承租人先買權(quán)法律性質(zhì)分析論文

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一、問(wèn)題的提出 承租人的先買權(quán)作為一種民事優(yōu)先權(quán)，特指承租人在一定條件下對(duì)其所租賃的房屋享有較之一般購(gòu)買人有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。我國(guó)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《若干意見(jiàn)》）第118條和《合同法》第二百三十條均規(guī)定了承租人的先買權(quán)制度。在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)交往中，由于房屋所有人處分出租的房屋于第三人，而與承租人起糾紛的案件時(shí)有發(fā)生，審判實(shí)踐中由于對(duì)先買權(quán)的法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不一，導(dǎo)致對(duì)案件的實(shí)體處理不盡相同。本文試圖結(jié)合現(xiàn)行的法律，通過(guò)對(duì)承租人先買權(quán)性質(zhì)的法理探討，以期對(duì)審判實(shí)踐有所裨益。 二、據(jù)以研究的案例 1994年3月23日，徐某與肖某簽訂租賃協(xié)議，約定：徐某將其所購(gòu)的鋪面房（建筑面積33.11平方米）出租給肖某，租期自1994年3月28日至1995年3月底止，月租金2000元。在租賃期內(nèi)，徐某如將房屋出賣，在同等條件下，肖某有先買權(quán)。協(xié)議簽訂后，肖某依約如期給付了租金，并將鋪面房用于經(jīng)營(yíng)小商品批發(fā)，由其姐姐處理日常鋪面業(yè)務(wù)。1995年3月31日租期屆滿時(shí)，徐某又續(xù)收肖某半年租金至1995年9月底。1995年5月期間，第三人劉某得知徐某要將該房出售，遂與徐某協(xié)商買房事宜。同年6月18日達(dá)成《長(zhǎng)街門面房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，雙方以18.8萬(wàn)元的價(jià)格成交。1996年3月7日，劉某以承租人肖某已逾原定4個(gè)月租期為由要求其騰房，此時(shí)肖某才知道徐某已將該房屋出售。遂要求判令劉某與徐某達(dá)成的房屋買賣合同無(wú)效，主張?jiān)谕葪l件下，應(yīng)由其優(yōu)先購(gòu)買該房。一審法院判決：一、徐某與劉某之間買賣房屋的行為無(wú)效；二、肖某在18.8萬(wàn)元價(jià)格內(nèi)對(duì)該房享有先買權(quán)。一審判決生效后，在劉某訴徐某退還購(gòu)房款糾紛的另案中雙方達(dá)成協(xié)議：徐某返還劉某購(gòu)房款本息和其他經(jīng)濟(jì)損失共23萬(wàn)元；逾期如不能兌現(xiàn)，則將其房屋作抵償。肖某遂申請(qǐng)?jiān)賹彛賹彿ㄔ号袥Q肖某一次性給付徐某購(gòu)房款人民幣18.8萬(wàn)元，同時(shí)該房為肖某所有。此后，檢察機(jī)關(guān)對(duì)該案多次進(jìn)行抗訴認(rèn)為，法院不能強(qiáng)行判決徐某將房屋賣給肖某。肖某于1998年12月10日，依據(jù)生效判決領(lǐng)取訟爭(zhēng)房屋所有權(quán)證。2002年12月20日法院最終認(rèn)為，檢察院以法院“直接判決出租人出售房屋給承租人，缺乏法律依據(jù)”的抗訴有一定道理，但鑒于承租人肖某已領(lǐng)取該房屋所有權(quán)證四年，徐某已收取肖某購(gòu)房款的事實(shí)狀態(tài)，維持第一次再審判決，致使該案塵埃落定。 三、承租人先買權(quán)的法律性質(zhì) （一）承租人先買權(quán)的權(quán)利歸位 先買權(quán)可以分為約定先買權(quán)和法定優(yōu)先權(quán)。約定先買權(quán)是當(dāng)事人基于交易需要，依其意思自治而設(shè)立，僅具有債權(quán)效力。〔1〕若當(dāng)事人違反先買權(quán)的約定處分標(biāo)的物，僅需向合同相對(duì)人負(fù)違約責(zé)任。而法定優(yōu)先權(quán)因各國(guó)法律規(guī)定不一，其所適用范圍、效力也不盡相同。因承租人先買權(quán)為民事先買權(quán)的下階位權(quán)利，所以有必要對(duì)大陸法系的主要國(guó)家先買權(quán)的法律規(guī)定作一考察。開(kāi)辟近代法典化先河的《法國(guó)民法典》，規(guī)定了共同繼承人的先買權(quán)和用益物權(quán)共有人的先買權(quán)。被奉為法典化典范的《德國(guó)民法典》于債法編“各種債的關(guān)系”一章，規(guī)定“優(yōu)先買受”為一種特種買賣，于物權(quán)編設(shè)立“先買權(quán)”專章，且在繼承法編規(guī)定了共同繼承人的先買權(quán)，并在570b條規(guī)定了承租人先買權(quán)。《瑞士民法典》規(guī)定了兩種先買權(quán)，即土地共有人的先買權(quán)和土地所有人與建筑物所有人的相互的先買權(quán)。《日本民法典》承認(rèn)共同繼承人的先買權(quán)，同時(shí)保護(hù)土地所有權(quán)人的先買權(quán)，規(guī)定當(dāng)土地所有人對(duì)地上工作物及竹木提出的按時(shí)價(jià)購(gòu)買的要求時(shí)，地上權(quán)人在其權(quán)利消滅時(shí)，無(wú)正當(dāng)理由不得拒絕。〔2〕由于各國(guó)民法典的編纂體系、物權(quán)劃分體系及相關(guān)理論基礎(chǔ)不同，我們并不能將法定先買權(quán)進(jìn)行簡(jiǎn)單劃分或歸類，也不能將各國(guó)的規(guī)定進(jìn)行草率的評(píng)判，但有一點(diǎn)是可以肯定的，絕大部分民事先買權(quán)基于物權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生的，具有一定的物權(quán)效力。《德國(guó)民法典》之所以在“債法編”規(guī)定了被學(xué)者稱為“債權(quán)優(yōu)先權(quán)”的先買權(quán)，與其物權(quán)行為理論是分不開(kāi)的。根據(jù)物權(quán)行為理論，一項(xiàng)交易的完成包含了兩個(gè)法律行為，即債權(quán)行為和物權(quán)行為，因此要完整的行使先買權(quán)，對(duì)于邏輯體系嚴(yán)密的民法典來(lái)說(shuō)，不得不在“債權(quán)編”和“物權(quán)編”分別加以規(guī)定，且從具體條文看，“債權(quán)編”中“優(yōu)先買受”的規(guī)定是針對(duì)如何實(shí)現(xiàn)先買權(quán)的，是對(duì)動(dòng)態(tài)中的先買權(quán)的規(guī)定，所以德國(guó)對(duì)于先買權(quán)的劃分并沒(méi)有改變先買權(quán)本身的物權(quán)性質(zhì)。對(duì)于該先買權(quán)的規(guī)定，被學(xué)者認(rèn)為，是《德國(guó)民法典》“債權(quán)編”和“物權(quán)編”內(nèi)容分配原則具有較高法律藝術(shù)性，而不是生活現(xiàn)實(shí)性的典型例子。〔3〕具體到承租人的先買權(quán)，雖然該類先買權(quán)需要存在租賃關(guān)系為前提，與基于共有關(guān)系或其他物權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生的先買權(quán)不同，但承租人先買權(quán)因租賃合同產(chǎn)生后，作為一項(xiàng)權(quán)利獨(dú)立存在，其性質(zhì)并不必然受基礎(chǔ)關(guān)系性質(zhì)的影響，〔4〕其權(quán)利的行使應(yīng)遵照法律對(duì)于先買權(quán)的一般規(guī)定。另外，作為“債權(quán)物權(quán)化”的典型代表，租賃合同本身也享有了一定的物權(quán)效力。 我國(guó)的有關(guān)法律、法規(guī)及司法解釋均承認(rèn)承租人享有先買權(quán)。《若干意見(jiàn)》第118條規(guī)定：承租人在同等提件下，享有先買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣合同無(wú)效。這表明承租人先買權(quán)具有物權(quán)的追及力，其效力可影響到第三人，明顯有別于債權(quán)的相對(duì)性效力。雖然作為債權(quán)法的《合同法》第二百三十條也規(guī)定了先買權(quán)制度，但基于上述對(duì)于《德國(guó)民法典》的相關(guān)分析的同樣的理由，形成優(yōu)先權(quán)的基礎(chǔ)法律關(guān)系并不能當(dāng)然決定該類優(yōu)先權(quán)的權(quán)利歸屬，我國(guó)是將承租人先買權(quán)作為一種物權(quán)來(lái)對(duì)待的。而對(duì)于《合同法》中規(guī)定的先買權(quán)，其若要得到切實(shí)的保護(hù)仍需以其他法律的規(guī)定來(lái)實(shí)現(xiàn)。在此，我們可以得到的一點(diǎn)啟示是，用債權(quán)的手段來(lái)保護(hù)物權(quán)，并不排斥該類物權(quán)本身所應(yīng)當(dāng)具有的物權(quán)效力。綜上，筆者認(rèn)為，承租人先買權(quán)不是擔(dān)保物權(quán)，也不是用益物權(quán)，而是一種物權(quán)取得權(quán)，應(yīng)屬于準(zhǔn)物權(quán)的范疇；承租人的先買權(quán)是基于租賃合同進(jìn)而基于占有而享有的準(zhǔn)物權(quán)。 （二）先買權(quán)的權(quán)利性質(zhì) 作為準(zhǔn)物權(quán)的承租人先買權(quán)，應(yīng)遵循物權(quán)法定的原則。當(dāng)事人的約定唯有在法律有明確規(guī)定的情況下方能成立法定先買權(quán)。對(duì)于先買權(quán)的權(quán)利性質(zhì)，有兩種不同的觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，先買權(quán)是一種期待權(quán)，權(quán)利人行使先買權(quán)需要所附條件的成就，其中的首要條件是“出租人出賣該房屋時(shí)”。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，先買權(quán)是一種形成權(quán)，如出賣人與第三人就某種條件達(dá)成房屋買賣合同，先買權(quán)人只要在法定期限內(nèi)一經(jīng)作出先買的意思表示，即產(chǎn)生法律效力，出賣人與第三人的房屋買賣關(guān)系無(wú)效，而先買權(quán)人與出賣人之間應(yīng)自然成立內(nèi)容相同的房屋買賣關(guān)系。 其實(shí)，依民事權(quán)利的作用，將其支配權(quán)、請(qǐng)求權(quán)、形成權(quán)和抗辯權(quán)。形成權(quán)是指依照權(quán)利人的單方意思表示就能使既存的法律關(guān)系發(fā)生變化的權(quán)利。〔5〕承租人的先買權(quán)，即指先買權(quán)人依照自己一方的意思，形成以義務(wù)人（出租人）與第三人同等條件為內(nèi)容的契約，無(wú)須義務(wù)人的承諾。承租人行使先買權(quán)后，依法排除了出租人把其財(cái)產(chǎn)出賣給他人的可能，而在雙方之間形成買賣的權(quán)利義務(wù)。期待 權(quán)是相對(duì)即得權(quán)而言的，是法律對(duì)形成之中的權(quán)利的提前保護(hù)。學(xué)者認(rèn)為，期待權(quán)人所期待者，并非系某種抽象權(quán)利，而系種類不同，內(nèi)容互異之具體權(quán)利，或?yàn)閭鶛?quán)，或?yàn)槲餀?quán)，或?yàn)闊o(wú)體財(cái)產(chǎn)權(quán)。〔6〕所以，筆者認(rèn)為，上述兩種觀點(diǎn)，其實(shí)并不矛盾，作為因不同的標(biāo)準(zhǔn)而劃分出來(lái)的形成權(quán)和期待權(quán)，很可能產(chǎn)生交叉的部分。對(duì)于承租人先買權(quán)而言，其既為形成權(quán)，也為期待權(quán)。在處理上述研究案例中，持期待權(quán)觀點(diǎn)的一方認(rèn)為，行使期待權(quán)的條件并未成就，而持形成權(quán)觀點(diǎn)一方認(rèn)為，所有人的出賣房屋的意思表示已經(jīng)相當(dāng)明顯，享有先買權(quán)的一方可直接作出單方意思表示即可購(gòu)買該房屋。由于雙方的只看到先買權(quán)的一面導(dǎo)致對(duì)案件的實(shí)體處理大相徑庭。從本案的事實(shí)看，應(yīng)該說(shuō)期待權(quán)的條件已經(jīng)成就，這樣從形成權(quán)的角度出發(fā)，所有人對(duì)于出賣出租房屋的意思表示一經(jīng)作出，即依法具有強(qiáng)制締約的義務(wù)，對(duì)于享有先買權(quán)的承租人的同等條件購(gòu)買要求不得拒絕。 （三）承租人先買權(quán)與買賣不破租賃原則的比較 有人認(rèn)為，先買權(quán)限制出租人的處分權(quán)是為了維護(hù)租賃關(guān)系的穩(wěn)定，使承租人不會(huì)因?yàn)樗袡?quán)人的變動(dòng)而動(dòng)搖租賃關(guān)系；而所有權(quán)是絕對(duì)的、排他的，不能因?yàn)楸Ｗo(hù)先買權(quán)而侵害所有權(quán)。這種觀點(diǎn)是值得商榷的。所有權(quán)的絕對(duì)性、排他性是“指于法令限制之范圍內(nèi)，對(duì)物為全面支配的權(quán)利”〔7〕，并不能排除法律規(guī)定對(duì)物權(quán)進(jìn)行的限制。正是如此，法律才創(chuàng)設(shè)了先買權(quán)制度來(lái)限制所有權(quán)人的隨意處分。承租人先買權(quán)制度與買賣不破租賃制度的共同點(diǎn)均在于維護(hù)承租人的利益，但兩者作為不同的法律制度仍有以下不同之處：1、兩者制度價(jià)值側(cè)重不同，前者側(cè)重效益原則，即將所有權(quán)與使用權(quán)歸于同一主體，消除因信息溝通而產(chǎn)生的交易成本，后者側(cè)重秩序原則，即在一定程度上承認(rèn)即存的社會(huì)關(guān)系，以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)生活秩序。2、兩者的立法旨趣不同，前者在于限制出租人的隨意處分，后者在于保護(hù)承租人的租賃權(quán)。3、兩者的法律效力不同，前者具有對(duì)抗效力和撤銷效力，即在先買權(quán)行使條件成就時(shí)，承租人就可主動(dòng)要求宣告出租人與第三人的買賣合同無(wú)效，后者僅為對(duì)抗效力，即只有在購(gòu)買人侵犯承租人的承租權(quán)時(shí)，承租人才能啟動(dòng)該制度的防御功能。4、兩者的行使期間不同，前者的權(quán)利行使有一定的期間，而后者沒(méi)有這一限制，只要租賃關(guān)系存續(xù)，買賣不破租賃的原則將一直適用。5、兩者的承租人利益，前者的權(quán)利在行使前一直處于潛伏狀態(tài)，承租人得到的是一種期待利益，后者則是一種現(xiàn)實(shí)利益。現(xiàn)實(shí)糾紛中出現(xiàn)如案例中的情況，如果僅僅是對(duì)買賣合同宣告無(wú)效，而不允許法院直接變更買賣合同，那么優(yōu)先權(quán)的實(shí)現(xiàn)便無(wú)從談起，優(yōu)先權(quán)制度就將形同虛設(shè)，這樣，由于有買賣不破租賃原則的存在，優(yōu)先權(quán)制度的獨(dú)立價(jià)值便無(wú)從體現(xiàn)。 （四）先買權(quán)之訴的性質(zhì) 對(duì)類似研究案例的處理結(jié)果持反對(duì)意見(jiàn)者的另一個(gè)理由是，根據(jù)最高人民法院的司法解釋，先買權(quán)之訴是確認(rèn)之訴，人民法院只能確認(rèn)當(dāng)事人之間是否存在民事法律關(guān)系，而不能判令敗訴一方履行一定的義務(wù)。同時(shí)認(rèn)為，先買權(quán)是一種他物權(quán)，他物權(quán)訴訟不能產(chǎn)生所有權(quán)的變更。筆者認(rèn)為，根據(jù)訴訟請(qǐng)求的性質(zhì)和內(nèi)容，可以將訴分為給付之訴、確認(rèn)之訴、變更之訴。確認(rèn)之訴是指一種確認(rèn)當(dāng)事人之間所爭(zhēng)議的法律關(guān)系存在或不存在。先買權(quán)之訴是一種確認(rèn)之訴，但在該確認(rèn)之訴中，原告可以有兩項(xiàng)請(qǐng)求，〔8〕一是要求確認(rèn)被告與第三人間的物權(quán)轉(zhuǎn)移行為無(wú)效，二是要求確認(rèn)自己與被告間形成買賣合同關(guān)系。〔9〕在先買權(quán)行使的條件具備時(shí)，承租人又表示愿意購(gòu)買時(shí)，雙方的買賣合同依法已經(jīng)成立，在糾紛發(fā)生時(shí)，法院對(duì)該契約關(guān)系以裁判的方式予以確認(rèn)。至于他物權(quán)不能對(duì)所有權(quán)提出訴訟請(qǐng)求的觀點(diǎn)，只考慮了所有權(quán)的效力，而沒(méi)有考慮他物權(quán)及準(zhǔn)物權(quán)的效力，在他物權(quán)訴訟（如抵押權(quán)訴訟）仍然可以依法產(chǎn)生所有權(quán)變動(dòng)的效果，但是究竟能否產(chǎn)生所有權(quán)變動(dòng)應(yīng)視具體法律規(guī)定而定。在法律沒(méi)有具體規(guī)定的情況下，應(yīng)根據(jù)其他情況來(lái)判定，就研究案例而言，法院判決所有權(quán)變動(dòng)的效果并無(wú)不可。當(dāng)然若有法律或司法解釋對(duì)該問(wèn)題加以明確規(guī)定，才能從根本上統(tǒng)一實(shí)踐中對(duì)該問(wèn)題的認(rèn)識(shí)。 三、先買權(quán)的成立與行使 （一）先買權(quán)成立與行使的區(qū)分 先買權(quán)是一種期待權(quán)，而期待權(quán)是只具備部分要件，須等到其余要件具備時(shí)才能實(shí)際發(fā)生的權(quán)利，其實(shí)質(zhì)是法律對(duì)于形成之中權(quán)利的保護(hù)。承租人先買權(quán)在一方或雙方的法律行為合法有效的前提下，即有效成立，但需等到所有人出賣房屋時(shí)才能實(shí)際行使。登記不是先買權(quán)有效成立的要件，但經(jīng)過(guò)登記的先買權(quán)將獲得對(duì)世的效力，這在與出租人簽訂合同的第三人將房屋再次轉(zhuǎn)讓給下手時(shí)，會(huì)產(chǎn)生與未經(jīng)登記的先買權(quán)不同的效力。區(qū)分先買權(quán)成立與行使的意義在于，一方面，當(dāng)出租人未出賣房屋時(shí)，承租人仍有可能被侵權(quán)。另一方面，這種區(qū)分也有助于正確運(yùn)用先買權(quán)時(shí)效，《若干意見(jiàn)》第118條規(guī)定，“出租人出賣房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人”，該時(shí)效是針對(duì)先買權(quán)行使而言的。至于行使條件，則須出賣人出賣標(biāo)的物之時(shí)才能發(fā)生，自不待言。審判實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)注意的是，既然先買權(quán)是對(duì)所有權(quán)的限制，為平衡出租人和承租人之間的利益，對(duì)于出租人的明確的出賣意思表示應(yīng)從嚴(yán)掌握，只有在有充分證據(jù)的情況下，才能認(rèn)定所有人的出賣意愿。另外，還應(yīng)當(dāng)允許所有人有正當(dāng)理由，或最終難以與第三人達(dá)成買賣合同時(shí)，可撤回其意思表示。但出租人也不得為規(guī)避先買權(quán)的規(guī)定而無(wú)常反復(fù)，不能因醞釀成訴，產(chǎn)生對(duì)立情緒，而在案件審理中無(wú)理撤銷出賣意思表示。在研究案例中，出租人就想通過(guò)折價(jià)抵償來(lái)阻止承租人行使先買權(quán)，不能得到法院的支持。 （二）同等條件之理解 對(duì)于“同等條件”的理解是審理該類案件的難點(diǎn)。在國(guó)外的民法典找不到“同等條件”這一概念。《法國(guó)民法典》第815條規(guī)定，先買權(quán)人應(yīng)以出賣人與第三人協(xié)商的“價(jià)格及條件”為購(gòu)買，《德國(guó)民法典》則規(guī)定了“相同條款”及“特殊情況下的變通條件”，《日本民法典則》規(guī)定得相對(duì)靈活，若地上權(quán)人有“正當(dāng)理由”時(shí)，可以不將工作物賣于土地所有人。 在審判實(shí)踐中對(duì)“同等條件”歷來(lái)有兩種不同的觀點(diǎn)。一是絕對(duì)同等說(shuō)，即說(shuō)認(rèn)為先買權(quán)人認(rèn)購(gòu)條件與其他買受人絕對(duì)相同和完全一致。二是相對(duì)同等說(shuō)，即認(rèn)為先買權(quán)人購(gòu)買條件與其他買受人條件大致相等，便視為同等條件。學(xué)者認(rèn)為第一種觀點(diǎn)過(guò)于嚴(yán)格，尤其是因其他買受人所提供的條件，承租人不能做到，但承租人可以以多付錢的辦法來(lái)彌補(bǔ)這些附加條件的不足，則不能苛求承租人提出的條件必須于其他買受人的條件完全一致。第二種觀點(diǎn)在適用中伸縮性過(guò)大，也不利于操作。〔10〕筆者認(rèn)為，為了盡可能克服絕對(duì)同等說(shuō)過(guò)于機(jī)械、違背現(xiàn)實(shí)生活的缺點(diǎn)，有以下兩方面需要考慮。一方面，法律規(guī)定“同等條件”的目的在于維護(hù)出賣人利益，限制先買權(quán)人的權(quán)利濫用。這樣，第三人所提供的任何條件（包括機(jī)會(huì)），均是出賣人的利益所在，先買權(quán)人不能提供，就不符合同等條件。第三人提供的某種條件能否以金錢來(lái)替代，應(yīng)以出賣人的價(jià)值判斷為主，并適當(dāng)結(jié)合一般人的判斷加以認(rèn)定，但不能以先買權(quán)人的觀念衡量。另一方面，不能忽視對(duì)出賣人與第三人之間可能存在的特殊的利益關(guān)系，如買受人的信用和履約能力，出賣人與買受人之間的身份和情感因素等。然而不可否認(rèn)的是，價(jià)格依然是一個(gè)最具操作性的衡 量標(biāo)準(zhǔn)，非價(jià)格因素可以折算成價(jià)格來(lái)進(jìn)行比較。如果先買權(quán)人可以接受該房屋的市場(chǎng)價(jià)格（該價(jià)格很可能高于出租人與其他買受人簽訂的價(jià)格），應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該情況是同等條件。還應(yīng)看到，許多合同的訂立并非一蹴而就，而是當(dāng)事人艱苦地討價(jià)還價(jià)、互相讓步、互相合作的結(jié)果，凝聚了大量的無(wú)形勞動(dòng)，倘因他人先買權(quán)之行使而致該合同消滅，則第三人非但徒勞無(wú)功，亦難免產(chǎn)生“為他人作嫁衣”的失落，從而挫傷其交易的積極性；先買權(quán)人則因坐享其成，也不免助長(zhǎng)其投機(jī)心理，進(jìn)而影響社會(huì)風(fēng)氣。因此，審判實(shí)踐應(yīng)考慮上述因素。對(duì)于出賣人而言，為避免此種不利，出賣人可考慮在與第三人訂立的合同中約定該合同的履行以先買權(quán)人不行使先買權(quán)為條件，或者約定在先買權(quán)行使的情況下，出賣人保留對(duì)該合同的解除權(quán)。 四、對(duì)先買權(quán)侵害的救濟(jì) （一）侵害先買權(quán)的行為 雖然先買權(quán)人可以依法請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無(wú)效，但當(dāng)?shù)谌嗽賹⒎课蒉D(zhuǎn)讓，切斷先買權(quán)的追及力時(shí)，或者房屋滅失時(shí)，先買權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)無(wú)法行使，如何進(jìn)行救濟(jì)？學(xué)者認(rèn)為先買權(quán)的行使為單獨(dú)行為，并非出租人違反其應(yīng)承租人請(qǐng)求訂立契約之債務(wù)不履行，而是違反通知義務(wù)，侵害形成權(quán)，故應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任。〔11〕先買權(quán)作為一種準(zhǔn)物權(quán)，存在著被侵權(quán)的可能。侵權(quán)行為的一般構(gòu)成要件：1、損害，先買權(quán)人喪失優(yōu)先購(gòu)買房屋的機(jī)會(huì)即為損害；2、違法性，先買權(quán)為法律所保護(hù)的權(quán)利，侵害該權(quán)利具有違法性；3、因果關(guān)系，出賣人的行為導(dǎo)致先買權(quán)人優(yōu)先購(gòu)買機(jī)會(huì)的喪失；4、過(guò)錯(cuò)，出賣人沒(méi)有依法履行提前三個(gè)月通知的義務(wù)，顯然具有過(guò)錯(cuò)。若第三人與出賣人惡意串通，損害先買權(quán)，便構(gòu)成共同侵權(quán)。〔12〕值得注意的是，由于先買權(quán)不適用于拍賣，〔13〕在房屋因拍賣而轉(zhuǎn)移所有權(quán)的情況下，出賣人不構(gòu)成侵權(quán)。 （二）損失的認(rèn)定 如果先買權(quán)人已經(jīng)與出賣人達(dá)成買賣協(xié)議，而出賣人又將房屋另賣的，應(yīng)遵循一般的違約損害賠償原則。若先買權(quán)人在與出賣人協(xié)商過(guò)程中，出賣人將房屋處分，導(dǎo)致先買權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，因適用締約過(guò)失的賠償原則，賠償先買權(quán)人的信賴?yán)妗?duì)于因侵權(quán)而造成的損失，出賣人應(yīng)賠償先買權(quán)人轉(zhuǎn)為所有人所帶來(lái)的便利利益，如另行尋租、搬家等額外費(fèi)用。若因無(wú)法實(shí)現(xiàn)優(yōu)先權(quán)而致使先買權(quán)人不得不以更高的價(jià)格購(gòu)買房屋，則應(yīng)當(dāng)參照所爭(zhēng)房屋的市場(chǎng)價(jià)格判令出買人給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，但該補(bǔ)償不得超過(guò)該房屋市場(chǎng)價(jià)格與出賣價(jià)格的差額。 五、承租人先買權(quán)與共有人先買權(quán)的沖突與協(xié)調(diào) 研究案例雖然不涉及到該問(wèn)題，但由于實(shí)踐中確實(shí)需要對(duì)該問(wèn)題有個(gè)明晰的認(rèn)識(shí)，在此進(jìn)行延伸，應(yīng)有必要。在我國(guó)共有人的先買權(quán)，且主要適用于按份共有，而共同共有人只有在財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或配套適用時(shí)才享有先買權(quán)。〔14〕當(dāng)承租人的先買權(quán)與共有人的先買權(quán)沖突時(shí)，何者為優(yōu)先？我們認(rèn)為，承租人先買權(quán)是基于租賃關(guān)系而產(chǎn)生的，共有人先買權(quán)是基于共有所有權(quán)而產(chǎn)生，雖然租賃權(quán)有物權(quán)的某些效力，但畢竟不能對(duì)抗所有權(quán)，“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”已是不爭(zhēng)的原則，因此，共有人先買權(quán)的效力應(yīng)強(qiáng)于承租人先買權(quán)。同時(shí)，由于有“買賣不破租賃”原則的保護(hù)，承租人的租賃關(guān)系不會(huì)應(yīng)租賃物所有權(quán)的變動(dòng)而遭到破壞。另外，從實(shí)際生活來(lái)看，共同共有人之間往往存在著特殊的身份關(guān)系，如繼承關(guān)系，兄妹關(guān)系等，在房屋為標(biāo)的物的情況下，共同共有人對(duì)所有房屋進(jìn)行管理、修繕、使用更有利于方便生活，減少糾紛。〔15〕因此，根據(jù)“兩利相權(quán)取其重”的原則，判定共有人優(yōu)先承租人享有購(gòu)買權(quán)。 所有權(quán)人可以對(duì)出租的房屋設(shè)置抵押，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，若采取拍賣方式，承租人不享有先買權(quán)；若采取變賣方式，承租人享有先買權(quán)。當(dāng)?shù)盅喝伺c抵押權(quán)人采取折價(jià)的方式，承租人的購(gòu)買權(quán)是否優(yōu)先于抵押權(quán)人的受償權(quán)，不無(wú)疑問(wèn)。筆者認(rèn)為，雖然法定先買權(quán)與抵押權(quán)均屬物權(quán)，均應(yīng)遵循“物權(quán)法定”原則，但就某個(gè)具體的抵押權(quán)而言，為約定優(yōu)先權(quán)，承租人先買權(quán)如前所述其有占有的事實(shí)為基礎(chǔ)，一旦租賃關(guān)系成立，先買權(quán)便依法成立，應(yīng)為法定優(yōu)先權(quán)。根據(jù)“法定優(yōu)于約定”原則，平衡兩者的立法價(jià)值，宜允許承租人以抵押人和抵押權(quán)人商定的價(jià)格優(yōu)先購(gòu)買。這樣，也可以防止抵押人和抵押權(quán)人串通，侵害承租人的先買權(quán)。若抵押權(quán)人因此而不能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，則應(yīng)屬另一法律關(guān)系，其可以要求抵押人賠償。 六、結(jié)語(yǔ) 對(duì)于法院能否直接判定出租人與承租人成立以其與第三人合同為相同內(nèi)容的買賣合同，我們法律和司法解釋均沒(méi)有明確規(guī)定，研究案例的最終判決也沒(méi)有對(duì)該問(wèn)題給出直接的答案。審判實(shí)踐中，應(yīng)平衡出租人的所有權(quán)和承租人的先買權(quán)的利益，既要限制出租人的隨意處分權(quán)，也要防止承租人濫用先買權(quán)。認(rèn)定出租人的出賣意思應(yīng)從嚴(yán)掌握，允許出租人因不知有先買權(quán)的規(guī)定等正當(dāng)理由而撤回出賣的意思表示；對(duì)于同等條件的掌握應(yīng)根據(jù)具體案情，合理運(yùn)用自由裁量權(quán)，作出正確的判斷。 注釋： 〔1〕王澤鑒著：《民法學(xué)說(shuō)與判解研究》，第1卷，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第505頁(yè)。 〔2〕劉云生：《先買權(quán)制度法律價(jià)值等諸問(wèn)題的探討》，載《河北法學(xué)》2000年第5期。 〔3〕迪特爾·梅迪庫(kù)斯著：《德國(guó)民法總論》，邵建東譯，法律出版社2000年版，第21頁(yè)。 〔4〕此點(diǎn)類似于擔(dān)保物權(quán)的產(chǎn)生。 〔5〕張俊浩主編：《民法學(xué)原理》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1997年版，第78頁(yè)。 〔6〕前注[1]注，第153頁(yè)。 〔7〕王澤鑒著：《民法物權(quán)》第1卷，《通則。所有權(quán)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版，第149頁(yè)。 〔8〕一個(gè)訴訟中提出幾個(gè)訴訟請(qǐng)求的情況并不少見(jiàn)，如要求確認(rèn)合同無(wú)效并賠償損失。 〔9〕對(duì)于該問(wèn)題若深入探討還會(huì)涉及物權(quán)行為的理論問(wèn)題，在承認(rèn)物權(quán)行為的德國(guó)，對(duì)于該問(wèn)題的解決相對(duì)就容易些，其民法典第505條也進(jìn)行了明確的規(guī)定，在此不再深入展開(kāi)。 〔10〕王利明主編：《中國(guó)民法案例與學(xué)理研究》，《物權(quán)篇》，法律出版社1998年版，第33頁(yè)。 〔11〕前注[1]注，第512頁(yè)。 〔12〕雖然我國(guó)法律規(guī)定，租賃合同應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠怯洸皇亲赓U合同的生效要件，現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中也存在許多未經(jīng)登記的租賃合同，所以，第三人賣受房屋也可能是無(wú)過(guò)錯(cuò)的。 〔13〕前注[1]注，第513頁(yè)。 〔14〕《民法通則》第七十八條第二款規(guī)定：“按分共有財(cái)產(chǎn)的的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”《若干意見(jiàn)》第92規(guī)定：共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣人的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套適用，其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。 〔15〕蔡福華著：《民事優(yōu)先權(quán)新論》，人民法院出版社2002年版，第145頁(yè)。