房?jī)r(jià)調(diào)控范文

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篇1

隨之而來的是相關(guān)部委及其負(fù)責(zé)人對(duì)于樓市調(diào)控的密集表態(tài)。財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人表示，要嚴(yán)格實(shí)施差別化住房稅收政策，加強(qiáng)交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)相關(guān)稅收征管，穩(wěn)步推進(jìn)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。國(guó)家發(fā)改委主任張平指出，下半年要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，切實(shí)增加普通商品住房特別是中小套型住房供應(yīng)，防止房?jī)r(jià)反彈。

事實(shí)上，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了一年多，各地也相繼出臺(tái)了“限購(gòu)令”等調(diào)控措施，但是時(shí)至今日，仍難看到房?jī)r(jià)回歸理性的水平，這究竟有些什么原因呢？

原因之一：沒搞清炒房資金的來源

很多人提起溫州炒房團(tuán)、山西煤老板就非常惱火，認(rèn)為就是因?yàn)檫@些人的存在，房?jī)r(jià)才會(huì)這么高，才搞得大家買不起房！我們制造業(yè)現(xiàn)在的平均毛利潤(rùn)只有5%，如果再去掉一些其他費(fèi)用，我們的制造業(yè)基本是不掙錢的。相比較來說，炒房子是一件一點(diǎn)技術(shù)含量都沒有的事情，很多以前做實(shí)業(yè)的人，現(xiàn)在基本都跑去炒房了。他們的觀點(diǎn)基本相同，都認(rèn)為現(xiàn)在這種大環(huán)境下，做實(shí)業(yè)又累又掙不到錢，炒房又簡(jiǎn)單，利潤(rùn)又高，因此也不能全怪他們。不過從另一方面看，我們過去推出的一些措施也給了溫州炒房團(tuán)、山西煤老板有可乘之機(jī)，比如2008年的時(shí)候，為了刺激房地產(chǎn)，央行在一年之內(nèi)四次下調(diào)利率，幅度達(dá)到1.71%。同時(shí)二套房貸也有購(gòu)房貸款利率7折的優(yōu)惠。不少投資投機(jī)者正是利用了這一政策優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)了自己炒房的目的。

原因之二：信貸調(diào)控沒有觸及到房地產(chǎn)

在房?jī)r(jià)飚升、民眾抱怨的情況下，我們政府密集出臺(tái)了很多調(diào)控政策，但是，透過對(duì)這些調(diào)控政策的分析，我發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有意思的事情，那就是即使到現(xiàn)在，我們的一些信貸調(diào)控還是沒有觸及到房地產(chǎn)。原因很簡(jiǎn)單：第一，對(duì)于地方政府來說，土地出讓金是很大的一筆收入。第二，在現(xiàn)在這種大的環(huán)境下，我們的金融機(jī)構(gòu)最怕的就是房?jī)r(jià)下跌，因?yàn)閷?duì)于金融機(jī)構(gòu)來說房?jī)r(jià)下跌是最大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)自然不會(huì)自取滅亡。

而從稅收的角度分析，在目前的制度和市場(chǎng)狀況下，還很難調(diào)節(jié)進(jìn)入樓市的資金。要衡量稅負(fù)是不是重了，我們不能只看稅率，因?yàn)檫@只是表面上的，根本沒辦法反映真實(shí)的狀況。我們應(yīng)該看的是這個(gè)稅最終能否轉(zhuǎn)嫁出去。打個(gè)比方，從表面上看，中石油和中石化每年都要繳納資源稅。可是，就算對(duì)這兩個(gè)寡頭征收200%的稅也沒用，因?yàn)闊o論政府征多少稅，它們都能夠透過價(jià)格把它消化掉，也就是說，它們能把所有的稅負(fù)都加到價(jià)格上去，最終轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，所以，它們能保證自己的利潤(rùn)率不會(huì)因?yàn)橘Y源稅而下降。同樣，對(duì)于炒房者來說，也完全可以把稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁出去，而且還不擔(dān)什么風(fēng)險(xiǎn)，至于炒房的利潤(rùn)究竟有多高，大家心里已經(jīng)相當(dāng)明白了。

原因之三：只注意短期房?jī)r(jià)下跌的表面現(xiàn)象

經(jīng)歷了一段時(shí)間的調(diào)控之后，2012年3月，統(tǒng)計(jì)局公布了2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，2月份整體房?jī)r(jià)仍呈上升態(tài)勢(shì)，但是70個(gè)大中城市中有45個(gè)城市新房?jī)r(jià)環(huán)比下降，漲幅縮小的城市也明顯增多。然而這還只是表面現(xiàn)象，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的趨勢(shì)還沒有得到根本改變。這一表面現(xiàn)象也給予了我們?nèi)矫娴木选?/p>

第一，2月份和1月份相比房?jī)r(jià)好像不漲了，可能還有點(diǎn)微跌，然而這只是表面現(xiàn)象，看起來非常好。其實(shí)這是一個(gè)很有趣的統(tǒng)計(jì)數(shù)字。我以北京為例，表面上交易量是大幅下跌，而且二手房的交易量比去年下跌了38%。對(duì)于房?jī)r(jià)，如果把通州地區(qū)也平均進(jìn)去的話，肯定也是下跌的了，但是三環(huán)之內(nèi)沒有怎么跌，所以在表面上平均價(jià)格好像跌下來了。

第二，中小型開發(fā)商被大量淘汰，而一些大型開發(fā)商卻是越來越壯大，這是我們不可想象的。比如，去年一整年下來之后萬科整個(gè)銷售量上升了41%，利潤(rùn)上漲了32%，就連第七名的碧桂園銷售量跟利潤(rùn)也上升了35%。之所以大型開發(fā)商越調(diào)控利潤(rùn)越高，是因?yàn)樗麄儞慰亓舜罅康馁Y源，因此市場(chǎng)震蕩的結(jié)果，等于是新一輪的洗牌，讓那些大魚把小魚都給吃了。去年在地產(chǎn)行業(yè)的有規(guī)模以上收購(gòu)兼并高達(dá)124宗，其金額超過1500億元，也就是說在調(diào)控后市場(chǎng)的影響下，大魚變得更大了，小魚慢慢地被吃掉了。

第三，就是土地出讓金。2010年是2.7萬億元，2011年高達(dá)3.15萬億元，創(chuàng)歷史的新高。對(duì)此，你發(fā)現(xiàn)地方政府也挺高興，因?yàn)橥恋爻鲎尳鹨采仙恕Ｒ虼苏{(diào)控的最終結(jié)果，可以說是皆大歡喜。

根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，在房?jī)r(jià)里面，12項(xiàng)稅跟56項(xiàng)費(fèi)，另外還有土地成本，加在一起占到了房?jī)r(jià)的70%左右。房?jī)r(jià)如果要降到合理的價(jià)位，我不曉得用什么方法跟途徑降下來。其中70%是稅費(fèi)和土地成本，這是剛性的，目前看不到下降的趨勢(shì)。還有10%最起碼的構(gòu)建成本，這個(gè)也降不了。另外，開發(fā)商有20%的利潤(rùn)，有很多的支出都含在這里面，所以這至少還有10%的利潤(rùn)來保障它的支出。也就是說，房?jī)r(jià)再怎么降也不能突破90%的這個(gè)剛性關(guān)口。

原因之四：保障房沒給老百姓一個(gè)預(yù)期

篇2

2月24日，央行百日之內(nèi)第五度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。此前，1月26日，新國(guó)八條出臺(tái)，從信貸層面進(jìn)一步扼緊樓市血脈；1月27日，風(fēng)傳已久的房產(chǎn)稅正式在滬、渝落地開征；2月8日，央行宣布四個(gè)月來第三次加息；2月9日，住建部宣布公積金貸款利率上調(diào)。

短短不足一個(gè)月時(shí)間，政策密集出臺(tái)，集中指向樓市，清晰地表明了國(guó)家管理層調(diào)控房?jī)r(jià)的堅(jiān)決態(tài)度。

本刊編輯部認(rèn)為，如果房?jī)r(jià)調(diào)控的政策目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)，引發(fā)的將不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，更是民生問題。無論管理部門還是普通民眾，都只有從這個(gè)高度去理解房?jī)r(jià)調(diào)控，才能準(zhǔn)確地把握和應(yīng)對(duì)。

房?jī)r(jià)問題，直接關(guān)系到民生福祉和社會(huì)穩(wěn)定。持續(xù)10年的高速上漲之后，房?jī)r(jià)已經(jīng)超越了普通民眾的承受力，成為嚴(yán)重的社會(huì)隱患。人民日?qǐng)?bào)最近的一項(xiàng)調(diào)查顯示，對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)相當(dāng)不滿意和不滿意的民眾，高達(dá)九成以上。對(duì)于上海這樣的核心城市而言，衡量房?jī)r(jià)與收入關(guān)系，普遍可以得出這樣一個(gè)結(jié)論：如果長(zhǎng)輩不能提供強(qiáng)有力的支持，職場(chǎng)新人中除了為數(shù)極少的精英，已經(jīng)基本失去了可以依靠自我奮斗買房的機(jī)會(huì)。如果這種狀況不能得到有效的改變，甚至是持續(xù)惡化，相信會(huì)對(duì)人們的人生觀、世界觀、價(jià)值觀會(huì)產(chǎn)生持續(xù)消極的影響，對(duì)于社會(huì)的穩(wěn)定和發(fā)展而言，是極其不利的。

房?jī)r(jià)問題的形成，大致是由以下幾個(gè)因素造成的，要想有效調(diào)控房?jī)r(jià)，就必須從根本上解決這些問題。

首先，是土地財(cái)政。很多地方政府，長(zhǎng)期以來靠土地財(cái)政支撐地方發(fā)展。從善意的假設(shè)來看，每任地方政府，無論基于為官的良心還是政績(jī)的考慮，都想多做一些事情。做事就要錢，要錢最直接的方式就是賣地。持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，既能對(duì)地價(jià)形成支撐，更能依靠產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)，拉動(dòng)地方GDP的增長(zhǎng)。這也是地方政府放縱房?jī)r(jià)上漲，消極對(duì)待房?jī)r(jià)調(diào)控的內(nèi)在動(dòng)因。這一狀況要有所改變，必須集中解決以下兩點(diǎn)：其一是跳出賣地做事出政績(jī)的怪圈，改變急功近利簡(jiǎn)單粗放的發(fā)展模式，全方位發(fā)掘可以推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，降低對(duì)于土地財(cái)政的依賴性；其二是完善對(duì)官員的考評(píng)方式，不僅僅看經(jīng)濟(jì)，更要把房?jī)r(jià)問題直接關(guān)聯(lián)的社會(huì)公平與民生福祉問題，作為官員考評(píng)的重要因素，一票否決。只有這樣，才能從政府的角度，抓住房?jī)r(jià)調(diào)控的牛頭。

篇3

1.1.1 研究背景

衣食住行,作為個(gè)人的基本生存條件,住房直接關(guān)系到每一個(gè)人的基本生存問題,房地產(chǎn)業(yè)不僅與每一個(gè)公民息息相關(guān),更是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的影響。對(duì)于一個(gè)國(guó)家特別是我國(guó)來說,房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè),其產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、資本密集、關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng),已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)中具有舉足輕重的地位。房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展,依靠于房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性運(yùn)行、政府宏觀調(diào)控和相關(guān)部門管理作用的有效發(fā)揮,其對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì),構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)都具有十分重要的意義。

然而,在改革開放前,住房作為福利手段的一種,是由國(guó)家統(tǒng)一分配的,房地產(chǎn)無法形成市場(chǎng)。隨著改革開放的深入,為了刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi),拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),各級(jí)地方政府積極尋求新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),房地產(chǎn)開發(fā)逐漸形成支柱產(chǎn)業(yè),并一度躍升為投資熱點(diǎn)。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí),商品房銷售價(jià)格也在快速上漲,且呈現(xiàn)出逐年攀升的態(tài)勢(shì),特別是 90 年代以來,房?jī)r(jià)一直居高不下,房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片繁榮發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展,商品房?jī)r(jià)格的快速上漲,雖然成為我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),但商品房?jī)r(jià)格的上漲幅度已嚴(yán)重超過了居民收入的增長(zhǎng)幅度,我國(guó)房地產(chǎn)泡沫化的問題開始顯現(xiàn)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚,發(fā)展快,市場(chǎng)本身存在諸多問題,這些問題引起了我國(guó)政府及多方面的廣泛關(guān)注,中央政府為加強(qiáng)宏觀調(diào)控,出臺(tái)了一系列的管理政策和經(jīng)濟(jì)措施,意圖穩(wěn)定高漲的房屋銷售價(jià)格。2005 年,總理在《政府工作報(bào)告》中明確提出抑制高房?jī)r(jià)的共同目標(biāo),3 月建設(shè)部等七部委聯(lián)合了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》(簡(jiǎn)稱“國(guó)八條”),2006 年出臺(tái)“國(guó)六條”,2010 年出臺(tái)“國(guó)十條”,到 2011 年出臺(tái)號(hào)稱“史上最嚴(yán)格”的房地產(chǎn)調(diào)控措施(包括“新八條”、最新“國(guó)五條”)。以商品房限購(gòu)、試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅等重拳在前,以央行加息、提高存款準(zhǔn)備金率和貸款利率等組合拳為輔,行政手段和經(jīng)濟(jì)手段并用,希望能用密集出臺(tái)的各類管制措施來遏制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)。無錫市政府也根據(jù)中央的宏觀調(diào)控精神出臺(tái)了種種政策及執(zhí)行方案,但無論政府制定何種政策,采取何種措施,都沒有對(duì)制約房?jī)r(jià)上漲起到根本性作用,商品房?jī)r(jià)格屢調(diào)不降,甚至逆勢(shì)增長(zhǎng),政策的執(zhí)行效果顯然沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

那么,一直未放松的房地產(chǎn)政策的調(diào)控效果到底如何呢?為什么政府出臺(tái)房地產(chǎn)政策力度不斷加大卻不能取得預(yù)期的效果?為了得到答案,筆者選擇了“房?jī)r(jià)”作為解答以上問題的線索,房?jī)r(jià)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要表現(xiàn),房?jī)r(jià)的穩(wěn)定是房地產(chǎn)調(diào)控政策的核心目標(biāo),房?jī)r(jià)調(diào)控效果是最能反映公共政策調(diào)控效果的重要指標(biāo)。本文通過對(duì)中央和地方政府公共政策的階段性回顧,選取地價(jià)、房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)收入比三個(gè)可量化的數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的效果進(jìn)行綜合分析,尋找我國(guó)房地產(chǎn)政策的所存在的問題,借鑒國(guó)外成熟經(jīng)驗(yàn),以探討新的形勢(shì)下,如何改善房地產(chǎn)政策的管理水平,如何確保“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”甚至“房?jī)r(jià)合理回歸”目標(biāo)的達(dá)成,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

1.1.2 研究目的

鑒于近年來國(guó)家宏觀調(diào)控的加強(qiáng),房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了嚴(yán)重影響,筆者作為一名從事房地產(chǎn)相關(guān)工作的 MPA 學(xué)員,認(rèn)為有責(zé)任和義務(wù)利用所學(xué)的公共管理理論和知識(shí),結(jié)合房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí),對(duì)房地公共政策調(diào)控房?jī)r(jià)的效果進(jìn)行深入分析和研究。本文試圖通過對(duì)歷年中央政府和地方政府在房?jī)r(jià)調(diào)控時(shí)所采取的各種政策進(jìn)行梳理總結(jié),對(duì)房地產(chǎn)政策對(duì)無錫市房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的效果進(jìn)行深入分析,以探討我國(guó)公共政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響,探明公共政策管理中存在的主要問題,針對(duì)性的提出合理化建議和意見,從而實(shí)現(xiàn)提高我國(guó)房地產(chǎn)政策管理水平,保障房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的研究目的。

? 1.1.3 研究意義

我國(guó)一直將建設(shè)“小康社會(huì)”作為重要戰(zhàn)略部署,小康社會(huì)的基本條件就是人民安居樂業(yè),因此,住房問題的妥善解決不僅關(guān)系著社會(huì)的穩(wěn)定,更關(guān)系著是否實(shí)現(xiàn)建成小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)。而所謂的住房問題,一般不是指住房供不應(yīng)求的“數(shù)量”問題,而是“價(jià)格”問題,對(duì)任何家庭來說,住房都是一項(xiàng)關(guān)鍵的購(gòu)置型資產(chǎn),房地產(chǎn)價(jià)格直接關(guān)系到居民購(gòu)房承受能力和居住水平。

第 2 章 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策理論基礎(chǔ)

2.1 房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價(jià)格概述

2.1.1 房地產(chǎn)的概念及特征

一、房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn),作為一個(gè)名詞,從字義上簡(jiǎn)單理解是“房屋”和“土地”兩種財(cái)產(chǎn)的合稱,房產(chǎn)與地產(chǎn)聯(lián)結(jié)在一起被稱為“房地產(chǎn)”。房地產(chǎn)的內(nèi)涵可以從四個(gè)方面來理解,一是房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合體;二是財(cái)產(chǎn)及其衍生的權(quán)利關(guān)系的總和;三是房地產(chǎn)的核心是地產(chǎn),土地是房屋的載體;四是房地產(chǎn)具有財(cái)產(chǎn)屬性,即有商品、經(jīng)營(yíng)屬性,同時(shí)具有公共物品屬性,是生活的必需品,房地產(chǎn)可以通過多種形式進(jìn)行劃分,根據(jù)房地產(chǎn)用途的不同,可以將房地產(chǎn)細(xì)分為商業(yè)房地產(chǎn)、住宅房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)等,本文主要圍繞住宅房地產(chǎn)部分展開研究。

二、房地產(chǎn)的特征

1、位置固定性。土地位置是固定的,房屋是建造在土地上的,因此房屋位置通常也是固定的。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn),從開始在土地上建造房屋,一直到房屋被拆除,在土地上消失之前,它所處的空間位置都是長(zhǎng)期固定的,并不能隨意移動(dòng)。

2、使用長(zhǎng)期性。房地產(chǎn)具有較長(zhǎng)的使用壽命,土地作為生產(chǎn)要素之一,除了不可抗力的破壞和人為的改造,它的生產(chǎn)力及其使用價(jià)值不會(huì)磨損或消失,建造在土地上的房屋,只要使用得當(dāng),也擁有了較長(zhǎng)的生命周期。出于安全或其他方面的考慮,政府通過立法對(duì)土地和房屋使用年限做出了規(guī)定,即便如此,房產(chǎn)相對(duì)于其他機(jī)器設(shè)備,具有使用長(zhǎng)期性的特點(diǎn)。

3、地域差別性。房地產(chǎn)具有位置固定性,它的使用及價(jià)值受到地理位置和周邊環(huán)境的影響,這就決定了它具有很強(qiáng)的地域性,它

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；政府房?jī)r(jià)；調(diào)控政策

中圖分類號(hào)：F202 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-2374（2014）04-0003-02

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深入發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。可以說，目前為止還沒有一個(gè)行業(yè)能與房地產(chǎn)業(yè)一樣受到國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境的影響如此之大。城市化進(jìn)程的不斷加劇，大大增加了房地產(chǎn)開發(fā)量和銷售量，房?jī)r(jià)也得到更多關(guān)注，變得更有研究意義。近年來，隨著我國(guó)房?jī)r(jià)的不斷上漲，政府逐步加強(qiáng)了對(duì)房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控，政府出臺(tái)的相關(guān)調(diào)控政策雖然在一定程度上起到了作用，但是要達(dá)到理想效果還有很長(zhǎng)一段路要走。

1 我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 政策的出臺(tái)加快了土地的開發(fā)速度

2004年到2006年我國(guó)房地產(chǎn)土地開發(fā)不景氣，呈低速發(fā)展階段，企業(yè)購(gòu)置的土地并未得到開發(fā)利用，造成大量的土地浪費(fèi)，房地產(chǎn)開發(fā)一直停滯不前。但從2006年后房地產(chǎn)開發(fā)面積大幅增長(zhǎng)，各地商品房似雨后春筍般成長(zhǎng)。從土地購(gòu)置面積上看，盡管今年土地購(gòu)置面積相比上一年要少，但房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地開發(fā)面積卻絲毫沒有減少，反而呈大幅增長(zhǎng)趨勢(shì)。導(dǎo)致土地開發(fā)面積不斷增長(zhǎng)的原因之一，是由于國(guó)家出臺(tái)的關(guān)于房地產(chǎn)投資政策加速了土地開發(fā)速度，政策明確規(guī)定，對(duì)企業(yè)購(gòu)置土地一年內(nèi)未開發(fā)要加收占用費(fèi)，兩年未開發(fā)則土地收為國(guó)家所有。這一政策的出臺(tái)使得土地開發(fā)速度增長(zhǎng)，但土地購(gòu)置面積相對(duì)減少。

1.2 商品房需求仍然熱力不減

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民的生活水平不斷提高。衣食住行各方面都得到改善，對(duì)住房要求也相對(duì)較高。并且隨著外來務(wù)工人員的增加，城鎮(zhèn)人口數(shù)量不斷增加，促使各地商品房紛紛矗立。開發(fā)商對(duì)商品房的瘋狂開發(fā)，導(dǎo)致各界對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展眾說不一，但人們對(duì)商品房的購(gòu)買熱情絲毫沒有減少。各地營(yíng)銷中心依舊人滿為患，商品房的銷售量甚好。需求的不斷增長(zhǎng)導(dǎo)致了開發(fā)商對(duì)土地的開發(fā)速度也不斷加快。

1.3 房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還不夠健全，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的政策體系還不夠完善。貧富差異的存在導(dǎo)致人們對(duì)住房要求的檔次也不同，收入較高的人需求的是高檔商品房，而低收入的人則難以有能力購(gòu)買。這種現(xiàn)狀導(dǎo)致中低價(jià)位的商品房需求量下降，而高檔商品房的需求不斷增長(zhǎng)。并且隨著土地價(jià)格、建筑材料以及建筑工人勞務(wù)費(fèi)和人們對(duì)住宅品質(zhì)的要求等等促使商品房?jī)r(jià)格不斷上漲。在我國(guó)北上廣等城市，商品房的價(jià)格上漲趨勢(shì)更是迅猛，主要是由于外來務(wù)工人員的增加等原因。這些年，我國(guó)中東部地區(qū)商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)速度明顯高于全國(guó)平均速度，商品房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)速度也與各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)。政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策不夠完善，致使房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)定型的壟斷現(xiàn)象。并且各地炒房現(xiàn)象的出現(xiàn)導(dǎo)致局部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格非正常上漲。

2 我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響

2008年的金融危機(jī)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來很大負(fù)面影響，不斷加大了我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力。為了保證經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，在隨后的幾年我國(guó)政府陸續(xù)出臺(tái)了許多房地產(chǎn)調(diào)控政策，例如降低契稅、減免營(yíng)業(yè)稅、下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率等，這些政策對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)都有著一定的影響。

2.1 貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的影響

房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)投資建設(shè)需要大量資金，而這些資金都是通過融資獲得，政府出臺(tái)的“連續(xù)五次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率”的貨幣政策大大降低了房地產(chǎn)業(yè)的融資成本，給開發(fā)商擴(kuò)大了資金來源，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。資金來源的擴(kuò)大在很大程度上增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅都在逐月增加，商品房新開工面積和竣工面積增幅也相較往年也有所增加。其中，今年商品房施工面積是42.87億平方米，同比增長(zhǎng)14.6%；新開工面積為21.47億平方米，同比增長(zhǎng)14.3%；竣工面積是17.34億平方米，同比增長(zhǎng)10.7%。

2.2 優(yōu)惠政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)需求可以分為消費(fèi)型需求和投資型需求，消費(fèi)型需求是為了滿足或改善自身居住條件，投資型需求的主要目的是用于投資。政府出臺(tái)的一系列購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，大大降低了首次購(gòu)房者及二次購(gòu)房者的購(gòu)房成本，增加了他們的支付能力，導(dǎo)致了投機(jī)型需求的大大增加。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論：購(gòu)買成本和交易成本的降低非常有利于購(gòu)房需求的提升。

2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍然熱力不減，國(guó)民需求大部分的注意力依然集中在房地產(chǎn)。商品房銷售面積依然在增加，由于受個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策調(diào)整的影響，各地二手房交易量也大幅增加，二手房市場(chǎng)也持續(xù)活躍。

3 對(duì)于我國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)控政策的對(duì)策研究

3.1 運(yùn)用市場(chǎng)規(guī)律，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制

要完善市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制首先就要打破地產(chǎn)開發(fā)商的價(jià)格壟斷，鼓勵(lì)地產(chǎn)開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)的主要目的為開發(fā)商施加壓力，形成競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)，這樣居高不下的房?jī)r(jià)才能降下來。另外，為了促進(jìn)開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)，政府還應(yīng)該增加非商品房的供給，防止供不應(yīng)求。其次，政府應(yīng)該保證房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。存量市場(chǎng)的發(fā)展不僅可以有效配置房地產(chǎn)資源，還能促進(jìn)整個(gè)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。為促進(jìn)二手房市場(chǎng)的大力發(fā)展，政府應(yīng)該加大金融服務(wù)對(duì)二手房市場(chǎng)的扶持力度，并制定相關(guān)政策，充分運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)信息的流通和資源共享。

3.2 發(fā)揮政府職能，完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機(jī)制

作為現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)的常態(tài)，非均衡與現(xiàn)實(shí)更為接近，但是瓦爾拉斯均衡永遠(yuǎn)是我們所想要達(dá)到的理想境界。如果安全依靠市場(chǎng)機(jī)制的自我調(diào)整讓經(jīng)濟(jì)從非均衡到均衡需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，那么就需要依靠政府的宏觀調(diào)控職能，采取一定的調(diào)控政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)向最優(yōu)均衡狀態(tài)運(yùn)行。目前，政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)政策主要有貨幣政策和財(cái)政政策。貨幣政策主要包括控制貨幣投放量、控制房地產(chǎn)的投資規(guī)模以及控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，防止經(jīng)濟(jì)過度膨脹，又能保證信貸平衡。財(cái)政政策主要包括稅收政策和財(cái)政支出政策，通過稅收政策來調(diào)節(jié)高收入群體和低收入群體貧富之間的轉(zhuǎn)移支付，緩解住房結(jié)構(gòu)矛盾；通過財(cái)政支出政策增加職工工資，從而提高居民購(gòu)買能力，也能在一定程度上提高低收入家庭購(gòu)房能力。

總而言之，治理房地產(chǎn)市場(chǎng)是一項(xiàng)長(zhǎng)期而又艱巨的任務(wù)，需要政府以及社會(huì)其他各方面力量的共同協(xié)作和共同治理。從目前我國(guó)房地產(chǎn)的形式來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該重點(diǎn)打擊房地產(chǎn)投機(jī)取巧，控制房?jī)r(jià)，防止泡沫經(jīng)濟(jì)擴(kuò)大化以及泡沫經(jīng)濟(jì)引發(fā)的各種風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康長(zhǎng)久發(fā)展。政府調(diào)控政策一方面要控制房?jī)r(jià)，另一方面要保障自身住房需求，“國(guó)四條”、土地出讓收支管理的變動(dòng)等一系列政策的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)投資和投機(jī)進(jìn)行了打擊，為住房建設(shè)提供了更加堅(jiān)實(shí)的保障。我們堅(jiān)信，中國(guó)房地產(chǎn)只要沿著這樣的政策路線發(fā)展，將會(huì)變得更加健全成熟。

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[3] 姚玲珍，劉旦.房?jī)r(jià)調(diào)控對(duì)策研究[J].上海房地，2007，（10）.

篇5

新建住房是我國(guó)城市化快速推進(jìn)背景下住房市場(chǎng)供應(yīng)的主要形式之一，在舊城改造和開發(fā)規(guī)模較大的城市，新建住房的價(jià)格水平、總量規(guī)模和供應(yīng)結(jié)構(gòu)對(duì)住房市場(chǎng)總體價(jià)格水平起決定性作用。現(xiàn)有的住房制度將城市中低收入住房困難家庭納入住房保障覆蓋范圍，而中等收入以上家庭的改善性住房需求以及部分投資性需求都要在住房市場(chǎng)中得到滿足，住房市場(chǎng)仍然起著資源配置的基礎(chǔ)性作用。國(guó)務(wù)院要求各地方政府切實(shí)履行住房市場(chǎng)調(diào)控的職能，并將新建住房市場(chǎng)價(jià)格作為落實(shí)地方政府責(zé)任的重要指標(biāo)，納入地方政府政績(jī)考核指標(biāo)體系中。

今年1月末，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定了進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的政策措施，要求各地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并在3月底向社會(huì)公布。截至3月31日，全國(guó)已有608個(gè)城市公布年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，占城市總數(shù)的92.5％。

在公布房?jī)r(jià)訓(xùn)控目標(biāo)的城市中，僅北京市提出房?jī)r(jià)控制目標(biāo)與去年相比穩(wěn)中有降；絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)都與經(jīng)濟(jì)增速和人均可支配收入增速掛鉤。個(gè)別城市提出2011年新建住房?jī)r(jià)格漲幅不超過2010年，或者與2010年全國(guó)商品住房平均價(jià)格持平，還有個(gè)別城市(長(zhǎng)春)將房?jī)r(jià)收入比作為房?jī)r(jià)控制依據(jù)。從各城市公布的具體數(shù)值看，基本處于10％左右的區(qū)間內(nèi)。

各地方政府提出的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)被普遍質(zhì)疑為“漲價(jià)目標(biāo)”，個(gè)別地方政府甚至將房?jī)r(jià)上漲預(yù)期定的很高，不僅未能有效貫徹“新國(guó)八條”的政策意圖，也與中央政府在“十二五”規(guī)劃編制中強(qiáng)調(diào)的“民生幸福是發(fā)展最終目的”的宗旨相去甚遠(yuǎn)。“漲價(jià)目標(biāo)”的出現(xiàn)既有地方政府對(duì)房?jī)r(jià)下跌將影響地方經(jīng)濟(jì)增速的疑慮，也有對(duì)能否達(dá)到預(yù)定調(diào)控目標(biāo)的隱憂，主要原因在于擔(dān)心達(dá)不到目標(biāo)而被問責(zé)，以及對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為核心的政績(jī)表現(xiàn)出的擔(dān)憂。

二、新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的確定依據(jù)

“新國(guó)八條”對(duì)新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的確定給出了原則性意見，即參考經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增速和居民住房支付能力。前兩個(gè)指標(biāo)主要反映城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力和城市居民的總體收入水平，是城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求力量的基礎(chǔ)；后一個(gè)指標(biāo)則反映了城市居民實(shí)際的住房支付能力，從長(zhǎng)期看住房?jī)r(jià)格應(yīng)與其相適應(yīng)。

1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)與房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的關(guān)系

經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)反映了地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體狀態(tài)，主要包括地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平、地方財(cái)政收入規(guī)模及增長(zhǎng)水平、投資規(guī)模和城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)率等具體指標(biāo)。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的確定通常根據(jù)本地區(qū)上一年度或規(guī)劃期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況，結(jié)合國(guó)內(nèi)國(guó)際環(huán)境綜合確定，一般而言具有正增長(zhǎng)的剛性。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)中的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)總量、投資總量結(jié)合城市土地供應(yīng)狀況，構(gòu)成了住房市場(chǎng)中供給總量的基礎(chǔ)；而居民總體收入水平和源于城市之外的購(gòu)房需求，則構(gòu)成了城市住房市場(chǎng)中需求總量的基礎(chǔ)。供求力量的匹配決定了城市住房市場(chǎng)的基本價(jià)格水平，而宏觀政策、信貸供給、價(jià)格預(yù)期和城市發(fā)展?fàn)顩r等因素使住房?jī)r(jià)格在基本水平上發(fā)生波動(dòng)和變化。可見，經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)基本奠定了城市住房市場(chǎng)供求格局和住房?jī)r(jià)格水平的基礎(chǔ)。

2.城鎮(zhèn)人均可支配收入與房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的關(guān)系

城鎮(zhèn)人均可支配收入指家庭總收入扣除所得稅、個(gè)人社會(huì)保障費(fèi)及記賬補(bǔ)貼后的收入，再除以家庭人口數(shù)，該指標(biāo)常被用于衡量居民生活水平的變化情況。從抽樣調(diào)查方法看，這一指標(biāo)是平均數(shù)，難以反映不同階層、不同收入水平家庭的實(shí)際收入情況。

在各城市紛紛出臺(tái)“限購(gòu)令”的條件下，本地區(qū)居民可支配收入構(gòu)成了住房市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)。當(dāng)然也要看到，其他影響因素也對(duì)住房?jī)r(jià)格水平起到了重要作用。

3.居民住房支付能力與房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的聯(lián)系

居民住房支付能力主要反映家庭從市場(chǎng)購(gòu)買或租賃住房的交易能力，是住房市場(chǎng)健康、穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。目前只有長(zhǎng)春使用“房?jī)r(jià)收入比”作為房?jī)r(jià)控制指標(biāo)，以人均可支配收入和設(shè)定的住房面積標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；其他城市暫無類似的提法，這與我國(guó)目前統(tǒng)計(jì)體系中尚無對(duì)應(yīng)的具體指標(biāo)有關(guān)。實(shí)際上，長(zhǎng)春提出的“房?jī)r(jià)收入比”指標(biāo)只是平均意義上的，難以反映不同收入階層購(gòu)買不同檔次住房的實(shí)際支付能力。

國(guó)外的研究經(jīng)常在收入水平、住房?jī)r(jià)格和住房檔次細(xì)分的前提下，針對(duì)中低收入家庭購(gòu)房支付能力展開。美國(guó)的全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)編制住房可支付指數(shù)(HAD，考察在市場(chǎng)利率下，中位數(shù)收入水平的家庭對(duì)中位數(shù)價(jià)格住宅的抵押貸款償付能力。聯(lián)合國(guó)人居署(UN HABITAT)提出房?jī)r(jià)收入比(House Price to IncomeRatio)指標(biāo)，用居住單元的中位市場(chǎng)價(jià)格除以中位家庭年收入，反映住房的可支付性。國(guó)內(nèi)研究則大多受限于統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系，有的在指標(biāo)測(cè)算上主要采用反映平均水平的住房面積、住宅價(jià)格和家庭可支配收入等指標(biāo)計(jì)算相應(yīng)的房?jī)r(jià)收入比和HAl指數(shù)；有的運(yùn)用剩余收入法分析家庭購(gòu)房抵押還款或租金支付能力，但同樣限于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的問題，無法反映不同收入水平家庭對(duì)不同檔次住房的可支付能力。

目前國(guó)家的統(tǒng)計(jì)體系尚無不同收入水平和不同住房狀況間對(duì)應(yīng)的可支付性測(cè)算指標(biāo)，基于平均收入水平和平均房?jī)r(jià)的可支付性指標(biāo)無法反映不同收入水平家庭的真實(shí)住房支付能力。地方政府應(yīng)該針對(duì)城市中低收入家庭的可支配收入和住房市場(chǎng)的實(shí)際供應(yīng)結(jié)構(gòu)，測(cè)算其首付款支付能力、住房貸款承受能力、房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)，組成一個(gè)完整的可支付性指標(biāo)體系，為房?jī)r(jià)訓(xùn)控提供科學(xué)依據(jù)。

三、地方政府調(diào)控房?jī)r(jià)的主要措施

住房?jī)r(jià)格調(diào)控的手段主要通過引起市場(chǎng)需求和供給力量的變動(dòng)，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。地方政府無法決定利率水平、貨幣發(fā)行量等對(duì)房?jī)r(jià)和市場(chǎng)預(yù)期起到關(guān)鍵影響的宏觀經(jīng)濟(jì)變量，對(duì)本地區(qū)銀行類金融機(jī)構(gòu)貸款投向及結(jié)構(gòu)的決策影響也有限。能夠使用的調(diào)控手段主要有以下幾方面。

1.“限購(gòu)”政策

2010年4月以來，中央加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，首次提出“限購(gòu)”的調(diào)控措施，各地紛紛出臺(tái)具體實(shí)施細(xì)則；2010年10月第二輪“限購(gòu)”政策出臺(tái)。兩次“限購(gòu)”政策主要限制各城市己購(gòu)住房家庭和非該市常住家庭購(gòu)買住房，有效擠出了住房市場(chǎng)的投資和投機(jī)需求。“限購(gòu)”政策也引發(fā)了市場(chǎng)預(yù)期的變化，表現(xiàn)為住房市場(chǎng)成交量萎縮，居高不下的房?jī)r(jià)有松動(dòng)的跡象。

2.土地市場(chǎng)調(diào)控

土地是住房供應(yīng)的源頭。訓(xùn)整住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、增加中低價(jià)位中小戶型商品住房及保障性住房建設(shè)用地供給，降低不合理的土地批租價(jià)格，都可以調(diào)整住房的實(shí)物供應(yīng)結(jié)構(gòu)，起到拉低市場(chǎng)均價(jià)的作用。由于住房商品形成要經(jīng)過較長(zhǎng)的開發(fā)建設(shè)期，土地市場(chǎng)調(diào)控的效果難以立即顯現(xiàn)，有較長(zhǎng)的時(shí)滯。同時(shí)，土地市場(chǎng)調(diào)控會(huì)影響城

市財(cái)政收入，可能會(huì)降低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，地方政府將在政績(jī)考核的壓力下權(quán)衡住房市場(chǎng)調(diào)控責(zé)任與土地財(cái)政的利害關(guān)系。

3.保障性住房建設(shè)

保障性住房建設(shè)是解決中低收入家庭住房困難的重要手段，其主要形式是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房、城市安居工程、公共租賃住房和限價(jià)商品住房等。保障性住房的供給可以滿足部分中低收入家庭的住房需要，降低住房市場(chǎng)的有效需求總量，同樣可以起到拉低市場(chǎng)成交均價(jià)的作用。目前，保障性住房建設(shè)需要地方政府加大土地供應(yīng)和財(cái)力投入，與其政績(jī)考核目標(biāo)有一定沖突。另外，保障性住房建設(shè)同樣存在供應(yīng)時(shí)滯的問題，難以在短時(shí)間內(nèi)快速形成有效供給，但對(duì)市場(chǎng)交易主體的心理預(yù)期影響是顯著的。

4.住房公積金貸款條件

在金融支持方面，地方政府還可以控制住房公積金對(duì)個(gè)人住房按揭貸款的條件。通過設(shè)置不同收入家庭購(gòu)買住房的公積金貸款首付款比例和利率水平，相應(yīng)改變居民購(gòu)房的融資條件，進(jìn)而影響其購(gòu)房決策。住房公積金貸款條件的變動(dòng)會(huì)迅速改變居民的購(gòu)房決策，從而改變住房市場(chǎng)的供求關(guān)系，對(duì)房?jī)r(jià)造成影響。這一手段受國(guó)家宏觀金融環(huán)境和金融監(jiān)管的制約，利率變動(dòng)幅度有限，相對(duì)于商業(yè)銀行貸款利率仍有很大優(yōu)惠，不同收入水平家庭對(duì)貸款利率的敏感程度也不一樣。以上原因限制了這一調(diào)控手段對(duì)住房市場(chǎng)的影響力。

四、房?jī)r(jià)調(diào)控的預(yù)期效果分析

房?jī)r(jià)調(diào)控是地方政府落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控任務(wù)的重要內(nèi)容，將納入地方政府政績(jī)考核體系中。住房問題不僅關(guān)系到千家萬戶的切身利益，也關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定和諧。最近，住建部要求己公布目標(biāo)的城市適當(dāng)調(diào)整，進(jìn)一步聽取民意，說明中央對(duì)地方政府的調(diào)控目標(biāo)并不滿意。

中央和地方政府財(cái)政關(guān)系是驅(qū)動(dòng)地方政府行為的重要?jiǎng)恿ΑＶ醒胝莆肇?cái)政收入再分配的權(quán)力，以及根據(jù)績(jī)效考核對(duì)下級(jí)地方政府實(shí)施獎(jiǎng)懲的權(quán)力。在以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為核心的政績(jī)考核體系中，地方政府要提升在同級(jí)政府間的競(jìng)爭(zhēng)力，才能獲得分稅收入以及上級(jí)的財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)，官員進(jìn)而才能獲得升遷。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，在土地、建設(shè)和銷售等環(huán)節(jié)上能提供大量的財(cái)稅收入，同時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)有巨大拉動(dòng)作用，自然成為地方政府看重的支柱產(chǎn)業(yè)。

因此，房?jī)r(jià)訓(xùn)控的預(yù)期效果，既與政府政績(jī)考核體系中民生責(zé)任能否有效量化及所占比重有關(guān)，也與地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)政依賴程度有關(guān)，同時(shí)受地方政府可選擇的訓(xùn)控手段和政府預(yù)期的制約。從部分大中城市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況看，“限購(gòu)”政策和融資環(huán)境緊張可能導(dǎo)致住房市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)或下降，短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)居民支付能力可以承受的程度。長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)下降需要在財(cái)稅制度和政府績(jī)效考核體系上作出改變，需要配套改革的支持。

參考文獻(xiàn)：

篇6

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅；房?jī)r(jià)；作用；建議

1 關(guān)于房產(chǎn)稅

1.1 房產(chǎn)稅的概念及其特征

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅不僅具有一般稅收的共同特征.同時(shí)也具有其自身的特質(zhì)。首先，房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象只是房屋；其次，房產(chǎn)稅的征收范僅限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋，不涉及農(nóng)村。

1.2 房產(chǎn)稅的作用

房產(chǎn)稅兼具直接稅與間接稅雙的重屬性.稅收轉(zhuǎn)嫁形成稅負(fù)。使得經(jīng)濟(jì)稅負(fù)人的福利受到影響，在追求自身利益最大化的過程中，承擔(dān)稅負(fù)的人將會(huì)由于稅收的影響而改變自己的經(jīng)濟(jì)行為，從而產(chǎn)生綜合的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。房產(chǎn)稅的稅率、稅基、征稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù)的變化都會(huì)產(chǎn)生價(jià)格變遷，通過價(jià)格機(jī)制的傳導(dǎo)作用，對(duì)房產(chǎn)價(jià)值或者房產(chǎn)租金產(chǎn)生影響。

2 我國(guó)房產(chǎn)稅現(xiàn)狀以及存在的問題

2.1 我國(guó)房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀

我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度包含三大環(huán)節(jié)， 即房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)。自20世紀(jì)90年代以來，房產(chǎn)稅收入呈現(xiàn)出擴(kuò)張趨勢(shì)，地位也有所提升。目前， 我國(guó)在實(shí)行分稅制之后，房產(chǎn)稅收入規(guī)模的擴(kuò)張速率很快，房產(chǎn)稅收入在財(cái)產(chǎn)行為稅收入中已占據(jù)了重要的地位。從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來看，無論從完善稅制的角度，還是促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定的角度，開征房產(chǎn)稅都是大勢(shì)所趨。但從中國(guó)的客觀現(xiàn)實(shí)來講，開征房產(chǎn)稅是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，還面臨著許多問題需要解決。

2.2 我國(guó)房產(chǎn)稅存在的問題：

2.2.1 尚不健全的法律法規(guī)，使稅、租、費(fèi)分類混淆

房產(chǎn)稅涉及面廣、稅源分散、征管難度大。在我國(guó)，尚未建立起一套行之有效的法律法規(guī)評(píng)估信息系統(tǒng)，使得地稅部門很難有效地取得房產(chǎn)及登記土地的數(shù)據(jù)及變動(dòng)狀況。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅租費(fèi)體系比較混亂，以稅代租、以費(fèi)代稅現(xiàn)象非常嚴(yán)重。例如土地閑置費(fèi)， 雖然稱之為“費(fèi)”，但政府并未提供相關(guān)服務(wù)，根本無需補(bǔ)償，應(yīng)該歸屬于稅而非費(fèi)。由于稅、租、費(fèi)三者分類混淆，使得稅收的地位被削弱，從而間接導(dǎo)致亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。

2.2.2 征稅的范圍過窄

根據(jù)我國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定， 房產(chǎn)稅的征稅范圍僅限城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。對(duì)于農(nóng)村范圍內(nèi)則予以免稅， 對(duì)于個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)和事業(yè)單位擁有和使用的房產(chǎn)則大部分實(shí)行不同程度的減免政策。但近年來隨著農(nóng)村建設(shè)的扶持力度的加大， 不少農(nóng)村經(jīng)濟(jì)水平有較快的發(fā)展，已與城鎮(zhèn)的標(biāo)準(zhǔn)十分接近。但這些地區(qū)仍不屬于房產(chǎn)稅的征稅范圍，并且大部分事業(yè)單位擁有的房產(chǎn)、沿海發(fā)達(dá)農(nóng)村的營(yíng)業(yè)性用房都有理由納入征稅范圍。因此，這種較窄的征稅范圍會(huì)影響房產(chǎn)稅征收的公平性， 也可能抑制房產(chǎn)稅收入的正常增長(zhǎng)。另外，現(xiàn)行房產(chǎn)稅征稅范圍限定在“經(jīng)營(yíng)性用房”，而居民個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)并未納入房產(chǎn)稅的征稅范圍，不利于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。

3 我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因分析

房?jī)r(jià)上漲是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大特征。征收房產(chǎn)稅在一定程度上對(duì)房?jī)r(jià)的漲幅有所影響。要深入分析房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用，就必須了解房?jī)r(jià)上漲的實(shí)質(zhì)性原因。原因有以下幾方面：

3.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性過多

近幾年，我國(guó)銀行存貸款差額不斷增加，大量貸款進(jìn)入樓市，增加了住房需求，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。另外，在銀企共謀和企業(yè)依賴銀行貸款實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)操縱的格局下，房地產(chǎn)價(jià)格上漲因“銀行――企業(yè)利益同盟”的存在幾乎不可能被遏制，出現(xiàn)了銀行不良資產(chǎn)大幅度積累的現(xiàn)象。銀行過度地對(duì)房地產(chǎn)發(fā)放貸款，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)開發(fā)商結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟，制造了供給緊張、哄抬房?jī)r(jià)等現(xiàn)象的產(chǎn)生。

3.2 居民消費(fèi)觀念導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的增加：

近幾年居民的消費(fèi)觀念正由原來的“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變，原來的一次性購(gòu)房、一步到位的思想也逐步改變，二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)人群逐步擴(kuò)大，這在一定程度上也刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。正是這種觀念的轉(zhuǎn)變，在一定程度上給了開發(fā)商無形的動(dòng)力。此外，連年上漲的房?jī)r(jià)也催生了我國(guó)城市居民獨(dú)特的購(gòu)房模式，出現(xiàn)了家庭聯(lián)合購(gòu)房、為低齡子女購(gòu)房、以及在外地大城市購(gòu)房的情況，導(dǎo)致了“恐慌性住房需求”的相應(yīng)增加，進(jìn)而推動(dòng)了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。

4房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用

4.1房產(chǎn)稅對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)供給的作用

房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，在短期內(nèi)新房產(chǎn)稅的征收，難以影響一手市場(chǎng)供給，也無法影響房產(chǎn)存量。但房產(chǎn)稅的征收能使資金從房產(chǎn)投資市場(chǎng)流出轉(zhuǎn)投其他資產(chǎn)市場(chǎng)，投資者可將資金抽至其他資產(chǎn)市場(chǎng)，擴(kuò)大資金的投資渠道，從而增加房產(chǎn)供給。征收新房產(chǎn)稅后，出現(xiàn)了閑置房產(chǎn)持有成本問題突出的情況。這就使房產(chǎn)租賃市場(chǎng)供給增加，租金下降。

對(duì)于長(zhǎng)期房地產(chǎn)的供給，主要取決于土地的供給。土地的供給權(quán)掌握在政府手中，與房?jī)r(jià)并無必然關(guān)系。但房產(chǎn)稅使房產(chǎn)長(zhǎng)期需求下降并改變其需求結(jié)構(gòu)。一些房產(chǎn)商在進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)時(shí)，會(huì)考慮商品房的檔次、面積及功能等特征，更多的為消費(fèi)者著想。

4.2房產(chǎn)稅對(duì)房產(chǎn)需求的作用

由于房產(chǎn)稅的征收對(duì)象僅限于經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，從靜態(tài)角度看其開征對(duì)消費(fèi)性需求并無影響。然而，居民在住房問題上的途徑多種多樣，不僅可以通過購(gòu)買住房，也可以通過租賃的方式解決住房問題。因此，房產(chǎn)稅的征收會(huì)使房產(chǎn)租金發(fā)生變化，從而影響人們的消費(fèi)性需求。

此外，開征房產(chǎn)稅可使投資性住房持有成本上升，投資回收期延長(zhǎng)，且在持有期造成一定財(cái)務(wù)壓力，導(dǎo)致投資成本與風(fēng)險(xiǎn)加大。當(dāng)投資房產(chǎn)的預(yù)期收益因房產(chǎn)稅的征收而風(fēng)險(xiǎn)增加時(shí)，投資者將減少房產(chǎn)投資，而選擇其他投資性資產(chǎn)作為替代，房產(chǎn)市場(chǎng)投資性需求將下降。

5充分發(fā)揮房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控作用的建議

5.1 完善房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)

目前我國(guó)房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅原值（余值）或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，并區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式而適用不同的征稅辦法。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展.計(jì)稅依據(jù)的問題日益出現(xiàn)。首先，房產(chǎn)余值并不能反映房產(chǎn)目前的市場(chǎng)價(jià)值，房產(chǎn)保有階段發(fā)生的價(jià)值增值不能有效地發(fā)揮稅收調(diào)控作用，導(dǎo)致政府不能充分參與房產(chǎn)增值的分配。因此，應(yīng)完善我國(guó)房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，采用從單一的以房產(chǎn)價(jià)格和數(shù)量的計(jì)稅依據(jù)，過渡到以估定房產(chǎn)價(jià)值為依據(jù)。另外，在評(píng)估時(shí)，要用不同的方法進(jìn)行決策分析。例如，在民用住宅的評(píng)估方面，應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)格法為主，以收入法為輔；在商業(yè)等租用形式住房方面，應(yīng)采取收入法確定其評(píng)估價(jià)值；在工廠用房等房產(chǎn)方面，應(yīng)按其重置成本減除累計(jì)折舊后的凈值作為計(jì)稅依據(jù)。

5.2 擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征稅范圍

房產(chǎn)稅的征收范圍應(yīng)從現(xiàn)行的僅對(duì)“經(jīng)營(yíng)性用房”的征稅，擴(kuò)大到向居民個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房的征收。另外，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加速，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，一部分農(nóng)民已經(jīng)轉(zhuǎn)換成了“市民”身份。因此，為適應(yīng)農(nóng)村房產(chǎn)的迅猛增長(zhǎng)及質(zhì)量攀升的形勢(shì)，對(duì)他們用來轉(zhuǎn)做經(jīng)營(yíng)性用途或出租的房屋應(yīng)納入征稅范圍。同時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況，建立一定的稅收優(yōu)惠政策。

參考文獻(xiàn)

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篇7

關(guān)鍵詞：貨幣政策 房?jī)r(jià) VAR

從2000年開始，我國(guó)許多城市房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)快速上升，成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。貨幣政策作為宏觀經(jīng)濟(jì)政策的主體，核心內(nèi)容是保持經(jīng)濟(jì)與金融體系的穩(wěn)定。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，當(dāng)房屋價(jià)格由于市場(chǎng)失靈出現(xiàn)非理性上漲時(shí)，政策當(dāng)局有必要施以必要的手段進(jìn)行調(diào)控，這構(gòu)成了貨幣政策和房?jī)r(jià)之間的內(nèi)在邏輯。

一、我國(guó)貨幣政策調(diào)控房?jī)r(jià)的渠道

我國(guó)運(yùn)用貨幣政策調(diào)控房?jī)r(jià)，主要是通過貨幣供應(yīng)量、差別化信貸政策、利率三類工具實(shí)現(xiàn)的。

（一）貨幣渠道

一定時(shí)期內(nèi)產(chǎn)出和貨幣流通速度不變的情況下，增加貨幣供給必然導(dǎo)致商品價(jià)格上漲。從2001年到2012年第三季度末，我國(guó)央行的資產(chǎn)總量增長(zhǎng)了約5.8倍，貨幣供給的增長(zhǎng)最終傳導(dǎo)至房屋價(jià)格上，二者保持了一致的走勢(shì)。

（二）貸款渠道

我國(guó)主要的房地產(chǎn)商業(yè)貸款包含房地產(chǎn)開發(fā)貸款和購(gòu)房貸款，其中，開發(fā)貸款受到政策的影響立竿見影。而購(gòu)房貸款受到對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期等因素影響，對(duì)政策變量的彈性較弱。

（三）利率渠道

2003年以來，我國(guó)頻繁地運(yùn)用利率對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。1996 年至 2003 年我國(guó)連續(xù) 8 次降息，極大刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱發(fā)展，2007年五次加息，從金融層面打壓房地產(chǎn)。

二、我國(guó)貨幣政策調(diào)控房?jī)r(jià)有效性的實(shí)證分析

（一）數(shù)據(jù)選取

本文選取的變量指標(biāo)為貸款基準(zhǔn)利率（R），廣義貨幣供應(yīng)量M2（M），金融機(jī)構(gòu)人民幣信貸余額（L），房地產(chǎn)投資完成額（I），中房上海住宅指數(shù)（P），時(shí)間自2003年1月至2012年12月120個(gè)樣本觀測(cè)值。對(duì)各變量季節(jié)調(diào)整后取自然對(duì)數(shù)，分別為L(zhǎng)R，LM，LL，LI，LP。

（二）單位根檢驗(yàn)

本文采用ADF（Augmented Dickey Fuller）方法對(duì)變量序列進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。水平序列檢驗(yàn)結(jié)果顯示在10%顯著性水平下，各序列均為非平穩(wěn)序列，我們對(duì)變量進(jìn)行一階差分，結(jié)果顯示五個(gè)一階差分序列均在5%的顯著性水平下拒絕原假設(shè)，因而最終變量為一階單整。

（三）協(xié)整性檢驗(yàn)

從單位根檢驗(yàn)的結(jié)果可以看到各變量水平序列不平穩(wěn)，一階差分后序列平穩(wěn)，采用Johanson方法基于VAR模型對(duì)變量進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。

表 3.2 Johansen協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果匯總

注：1.*表示在5%水平下拒絕接受原假設(shè)

檢驗(yàn)結(jié)果顯示在5%的顯著性水平，特征根跡統(tǒng)計(jì)量顯示變量存在一個(gè)協(xié)整向量，最大特征值檢驗(yàn)結(jié)果也顯示存在一個(gè)協(xié)整向量。信貸規(guī)模、貨幣供應(yīng)量、貸款利率能通過一定的渠道影響到房地產(chǎn)投資規(guī)模和房?jī)r(jià)水平。

（四）脈沖響應(yīng)分析

當(dāng)實(shí)證中我們需要分析變量之間的明確動(dòng)態(tài)關(guān)系時(shí)，就需要脈沖響應(yīng)函數(shù)來予以刻畫說明。

1、貸款利率角度

圖 3-1 房地產(chǎn)投資完成額與房?jī)r(jià)對(duì)利率沖擊的反應(yīng)圖

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不論是供給方的房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是需求方的購(gòu)房貸款，大體上均為中長(zhǎng)期貸款，短期內(nèi)的利率調(diào)整不會(huì)立刻影響房地產(chǎn)投資規(guī)模，貸款利率影響房地產(chǎn)投資規(guī)模的時(shí)滯大約為10個(gè)月，此后，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，貸款利率上調(diào)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)供給增速產(chǎn)生抑制作用。

2、貨幣供應(yīng)量角度

圖 3-2 房地產(chǎn)投資完成額與房?jī)r(jià)對(duì)貨幣供應(yīng)沖擊的反應(yīng)圖

從貨幣供應(yīng)量的角度來看，貨幣供應(yīng)量的增加，是房地產(chǎn)投資規(guī)模增加和房?jī)r(jià)上漲的推手。一單位貨幣供應(yīng)量正向變動(dòng)，引起房地產(chǎn)投資額及房?jī)r(jià)正向變動(dòng)，貨幣供應(yīng)量調(diào)節(jié)對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的效果是明顯和有效的。

3、貸款角度

圖 3-3 房地產(chǎn)投資完成額與房?jī)r(jià)對(duì)貸款沖擊的反應(yīng)圖

信貸規(guī)模的擴(kuò)張，短期內(nèi)會(huì)引起房地產(chǎn)投資額下降，但在短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)的影響較小，說明信貸規(guī)模對(duì)房?jī)r(jià)存在正向影響，具有推升房?jī)r(jià)的作用。

三、結(jié)論與政策建議

（一）結(jié)論

貨幣政策調(diào)控工具中，貸款基準(zhǔn)利率、貨幣供應(yīng)量和社會(huì)信貸規(guī)模都能起到積極有效地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資完成額從而調(diào)控房?jī)r(jià)的作用。

其中，貨幣供應(yīng)量變化作用于房地產(chǎn)投資完成額的時(shí)間更快效果更明顯，信貸規(guī)模調(diào)整的作用其次，而利率調(diào)控則存在明顯的時(shí)滯效應(yīng)，約為10個(gè)月左右，并且效果是其它兩種工具的一半左右。

（二）政策建議

1、有保有壓，區(qū)別對(duì)待

溫總理在 2005 年政府工作報(bào)告中提出的“有保有壓，區(qū)別對(duì)待”的調(diào)控原則，避免“一刀切”的調(diào)控方式。因此，中央銀行應(yīng)將房地產(chǎn)金融的部分調(diào)控權(quán)下放到各分行乃至中心支行，以提高政策的合理性和靈活性。

2、保持貨幣政策的一致性

中央銀行在大的方面要明確統(tǒng)一政策，強(qiáng)調(diào)政策執(zhí)行中的紀(jì)律性，加強(qiáng)檢查監(jiān)督，防止出現(xiàn)“上有政策，下有對(duì)策”的現(xiàn)象，確保各項(xiàng)調(diào)控措施及時(shí)到位。

3、實(shí)現(xiàn)多個(gè)調(diào)控目標(biāo)的統(tǒng)籌兼顧

有關(guān)理論顯示，要同時(shí)達(dá)到多個(gè)政策目標(biāo)，調(diào)控的工具越多，調(diào)控的自由度就越大，成功性也就越高。因此，人民銀行在調(diào)控中應(yīng)充分調(diào)動(dòng)多種貨幣政策工具，并積極探索各種工具的最優(yōu)組合方式。

4、把治理性調(diào)控和預(yù)防性調(diào)控有機(jī)結(jié)合起來

中央銀行需要與有關(guān)部門密切合作，對(duì)房地產(chǎn)周期進(jìn)行持續(xù)深入的研究和跟蹤，提高研究判斷的準(zhǔn)確性，并建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，及時(shí)發(fā)出預(yù)報(bào)，果斷采取相應(yīng)措施。

參考文獻(xiàn)：

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[3]豐雷，朱勇，謝經(jīng)榮.中國(guó)地產(chǎn)泡沫實(shí)證研究[J].管理世界，2002，（10）

篇8

一、防止價(jià)格走勢(shì)出現(xiàn)反彈

【會(huì)議摘要】要把穩(wěn)增長(zhǎng)、控物價(jià)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、抓改革、促和諧更好地結(jié)合起來。穩(wěn)增長(zhǎng)，就是堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需、穩(wěn)定外需，努力克服國(guó)內(nèi)外各種不穩(wěn)定、不確定因素的影響，及時(shí)解決苗頭性、傾向性問題，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。控物價(jià)，就是繼續(xù)采取綜合措施，保持物價(jià)總水平基本穩(wěn)定，防止價(jià)格走勢(shì)出現(xiàn)反彈。

【解讀】中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長(zhǎng)趙錫軍表示，因?yàn)閺慕衲昵闆r看，物價(jià)下行的趨勢(shì)是在不斷的宏觀調(diào)控基礎(chǔ)上取得的，明年市場(chǎng)里推動(dòng)價(jià)格上升的因素依然存在。比如國(guó)際上，歐美日的量化寬松貨幣政策，在國(guó)內(nèi)，一些成本上升的因素，比如勞動(dòng)力成本、環(huán)境成本等仍然存在，價(jià)格體制改革也會(huì)釋放一部分推動(dòng)物價(jià)上漲的動(dòng)力；此外，國(guó)內(nèi)通脹影響因素中，糧食生產(chǎn)是很大的一個(gè)方面，這受到氣候的影響很大。

趙錫軍認(rèn)為，明年為了保持物價(jià)總水平的穩(wěn)定，仍然要繼續(xù)實(shí)施宏觀調(diào)控的政策，而穩(wěn)健的貨幣政策作為調(diào)控一部分，在明年是不會(huì)變化的，物價(jià)的總水平應(yīng)會(huì)得到控制。

中國(guó)國(guó)際金融公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生稱，在對(duì)明年經(jīng)濟(jì)工作總體要求的闡述中，明年政策執(zhí)行的重心和力度已經(jīng)發(fā)生變化，由去年的“防通脹、調(diào)結(jié)構(gòu)、保增長(zhǎng)”變?yōu)榻衲甑摹胺€(wěn)增長(zhǎng)、控物價(jià)、調(diào)結(jié)構(gòu)”，“穩(wěn)增長(zhǎng)”被提到首位。同時(shí)強(qiáng)調(diào)“著力擴(kuò)大內(nèi)需特別是消費(fèi)需求”，表明在通脹下行、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩預(yù)期加強(qiáng)、全球各國(guó)均開始關(guān)注增長(zhǎng)的趨勢(shì)下，政策重心已經(jīng)明確從“控通脹”向“穩(wěn)增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)移。

二、抓好保障房建設(shè)管理

【會(huì)議摘要】要抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理工作，逐步解決城鎮(zhèn)低收入群眾、新就業(yè)職工、農(nóng)民工住房困難。要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

【解讀】住建部政策研究中心副主任王玨林表示，此次會(huì)議對(duì)保障房提出的要求，與此前并無變化，顯示出中央對(duì)于住房保障的持續(xù)重視。他表示，明年我國(guó)將繼續(xù)加大保障性住房的建設(shè)力度，“數(shù)量可能會(huì)有變化，但力度不會(huì)降低。”

此前，住建部副部長(zhǎng)齊驥表示，明年中國(guó)的保障房建設(shè)任務(wù)量將比今年有所降低，不會(huì)達(dá)到今年1000萬套的數(shù)量，但相比2010年590萬套的數(shù)量會(huì)大幅度增加。

對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求：“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給。”王玨林表示，這與“國(guó)八條”的要求是一致的。明年房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)動(dòng)搖。

北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控的效果已顯現(xiàn)，一旦放松可能大幅反彈。由于地方土地財(cái)政，加上經(jīng)濟(jì)惡化，放松調(diào)控的呼聲很高，但調(diào)控一旦放松，房地產(chǎn)很可能面臨硬著陸風(fēng)險(xiǎn)。

他認(rèn)為，預(yù)計(jì)在經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以后，期待放松樓市調(diào)控拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)上漲的部分開發(fā)商和地方政府，很可能會(huì)重新認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，明顯下調(diào)價(jià)格的現(xiàn)象將更加普遍，樓市已經(jīng)徹底入冬。

三、推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)

【會(huì)議摘要】要調(diào)整財(cái)政轉(zhuǎn)移支付結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)縣級(jí)基本財(cái)力保障。要推進(jìn)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅和房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，合理調(diào)整消費(fèi)稅范圍和稅率結(jié)構(gòu)，全面改革資源稅制度，研究推進(jìn)環(huán)境保護(hù)稅改革。

【解讀】中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓稱，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議此次在稅改方面并未重點(diǎn)涉及企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅。盡管企業(yè)和個(gè)人所得稅近期已有所調(diào)整，但離完善還有較大距離。此次解決的是之前很少關(guān)注的多個(gè)稅種，未來這些稅種將成為稅改重點(diǎn)。

劉桓認(rèn)為之前營(yíng)業(yè)稅和增值稅并行征收，存在重復(fù)征稅等問題。同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)占的比例越來越大，如果不進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅改增值稅的改革，未來行業(yè)發(fā)展和整合將會(huì)面臨限制。中金公司初步研究分析顯示，如果該試點(diǎn)擴(kuò)大到全國(guó)，試點(diǎn)行業(yè)的稅負(fù)可能減少約470億-700億元。

重慶和上海于今年年初啟動(dòng)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，但從目前情況看，房產(chǎn)稅改革的效果并不明顯。劉桓認(rèn)為原因在于出臺(tái)的房屋限購(gòu)政策使房產(chǎn)稅稅基很小，未來限購(gòu)政策或?qū)⑷∠瑢脮r(shí)房產(chǎn)稅的作用將會(huì)發(fā)揮出來。對(duì)于環(huán)境稅，劉桓認(rèn)為，目前環(huán)境稅比較弱，這不利于我國(guó)節(jié)能減排任務(wù)的實(shí)現(xiàn)，明年至少應(yīng)當(dāng)將環(huán)境稅提上研究日程，在“十二五”期間推出環(huán)境稅。而對(duì)消費(fèi)稅改革在促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時(shí)，也需要考慮促進(jìn)居民增加消費(fèi)。

今年前11個(gè)月全國(guó)財(cái)政收入累計(jì)9.7309萬億元，今年突破10萬億將無懸念。減稅呼聲由此日漸強(qiáng)烈。劉桓表示，營(yíng)業(yè)稅改增值稅等為減稅措施，房產(chǎn)稅改革和資源稅等為增稅措施，在稅改的過程中，不同稅種的稅收有增有減，但未來稅負(fù)的總量將會(huì)減少，稅種或?qū)⒃龆唷?/p>

四、發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)業(yè)致富

【會(huì)議摘要】牢牢把握發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)這一堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，努力營(yíng)造鼓勵(lì)腳踏實(shí)地、勤勞創(chuàng)業(yè)、實(shí)業(yè)致富的社會(huì)氛圍。要堅(jiān)持更加積極的就業(yè)政策，多渠道開發(fā)就業(yè)崗位，加強(qiáng)就業(yè)扶助。

【解讀】中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院劉元春表示，有關(guān)“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”的提法，是跟現(xiàn)在的中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)尤其是房地產(chǎn)發(fā)展的泡沫化有關(guān)，這是有現(xiàn)實(shí)的針對(duì)性。

在房地產(chǎn)發(fā)展領(lǐng)域有很強(qiáng)的投機(jī)性。實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展的基礎(chǔ)，也能解決大量就業(yè)。同時(shí)這也跟此次國(guó)際金融危機(jī)的產(chǎn)生經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)有一定的關(guān)系，國(guó)際金融危機(jī)的產(chǎn)生跟金融產(chǎn)品衍生品的過度杠桿化有一定的關(guān)系。

關(guān)于更加積極的就業(yè)政策的提出，這與經(jīng)濟(jì)增速下行預(yù)期有關(guān)。在經(jīng)濟(jì)增速不景氣時(shí)，會(huì)表現(xiàn)為就業(yè)下滑，尤其是就業(yè)下滑幅度可能比整體經(jīng)濟(jì)增速下滑幅度還要大。

篇9

關(guān)鍵詞:房?jī)r(jià);政府;宏觀調(diào)控

一、引言

從2005年的國(guó)八條到最近的國(guó)六條,中央政府從原來控制房?jī)r(jià)的政策上升到限制房子的結(jié)構(gòu)、限制地價(jià)等更具體的措施上來了。可以看出,中央政府關(guān)心民生問題的心情是迫切的,但以房?jī)r(jià)為導(dǎo)向的調(diào)控政策在面對(duì)地方政府、開發(fā)商、商業(yè)銀行、投資者、無房戶等多方利益的博弈下,總是顯得被動(dòng)而不得要領(lǐng)。每當(dāng)房?jī)r(jià)上漲過快,百姓抱怨聲不斷時(shí),政府就會(huì)出臺(tái)一些緊縮政策來抑制房?jī)r(jià);而當(dāng)房?jī)r(jià)下滑,房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈遇到困境時(shí),原來需要執(zhí)行的政策措施都不再堅(jiān)持,而這些放松的政策措施在房地產(chǎn)市場(chǎng)開始好轉(zhuǎn)時(shí),反過來又成了房?jī)r(jià)上升的推力,對(duì)高房?jī)r(jià)起著推波助瀾的作用。

好心未能辦成好事,這提醒中央政府盯住房?jī)r(jià)的調(diào)控政策是解決不了根本問題的。政府必須理清思路,找出高房?jī)r(jià)背后的規(guī)律,在此基礎(chǔ)上界定政府和市場(chǎng)的界限,學(xué)會(huì)用兩條腿走路,這才是控制高房?jī)r(jià)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的有效途徑。

二、如何看待房?jī)r(jià)的高與低

1.房?jī)r(jià)的高低取決于市場(chǎng)供求

我們運(yùn)用簡(jiǎn)單的供求分析即可知道當(dāng)前房?jī)r(jià)居高不下的原因是成本推動(dòng)和需求拉上共同作用的結(jié)果。從成本因素來看,飛漲的土地價(jià)格、政府的規(guī)費(fèi)和稅收、房屋的建造成本、開放商的廣告宣傳、地產(chǎn)商的利潤(rùn)預(yù)期等共同形成了一條位置較高的供給曲線;從需求因素來看,中國(guó)人期望擁有一套屬于自己的住房的愿望從來沒有像現(xiàn)在這樣強(qiáng)烈過。即使剛開始工作的年青一代,他們結(jié)婚時(shí)必須有一套新房這已經(jīng)是最基本的要求了,盡管他們沒有太強(qiáng)的支付能力(當(dāng)然是他們的父輩來支持)。這樣的需求構(gòu)成了居民對(duì)住房的剛性需求。而另一方面,出于對(duì)未來的樂觀預(yù)期和周邊房?jī)r(jià)的示范效應(yīng),商品房的投機(jī)需求也異常旺盛。以無錫為例,這里的房?jī)r(jià)與鄰近的上海、杭州、南京相比還有較大的差距,即使與旁邊的蘇州比,也還有上升的空間,同時(shí)城際鐵路和地鐵的修建以及無錫打造宜居生態(tài)城的城市建設(shè),激發(fā)了投機(jī)者對(duì)未來的樂觀預(yù)期。這些因素綜合在一起進(jìn)一步推動(dòng)了商品房市場(chǎng)的投機(jī)行為。總的來說,是居高不下的成本和旺盛的需求共同促成了當(dāng)前的高房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)供求的鏈條涉及到社會(huì)的方方面面,輿論將高房?jī)r(jià)的矛頭完全指向開發(fā)商是不公平的,也無助于問題的解決。

2.房?jī)r(jià)的高低難以判斷

上文中我們指出,房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)供求共同決定的。在這種情況下我們就很難確定什么是合理的房?jī)r(jià),對(duì)什么是過高?什么是過低?一萬元一平方米是高還是低呢?這些問題我們都難以回答。某個(gè)價(jià)格在北京和上海可能是偏低,但在許多二線城市可能是一個(gè)天文數(shù)字。即使在同一城市的不同地段,房?jī)r(jià)也存在著顯著的差異。從這個(gè)意義上講,房?jī)r(jià)并不是一個(gè)可靠的指標(biāo),也沒有一個(gè)一致的看法。所以,我們看到,政府以控制房?jī)r(jià)為目標(biāo)的調(diào)控常使自己陷入剪不斷理還亂的困境中。

3.不同對(duì)象對(duì)房?jī)r(jià)的期望并不一致

在現(xiàn)實(shí)中,不但房?jī)r(jià)的高低難以判斷,不同利益群體對(duì)房?jī)r(jià)的態(tài)度也并不一致。從地方政府來說,雖然也不希望房?jī)r(jià)漲得過快,但肯定不希望房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。在政府、房地產(chǎn)商和消費(fèi)者的博弈中,地方政府從自身的利益出發(fā),往往站在房地產(chǎn)商的一邊,從高地價(jià)和高房?jī)r(jià)中獲取高的土地出讓金和稅收。在消費(fèi)者中,已經(jīng)買房的和即將被拆遷的居民也希望房?jī)r(jià)維持在較高的水品,至少不希望跌價(jià);只有無房戶才希望房?jī)r(jià)大幅下降。中央政府對(duì)高房?jī)r(jià)的態(tài)度可能最為復(fù)雜,房?jī)r(jià)太高導(dǎo)致社會(huì)不和諧這是它不愿看到的;但過度打壓房地產(chǎn)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下滑乃至引發(fā)信貸危機(jī)同樣是它不愿面對(duì)的。手心手背都是肉,對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控總是幾家歡喜幾家愁。那么誰的利益更重要呢?這跟“房?jī)r(jià)多高是合理的”這樣的問題一樣難以回答。

三、中央政府應(yīng)放棄以控制房?jī)r(jià)為目標(biāo)的調(diào)控政策

1.政府宏觀調(diào)控應(yīng)以幫助低收入家庭實(shí)現(xiàn)基本住房為目標(biāo)

為了保證中央的調(diào)控政策行之有效就需要把以價(jià)格為目標(biāo)的調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變?yōu)橐詭椭褪杖爰彝?shí)現(xiàn)基本住房為目標(biāo)的調(diào)節(jié),這樣就可以淡化政府政策與房?jī)r(jià)之間的因果關(guān)系。政府關(guān)注民生問題,那就要保證居者有其房,不能出現(xiàn)一些人因買不起房而淪落街頭。在這種情況下,政府完全可以動(dòng)用自己手中的資源,即利用自己對(duì)土地的壟斷權(quán)來建設(shè)廉租房,這些房子的結(jié)構(gòu)和面積完全可以參照政府在“國(guó)六條”的規(guī)定,以經(jīng)濟(jì)適用為主要特點(diǎn),它可能與市場(chǎng)上的商品房和豪華別墅無法相比,但卻能讓一部分被排除在商品房市場(chǎng)之外的低收入家庭通過繳納低廉的租金之后有房可住(其實(shí)這種租金是享受政府補(bǔ)貼的),以此實(shí)現(xiàn)社會(huì)的公平。這才是政府真正應(yīng)該關(guān)注的,而且政府也有能力做好它。

要做好這一點(diǎn),只靠出臺(tái)政策是不完全的,必須要靠專門的執(zhí)行機(jī)構(gòu),要納入政府的財(cái)政范疇。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房應(yīng)該由政府統(tǒng)籌管理,但并不一定要政府直接建設(shè),政府可以利用自己掌控的土地資源,采取招標(biāo)的方式,交給市場(chǎng)來做,政府與開發(fā)商結(jié)成一個(gè)合作伙伴。通過這樣的安排,經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的所有權(quán)、管理權(quán)、控制權(quán)仍在政府手里,政府完全可以按照自己的服務(wù)理念進(jìn)行管理。

2.宏觀調(diào)控應(yīng)以經(jīng)濟(jì)手段為主,形成穩(wěn)定的預(yù)期

在“國(guó)六條”等一系列政策當(dāng)中,我們總是可以看到行政干預(yù)的影子,如政府強(qiáng)迫市場(chǎng)接受“70%”和“90平米”的界限。政府用行政干預(yù),無非是依賴決策人的智慧,用他們的理論、計(jì)劃來代替現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)調(diào)節(jié)。我國(guó)三十年的改革清楚的證明,市場(chǎng)本身具有調(diào)配資源,協(xié)調(diào)供求的功能,通過價(jià)格調(diào)節(jié)可以實(shí)現(xiàn)各個(gè)階層不同消費(fèi)者的需求。政府用行政手段干預(yù)只能是一刀切,政府的措施在很大的程度上是用政策的失調(diào)或者是政府本身的失調(diào)來代替現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格的失調(diào)。政府的失效、政策的失調(diào),一定程度上很可能還大于市場(chǎng)本身的失調(diào)。我們?cè)谶@方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)應(yīng)該很多。而且行政手段的隨意性及執(zhí)行力問題也讓它的調(diào)控力大打折扣,更為糟糕的是它讓房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)利益各方無法形成一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期,助長(zhǎng)了短期行為,也助長(zhǎng)了投機(jī)行為。

所以,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控應(yīng)該以經(jīng)濟(jì)手段為主,經(jīng)濟(jì)干預(yù)是政府應(yīng)當(dāng)而且也應(yīng)是一貫采取的政策。這就需要政府采用土地政策、稅收政策和融資政策等手段,建立一套長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的政策。通過這些手段來規(guī)范土地交易、控制投機(jī)行為,讓房地產(chǎn)交易各方在一個(gè)透明、公平、可預(yù)期的環(huán)境下做出各自的決策并承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)控政策一旦出臺(tái),就要保證長(zhǎng)期穩(wěn)定,同時(shí)要利用中央政府的權(quán)威來保證政策的執(zhí)行力。最近曝光的資料顯示,廣州在2007年批出的二十七塊地王中,二十幅尚未動(dòng)工。即使動(dòng)工的地王,也是盡量拖延。這使政府的調(diào)控政策又一次流于形式。進(jìn)一步分析,這些未開工的地王并不是是因?yàn)楣镜馁Y金鏈緊張而無法開工,是發(fā)展商認(rèn)為無利可圖而采取的拖延觀望手法。我們還看到,一方面是房?jī)r(jià)不斷創(chuàng)新高,另一方面住房的空置率不斷增多。一些發(fā)展商甚至采取“捂盤”、“惜售”來抬高房?jī)r(jià)。這些現(xiàn)象在其他國(guó)家是聞所未聞的,它充分暴露了我們政策中的諸多弊端和執(zhí)行不力的問題。應(yīng)該說中央政府對(duì)囤積土地、“捂盤”、“惜售”、空置率、二手房的信貸控制等都有相關(guān)的政策法規(guī),但地方政府從自身的利益出發(fā),在價(jià)格低落時(shí),保護(hù)房地產(chǎn)商,暫緩執(zhí)行既定的政策,使中央政府的住房政策在執(zhí)行中大打折扣。 所以中央政府要在制度的設(shè)計(jì)上提供一種激勵(lì),使地方政府有積極性貫徹執(zhí)行中央的政策而不是消極抵抗。假如中央政府對(duì)地方政府官員的考核中降低GDP的考核比例,同時(shí)加大地方政府提供公共服務(wù)及貫徹中央政策的考核比例,那么地方政府的對(duì)中央政府的調(diào)控政策自然會(huì)認(rèn)真的貫徹落實(shí)。

3.堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)的二元化發(fā)展道路,政府要做市場(chǎng)無法做好的事情

經(jīng)過近十年的實(shí)踐,大家也形成一種共識(shí),那就是住房市場(chǎng)不是一個(gè)很好的商品化的市場(chǎng),而是一個(gè)二元市場(chǎng)。也就是說,居民住房是一個(gè)商品和非市場(chǎng)化兩條腿走路的體系。作為一個(gè)商品市場(chǎng),開發(fā)商在利潤(rùn)的激勵(lì)下提供房子,需求一方在市場(chǎng)上通過競(jìng)價(jià)購(gòu)買自己需要的房子,價(jià)格這只看不見的手在協(xié)調(diào)供求雙方。我國(guó)自1998年取消福利分房推行住房貨幣化以來,應(yīng)該說我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得了很大的發(fā)展,通過市場(chǎng)選擇解決了大部分居民的住房需求。但是將居民住房完全市場(chǎng)化又帶來了另一個(gè)問題,因?yàn)樵谑袌?chǎng)上誰出的價(jià)高,誰就能優(yōu)先獲得商品,這樣一來一部分低收入人群就買不起房子,社會(huì)的公平得不到保證。這就是市場(chǎng)失靈。而要解決這個(gè)問題,就需要一個(gè)非商品的市場(chǎng),它的中心是體現(xiàn)社會(huì)公平,為這部分低收入階層提供基本的住房條件。能做好這件事的當(dāng)然非政府莫屬。過去我們老在爭(zhēng)議地產(chǎn)商只顧效益而不顧公平,其實(shí)我們混淆了政府和市場(chǎng)的界限,這種批評(píng)當(dāng)然是不得要領(lǐng)的。現(xiàn)在我們明白,市場(chǎng)提供商品房,政府提供廉租房,兩者本來就是分開的。房地產(chǎn)業(yè)就應(yīng)該選擇二元化發(fā)展道路,堅(jiān)持用兩條腿走路,才能保證該產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

現(xiàn)在有一種擔(dān)心,認(rèn)為自98年消除福利分房,政府好不容易把沉重的包袱推到市場(chǎng)上,現(xiàn)在又要拾起來,政府能否承受這樣的負(fù)擔(dān)。我們有三條理由認(rèn)為政府理應(yīng)挑起這個(gè)擔(dān)子。第一,政府控制的土地的資源在當(dāng)前的房?jī)r(jià)中占有較高的比重,那么政府從這部分財(cái)政收入里面拿出一部分作為低收入家庭住房的建設(shè),責(zé)無旁貸,義不容辭。第二,住房是一個(gè)長(zhǎng)期工程,應(yīng)該作為政府的國(guó)策,這是一個(gè)需要幾代人甚至更長(zhǎng)的時(shí)間來完成和實(shí)現(xiàn)的宏偉、和諧社會(huì)、安定社會(huì)的戰(zhàn)略。美國(guó)從32年開始,到現(xiàn)在一直都將住房問題作為一個(gè)基本的政府策略,作為社會(huì)主義的中國(guó)就更應(yīng)該這樣。第三,如果我們認(rèn)為為一部分低收入家庭提供基本住房是一個(gè)包袱,那誰來承擔(dān)這個(gè)包袱?是房地產(chǎn)商?或者是低收入家庭自己?為低收入家庭解決住房這是各國(guó)政府的普遍做法,我們的人民政府當(dāng)然也不例外。香港政府明確宣稱香港最大的房地產(chǎn)商是房屋委員會(huì),它覺得這是可值得驕傲的事。美國(guó)、新加坡在這方面的做法都值得我國(guó)政府借鑒。

四、結(jié)束語

當(dāng)前房?jī)r(jià)的每一次波動(dòng)都牽動(dòng)著很多人的心,在媒體的推波助瀾下,房?jī)r(jià)問題也容易成為一個(gè)社會(huì)矛盾的宣泄口,這也使得中央政府不得不頻頻出手來干預(yù)房?jī)r(jià)。現(xiàn)實(shí)中,中央政府以控制房?jī)r(jià)為目標(biāo)的調(diào)控政策卻欲速而不達(dá),反而助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的異常波動(dòng)。所以,中央政府應(yīng)該改變調(diào)控思路,淡化住房政策與房?jī)r(jià)之間的因果關(guān)系。一方面,政府通過建設(shè)廉租房來解決低收入家庭的住房問題;另一方面,以配套的土地、稅收、信貸等政策調(diào)控商品房市場(chǎng),使供求雙方都有一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期。到了這一步,相信政府再也不必為房?jī)r(jià)的高低而煩惱。其實(shí),這時(shí)的房?jī)r(jià)也必將趨于理性。

參考文獻(xiàn):

[1]吳立范.“放棄以房?jī)r(jià)為目標(biāo)的調(diào)控政策”.房地產(chǎn)門戶搜房網(wǎng). 2009.8.20

[2]沈明高.“二手房?jī)?yōu)惠應(yīng)提前終止”.東方早報(bào).2009.7.29

[3]洪開榮. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)(第一版)[M].武漢:武漢大學(xué)出版社.2006.

篇10

一、與所有權(quán)有關(guān)的調(diào)控才是最核心的調(diào)控

我國(guó)從2005年開始陸續(xù)出臺(tái)了各種調(diào)控政策，從“國(guó)八條”、“新國(guó)八條”，再到“國(guó)六條”、“新國(guó)十條”，不外乎都采用增加供應(yīng)、調(diào)整結(jié)構(gòu)、限制信貸、稅收杠桿、限制交易、提高購(gòu)房成本以及到目前的房?jī)r(jià)問責(zé)等方法。這些調(diào)控措施是屬于宏觀層面的政策性調(diào)控，未涉及到房?jī)r(jià)的根本性問題。

我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，土地屬于全民所有或集體所有。任何單位或者個(gè)人“購(gòu)買”的城市房屋只是部分的所有權(quán)(即對(duì)房屋建筑物部分的所有權(quán))，而不是完全意義上的所有者。根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定，居住用地使用年限為70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或其他用地50年。《城市房地產(chǎn)管理法》第21條規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回”。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條規(guī)定了建筑物的無償收回原則：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記”。因此，土地使用權(quán)結(jié)束以后，國(guó)家完全有權(quán)利把土地連同地上物一并無償收回。

如果國(guó)家嚴(yán)格執(zhí)行這一規(guī)定，意味著我們購(gòu)買的商品房只是一個(gè)使用權(quán)，它的價(jià)值量會(huì)隨著時(shí)間的推移而直線下降，直至為零。

在經(jīng)歷了多次調(diào)控之后，房?jī)r(jià)“不降反升”，很重要的一個(gè)原因，是人們對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲的強(qiáng)烈預(yù)期。

只要政府明確投資或投機(jī)購(gòu)買的商品房只是一個(gè)使用權(quán)，其價(jià)值會(huì)隨著時(shí)間而逐漸減少，直至清零，便是降低房?jī)r(jià)上漲預(yù)期最有效的途徑。而這不需要大量的修改相關(guān)法規(guī)或者政策，只要把《憲法》中規(guī)定的最根本的關(guān)于土地所有權(quán)問題在法規(guī)中體現(xiàn)，理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，并在實(shí)際中得到真正落實(shí)，即可有效降低投資和投機(jī)購(gòu)買的需求。在具體的操作中，可以在即將修改的《土地管理法》中留下操作空間，可以規(guī)定除居民首套自住房以外的住宅(即二套及以上住宅)，其使用期限屆滿以后，土地使用權(quán)連同地上附著物由國(guó)家無償收回，或者采用當(dāng)時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格征收土地出讓金，以市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格有償續(xù)期。

二、二套及以上住宅有償續(xù)期對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的意義

1.符合我國(guó)社會(huì)主義公有制的社會(huì)特征，符合《憲法》精神

根據(jù)《憲法》，城市的土地屬于國(guó)家所有，土地的性質(zhì)決定了所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生了分離。居民在購(gòu)買商品住房時(shí)一次性繳納的土地出讓金，只是買了70年的使用權(quán)，也就是說居民購(gòu)買的是土地上的附著物“房產(chǎn)”和有一定期限的“地產(chǎn)”，在合同中有明確的土地使用年限。土地使用權(quán)是有期限的，到期后國(guó)家可以收回。為體現(xiàn)我國(guó)社會(huì)主義的優(yōu)越性，應(yīng)允許公民擁有一套可以無償續(xù)期的自住房產(chǎn)。

2.可以有效降低市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，有效調(diào)控目前的高房?jī)r(jià)

如上所述，除了首套自住房產(chǎn)以外，其余投資或者投機(jī)的房產(chǎn)，其土地使用權(quán)以市場(chǎng)價(jià)格有償續(xù)期或者由國(guó)家無償收回。這意味著個(gè)人持有投資或者投機(jī)的房產(chǎn)到了一定的時(shí)間是不值錢的，如此可有效降低市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，從而達(dá)到調(diào)控房?jī)r(jià)的目的。

3.有利于減少貧富差距，確保人人能夠擁有一套“自有”住房

如果土地是“無償自動(dòng)續(xù)期”，則和土地私有性質(zhì)差別不大，有錢人會(huì)大量購(gòu)置房產(chǎn)，成為他們?cè)丛床粩嗟墓潭ㄘ?cái)源。首套自住房可以無償續(xù)期的政策如果實(shí)施，意味著每戶人家只能擁有一套真正的產(chǎn)權(quán)房，多余的房產(chǎn)要么以合理的價(jià)格拋向市場(chǎng)，要么只能出租收取租金。這樣擁有多套房產(chǎn)的人會(huì)把多余的住房推向市場(chǎng)，增加供應(yīng)量；同時(shí)，沒有房或者只有一套住房的人也不會(huì)擔(dān)心未來買不起房，而趕早去“囤房”，有利于實(shí)現(xiàn)每一戶人家的購(gòu)房愿望。而且房?jī)r(jià)下降后，由于每戶只有唯一一套產(chǎn)權(quán)房，貧富差距自然也就縮小。

三、運(yùn)用所有權(quán)調(diào)控的注意事項(xiàng)

二套及以上住宅有償續(xù)期屬于所有權(quán)調(diào)控的范疇，具體操作中應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。

1.必須確保居民自住的首套住宅能無償續(xù)期

2009年3月《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》中以提及商品住宅使用70年大限到期后的處理辦法時(shí)用“按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”，替換了原來表述的“無償自動(dòng)續(xù)期”。這一變化曾引起了巨大的爭(zhēng)論，有人認(rèn)為這是政府開啟了土地使用權(quán)續(xù)期收費(fèi)的閘門，據(jù)調(diào)查，84％的網(wǎng)民反對(duì)“住宅有償續(xù)期”。因此，政府必須慎重處理好這一涉及到廣大人民群眾切身利益的問題。具體可以在《土地管理法》修改稿中明確：居民首套自住住宅無償續(xù)期，二套及以上住宅按照市場(chǎng)價(jià)格有償續(xù)期或者全部由出讓人無償收回。

2.出臺(tái)相應(yīng)的配套法規(guī)和條例

在《土地管理法》中明確居民二套及以上住宅按照市場(chǎng)價(jià)格有償續(xù)期或者全部由出讓人收回后，要出臺(tái)相應(yīng)科學(xué)合理的實(shí)施細(xì)則，比如界定什么樣的住宅才算是居民的首套住宅。