供水管線或立杠發(fā)生漏水或出現(xiàn)故障時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修，當(dāng)該段管線需要中大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報使用專項維修資金。

從供水主干線至水泵房（含水泵房設(shè)備設(shè)施、水箱）輸出總閥門（含總閥門），應(yīng)由供水單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段供水干線或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由供水單位負(fù)責(zé)維修，其費用由供水單位自行解決。

3供暖設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供暖工作，應(yīng)該實行誰供暖、誰管理、誰收費、誰維修的原則。供暖單位不但要對鍋爐房的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行管理和維修，同時還要負(fù)責(zé)對供暖干線、對供暖終端設(shè)備（暖氣片）的維修。供暖、管理、收費、維修應(yīng)是一個整體，不能把其中任何一個環(huán)節(jié)分離，目前有的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供暖工作，有分離現(xiàn)象，致使供暖質(zhì)量下降，設(shè)備設(shè)施維修不及時，服務(wù)不到位，遇事互相推諉、扯皮。

4排水管道（含溝渠、池、井）管理維修范圍的界定

排水管道管理維修范圍的界定，應(yīng)實行排水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。

從下水立杠三通開始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)這些部位出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。由此造成毗鄰房屋損壞和影響使用的應(yīng)積極主動維修。

從單元下水立杠至園區(qū)排水管道（雨水排放管道）、窨井、化糞池，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段排水管道發(fā)生堵塞或外溢時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修，當(dāng)該段管道需要中大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報使用專項維修資金。

化糞池以外的排水管道和窨井，應(yīng)由市政部門負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段管道和窨井發(fā)生堵塞或外溢時，應(yīng)由市政部門負(fù)責(zé)維修，其維修費用由市政部門自行解決。

5消防設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定

消防供水管線及在管線上設(shè)置的地下消防井、消火栓等消防設(shè)施，由供水單位負(fù)責(zé)管理和維修，公安消防部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查；園區(qū)內(nèi)消防供水系統(tǒng)，包括供水管道、室內(nèi)消防栓、消防水箱、消防水泵等，園區(qū)內(nèi)供電系統(tǒng)，包括消防控制柜、電機等，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理和維修，并接受公安消防部門的監(jiān)督和檢查。其消防設(shè)施設(shè)備的管理成本應(yīng)納入物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成成本。

6煤氣管道管理維修范圍的界定

煤氣管道其管理和維修范圍，應(yīng)實行由煤氣管理單位統(tǒng)一管理和維修、分段承擔(dān)維修費用的原則。屬業(yè)主自主自用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修，業(yè)主承擔(dān)費用；屬園區(qū)共用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)費用；屬中大修以上工程的，由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修，從維修資金中支付費用。

7電梯管理維修范圍的界定

物業(yè)管理單位具備電梯維修保養(yǎng)資格的，應(yīng)自行管理維修與保養(yǎng);物業(yè)管理單位不具備電梯維修保養(yǎng)資格的，應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的電梯維保單位。電梯在保修期內(nèi)，其日常管理由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)，維修保養(yǎng)由安裝單位負(fù)責(zé)；保修期滿后，物業(yè)管理單位自行維修保養(yǎng)的，自己負(fù)責(zé)管理和維修；委托維修保養(yǎng)單位的，由維修保養(yǎng)單位負(fù)責(zé)。日常維修保養(yǎng)的費用從業(yè)主收繳的電梯運行費中支付，中大修費用從維修資金中支付。沈陽市目前規(guī)定的電梯運行費，很難維持電梯的正常進(jìn)行。

8園區(qū)綠化工作

園區(qū)綠化應(yīng)按規(guī)定和規(guī)劃設(shè)計要求，由開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行栽種，經(jīng)有關(guān)部門驗收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進(jìn)行日常管理，物業(yè)管理單位在進(jìn)行物業(yè)管理成本核算時，應(yīng)將綠化管理成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。

9園區(qū)道路（含硬覆蓋）

園區(qū)道路（含硬覆蓋）應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計要求，由開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行修建，經(jīng)有關(guān)部門驗收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進(jìn)行日常管理，物業(yè)管理單位在進(jìn)行物業(yè)管理成本核算時，應(yīng)將道路（含硬覆蓋）維修成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。

三、其它設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備未包含在園區(qū)共用設(shè)施設(shè)備之內(nèi)：

1有線電視線路及設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定

有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號應(yīng)由有線電視臺負(fù)責(zé)管理，當(dāng)有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號出現(xiàn)故障時，應(yīng)由有線電視臺進(jìn)行維修，所發(fā)生的維修費用應(yīng)由有線電視臺自行解決。

2衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施設(shè)備

根據(jù)國務(wù)院1993年129號令規(guī)定“個人不得安裝和使用衛(wèi)星地面接收設(shè)施”。可是現(xiàn)在有不少園區(qū)都有個人或開發(fā)商安裝的衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施，對這些設(shè)施應(yīng)實行誰使用（誰收費）誰管理誰維修的原則，其維修費用應(yīng)由使用人（收費單位）自行解決。在私自安裝過程種，給屋面及毗鄰房屋造成損壞的，應(yīng)負(fù)責(zé)維修。

3寬帶網(wǎng)絡(luò)管理維修范圍的界定

寬帶網(wǎng)絡(luò)管理維修范圍的界定，應(yīng)實行誰安裝誰收費誰管理和維修的原則，寬帶網(wǎng)絡(luò)設(shè)備設(shè)施使用園區(qū)供電的，應(yīng)按其使用用途向物業(yè)管理單位交納電費，占用園區(qū)房屋的還應(yīng)向物業(yè)管理單位交納房費，進(jìn)入園區(qū)檢修和維修的，應(yīng)征得物業(yè)管理單位的同意。

4電信管線及設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

電信管線及設(shè)備設(shè)施的管理和維修，應(yīng)由電信部門負(fù)全責(zé)。電信部門不但要對通信線路負(fù)責(zé)維修，同時還要對電信設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修，不但要對室外通信線路進(jìn)行維修，還要對室內(nèi)預(yù)埋管線進(jìn)行維修。

四、其它幾項工作管理范圍的界定

1環(huán)境衛(wèi)生管理范圍的界定

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)。

居民生活垃圾由業(yè)主（或使用人）自行投放到各單元門前的生活垃圾箱（桶）內(nèi)，由物業(yè)管理單位從生活垃圾箱（桶）內(nèi)取出生活垃圾并裝袋，清運到生活垃圾中轉(zhuǎn)站，由環(huán)衛(wèi)部門從生活垃圾中轉(zhuǎn)站清運到生活垃圾排放場。

2物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的除雪工作

除雪工作是全社會的責(zé)任，每個人都有除雪的義務(wù)，不能以為園區(qū)有了物業(yè)管理單位，除雪工作就是物業(yè)管理單位的，物業(yè)管理單位只是園區(qū)除雪工作的一部分，只是其他部分（如園區(qū)業(yè)主、服務(wù)單位及其他專業(yè)管理單位）都未來參加除雪工作，就誤認(rèn)為是物業(yè)管理單位的工作了。即使物業(yè)管理單位與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》有除雪承諾條款，其他部分人員也應(yīng)該積極參加除雪工作。

以上探討，是指保修期滿以后的物業(yè)管理區(qū)域，也只是個人的粗淺看法，不一定符合各專業(yè)管理單位的實際情況。探討的目的，一是引起全社會的廣泛關(guān)注，二是希望政府有關(guān)部門盡快出臺物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各專業(yè)管理部門管理責(zé)任和維修范圍的政策與法規(guī)，以便把物業(yè)管理工作做的更好。