論物業(yè)管理在房地產(chǎn)的運用

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項目設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目開發(fā)的開端，直接關(guān)系著整個項目質(zhì)量的好壞。該階段，物業(yè)管理公司應(yīng)該積極加入到整個設(shè)計過程中去。在設(shè)計階段，開發(fā)人員一般會考慮兩個方面，一方面是自己的設(shè)計是否在實踐中可行，另一方面就是未來的業(yè)主是否會感覺舒適、便利、滿意，而物業(yè)管理均可以參與到這兩方面的討論中去。前一方面，物業(yè)管理公司可以憑借自己和各類業(yè)主溝通的經(jīng)驗，得到業(yè)主心中最為滿意的樣板建筑。后一方面，物業(yè)管理公司在平時對住戶房屋進行維修等工作時，搜集到一些不符合實際需求的設(shè)計。比如說，南方大多數(shù)鋁合金窗都是平口槽的，在梅雨季節(jié)或是臺風(fēng)到來之時，雨水往往會在槽中聚集，影響用戶的使用，如果可以將槽改成內(nèi)高外低的模式，就不會產(chǎn)生類似問題，而這些信息都可以從物業(yè)公司處獲取到。現(xiàn)在多數(shù)房地產(chǎn)項目在最后的驗收階段都有明文規(guī)定，規(guī)劃設(shè)計方案如果沒有物業(yè)管理公司的介入則不可以開工，在結(jié)算過程中，如果沒有物業(yè)管理公司介入工程，則不能付款。可見，更多的人已經(jīng)意識到物業(yè)管理公司在整個工程項目中起到的關(guān)鍵作用。物業(yè)管理公司在房地產(chǎn)項目的開工階段主要起到了監(jiān)督作用，它的監(jiān)督作用同專業(yè)監(jiān)理有很大的不同。專業(yè)監(jiān)理公司為項目提供的服務(wù)是有時效的，一般在項目結(jié)束后，其合作關(guān)系就會解除，而物業(yè)管理公司對項目的監(jiān)督卻是長效的，由于物業(yè)管理公司在項目結(jié)束后會接受其全部管理工作，因此項目質(zhì)量的高低決定了物業(yè)管理公司在項目結(jié)束后的花費。為了自身的經(jīng)濟利益，物業(yè)管理公司往往會更加關(guān)注項目開工過程中的質(zhì)量問題。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們選擇住宅的標(biāo)準(zhǔn)也發(fā)生了改變，物業(yè)管理越來越成為消費者購買物業(yè)時考慮的重要因素之一。有學(xué)者在一項調(diào)查報告中指出，消費者在選擇住房時，物業(yè)管理可以占全部因素的20%-30%，可見，物業(yè)管理的重要作用。為了在銷售中發(fā)揮物業(yè)管理的積極作用，物業(yè)方面應(yīng)該在銷售之前做好以下幾項準(zhǔn)備：規(guī)劃服務(wù)內(nèi)容、規(guī)劃物業(yè)配置、確定組織結(jié)構(gòu)、完成財務(wù)預(yù)算、準(zhǔn)備全部相關(guān)物業(yè)管理合同。這樣，在房地產(chǎn)項目進入到全面銷售階段時，其物業(yè)管理也就進入到具體實施階段，可以讓潛在業(yè)主們直接看到該項目物業(yè)管理的實效如何。

上文主要討論了物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用，下面筆者將結(jié)合物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中起到的作用討論如何完善物業(yè)管理，并以大連高新園區(qū)普羅旺斯樓盤為例介紹如何才能使房地產(chǎn)物業(yè)管理同房地產(chǎn)行業(yè)的配合更加默契，以進一步提升住戶的利益。大連普羅旺斯于2012年初開盤，并由大連億達物業(yè)管理公司提供物業(yè)服務(wù)。由于其充分發(fā)揮了物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的作用，整個樓盤的開發(fā)以及銷售過程都十分順利。1、物業(yè)管理前期準(zhǔn)備工作的完善途徑房地產(chǎn)項目開發(fā)完成后，物業(yè)管理若想要發(fā)揮良好的作用就需要相應(yīng)配套設(shè)施的輔助，而這些輔助設(shè)施就要從房地產(chǎn)項目開發(fā)前的規(guī)劃開始。一方面，在項目完工后，要格外注意項目收尾并做好移交工作。項目收尾時剩余工作量不是很大，但是較為繁雜，如果處理不好很有可能影響項目的移交，進而影響業(yè)主的入住。億達物業(yè)在接手普羅旺斯樓盤伊始，就開始進行全面的設(shè)施規(guī)劃，并將物業(yè)方面的需求同整個樓盤的設(shè)計緊密結(jié)合在一起。項目結(jié)束前后，億達物業(yè)切實從業(yè)主角度出發(fā)，在處理好收尾工作之余，同時解決了業(yè)主關(guān)心的水、電、煤氣等問題，使得業(yè)主的入住過程也相當(dāng)順利。2、開工階段與物業(yè)管理銜接工作的完善在整個項目的開工過程中，物業(yè)管理公司應(yīng)該充分發(fā)揮自己的監(jiān)督職能，做好監(jiān)督工作。工程質(zhì)量的高低與物業(yè)管理公司的利益息息相關(guān)，如果工程質(zhì)量較差，今后在進行物業(yè)管理時，管理公司就要花費更多的財力物力進行維修等工作。億達物業(yè)全程參與工程監(jiān)督，并聘請設(shè)計院多位專家參與樓盤的建造，在工程中提出許多可行建議，使得整體工程質(zhì)量得到了保證，這在之后的物業(yè)管理過程中也進一步得到證實。業(yè)主維修比例在同業(yè)中較低。3、轉(zhuǎn)變觀念，提升物業(yè)管理水平物業(yè)管理是一項十分專業(yè)的工作，要求專業(yè)管理團隊擁有一套相適應(yīng)的管理制度。所以，物業(yè)管理需要從觀念處著手，進一步提升物業(yè)管理水平。首先，物業(yè)管理需要一個專業(yè)、素質(zhì)高、能力強的精英隊伍。隨著住宅多樣化以及住宅的復(fù)雜化，物業(yè)管理越來越需要一批有專業(yè)背景的人去從事這方面的工作，這樣才能正確處理好與業(yè)主的關(guān)系。另外，物業(yè)管理公司需要首先考慮社會效益，其次才是經(jīng)濟效益。物業(yè)管理公司為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，確保社區(qū)形成一個良好、和諧的生活氛圍。億達物業(yè)在整個管理過程中，非常重視自身團隊建設(shè)，確保團隊中各個都是同業(yè)中的精英。另外，億達物業(yè)的工作人員經(jīng)常組織一些社區(qū)活動，看望孤寡老人等，在業(yè)主中樹立了良好的口碑，贏得了更多業(yè)主的認(rèn)可。

從上面的論述可以看出，物業(yè)管理同房地產(chǎn)開發(fā)過程息息相關(guān)，研究者在進行物業(yè)管理研究時，不能忽略房地產(chǎn)開發(fā)過程對其的影響，兩者是相輔相成的。希望本文可以對物業(yè)管理的實踐提供一些理論和實踐上的幫助。

本文作者：程本強工作單位：深圳廣播電視大學(xué)