承租權范文10篇

一、房屋租賃概述

房屋租賃是指房屋出租人以口頭或訂立書面合同的形式將房屋交付承租人占有、使用與收益，承租人向出租人支付租金的行為，是日常生活中不動產交易的一種主要形式。按照房屋使用性質，房屋租賃可分為住宅用房租賃與非住宅用房租賃；按照房屋的所有權性質，房屋租賃可分為公房租賃與私房租賃；按照房屋的租期是否確定，房屋租賃可分為不定期租賃和定期租賃；按照當事人的國籍，房屋租賃可分為國內租賃和涉外租賃。

二、房屋承租權之法律保護

現行的法律規定在一定的條件下給予房屋承租權特殊的法律保護，主要體現在兩方面：一為房屋承租權優先于所有權得到法律保護；其二為房屋承租權優先于擔保物權得到法律保護。

1、房屋承租權優先于所有權得到法律保護。大家知道房屋承租權通常被認是債權即合同之債，是基于依據有效合同所產生的債，也就是我國民法通則所稱的“因當事人約定而產生的債”。但是為保證社會經濟活動中交易穩定、安全的需要，法律實踐中承租權作為一種比較特別的債權形式獲得了某些物權的效力，學理上稱之為“債權的物權化”這一方面主要體現在“買賣不破租賃的原則”，使承租權具有了物權的效力（對世權）即不僅及于承租雙方還及于不特定的第三人。所謂“買賣不破租賃”是指租賃物縱有轉移，租賃關系對于租物的受讓人仍然有效，例如《合同法》第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。《城市房屋租賃管理辦法》第十一條規定：“租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定”。另一方面主要體現在確立房屋承租人的優先購買權，《合同法》第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”。這些規定說明了在一定條件下房屋承租權限制了房屋所有權人的所有權而優先得到法律保護。

2、房屋承租權優先于抵押權得到法律保護。最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十五條規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效”。《擔保法》第48條之規定“抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效”。這實際上是從法律上確認了在一定條件下“抵押不破租賃”的原則，也即確定了在一定條件下房屋承租權作為債權優先于抵押權作為的擔保物權而得到法律保護的效力。但我們也不要忽略關于抵押權與承租權的另一條重要法律規定，那就是最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”這實際上也確認了在一定條件下“抵押破租賃”或“買賣破租賃”的特殊情況。

第一條為進一步深化住房制度改革，促進房地產市場的發展，改善居民居住條件，規范公有住房承租權的轉讓行為，根據《江西省城市公有房屋管理辦法》和市政府關于《進一步搞活房地產市場的若干意見》等有關規定，結合我市實際，制定本實施細則。

第二條本實施細則適用于本市市區國有土地范圍內，執行政府規定租金標準的公有住房承租權有償轉讓的行為。

第三條本市城鎮居民和具有固定收入來源的外來人員，均可有償受讓本市市區范圍內公用住房承租權。

第四條本實施細則所稱公有住房承租權的有償轉讓，是指公有住房承租人（轉讓人），經房屋出租人（產權人）同意，將租用的公有住房按規定的程序，轉讓給他人（受讓人）承租，并獲得一次性轉讓收益的行為。

依法合理取得且不屬于清房范圍的公有住房的承租權方可有償轉讓。

第五條公有住房承租權的有償轉讓應當遵循自愿、公平、互利的原則。

「提要」近幾年來，由于法律規定不明，致使審判實踐中對因公房租賃使用權發生糾紛的案件，理解不同、標準掌握不一，造成了審判結果的差異。本文作者結合審判實踐經驗，對一些亟待解決的問題提出了自己的看法，以期能促進認識的統一。

一、“出租人指定”是否應作為前置程序

公民之間為公房租賃戶名的變更、分列租賃戶名及公房使用部位等發生糾紛，是否可以直接向人民法院提起訴訟？由于理解不一，現在的做法比較混亂。有的法院直接予以受理，有的法院則認為應由出租人作出書面處理意見后，法院才能受理。現行的《上海市房屋租賃條例》（以下簡稱《租賃條例》）規定，“……可以繼續履行租賃合同者有多人的，應當協商確定承租人。協商一致的，出租人應當變更承租人；協商不一致的，由出租人在可以繼續履行租賃合同者中確定承租人。租賃關系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權。”筆者認為，《租賃條例》明確由出租人確定承租人，對于可以繼續履行的租賃合同而言，指定變更承租人既是出租人的權利，也是出租人的義務，出租人應當履行該項職責，承租人取得承租權應當得到出租人的認可或指定。出租人逾期不答復或同住人對出租人的指定不服，同住人方可向人民法院提起訴訟。出租人如果不盡指定之責，則該類糾紛大量涌入法院，無疑會增大法院化解社會矛盾的司法成本。在我國目前公房使用權仍含有延續下來的福利性質狀態下，在法規亦有明文規定的基礎上，出租人進行指定應當是該類訴訟的前置程序，同時筆者認為，即使個別情況下出租人指定有困難，其也應當出具書面證明文件，澄明系爭房屋相關租賃情況，以及不能指定的理由。當事人經過此前置程序，方能向法院提起訴訟。另外，筆者建議應明確規定出租人指定承租人的期限，因為該期限直接影響當事人的起訴條件，不明確規定會造成不同法院對何為“逾期”理解不一致的情況，可以考慮以一個月為宜。

二、當事人的訴訟地位如何確定

目前由于規定不明確，有的法院將出租人列為被告，另一方同住人列為第三人，有的法院則將出租人列為第三人，而以同住人為被告。筆者認為，對出租人不指定的或對出租人指定不服的，應區別情況予以處理。

1、出租人怠于指定乃至不愿出具書面意見的。現實中，同住人對承租權的變更沒有爭議，但出租人基于某種原因不同意變更；或者同住人對租賃戶名的變更協商不成，出租人亦不愿意進行指定，且不出具書面意見。出租人出具書面意見的（可對書面意見提出具體細化的要求），可視為出租人履行了管理的權利義務。只有在出租人未完成其指定之義務時，才應列出租人為被告，同住人列為第三人。此時的訴訟請求只能是要求出租人履行義務。有人就此提出不同意見認為，一旦法院作出判決，判令出租人應當在判決生效后三十日內作出指定，而出租人仍不指定怎么辦？筆者認為，此時解決的方法也是多樣的，既可以向出租人的上級部門提出司法建議，責成下級部門履行法院確定的義務而作為，也可以以拒不履行生效法律文書確定的義務對待，予以罰款或采取其他有效措施

抵押作為債的擔保方式的一種，由于能夠較好地擔保債的履行，在實踐中被廣泛采用，而房地產又以其現實性、穩定性、保值性、安全性最強等特性成為普遍采用的抵押物。本文擬就我國房地產抵押中的幾個法律問題作一探討，以期推動我國房地產市場的健康發展。

一、房地產抵押權標的物的范圍問題

設立抵押的目的是，一旦債務人不履行債務，抵押權人可依法定程序對抵押物變價優先受償。因此，抵押物應有變價價值，應為可轉讓之物。

我國實行土地的社會主義公有制，按照憲法的規定，城市市區的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有。國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。土地使用權可以依法轉讓，但禁止土地所有權的買賣和非法轉讓。因而，在我國，土地所有權不得設定抵押權，土地使用權可以設定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上無定著物（包括建筑物、構筑物及在建工程）的國有土地使用權設定抵押的問題

我國法律有關國有土地使用權的取得方式規定有兩種：一是通過土地使用權出讓的方式取得國有土地使用權，二是通過以土地使用權劃撥的方式取得國有土地使用權。目前我國禁止單獨以劃撥方式取得的國有土地使用權設定抵押。

抵押作為債的擔保方式的一種，由于能夠較好地擔保債的履行，在實踐中被廣泛采用，而房地產又以其現實性、穩定性、保值性、安全性最強等特性成為普遍采用的抵押物。本文擬就我國房地產抵押中的幾個法律問題作一探討，以期推動我國房地產市場的健康發展。

一、房地產抵押權標的物的范圍問題

設立抵押的目的是，一旦債務人不履行債務，抵押權人可依法定程序對抵押物變價優先受償。因此，抵押物應有變價價值，應為可轉讓之物。

我國實行土地的社會主義公有制，按照憲法的規定，城市市區的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有。國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。土地使用權可以依法轉讓，但禁止土地所有權的買賣和非法轉讓。因而，在我國，土地所有權不得設定抵押權，土地使用權可以設定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上無定著物（包括建筑物、構筑物及在建工程）的國有土地使用權設定抵押的問題

我國法律有關國有土地使用權的取得方式規定有兩種：一是通過土地使用權出讓的方式取得國有土地使用權，二是通過以土地使用權劃撥的方式取得國有土地使用權。目前我國禁止單獨以劃撥方式取得的國有土地使用權設定抵押。

摘要:抵押作為債的擔保方式的一種，由于能夠較好地擔保債的履行，在實踐中被廣泛采用，而房地產又以其現實性、穩定性、保值性、安全性最強等特性成為普遍采用的抵押物。本文擬就我國房地產抵押中的幾個法律問題作一探討，以期推動我國房地產市場的健康發展。

一、房地產抵押權標的物的范圍問題

設立抵押的目的是，一旦債務人不履行債務，抵押權人可依法定程序對抵押物變價優先受償。因此，抵押物應有變價價值，應為可轉讓之物。

我國實行土地的社會主義公有制，按照憲法的規定，城市市區的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有。國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。土地使用權可以依法轉讓，但禁止土地所有權的買賣和非法轉讓。因而，在我國，土地所有權不得設定抵押權，土地使用權可以設定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上無定著物（包括建筑物、構筑物及在建工程）的國有土地使用權設定抵押的問題

我國法律有關國有土地使用權的取得方式規定有兩種：一是通過土地使用權出讓的方式取得國有土地使用權，二是通過以土地使用權劃撥的方式取得國有土地使用權。目前我國禁止單獨以劃撥方式取得的國有土地使用權設定抵押。

抵押作為債的擔保方式的一種，由于能夠較好地擔保債的履行，在實踐中被廣泛采用，而房地產又以其現實性、穩定性、保值性、安全性最強等特性成為普遍采用的抵押物。本文擬就我國房地產抵押中的幾個法律問題作一探討，以期推動我國房地產市場的健康發展。

一、房地產抵押權標的物的范圍問題

設立抵押的目的是，一旦債務人不履行債務，抵押權人可依法定程序對抵押物變價優先受償。因此，抵押物應有變價價值，應為可轉讓之物。

我國實行土地的社會主義公有制，按照憲法的規定，城市市區的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有。國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。土地使用權可以依法轉讓，但禁止土地所有權的買賣和非法轉讓。因而，在我國，土地所有權不得設定抵押權，土地使用權可以設定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上無定著物（包括建筑物、構筑物及在建工程）的國有土地使用權設定抵押的問題

我國法律有關國有土地使用權的取得方式規定有兩種：一是通過土地使用權出讓的方式取得國有土地使用權，二是通過以土地使用權劃撥的方式取得國有土地使用權。目前我國禁止單獨以劃撥方式取得的國有土地使用權設定抵押。

【內容摘要】民事優先權不是某類民事權利,而是某類民事權利的共同效力。具有優先效力的民事權利可分為兩類。第一類:設定權利時即專門決定了權利的順位,其優先之根據是明確的。第二類:設定權利時未專門決定權利的順位,其優先之根據不明確。嚴格地說,民事優先權僅指第二種情況。民事優先權可定義如下:同一債務人之數個到期債權,其中一個債權,因債權人與債務人,就債權之標的、標的之客體,或標的所在物,存在共有關系、用益物權關系、總有關系、或非物權性用益關系;或者,債權人之不動產與標的物存在相鄰關系;或者,債權人與債權標的所有人存在同一有限責任公司股東關系,或有限公司股權關系;享有優先受償資格。民事優先權的宗旨是盡量發揮財產之自然效益和社會效益。

【關鍵詞】優先權優先效力根據

一、民事優先權的分類

民事權利中,部分權利享有優先行使資格,民法學統稱此類優先地位為民事優先權。民事優先權被稱為“難以開墾的法律領地”,①研究成果較少。

民事優先權不是某類民事權利,而是某類民事權利的共同效力。非民事權利的優先效力不屬于民事優先權,如警車優先通行。在一些公共場所,老弱病殘孕在排隊、通行、就坐等方面受到照顧,可以優先。此類“優先”通常屬于道德范疇,無法律效力。專利法和商標法中,都有“優先權”,其含義是:專利申請人或商標申請人,在法定期限內,曾就同一主題在不同國家或同一國家,提出兩次以上申請,以第一次申請日為申請日。此類“優先權”不是民事權利的優先效力。有學者將其歸入民事優先權,②不能成立。有學者認為,物上請求權人之標的物返還請求權,優先于一般到期債權受償,屬物權之優先效力。③物上請求權之性質各說不一。物上請求權之相對人為物權妨礙人,屬特定人。物上請求權規定特定人之間的財產關系,應屬債權。物權妨礙應屬債之發生根據。但物權妨礙之責任財產為物上請求權之標的物,不屬物權妨礙人所有,不是物權妨礙人一般債務之責任財產。責任財產不同之債權,不存在何者優先問題。民事優先權類型甚多,通常分為物權優先權和債權優先權。通說認為,物權優先權包括物權對債權的優先權和物權相互間的優先權。④

所謂物權對債權的優先權,通常表述為:“同一標的物之上既有物權,也有債權的,無論成立的先后如何,物權均有優先于債權的效力。”⑤

使用說明

1、本合同適用范圍：

（1）本市個人與個人、個人與單位、單位與單位之間公有住房的相互交換；

（2）本市不可售公有住房與商品住宅或其他產權住房的相互交換；

2、本合同【】中內容為并列的選擇項，應根據實際情況選擇，不予選擇的應劃除；

3、本合同空格的內容由當事人協商后填寫；

【摘要】案外人執行異議之訴制度確立以來，雖然在一定程度上為“執行難”的司法現象減輕了一些負擔。但經過多年的司法實踐也凸顯出許多問題，如異議事由規定的模糊，各地法院理解與適用不一，造成司法局面的混亂。本文選取了案外人執行異議之訴方面的三個案例，通過對案例中法院裁判觀點及裁判結論的對比，整理相關的爭議焦點問題。對案外人提起異議之訴的事由、案外人租賃權在法院查封情形下的適用以及租賃權與抵押權沖突問題等方面進行研究，并結合有關學者的觀點闡述了自己的觀點。

【關鍵詞】案外人執行異議之訴；異議事由；租賃權；查封

一、案例基本情況

（一）某銀行和何某、肖某等金融借款合同糾紛執行一案。某銀行和肖某、何某、鄭某因金融借款合同糾紛訴至法院，福州中院判拍賣、變賣鄭某名下房產，共得價款450萬，某銀行在其所得價款的限額內享有優先受償權。在執行過程中，位于鄭某名下的某公寓店面房產及土地使用權被法院查封。因本案爭議房產的實際出資人鄭某欠何某借款，雙方曾在租賃合同中約定以租金抵債。案外人何某以租賃權受侵害為由向福州中院提出異議，但被中院駁回其異議；何某再向高院復議，但被高院駁回其復議申請；最高法院也維持了福建高院執行裁定，駁回何某申訴請求。法院認為：當被執行人的不動產被執行法院實際移交或者實際移交時采取的強制執行措施有某種現實風險，承租人在滿足一定的情況下可以提出異議，阻止法院向受讓人移交被執行人在租賃期內合法擁有的不動產，以保障其對租賃物支配、收益等權利。對于不涉及不動產移交風險時案外人是否可以以其擁有的實體權利提出異議阻止法院的強制執行，現行法律并無明文規定。如果查封措施本身并不觸及不動產的交付，在之后的交付中，也沒有產生風險，不管爭議房產上是否有權利負擔，都無法阻卻法院的強制執行。本案中，福州中院判決某銀行對拍賣、變賣爭議房產的450萬擁有優先受償權以及查封該房產的措施有理可循。因此，何某以查封之前已存在的租賃合同并對房產擁有占有、使用的權益的主張的成立與否，其以在先租賃權解除法院對爭議房產的查封措施的訴訟請求不能予以支持。（二）A公司、B公司、C公司、D公司等執行一案。D公司和C公司于2012年1月13日發起成立A公司，并對某酒店進行經營管理，但在2011年9月13日，該酒店的房地產已經被某中院查封，況且A公司成立以及經營未征得抵押權人和欽州中院的同意。D公司所有的某酒店第1—24層房產及負一層地下室被某中院委托拍賣，并裁定將上述房地產過戶給B公司。A公司不服，以其經營權益和承租權受到損害為由提出案外人異議，某中院的裁定不符合“買賣不破租賃”原則，但異議被中院裁定駁回。A公司不服以上裁定，連續向某高院、最高人民法院申請復議與申訴，其訴訟請求最終都被駁回。法院認為：本案中，D公司一直經營管理著某酒店。根據前文所述，本案中酒店的房產是先被執行法院查封之后才租賃給A公司，違反了法律規定。當時因某酒店正在被法院強制拍賣，出于維護酒店的正常經營的迫切需求，希望原經營者能配合法院的執行工作，所以某中院才通知A公司保留對酒店的經營。因此，A公司不能以租賃權對抗申請執行人，其主張不能成立。（三）青島利群投資有限公司等申請監督一案。W銀行與Z公司因借款合同糾紛向法院起訴，某中院最終判令Z公司向A銀行償還本金7000萬元及利息。因Z公司未履行法院判決，W銀行法院申請強制執行Z公司的房產并對其采取了查封措施，在經過法定評估程序之后，拍賣機構接受執行法院的委托后，對該不動產進行拍賣并了拍賣公告。案外人利群擔保公司以該拍賣公告侵害其租賃權為由，訴請法院撤銷該公告，但未得到法院的支持。在復議期間，以“買賣不破租賃”的原則為由，向省高院申請撤銷中院的裁定，但H公司復議申請最終也被駁回。但最高人民法院支持了H公司的訴訟請求，以上兩項裁定被撤銷。法院認為：本案中，H公司的租賃權在先，W銀行抵押權設立在后，故房屋的買受人應該堅持“買賣不破租”的原則，繼續承擔合同義務。與此同時，在執行中，應注意在先租賃權與房屋的優先購買權的沖突適用規定，即優先購買權和租賃權只能擇一適用。否則會過度地保障了案外人利群擔保公司的權益，對申請執行人W銀行和被執行人Z公司的權益造成損害。

二、案例所反映的法律問題及爭議焦點

（一）先租賃后查封能否排除法院的強制執行。根據《執行異議和復議規定》的規定，在案例一中，當中院執行移交鄭某的不動產或者實際移交時采取的強制執行措施有某種現實風險時，承租人何某可以在一定條件下提出案外人執行異議，阻止法院向買受人移交該爭議房產，以保護其對租賃物所享有合法權益，但當法院采取的強制措施沒有任何風險的情況除外。案例一的焦點問題為本案中爭議房產的查封措施是否應當被解除？如前所述，某銀行在450萬的限額內享有優先受償權。中院采取查封措施并沒有對房產產生實質性的影響，不管爭議房產上是否有權利負擔，都無法阻卻法院的強制執行。（二）先查封后租賃能否排除法院的強制執行。根據《查封扣押凍結規定》的相關條文規定，案例二的爭議焦點是A公司的租賃權是否被法院的執行措施所損害？根據前文的案情簡介可知，D公司、C公司發起成立A公司之前，該酒店的房產已經被中院查封，況且A公司成立等事項未經任何權利人的同意，所以以上公司的行為違反了法律的強制性規定。本案中A公司并不能以“買賣不破租賃”的原則為主張依據，也不能憑借租賃權為執行異議事由解除法院的查封措施。（三）案外人執行異議之訴中抵押權與租賃權的關系根據《物權法》的規定，如果標的物上的抵押權設立之前已經存在案外人的租賃權，權利人在行使抵押權時，依據“買賣不破租賃”原則，租賃權不被滌除。買受人也應一同受讓該財產上的權力負擔，與此同時，抵押權人的財產變現的所得權益將會因其權利瑕疵而受損。此外，關于判斷兩者權利設立先后的標準，應當以承租人對租賃物的現實占有、使用為依據。案例三中H公司開始經營義務的時間應根據以上為判斷標準。如果抵押權先于租賃權的設立，抵押權成立的生效條件是必須對不動產辦理抵押登記，這樣才具有公示作用，當抵押人要處分該不動產時，必須征得抵押權人同意才能行使處分權。在執行階段，當承租權與抵押權發生對抗時，即該爭議房產需要被法院強制執行時，承租人的權益會因抵押權的實現而可能受損，但此時出租人應該承擔自己權利瑕疵的責任，對承租人所遭受的損失進行損害賠償。