居民小區前期物業管理論文

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1居民小區前期物業管理的意義

1．1居民小區前期物業管理是后期管理的基礎

通過前期管理，物業服務企業對物業質量和功能有了全面了解，可以保證維修質量，提高工作效率和工作質量。而且，在前期管理中，業主和物業服務企業建立了密切的聯系，經過一段時間磨合，物業管理的觀念逐步深入人心，建立了順暢的服務渠道。此外，經過一段時間的管理，物業服務企業初步建立了同環衛、水電、煤氣、通信、治安、維修、綠化等各部門之間的關系，外部環境逐步理順，這也有利于物業后期管理工作的進行。

1．2方便業主順利入住

在業主入住時，房地產開發企業和物業服務企業均需向業主提交有關樓宇交付使用后的法律文書和資料，還有要求業主簽字承諾的回復文件，大量的文件審閱不可能在入住時一次完成。在業主未驗收物業之前，物業服務企業還應履行委托方授予鑰匙監護權。所以，物業服務企業應從方便業主的角度出發，事先準備有關材料交予業主，使業主正式入住時能順利辦理有關手續。

1．3居民小區前期物業管理有利于建立良好的物業管理秩序

物業服務企業唯有做好居民小區前期物業管理與服務工作，才能取得業主們的信任，才有進一步合作的可能，這是每一個物業服務企業不斷拓展業務范圍、努力塑造企業形象的必由之路。

2居民小區前期物業管理的特點

2．1主體關系的復雜性

在物業管理階段，做出在著開發商、業主以及物業服務企業等三個相互聯系的利益主體。開發商與業主之間是買賣合同關系。同時，由于開發商是物業管理合同中的委托者，但委托的物業的產權又往往不是屬于它的;開發商決定物業管理合同的標的—管理費用，但不需要它自己支付這些費用。業主是產權的主人，沒有自己物業管理的決策權，卻又要承擔此法律關系的后果，支付物業管理的各項費用。物業服務企業與不是業主的房地產開發商簽訂物業管理合同，但在實施前期管理的過程中，需要代表業主的利益，仔細地發現保修階段物業的各種缺陷，并督促開發商進行改正，物來服務企業又擔心與開發商關系搞僵，影響其日后參與開發商開發新樓盤的機會。這些反映了這一階段主體關系的復雜性。

2．2管理工作的基礎性

居民小區前期物業管理工作的基礎性既反映在它的硬件上，同時又反映在它的軟件上。新房屋特別是設備設施，問題多發階段是運行的初期。在居民小區前期物業管理階段，物業服務企業必須對所有房屋、設備、設施的運行進行仔細的檢查、調試，并對發現的問題及時進行修正，對一些在接管驗收中未能發現的重要問題，通過開發商要求施工單位解決。只有通過這種嚴格仔細的工作，才能為今后十幾年以至幾十年的正常運行奠定良好的基礎。前期管理階段各項管理制定及嚴格實施，也為今后的長效管理奠定基礎。

2．3管理矛盾的集中性

在居民小區前期物業管理階段，工作的頭緒繁多，工作量大，而且由于各個分散業主的個人的素質、習慣、愛好以至個體利益的不同，在此階段會發生大量的業主與業主之間、業主與物業服務企業之間、業主與開發商及施工企業之間的各種矛盾，這些矛盾的集中性、突發性以及要求處理的及時性，對物業服務企業提出了極大的挑戰。

2．4管理合同的短暫性

居民小區前期物業管理是一種過渡階段的管理，必將隨著業主及業主大會的正式就位并實施選聘物業服務企業權利而終止。一般居民小區前期物業管理合同的期限都不超過兩年。

3居民小區前期物業管理的主要內容

3．1管理機構的設立和人員培訓

前期物業服務合同一經簽訂，物業服務企業則應立即落實該物業的管理機構以及管理人員。應根據招手管理服務的內容以及物業的用途、面積等確定機構的設置;人員的配備除考慮管理層人員選派外，還要根據實際管理定位情況考慮，如果對該物業定位是包攬管理層與操作層為一體的管理模式，還要考慮維修養護、保安綠化等操作層人員的招聘。管理人員與操作人員一量確定，則根據各自的職責進行培訓，以便他們對所管理的物業、服務的對象、職責范圍有所了解。

3．2建立管理制度

居民小區前期物業管理的基礎性的特點，要求物業服務企業在實施管理的一開始就有一整套行之有效、切實可行的管理制度和實施細則。所以，物業服務企業要結合新接物業的特點和要求，對公司現有的規章制度資料進行修改確認、頒布施行。

3．3物業的接管驗收

物業的接管驗收是根據住房和城鄉建設部頒布的《房屋接管驗收標準》對已建成的物業進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，是物業服務企業在接管物業前不可缺少的重要環節。物業的接管驗收包括主體建筑、附屬設備、配套設施，道路、場地和環境綠化等諸多內容，對綜合功能的驗收應特別重視。

3．4進戶管理

所謂進戶，是指業主或使用人收到書面通知后，并在規定期限內辦理完相應手續并實際入住。進戶管理工作方案的內容主要有以下幾方面。按物業區域管理、操作上的要求擬定管理層、操作層人員的合理配備，崗位的設定，工作的要求，到崗到位的具體時間安排等。根據物業區域的實際情況以及委托管理服務的內容、標準等擬定具體實施細則，并確定落實執行時間表。安排物業管理辦公、接待、值班門崗等必要工作場所。根據居民小區前期物業管理啟動工作所必須配備的物品、工具、設備等物資，擬定分步購置計劃。

3．5裝修搬遷管理

裝修是物業管理中必不可少的程序，業主或使用人有權對其房屋進行裝修，由于裝修是受業主或使用人個人意志支配的，往往給物業和其他人帶來很多不良影響，如在裝修過程中，業主往往自覺或不自覺地隨意改變建筑結構、改變設備管線走向，擅自改變門窗規格及外墻面裝飾，使用不符合消防規定的裝修材料，堵塞消防通道造成火災隱患等，加之有些裝修隊伍隨意傾倒建筑垃圾，不規范作業導致管道堵塞、樓板和墻體受損、停電停水，施工不注意作息時間，產生機械噪聲、震動及化學乞味揮發、交通不暢等;由此說明，規范房屋裝修管理是十分重要的。

4居民小區前期物業管理中存在的問題及其預防措施

4．1居民小區前期物業管理中存在的問題

鑒于上述居民小區前期物業管理的特殊性和復雜性，故居民小區前期物業管理存在諸多問題:首先是前期物業服務合同不規范，建設單位與物業管理企業雙方的責、權、利不明確;第二是物業承接驗收制度不完善或移交不完整;第三是共用設施設備不明確;第四是業主臨時公約未建立或未約定;第五是居民小區前期物業管理招投標制度不規范;第六是物業服務和收費“質價不符”;第七是物業管理用房配置不完善;最后是物業維修資金管理制度不完善

4．2解決居民小區前期物業管理存在問題的措施

盡管居民小區前期物業管理存在諸多，還是可以通過一些措施來避免的，首先要規范居民小區前期物業管理招投標行為，其次是制定居民小區前期物業管理業主臨時公約，最后是規范居民小區前期物業管理服務合同，通過這些手段來避免和解決上述棘手問題。

作者:錢錫江單位:江陰百益建材集團公司