寫字樓裝飾范文
時間：2023-03-16 18:16:19
導語：如何才能寫好一篇寫字樓裝飾，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
1、寫字樓室內裝飾工程的特點
裝修施工單位可進行自行設計與施工。室內空間由于用途的不同，業主要求的裝修檔次不同，裝修的風格不同，其裝飾裝修的施工圖紙大多由施工單位根據業主的要求進行設計，而不需審圖部門審核就可以組織施工。
由于每一間的辦公用途不一樣，所要求裝修的檔次及效果均不一樣。這個都是以每個業主的要求進行設計與施工，并且不需要審圖部門審核便可以進行施工。
再一個就是室內的格局改動較大，有些功能與原有功能及要求不一致時，以致壁墻、上下水管道、配電線路的改動。
裝飾新材料新工藝應用較多，有些沒有對應的檢驗標準，只能憑觀感進行控制。工種多，交叉作業對于現場管理與協調難度偏大。
2、寫字樓室內裝飾工程施工前的籌備工作
2.1建立施工材料、技術的儲備檔案
在室內裝飾施工前，一定要做好工程規劃的籌備工作。對于裝飾材料的選購也要按照分類存檔，例如化工、建材、五金等等，具體工作一定要細化，例如化工材料又分為防火材料和防水材料。通過這些精心的籌備存檔工作，為以后的查找提供了方便。在人員技術上的儲備工作也要做足，保持及時更新完善。
2.2對設計圖進行深化探討
設計圖紙是整個室內裝飾的指南針，一份各個方面都很完善的設計圖紙對整個室內裝飾過程是非常重要的。作為施工的管理部門應對圖紙進行不定期的檢查，保證施工的質量。
2.3做好推廣應用新的科學技術及成果的工作
現代室內裝飾與傳統的室內裝飾相比在各個方面都發生了相當大的變化，其中最大的變化就是在新技術以及新型材料的應用，施工工藝上也有很大程度上的發展。同時新的管理概念的出現也使我國室內裝飾的不斷進步。在工程施工前期向業主推薦時，可以將自身的優勢重點突出一下，例如在此設計中使用的新技術、先進工藝或者是現代化的新型材料?，F代室內裝飾也要緊跟時代的潮流，將現代先進的科學技術及成果大量應用到現代室內裝修中去，只有這樣才能有效的提高室內裝飾施工的質量，施工管理工作才能更有效的進行。
2.4做好施工人員的培訓工作
對于新技術和新材料的應用中，施工管理部門應做好員工培訓，人才是一個單位必不可少的，在室內裝飾中要求施工人員在掌握先進的技術并達到技術熟練的地步。只有通過施工技術人員，才能將先進的技術、精湛的工藝、先進的材料等運用到實際的室內裝飾中去。技術人員越來越受到企業的重視，只有這樣才能實現企業的可持續發展。
2.5參加合同的評審工作
室內裝飾公司在和業主簽訂裝飾合同前，一定要對合同進行評審，要對合同中設計的技術能力進行探討，確保其可行性。合同評審是以設計評審為重點的，應注意以下方面：首先，圖紙的設計是否符合國家對室內裝飾的相關規定，是否能達到業主的各方面要求；其次，設計中應用的技術、材料等企業自身是否能夠對其應用和購置；第三，圖紙設計在施工中的可行性。上述這些都要求室內裝飾公司在合同評審過程中要高度重視的。
3、寫字樓室內裝飾施工工藝的質量管理與控制
3.1吊頂工程
3.1.1注意事項
在吊頂工程進行前，除特殊情況外，必須先完成消防、中央空調、電源和各種智能化信息系統的敷設、給排水的施工，在特殊情況時，可以交叉施工；對于吊頂時的一些諸如吊桿、龍骨的安裝間距和連接工藝等，都有相應的設計要求，要嚴格遵循；對于后置埋件、金屬吊桿，要進行防銹處理。由于吊頂工程前還有上述多種工程要施工，所以為了避免前面工程的相關設備與安裝吊頂時的天花吊桿及龍骨位置產生沖突，在進行這些工程施工時要與相關單位進行溝通、配合，位置安排合理并嚴格施工。對于非上人吊頂，嚴禁放置重物和人的踩踏。不得為了節省材料或其它不充分理由，隨意將吊桿間距調大，以免產生拱度不均的情況。天花頂起拱不均勻，多數情況下是沒有嚴格按照施工前所彈的線起拱，在一般情況下，平面天花起大約為空間短頂跨度的1/200。
3.1.2施工要點
吊頂工程的施工順序為：彈線、吊桿安裝、主龍骨安裝、副龍骨安裝、隱蔽報驗、安裝覆面板。首先是根據設計的標高在四周墻面彈線，線的位置要確保準確，清晰。安裝吊桿時，吊點的間距要符合設計要求，吊桿通直。無具體設計要求時，吊點的間距要小于1.1m，按照空間短頂跨度的1―3%起拱。吊桿距離主龍骨端部的距離小于300mm，根據施工時的實際情況，可微調吊點構造或適當增設吊桿。安裝主龍骨后緊接著在其旁邊安裝次龍骨。次龍骨的間距要小于600mm，在濕度大的部位，間距要相應調小。安裝覆面板前，應檢查板面是否平整，邊緣是否整齊，顏色是否一致。安裝時，板材要是在自由狀態下，而固定時，應先固定板的中間位置，然后才向四周固定。
3.2刮膩子、刷涂料工程
3.2.1注意事項
刮膩子施工是在完成天花相關設備施工和隱蔽工程施工完成并驗收合格后進行。在進行施工作業前，要對已完成的相關項目進行保護，避免交叉污染，尤其是木地板和門套、門扇等。由于天花覆面板是由螺絲固定的，是容易出現質量問題的敏感位置，所以要對每個螺絲進行防銹處理。對各種諸如新老墻、天花吊頂夾板、板和墻面等位置的接口都必須用專業的膠水加石膏粘粉稀釋調和后涂滿，等風干后再用無紡布粘上，干燥后，在無紡布上再滿皮一層石膏粘粉，再等風干后用白乳膠粘貼貼一層的確良材質的布，然后才能進行第一遍膩子的施工。同樣的，在刷涂料前，也要對之前已完成施工的成品或半成品加以保護，在作這些處理時，對不同的位置的處理又略有不同，比如門套線的側邊可用分色紙粘貼保護，墻面的開關面板以及門窗周邊都進行保護，這樣在達到保護效果的目的的同時，還能節省清潔成本，并大大減少污染造成的觀感差。
3.2.2施工要點
刮膩子時，第一遍的膩子要稠一點、厚一點，盡量保證墻面的平整度和垂直度。第一遍膩子干燥后，即用300-400#砂紙打磨墻體，并檢查平整度，對局部不平整的地方用膩子修補找平，然后進行第二遍膩子的施工，等第二遍膩子干燥后，緊接著就可刮第三遍膩子，第三遍膩子相比于前兩遍，可不用那么粘稠，批時也可稍薄，不過批膩子的時候要將刮板來回多刮幾次，以減少表面細孔，增加膩子的光滑度。待墻面膩子完全干燥后，要用砂紙按W方式進行打磨，打磨的紋路方向盡量一致。打磨完畢，用雞毛撣子將墻體打掃干凈，再檢查其平整度，檢查強的陰陽角垂直度及是否缺棱掉角，如有缺陷，則要用膩子修補，之后重新檢查。待最終檢查合格后，才能進行下一步的涂刷施工。涂刷垂直的墻面時，最后一道由上而下刷，水平墻面最后一道應按光線的照射方向刷；刷涂木材表面的最后一道要順著木材紋理方向刷。
3.3 地面工程
對寫字樓的地面進行裝修時大多使用地板磚、木頭材質的地板、復合型的地板或者塑膠材質的板塊以及鋪置地毯。在建筑開始前，要對所鋪設的地板磚的材料、大小以及色彩進行檢驗，如果有不符合標準的要立即替換，裝修后的地面成效要符合設計標準，鋪設的地板磚要和地表面連接穩固、沒有凸起或者下凹的地方，沒有殘缺、縫隙，地層表面要平整光滑。如果鋪設的木頭材質的地板所使用的材料要進行干燥處置，同時要在表面涂抹三遍以上的清漆。
3.4 寫字樓門窗裝修施工技術
輕鋼龍骨石膏板隔墻在施工時，由于在隔墻上裝有門，門的開啟振動會引起石膏板接縫的開裂。為避免開裂的發生，除了使用雙層石膏板，在石膏板接縫處填嵌并粘貼穿孔紙帶外，在輕鋼龍骨石膏板隔墻的天地龍骨與樓板接觸處墊入軟性材料，以緩沖開門等振動引起的作用力，減少開裂的可能性，而在門框四周，做成雙層輕鋼龍骨，在兩層輕鋼龍骨之間墊入軟性材料，以減少力的波動傳播，這樣石膏板隔墻在石膏板接縫處受外力影響而開裂的可能性就大大減少了；而在輕鋼龍骨石膏板吊頂施工中，采用雙層石膏板，在接縫處做好填嵌并粘貼穿孔紙帶。將各吊頂配件連接緊固"當吊筋位置正好處于石膏板接縫時，由于吊筋的剛度較低，受風力影響變形的可能性較大，吊筋的彎曲將直接引起石膏板的開裂，因而此部位的吊筋改為角鋼，這樣就大大增加了其剛度，極大程度上減少了吊頂石膏板接縫處開裂的可能性。
4、寫字樓室內裝飾裝修質量保證措施
4.1 做好質量預控及檢測
質量預控及檢測是保證工程質量的一個基本方法，項目部從施工圖紙開始，經圖紙會審，編制施工組織設計，分部分項質量驗收，單位工程質量驗收，竣工驗收，直至竣工后服務。每一道環節都由專人負責，專人檢查，專人驗收，層層把關，嚴格執行。同時接受建設、監理及當地政府質量監督機構的指導和監督。
4.2 健全施工組織管理體系
裝修施工組織設計是裝飾裝修工程質量的重要保證。承擔辦公樓裝飾裝修工程施工的單位應編制施工組織設計并應經過審查批準。施工組織設計應包括工程進度計劃、與其他工程的協調配合方案、施工技術方案、檢查驗收和安全措施、“三位管理體系”（單位管理體系、質保體系、技術管理體系）等。這里的重點就是審核其質量管理體系是否健全；主要的施工組織技術措施針對性、有效性如何；對關鍵部位、薄弱環節、質量通病的防治方面有無相應的預防及質量保證措施。事中控制主要是指在裝修施工過程中進行的質量控制，質量管理人員應加強檢查和做好各工序的驗收工作。而“三位管理體系”具體內容包括：落實工程質量管理、技術管理和質量保證的組織機構。做到崗位落實，責任到人；落實工程質量管理、技術管理制度，按國家規范要求結合工程具體實際，制定有關工作規則、管理制度等。其中專職管理人員和特種作業人員必須持有資格證、上崗證上崗。
4.3 合理設置工序的質量控制與質量管理點
4.3.1工序控制即為IS010002標準中的過程控制，要經濟合理的使本工程正確體現顧客使用功能要求的優質工程和優質服務，關鍵在于構成過程質量活動基本單位的工序質量管理。
4.3.2為確保工程質量目標的實現，保證工序處于受控狀態，對在本工程施工過程中需重點控制的質量特性，關鍵部位或薄弱環節設置質量管理點。
4.3.3通過工序質量管理，對主要工序實行技術人員事先技術交底，“現場看工”質量跟蹤控制，質量員對“工序質量”全過程檢查。做到以工作質量保證工序質量，以工序質量保證產品質量。嚴格實行工程質量及隱蔽工程驗收的“三級”管理驗收制度。先由施工班組自行檢查經專職質量員復檢合格，再報請監理最終驗收通過后，才能進行下一道工序施工。嚴格執行材料驗收制度和原材料“取樣封存”管理方法及“計量”管理制度。
4.3.4通過對工程關鍵部位和重要因素設置質量管理點，有效的控制工程質量，防止出現不合格點，以及有效的實施糾正措施，同時還可以收集大量有用的數據、信息，為質量改進提供依據。
4.4 嚴格執行質量檢測程序
質量預控檢測是保證工程質量的一個重要手段。因此，項目部將認真貫徹IS02000系列質量標準，嚴格按《質量手冊》的規定要求進行施工。項目班子從圖紙開始，經圖紙會審，編制施工組織設計，分項分部工程的技術質量驗收，竣工驗收，直到竣工后服務，每道環節都由專人負責，專人驗收，層層把關，嚴格執行。同時接受業主及委派工程師和政府監理機構對工程質量的監督。內外兩支力量共同作用，互相合作，實現工程質量一次成優的目標。質量預控及檢測將按質量預控程序及檢測流程圖進行運作。
5、結束語
寫字樓室內裝飾工程施工的質量控制涉及裝飾的全過程，在施工中必須采取主動控制，實施全方位、全過程的有效控制措施。本文從施工質量的施工技術工藝的質量控制和質量保證措施兩個方面來探討建筑室內裝修施工的質量控制，希望能夠對寫字樓室內裝修工程施工的質量控制研究作出一點貢獻。
參考文獻：
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[4]王偉.淺析室內裝修施工工藝及質量控制[J].建材與裝飾，2012（15）.
篇2
關鍵詞：建筑機電；設備安裝；支架安裝；設備震動
Abstract: this paper in combination with an office air conditioning installation construction example, according to the project of the installation difficult problems, such as large equipment installation process, and must be from the whole consider equipment room construction, in order to achieve the room layout is reasonable, and the overall perception is good, this paper discusses how to practice in the engineering implementation, so as to provide a reference for similar projects.
Keywords: building mechanical and electrical; Equipment installation; Stents installation; Equipment vibration
中圖分類號：TU85 文獻標識碼：A文章編號：
1． 工程概況
本工程設備房內設備多，本工程負責安裝的制冷機房內3臺1364RT冷水機組、1臺683RT冷水機組、1臺341RT的冷水機組，還有水泵、冷卻塔、風機等設備若干臺套。最大管徑達到DN700，且相互之間縱橫交錯。必須從整體上考慮設備房的施工，以達到機房布局合理，整體觀感良好。
2． 大型機電設備施工工藝
從工程實踐表明，對于大型設備房的施工工藝一般是先安裝大型設備，設備就位灌漿后，才進行管道安裝，以利于設備的運輸和安裝，避免龐大的管網系統占據了施工空間給后續工序造成困難，避免管網和設備接管的錯位。但是，由于本工程工期非常緊，設備到位情況往往比較遲，所以，必須打破常規，管網先行。即通過繪制機房設備管道綜合布置平面圖，預留出設備運輸和安裝的部位，先進行管道安裝。通過這種組織方式，我司成功地實施了某展覽中心工程空調主機房等諸多大型緊急工程，在這方面積累了豐富的施工經驗。
2.1安裝技術準備
施工前的技術準備工作是施工過程中一個重要階段和環節，包括：熟悉施工圖，熟悉全部的施工技術資料，理解設計意圖和具體要求；勘查、熟悉施工現場；合理選擇施工機具，除準備安裝鉗工用的一般工具外，還應根據設備的特點，選擇安全可靠的吊裝、運輸機具和符合精度等級的量具，以及配套使用的焊接機具和其它機具（如便攜電源、電動工具等）。
2.2設備基礎放線及主要管道定位
設備基礎放線是設備準確定位的重要依據，將嚴格按照圖紙的相關尺寸進行，在基礎上用墨線畫出縱橫十字線，同時必須參照有關技術文件把設備進出口位置尺寸精確的標識在基礎上。這樣，設備的放線就可以作為管道的定位依據。
2.3主管支、托、吊架制安
設備房內主管的布置多沿樓板底及柱邊懸空敷設，多條平行排列。因此可以綜合考慮制作聯合支架，聯合支架的制安，必須充分考慮承受自重（管重加上介質重量），而且管道支架所承受負荷必須經過受力計算復核。
2.4主管吊裝、定位、焊接
主管安裝由起重班組配合生產班組進行。管道安裝可以采用手動葫蘆，選擇吊點時注意其強度要有充分余量。吊裝時要注意兩端平衡起吊，以防滑落傷人。管道焊接按照現行國家標準GB50243－2002《采暖與空調工程施工及驗收規范》的有關規定進行。
2.5設備起吊就位、找平固定
主機移動和就位采用卷揚機牽引與千斤頂相配合。通過調整墊鐵對設備進行校正、精調。離心式冷水機組安裝其縱橫向水平度允許偏差均為0.1/1000，且應在壓縮機的機加工平面上找正水平。對于水泵安裝，應將水泵放置于基礎上，再用液壓千斤頂或起道機將水泵升起，安放橡膠減震墊，并初步調整固定。水平校準時，應在泵的進出口法蘭面或其它加工水平面上測量。當不水平時，可在底座下墊墊鐵找平。每處疊加數量不宜多于三塊。墊鐵找平后，焊接墊鐵，擰緊設備地腳螺栓上的螺母，并對底座水平度再進行一次復核。管道與水泵連接后，管道的重量不得加在水泵的進、出口法蘭上。
3． 機電設備的安裝問題及對策分析
（1）噪聲和震動方面問題。由于設備機房安裝的空調循環水泵、暖通和給排水等動力機電設備運行時旋轉的慣性力和偏心不平衡會產生擾力，引起設備部件產生強迫振動，并通過設備底座、管道與建筑物的連接部分產生振動和噪聲，以固體聲和空氣聲波的形式向周圍空間輻射噪聲進行傳播，給人們的生活學習工作帶來影響。針對機電設備噪聲與震動問題，設備機房內做隔聲、吸聲處理，如增設消聲器、消聲百葉，必要時設置吸聲屏，如室內種植大葉的綠色觀賞植物；對空調通風系統，要合理選用和配置消聲裝置，并控制管道內的氣流速度，避免氣流再生噪聲。其次，正確合理選用隔振元件，采用最佳隔振形式，保證較高的隔振效率；最后，設備層平面應合理布局，設備應盡量布置在結構(梁)剛度大的部位，以減少振動對周圍的環境影響?？傊x擇合理的機電設備正確安裝，并采取相應的減噪和消震工作，使設備發出的噪聲和震動對人的影響降到最小。
（2）機電設備電氣問題。機電設備電氣特征十分明顯，安裝時必須要認真研究設備電氣要求，否則盲目進行安裝，會因為安裝過程不科學，不符合標準要求，可能會使機電設備在運行過程中發生故障。1）開關接觸問題；像隔離開關動、靜觸頭的接觸壓力與接觸面積不夠或操作不當，可能導致接觸面的電熱氧化，使接觸電阻增大，灼傷、燒蝕觸頭，造成事故。2）斷路器裝配問題。有的斷路器弧觸指及觸頭裝配不正確，插入行程、接觸壓力、同期性、分合閘速度達不到要求，將使觸頭過熱、熄弧時間延長，導致絕緣介質分解，壓力驟增，引發斷路器爆炸事故。3）電流互感器的安裝問題。電流互感器應裝在開關柜底板上面，應有可靠的支架固定。但有些施工單位將零序電流互感器安裝在開關柜底板下面的支架上，更有甚者將零序電流互感器捆綁在電纜上，這違背了開關柜全封閉原則，既不安全，也不防塵，更不防小動物，留下很多隱患。電纜終端頭穿過外附零序電流互感器后，電纜金屬屏蔽接地線與外附零序電流互感器的相對位置不正確。在檢查中發現有些電纜接地線該穿零序電流互感器時未穿，一些不該穿零序電流互感器的反倒穿了，造成事故過電壓保護器不能正確動作。4）變壓器方面問題。變壓器短路故障主要指變壓器出口短路，以及內部引線或繞組間對地短路、及相與相之間發生的短路而導致的故障。變壓器正常運行中由于受出口短路故障的影響，遭受損壞的情況較為嚴重。據有關資料統計，近年來，一些地區110kV及以上電壓等級的變壓器遭受短路故障電流沖擊直接導致損壞的事故，約占全部事故的50％以上，與前幾年統計相比呈大幅度上升的趨勢。這類故障的案例很多，特別是變壓器低壓出口短路時形成的故障一般要更換繞組，嚴重時可能要更換全部繞組，從而造成十分嚴重的后果和損失。
（3）與土建相關問題。當土建基礎標高達不到要求時，如基礎過高，可用鑿子鏟低；過低時，可在原來的基礎表面，進行鏟麻面后再補罐混凝土或者用增加金屬支架的方法來解決。當基礎偏差過大時，可用改變地腳螺栓的位置，來調整基礎的中心。機電設備的地腳螺栓的偏差：如是一次灌漿，在偏差較小的情況下，可把螺栓用氣焊把地腳螺栓烤紅，矯正到正確位置；如偏差過大，對于較小的地腳螺栓，可挖出，重新埋設；對于較大的地腳螺栓，挖到一定深度后割斷，中間焊上一塊鋼板，鋼板的厚度等于偏差的尺寸。另外，對一些有毒氣體或液體的儲罐進行氣密性試驗，必要時檢查焊縫質量。如有滲漏現象，要求磨平焊縫后補焊，且對一些厚度大于8mm的鋼板焊接，應在焊接面打45°坡口，并要求焊滿，焊縫高度必須達到要求。
4． 結論
文章通過以寫字樓空調安裝為例，針對大型設備房的安裝、機電設備的減振、降噪處理技術以等安裝工藝，分別提出其安裝的技術及其注意事項，結合實踐來探討如何在工程中實施，可有效地為同類工程提供參考借鑒。
參考文獻：
[1] 吳綜澤．關于建筑機電安裝技術的探討[J]．建筑電氣，2007，28（08）：118~119．
篇3
風險青睞無準備之人
當人們在2002年2月的喜慶氣氛中準備迎接著馬年的到來時，當一連串的祝福在空中流淌時，紀峰卻象消失了一般，打他手機，一次次傳出“您呼叫的用戶已暫停使用”；去他的辦公室，始終是鐵將軍把門，他的寫字樓里的保安苦著臉說：“我們已經10多天沒有見到他了”；撥通他家里的電話，聽到的只能是一聲聲的“嘟……，嘟……”。時至今日，找紀峰的人越來越多，找得到他的卻沒有一人，誰都明白，紀峰躲了，或者干脆就是跑了。
宣武區牛街一條胡同里的這幢三層樓的寫字樓，靜悄悄的，一層西邊的一個庫房里住著這個寫字樓的業主紀峰雇傭的3個河北籍保安。屋里亂作一團，啤酒瓶、劣質煙蒂鋪滿地面，床上歪靠著打理了一半的行李。小胡操著河北口音對記者說：“俺們從去年年底起就拿不到全額的工資了，但是紀老板說，只要挺過年底，就會好起來。結果咋樣？1月份，最后一個公司老板說要將儀器送出去修理，填寫了設備外出的憑單后，我記得上邊填的是一臺電腦和一臺打印機，隨后這家公司老板帶著手下的三兩個人，先后搬走了4大紙箱子東西，第二天就再也沒有見到過他們?！崩钭硬遄煺f：“俺們哪知道人家公司要走？后來讓紀老板罵我們笨時才知道，這家公司還欠著3個月的房租沒交?！?/p>
“本來1月份紀老板還對我們說，你們放心，我已經登了廣告，現在要租寫字樓的人多著呢，挺過這兩個月就會好了?？蓻]兩天，以前雇傭的打掃衛生的兩個大媽先走了，一個管電工的湖南人也走了。紀老板說，誰都可以走，因為等來了客戶后，這樣的人隨時都請得到，偏偏你們不能走，你們走了，這個寫字樓誰來看著?！毙『^續講述著，“大概過了還沒一個星期，紀老板就見不到了，起初我們以為他在忙活著招攬客戶，而且剛開始時，他每天也來一個電話問問情況，后來，天天都有人來，不是客戶，而是要賬的。那些要賬的一連來了兩三次找不到紀老板，就非要我們打開這個樓里的房間門，沒辦法，我們只好打開了，他們就看什么還值點錢就搬什么，沙發椅、寫字臺，拉走了一車，臨走還說你們紀老板欠我們好幾十萬，拿這些東西連利息都不夠?！?/p>
一聲長嘆后，小胡不再說話，屋里也沉靜了片刻，忽然坐在窗口的一個小伙子罵道：“呸！啥老板，騙子！連我們打工的錢都騙！”
盡管這一幕讓人看著添堵，但是早在去年10月間采訪紀峰時，他就似乎已經料到了會落入今天這種境地。
2001年是北京寫字樓最紅火的一年，全年供應量高達150萬平方米，從2001年上半年開始，與2000年相比，不少寫字樓的租售價格近乎翻番。而且市場呈現出來的是一派繁榮、充滿機遇、充滿財富的景象。這一連串令人激動的信息，也使得個人投資寫字樓的趨勢開始顯露了出來。加之開發商們一次次不厭其煩地描述出未來北京寫字樓市場的美麗前景，對投資寫字樓動心的個人也隨之增加了起來。
（注：作餅狀圖：2001年全年北京寫字樓供應量150平米，租售量68平米。）
紀峰并非是從2001年開始投資寫字樓的，準確地說，他算得上個人投資寫字樓比較早的人物，1999年底，在深圳搞了多年房地產銷售的紀峰回到北京，憑借他將近7年的工作經驗，他本能的認為在北京投資寫字樓一定會得到高回報?；氐奖本┖笠惶於紱]有休息，他就開始尋找自己投資的對象。當時他手中只有80萬元在深圳賺到的售樓回扣，選擇甲級寫字樓的話，顯然面積有限，所以考慮再三，他認為乙級寫字樓一定是創業小企業偏愛的首選，于是左挑右挑，選中了牛街這個由一家企業蓋起來的辦公樓。
投資寫字樓的全部費用約為140萬元，當時沒有面對個人購買商用房的貸款，紀峰只好從別人那里借。1999年12月，紀峰將這個原來三層的辦公樓內部裝飾一新，給每個房間安裝了窗式空調，并且將各個房間和走廊鋪上了化纖地毯。2000年1月開始，大規模地在《精品購物指南報》、《北京晚報》、《為您服務報》的分類廣告信息中刊登廣告。
2000年對于紀峰來說還算可以，半年的時間后，花十幾萬的廣告費用，終于出租率達到了50%。紀峰算了算，刨除員工的工資、寫字樓的維修費用、各種稅費后，幾乎沒怎么賠錢。但是，他沒有料到，從2001年開始，他的寫字樓的出租率就一路下滑。剛開始，前來詢問的企業嫌價錢偏高，盡管他的寫字樓已經低到每日每平米1．5元，不少企業還是不愿進來。隨后，租房的企業聯合起來找他，稱寫字樓提供的商務服務條件太差，電話線路過少，沒有商務中心，沒有員工食堂，缺少停車位等等，并且鬧著要降租金。
紀峰當然不同意，創業時借來的60萬元還沒有還，后來的裝修、裝飾費用又向朋友借了20多元。但是，他不同意降，租戶就開始拖欠，有的在一年租期滿了以后，就立刻搬了出去，有的則干脆趁著晚上搬走了所有的家當。紀峰的寫字樓里，一天比一天冷清。新的客戶上不來，老客戶又不肯續約，紀峰在2001年時，幾乎將所有有關投資寫字樓的報紙都看了好幾遍，明明行情上寫著寫字樓價格不斷攀升，他的寫字樓為什么就沒有人租呢？他想不明白。
其實，到10月份時，紀峰就已經表露了撤出的念頭，他當時說，看來投資乙級寫字樓是嚴重的錯誤，一來，乙級寫字樓，特別是小開間的寫字樓面對的只能是小企業或創業企業，費用只能一降再降，與市場上的甲級寫字樓租金上升成反比；二來，北京乙級寫字樓競爭極為激烈，是個已經過剩的市場；三來，他自己判斷失誤，即忽視了地理位置的重要性。
他也曾想過將這個燙手的寫字樓轉出去，然而，一直作房產的他心中更明白一個道理：投資寫字樓，上船容易下船難，二手寫字樓根本難以轉售，即使有人肯買，價格也至少損失50%以上。他在最后一次見到記者時說過一句話：“我這一次是真的上了賊船了?！?/p>
風險隨“叫好”漲高
另一位寫字樓個人投資者易洪聲的兩項投資目前都面臨尷尬的境地，雖然他還不至于像紀峰那樣負債累累，但是目前看，他的兩項投資都有被套牢的可能性。
易洪聲去年一年就投資了兩處寫字樓，一處是在中關村地區購買了300平米的甲級寫字樓，另一處則是購買了奧運村的300平米甲級寫字樓。兩處寫字樓中，購買中關村的寫字樓的資金是他自己公司中的資金，而奧運村則是使用了商用房貸款購買的。
兩處都是期房，近期將陸續交到他的手上，按理說他應該高興，畢竟他原來期待的20%以上的高回報即將出現了。但是，如今提起來，他卻連連說自己“上了一當”。
去年11月時，易洪聲開始注意到有關投資寫字樓的負面消息傳了出來，他急忙四下搜索信息，細細分析，得到的判斷是不妙。
盡管在加入WTO后，以中小高科技企業為主流的客戶群將促進中關村寫字樓物業數量和質量的進一步提高。但是以下幾個問題同樣不容忽視：第一，中關村未來三年內有近300萬平方米的供應量，是目前該區寫字樓存量的四倍。第二，由于租金高啟、交通和商務配套的瓶頸，中關村現有80%的企業不在注冊地辦公，加上市場上風傳最后一個外企微軟計劃“出村東遷”，使人們開始重新審視中關村的定位。目前政府在硬件――道路建設和軟件――平抑價格方面也制定了相關的優惠政策，可謂用心良苦。以期能把分散在北京各處的高新技術企業吸引回到中關村。但那些分散在外的高新技術企業已在當地形成了一定區域認同感，能不能把它們吸引回來，工作將是十分巨大、艱苦的。第三，國內高科技企業除聯想等少數企業外，大多尚處于襁褓階段，不足以消化如此大的面積。第四，該區域商住公寓的大量涌現也分離了相當一部分中小型高科技企業客源。因此，可以預見，幾年內中關村將是寫字樓的“滑鐵盧”。租金售價格“跳水”的可能性最大。
而奧運村的寫字樓，從需求上看，申奧成功對中國經濟，尤其是北京經濟的發展將起到很大的推動作用，光是對中國國內生產總值的貢獻每年就將達到0．3個百分點，而對北京國內生產總值的貢獻肯定會超過1個百分點，這些無疑會帶動對寫字樓的需求上升。如果再加上世貿所帶來的國外投資的增加，寫字樓市場的需求預計將更加旺盛。但是，這些需求是否能填滿未來1000萬平方米的寫字樓面積卻值得商榷。畢竟從80年代末到現在，超過10年時間所累積起來的將近500萬平方米寫字樓存量還有將近10％的空置率，這10年之內北京的外商投資和國內公司發展所帶來的對寫字樓的需求從無到有已經有了質的飛躍，而從現在到2008年不到10年時間將有超過1000萬平方米的寫字樓新增供應，除非未來8年北京國內生產總值的平均增長率比北京90年代的國內生產總值平均增長率（約12％）明顯高許多，否則這些新增供應能否及時被消化實在是一個未知數。另一方面，正如前面提到的那樣，寫字樓的需求是有選擇性的，只有那些商務氣氛濃厚的地區才有可能吸引寫字樓租戶，而未來奧運村及其周邊地區也不可避免地要成為以居住為主的地區，屆時其寫字樓招租將造成很大的困難。換句話說，即使到時候寫字樓的需求很旺盛，相當一部分租戶也將被分流到其它商務氣氛更濃厚的地區。
自從得出這兩個分析結論后，易洪聲的心情就沒有輕松過一刻，他不得不承認，自己這兩個投資都有可能隨時被套牢，或者讓他付出沉重的代價。而對于此番的判斷失誤，他的總結是：當你聽到市場上一片熱捧之聲時，其實才應該是謹慎的時候，因為制造聲勢一慣是商業的拿手好戲，烘托出美麗的前景，僅僅是為了將之推銷出去。我自己也經商，怎么偏偏就忘了叫好聲越高之時，也正是風險越大之刻。
但是，易洪聲的醒悟的確太晚了，不顧市場的風險，在市場一片吹噓中就投入了800多萬元，即使此次他不會傾家蕩產，一旦其中一個寫字樓貶值，就足以讓他多年的奮斗和財富積累付諸東流。
看來，的確有必要提醒個人投資寫字樓者，當寫字樓租不出去的時候，它只能閑置在那里，而不能像住宅一樣，可以自己住。另外，投資寫字樓實際上也等于投資了一個消耗品，每年連續不斷的費用都是少不了的。如果你單純地認為投資寫字樓與投資商品房一樣，你就已經犯了一個致命的錯誤。更何況寫字樓的貸款利率與住宅不同，要高于住宅利率近1％。另外，還有房產稅等需要交納的各種稅費，約占投資額的20％左右。今年，寫字樓市場的供應量會不斷擴大，平均投資回報率也就不會像今天那樣高，但并不排除個別物業的高回報率。因此，你要有一雙“慧眼”。投資那些可以切成很小塊面積進行出售的物業時，你就要當心，雖然總價上可能會便宜些，但由于進駐物業的公司檔次低，流動性大，再加上小業主太多，影響到該物業的物業管理水平。不僅如此，當經濟不好的時候，小業主的競相壓價，對客戶進行的爭奪戰同樣會影響到你今后的收益。對于熱衷投資SOHO的客戶來說要注意的一點是，看看你所投資的SOHO是否是按住宅進行立項的。如果是按商用房來立項的，其投資回報率不僅會低于寫字樓，可能還會低于商品房。這是由于物業的檔次以及高稅費、高貸款利率所造成的。
開發商設下的圈套？
縱觀去年起延至今日的有關寫字樓的種種報道不難看出，鼓勵投資寫字樓的浪潮一波高過一波。真的是投資寫字樓的良機已經飄然而至？應該說，對于集團投資者來說，算得上是一次機會，但對于個人投資者來說，冒進則意味著極大的風險。
盡管在每個宣揚投資機會的圈套背后，都會帶上一句個人投資者還需謹慎把握之類的話語，但是投資寫字樓到底有多大的風險，什么樣的投資者才有條件嘗試著投資一把，卻很少有人提及。
投資寫字樓風險到底有多大，如果將市場中的數據匯總后分析，不難看出，對于個人投資者來說，其風險之大是沒有多少人能夠承受得了的。
對寫字樓投資起決定作用的因素，即供應和需求的均衡問題。
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關鍵詞：節能；能耗；建筑結構
中圖分類號：TU3文獻標識碼： A 文章編號：
0.前言
建筑能耗一般是指建筑物在使用過程中所消耗的能量，包括照明、供熱、空調、降溫、電梯、熱水供應、炊事、家用電器以及辦公設備等的能耗。目前我國的建筑能耗已約占到能源消費總量的25%以上，單位建筑面積的供熱制冷能耗約比發達國家高2 倍以上，開展建筑節能勢在必行。通過建筑能耗模擬分析技術，能使設計師們更好地處理建筑圍護結構節能、建筑設備節能、單體設備節能與系統節能、建筑節能與室內環境品質以及節能與節電的關系，從而設計出更優更合理的節能建筑。本文對寫字樓建筑中能耗因素進行分析，尋找節能方法，以便為相關寫字樓的設計提供一定的參考價值。
1.寫字樓建筑結構中的能量消耗
1.1外部耗能因素
（1）地域氣候
不同地域會有不同的環境以及氣候，商用寫字樓建筑要適應當地的環境，建筑往往容易受到風、陽光、熱、氣溫、空氣濕度、降雨等氣候因素的影響，所以地域氣候是建筑耗能因素之一。
（2）地形地勢
根據地形地勢的不同，可以對建筑進行不同的設計，在不同的地形地勢上建筑合適的商用寫字樓可以合理的利用自然環境資源，節約能源的消耗。現代不斷涌現而出的新建筑技術雖然克服了地形和外部環境，但卻對自然環境有較大的破壞。從長遠的節能角度來看，根據可持續的發展的要求，要在相應的地形地勢上建設合適的房屋建筑。
（3）方位與朝向
對即將建筑的建筑來說，首要考慮的因素是房屋的朝向。在圍護和墻體材料相同的情形下，正南北朝向的房屋是能耗最低的，而正東西朝向的房屋相對能耗較高的。根據地域的不同選擇不同的朝向，建筑的朝向主要適宜南北朝向或者接近南北，東西朝向往往用于遮陽與導風，房屋的朝向往往由風向，陽光等重要自然因素決定。正確的朝向會為建筑節省很多的能耗，因此是建筑的首要考慮條件。
1.2.內部耗能因素
建筑外殼即建筑的圍護。建筑在使用中會產生耗熱量，建筑的耗熱量是由其材料的保溫性能直接影響的。在不同地區要選擇不同的建筑圍護結構與材料，北方要選擇保溫性能高的建筑材料，在南方要選擇散熱性能較好的建筑材料。建筑外殼包含建筑外墻、門窗以及屋頂等。建筑的門窗是建筑散失能耗最大的地方，比如在北方地區，建造門窗時要提高外門窗的氣密性，減少冷空氣向房屋內的滲透，改變門窗的保溫性能。
2.建筑結構中的節能方法
（1）墻體節能
我國大多數房屋的墻體材料以實心粘土磚為建筑結構的主體，這會對能源和土地資源造成嚴重的浪費。目前已經在商用寫字樓中選用重質材料和輕型高效保溫材料的復合墻體。而墻體保溫可以分為外保溫、中間保溫和內保溫。中間保溫往往運用的特別少，而內外保溫之間有很大的區別，內保溫的材料往往要比外保溫的墻體容易遭到損害，外保溫的室溫往往比內保溫的室溫波動要小得多，內保溫適合于間歇使用而外保溫適用于連續使用。在商用寫字房的墻體選擇上，要根據所在的地域和氣候進行選定不同的墻體材料，達到最好的節能效果。
（2）透明護結構節能
玻璃幕墻和外窗共同構成透明結構，建筑熱能量得失的集中部位是玻璃，圍護結構總耗能的40%—60%是由外窗產出，外窗是重要的傳熱橋，因此圍護結構的節能重點就是增強外窗的隔熱和保溫的性能。對于透明圍護好的節能方法是選擇好的保溫隔熱性能的透明，設置合理的遮陽設施以及提高門窗的氣密性以減少空氣的滲透，在通風、采光和景色觀察都滿足的條件下盡可能的減少門窗的面積。太陽輻射容易通過窗戶進入室內，冬季有利于節能而夏季卻是影響空調的能耗的最主要的因素，所以選擇優質材料玻璃也是一種節能的好方法。
（3）屋頂保溫節能技術
屋頂的保溫隔熱技術是圍護結構節能的重點之一。隨著人們對節能的認識的重視，屋頂的作用不再只是其防水功能，往往通過在屋頂鋪設特殊材料或者粉刷保溫絕熱的反射材料來達到保溫節能的效果，往根據建筑物所處地區的不同，對屋頂采取不同的處理方法，使其具有通風屋和蓄水屋以及其它型屋頂。在越來越注重視覺效果和美觀的時代，商用寫字樓屋頂一般都會采取綠化并且安裝空氣凈化設備等。
（4）新能源材料
在高科技的不斷發展中，新能源已經越來越受到人們的重視，常見的新能源主要有太陽能與風能等，而在商用寫字樓中一般更加注重太陽能利用，可以有效的將耗能改變為產能?，F代的商用寫字樓中對太陽能利用較多的是將光能轉化為電能，常用光電外墻板、光電玻璃幕墻等能使建筑構件和光電產品合為一體的新能源材料。在新能源的利用上，要根據不同地域的光照方向而合理使用，在陽光較少的地區，就應考慮根據光照的時長選擇是否使用新能源材料。
（5）空間活動規劃
在商用寫字樓建筑設計時，一方面考慮給予辦公人員舒適的空間；另一方面又要節約能耗，空間的尺度和使用類型的區分是需要仔細斟酌?，F代商用寫字樓在空間上不僅要大，一般還會有中庭設計和環境的綠化，給人一種更加人性化的工作環境，更好的環境必定會有更高的能耗，規劃好空間活動也是商用寫字樓建筑結構中主要的節能方法之一。
3.結束語
我國每年的能耗是巨大的，建筑中的能耗一直在不斷增加，在商用寫字樓快速增加的同時，要更注重在建筑中的節能，而建筑的結構中的能耗是建筑能耗的重中之重。商用寫字樓的建筑既要有高使用率和靈活的空間布局，也要求有人性化和智能化的辦公環境。注重商用寫字樓的節能問題有利于促進社會全面健康可持續發展，推進環境友好型，資源節約型社會的建設。同時，節能順應了當今時代的潮流，科技是第一生產力，將科技與經濟相結合，大幅度減少生產的成本，使得經濟效益達到最大化。因此，節能是商用寫字樓更需要注重發展的方面。
參考文獻
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[2]李煥.建筑節能與綠色建筑設計探討[J] .科技創業月刊2011(7).
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另外，辦公柜的布置應盡量依靠“墻體效益”，即讓柜盡可能靠墻，這樣可節省空間，同時也可使辦公室更加規整、美觀。
1、 辦公室隔斷
要重視個人環境，提高個人工作的注意力，就應盡可能讓個人空間不受干擾，根據辦公的特點，應做到人在端坐時，可輕易地環顧四周，伏案時則不受外部視線的干擾而集中精力工作。這個隔斷高度大約在1080毫米，在一個小集體中的桌與桌相 隔的高度可定為890毫米，而辦公區域性劃分的高隔斷則定為1490毫米，這是 VOICE壁板的三種尺寸。這些尺寸值得我們在設計中參考，借鑒。
從目前市場上銷售的辦公室配套設備中的隔斷多數采用面貼壁毯等材料，這些材料有吸音、色彩與材質美觀的效果。在辦公室裝飾工程中，我們如自制隔斷除了注意尺寸之外，還應注意材料選用，另外還要注意辦公隔斷的收口問題。購置與定制較高級木質（如棒木）的術線來收口，這樣可給自制的辦公室隔斷帶來高級之感。
2、辦公室天花
在辦公室的設計中一般追求一種明亮感和秩序感，為此目的，辦公室天花設計 有如下幾點要求：
（1） 在天花中布光要求照度高，多數情況使用日光燈，局部配合使用簡燈。在設計中往往使用散點式，光帶式和光棚式來布置燈光；
（2） 天花中考慮好通風與恒溫；
（3） 設計天花時考慮好便于維修；
（4） 天花造型不宜復雜，除經理室、會議室和接待室之外，多數情況采用平吊；
（5） 辦公室天花材料有多種，多數采用輕鋼龍骨石膏板或埃特板，鋁龍骨礦棉板和輕鋼龍骨鋁扣板等，這些材料有防火性，而且有便于平吊的特點。
寫字樓裝修風格-各種特色任君選
裝修辦公室最重要的是風格的選擇。根據行業不同，面對客戶和生意伙伴需要建立的印象不同，一般有以下幾種流行的風格：
穩重凝練型。老牌的大型外貿集團公司喜歡選擇這種風格的裝修，讓客戶和生意伙伴建立信心。從裝修特點上來看，是較少選擇大的色差，造型上比較保守，方方正正，選材考究，強調氣質的高貴和尊威。
現代型。普遍適用于中小企業。造型流暢，大量運用線條，喜歡用植物裝點各個角落，通過光和影的應用效果，在較小的空間內制造變化，在線條和光影變幻之間找到對心靈的沖擊。
新新人類型。不拘一格，大量使用幾何圖案作為設計元素，明亮度對比強烈，大量使用新式裝修材料。適用于新興的電腦資訊業、媒體行業。在強烈的裝飾效果中，新產品和特征和公司創新科技的氛圍一覽無余。
創意型。適合藝術、工藝品、品牌公司。造型簡潔，用料簡單，強調原創的特征，盡量不重復，在造型上具有唯一性。
簡潔型。簡單進行裝修和裝飾，強調實用性，較少裝飾和個性。一般適用于小型公司和辦事處。
一、LOGO墻和接待臺
LOGO墻是展示公司文化、行業屬性、實力的第一印象，也是企業VI最具體的表現場所，是企業的第一塊廣告招牌。當客人進入公司的第一感觀就是LOGO背景墻和接待臺（當然還有接待小姐）。在等待見面的一段時間里，客人有足夠的時間來品味這一切，從中了解公司的文化、行業屬性和實力。可見，LOGO墻起到了先聲奪人的良好效果。在我們同好些客戶的接觸中，大多數朋友一開始并不愿意把資金投入在這上面。通過我們解釋后，都很樂于接受，當收到實際效果后，就理解了我們設計師為客戶著想的良苦用心。
二、風格
企業辦公環境的裝修裝飾風格是企業文化的具體體現。譬如，我們建議從事文化交流的企業多在“雅”字上下功夫；廣告行業的辦公環境則要“活潑”，客戶才愿意把活交給有創意感覺的廣告公司；政府部門的辦公環境則以“穩重”為主，以體現其辦事嚴謹的工作作風等等。
考慮到辦公室首先是一個快節奏的工作場所，以簡單、實用為基本要求。在用料上多采用玻璃、不銹鋼，既透光，又可區別于家裝。此外，根據我們服務過的國企和外企的經驗，還要注意辦公家具樣式與色彩的統一；平面布置的規整性；隔斷高低尺寸與色彩材料的統一；天花的平整性與墻面不帶花俏的裝飾；合理的室內色調及人流的導向等。這些都可以保證辦公室環境的不同風格和實用的統一。
三、色彩和照明
長時間繁忙的工作對任何人的激情都是一種挑戰。所以辦公空間需要給工作中的人帶來心情上的愉悅，使您身處其中可以保持旺盛的工作熱情。一般來講，暖色（紅色、橙色和黃色）能使人興奮，綠色給人輕松，白色使人舒暢，而冷色讓人松弛、憂郁。歐、美的辦公空間敢于大塊使用暖色，而國內企業的辦公空間用色很謹慎，多以灰色、白色為主。因此，色彩比較單調。雖然我們的設計師一再強調暖色的好處，但多數客戶不以為然?！吧系邸辈幌矚g，我們只好另尋別的解決方案。為了解決色彩欣賞習慣問題，我們只好作些改良。比如對過于死板的裝飾線條做一些調整，使其活潑而不失嚴謹。加上局部造型或飾物，可使辦公空間產生比較好的效果
照明是辦公空間設計的重要組成部分。有經驗的設計師會充分利用自然光照，并且會合理解決光照和照明之間的矛盾，使之平衡。由于各辦公空間承擔的功能不同，而必須有所區別。一般說來，暗淡的燈光會使人昏昏欲睡，但強光又會使人頭暈目眩。所以，照明指數、照明方式、方法都十分重要。
寫字樓辦公室裝修照明設計注意要點
寫字樓辦公室裝修照明設計注意要點|深圳鵬程公司提供，深圳寫字樓辦公室裝修照明設計非常重要，它會直接影響企業的效益，要想寫字樓辦公室裝修照明設計達到要求，富祥居裝飾公司教大家寫字樓辦公室裝修照明設計注意要點11項，包你有個滿意明亮的辦公空間，寫字樓辦公室裝修照明設計注意要點11項如下：
1、辦公時間幾乎都是白天，因此人工照明應與天然采光結合設計而形成舒適的照明環境。
2、辦公室照明燈具宜采用熒光燈。
3、視覺作業的鄰近表面以及房間內的裝飾表現宜采用無光澤的裝飾材料。
4、辦公室的一般照明宜設計在工作區的兩側，采用熒光燈時宜使燈具縱軸與水平視線平行。不宜將燈具布置在工作位置的正前方。
5、在難于確定工作位置時，可選用發光面積大，亮度低的雙向蝙蝠翼式配光燈具。
6、在有計算機終端設備的辦公用房，應避免在屏幕上出現人和什么物（如燈具、家具、窗等）的映像。
7、理想的辦公環境及避免光反射的方法。
8、經理辦公室照明要考慮寫字臺的照度、會客空間的照度及必要的電氣設備。
9、會議室照明要考慮會議桌上方的照明主為要照明。使人產生中心和集中感覺。照度要合適，周圍加設輔助照明。
10、以集會為主的禮堂舞臺區照明，可采用頂燈配以臺前安裝的輔助照明，并使平均垂直照度不小于300LX。
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“住”與“商”的要求不同
第一種商住兩用房，不僅使其正常的生活因“商”而受到影響，而且包括物為公用部分的費作和維修費等都要與“商人們”平攤，這本身就是損害了業主的權益。商住混合對追求高舒適度的純居住業主來主，會帶來很多不安全和不安定的因素。
第二，商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規及條例中，雖有關于商住樓的規定，但指的是傳統意義上的“底部商業營業廳與住宅組成的高層建筑”，而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標準規定，住宅只需設消火栓系統，商業營業廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災自動報警系統和自動噴淋系統。從建筑裝飾材料來說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規范較住宅嚴格。因此，對于商住兩用樓，如果開發商對其規劃用途報建的是住宅，并按住宅消防標準審核，無疑是存在一定的消防隱患。
第三，會給物業管理增加難度和成本，同時影響物業管理的品質，從面影響項目的品質，大幅降低住宅的居住質量以及安全感、舒適度。另外，純住宅社區要做小區配套，如幼兒園、國際學校、雙會所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。
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深圳市亞泰國際建設股份有限公司（下稱“公司”，002811.SZ）是中國高端公共建筑裝飾行業的領先企業之一，是高端星級酒店特別是國際品牌酒店裝飾領域的領軍品牌。公司從成立之初即專注于高端星級酒店的裝飾設計與工程建設，擁有豐富的高端星級酒店建筑裝飾設計、裝飾工程建設與裝飾配套服務的成功經驗，在該領域擁有突出的競爭優勢。
競爭優勢突出
城鎮化背景下的固定資產投資是建筑裝飾行業持續發展的堅實基礎。隨著社會經濟的發展，新建和翻新的高端星級酒店、高品質住宅、高檔寫字樓、豪華會所、商業綜合體等均存在著大量的裝飾需求。
亞泰國際在中國公共建筑裝飾行業中有較高的知名度，尤其在高端星級酒店的裝飾設計、裝飾工程建設及裝飾配套領域擁有極為突出的競爭地位。標志性作品包括世界級品牌酒店：洛杉磯環球影城喜來登酒店、仰光泛太平洋酒店、臺北遠雄巨蛋悅來酒店、上海世茂深坑洲際酒店、北京三里屯洲際酒店、廣州西塔四季酒店、深圳卓越四季酒店、深圳京基瑞吉酒店、成都麗思卡爾頓酒店、長白山柏悅酒店、三亞海棠灣康萊德酒店、深圳中洲萬豪酒店、重慶威斯汀酒店、北京萬達索菲特酒店和麗江鉑爾曼酒店等。其中重慶威斯汀酒店、麗江鉑爾曼酒店和深圳京基瑞吉酒店均榮獲了有“室內設計界的奧斯卡”之稱的“金鑰匙”大獎這一國際獎項，同時麗江鉑爾曼酒店還榮獲了美國《酒店設計》雜志（HD）室內設計比賽最佳酒店獎。
公司利用建筑裝飾設計、工程建設與配套服務具有品牌累積的特點，在高端酒店領域擁有了強大的品牌號召力，并通過對業主的優質服務從高端酒店裝飾切入，逐步進入高品質住宅、高檔寫字樓、豪華會所、商業綜合體等其他高端公共建筑裝飾領域，具有了業務拓展優勢。公司參與設計或施工的項目已遍布全國近百個大中型城市，并已在重慶、?？?、昆明、成都、蘭州、廣州、青島、漳州、西安等地設立分支機構，初步形成了一個覆蓋全國的市場網絡，在經濟發達的東部沿海省份和旅游資源豐富的地區占據了較為穩定的市場份額。
設計實力強大
綜合設計實力體現了建筑裝飾企業的核心競爭力。亞泰國際從建立之初就將原創設計業務放在公司發展戰略的首位。公司創始人鄭忠是亞洲著名的室內設計師，創立公司后始終領銜公司設計業務。公司的設計能力已獲得瑞吉（The St.Regis） 、 麗思卡爾頓 （Ritz-Carlton）、康萊德（CONRAD）、洲際（InterContinental）、索菲特（Sofitel）等眾多國際頂級酒店品牌認可，并在國際著名的設計評選、排名中屢獲殊榮。2013-2015年度，公司設計師人均產值、設計業務毛利率、設計業務收入占比和利潤占比均顯著高于國內同行業可比上市公司。
亞泰國際旗下Cheng Chung Design（CCD）設計品牌打破了國際設計機構對高端星級酒店室內設計領域的壟斷，使公司成為能與國際一流室內設計機構同場競技的極少數亞洲企業之一。目前公司的酒店室內設計綜合實力已經躋身于世界一流水平，在美國專業室內設計雜志《室內設計》（Interior Design）評出的“2013年全球酒店設計百大排行榜”和“2012年全球酒店設計百大排行榜”中，公司酒店室內設計綜合實力分別位居全球第三和第四。在《室內設計》（Interior Design）2013年1月公布的全球設計公司百強榜中（含全部室內設計領域），公司的室內設計綜合排名位居全球第十五名。
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辦公室租賃合同精選
甲方(出租方)：
地址：
電話：
乙方(承租方)：
地址：
電話：
甲、乙雙方經平等協商，就租賃_____廣場房屋事宜達成如下協議，供雙方共同遵守：
一.房屋位置及面積：該房屋位于 市____路__號“_____廣場”產權標識 __層 號房(實際標識 座 室)，建筑面積為： 平方米(以下簡稱該房屋)。
二.租賃用途：乙方租賃的該房屋僅用于辦公，不得從事違反國家法律、法規的經營活動，不得擅自改變其用途。
三.租賃期限：
3.1本合同租賃期為：__ 個月，即自 _ 年 月 日起至 ____年月日止。免租裝修期為 _ 個月，即自 __ 年 _ 月 _ 日至 __ 年 __月 __日，免租裝修期間免收房屋租金，但乙方仍需按時向_____廣場物業管理有限公司繳納這期間的物業管理費、電費等費用。
3.2續租：該房屋租賃期限屆滿，乙方即享有優先續租權。乙方如需繼續租用，應當在租賃期限屆滿前三個月書面向甲方提出，續租租金按照當時的市場行情由甲乙雙方協商確定，如上浮則不超過原租金的 __ %。
四、租金
4.1該房屋每月的租金按建筑面積計算為 __ 元/平方米(稅后租金)，共計_____元(大寫：人民幣：_________________________________);租金發票由乙方自行負責。
4.2乙方采取按每 __ 個月為一期支付的方式向甲方交付租金，并在每一期到期____個工作日前向甲方支付下一期租金。每一期的租金計：_________元人民幣(大寫：______________________)。第一期的租金應于 __ 年 __ 月 __ 日前支付。
4.3支付方式：由乙方按以下帳戶支付租金給甲方：
開戶行：
帳戶名稱：
帳號：
4.4甲方收到乙方租金后，向乙方出具收據。
五.履約保證金
5.1履約保證金按壹個月租金標準收取。
5.2在雙方簽訂本租賃合同后，乙方應于 ___ 年 __ 月 __ 日前支付履約保證金(計：_____元即人民幣：__________________________。甲方收到保證金后向乙方出具收據。
5.3履約保證金的退還：租賃期滿，經甲方驗收，若乙方承租的房屋無損壞(雙方特殊約定和自然磨損除外)，且無其它欠款，在乙方辦理退房手續時退還(不計息);若因乙方違約導致合同提前解除或終止，履約保證金不予退還。
六.房屋裝修
6.1乙方在裝飾裝修該房屋前，需將裝修方案和施工圖紙，向廣場物業管理有限公司申報，并經審核同意后，方可入場施工。如涉及改變房屋結構、原有消防布局等裝修，乙方則須向政府有關主管部門進行報批并經主管部門審核同意后，乙方方可實施裝修。
6.2乙方所有裝修活動應遵守國家有關法律法規及強制性標準，遵守裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。
6.3乙方進行房屋裝飾裝修、增添設施、中央空調和消防設施改造等產生的費用，由乙方自行承擔。
七.甲方的權利及義務
7.1甲方確保擁有該房屋的所有權，如有抵押或債務糾紛應向乙方明示。簽定本協議時甲方應向乙方出示該房屋的產權證、國土證及本人身份證原件并將復印件作為本合同的附件。如甲方未辦理房屋產權證時，應出示購房合同原件。
7.2甲方應于_ __年 __ 月 日前將該房屋交付乙方使用。
7.3甲方委托廣場物業管理有限公司在日常管理工作中，有權監督乙方遵守本物業《業主臨時公約》、《物業使用手冊》、《前期物業管理服務協議》及各項物業管理制度。
7.4在本合同租賃期內,如該房屋發生轉讓時，甲方應及時通知乙方,本合同繼續履行。
7.5甲方委托廣場物業管理有限公司負責本物業的公共設備設施、共用部位的維修、養護和管理，負責維護公共秩序和安全防范事項的協助管理。
7.6按本合同之第五條至第七條規定，向乙方收取租金。
7.7 租賃期滿后或因乙方責任導致退租的，除雙方另有約定外，甲方有權選擇以下權利中的一種： 第一種 。
①依附于房屋的裝修歸甲方所有。甲方不承擔為乙方變賣、保管、賠償等責任。
②要求乙方恢復原狀。
③向乙方收取恢復工程實際發生的費用。
8.8未經甲方書面同意，乙方不得將該房屋轉租他人。
八.乙方的權利及義務
8.1按時足額繳納該房屋租金及本合同第五條、第六條明確的有關費用。
8.2租賃期內擁有該房屋及其共用部位的使用權。
8.3乙方應遵守本物業《業主臨時公約》、《物業使用手冊》及各項物業管理制度，履行《前期物業管理服務協議》所約定的權利和義務。
8.4如乙方使用不當或人為損壞房屋設施設備的，由乙方負責賠償損失并恢復原狀。
8.5甲方或廣場物業管理有限公司對該房屋進行修繕或處理突發事件采取避險措施時，乙方應積極配合。
8.6按照公平、合理、安全的原則，正確處理物業的給排水、通風、采光、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益。
8.7負責做好該房屋的消防管理、安全防范等工作，如因乙方疏忽或管理不善，造成安全事故，由乙方自行承擔責任。
8.8房屋使用中產生的費用由乙方承擔：
8.8.1乙方自用部位的設施設備、裝飾裝修的日常修繕、維護費用由乙方承擔。
8.8.2乙方物業管理費、停車費、網絡費、電話費、室內電費等使用該房屋中產生的相關費用由乙方自行承擔。
九.合同的變更、解除與終止
9.1經甲乙雙方協商一致，可以解除、變更、終止本合同。
9.2乙方有下列情形之一的，甲方可單方面解除合同，收回房屋：
①擅自將該房屋轉租、分租、轉讓、轉借、聯營、入股或與他人調劑交換的;
②承租人利用房屋進行非法活動，損害公共利益的;
③無故拖欠租金1個月以上的(含1個月);
④未經甲方書面同意，拆改變動房屋結構的。
10.3租賃期滿合同自然終止。
十.違約責任
10.1甲方不按合同約定提供該房屋供乙方使用，逾期甲方每日按月租金的 5 ‰向乙方支付違約金。
10.2乙方無故拖欠租金1個月以上的(含1個月)，則甲方有權單方面解除合同，收回該房屋，沒收壹個月租金的履約保證金，并追收所欠費用。
10.3未經甲方書面同意，乙方不得將該房屋轉租，否則視為乙方違約，乙方則應向甲方支付兩個月房租作為違約金，并承擔給甲方造成的經濟損失。
10.4乙方違反《業主臨時公約》、《業主公約》、《前期物業管理服務協議》或本物業管理制度，甲方或時代廣場物業管理有限公司有權制止、要求其限期整改、恢復原狀、賠償損失，并由乙方承擔一切法律責任。
10.5 租賃期內甲方單方面解除本協議或由于甲方的原因導致乙方搬離房屋，甲方應雙倍向乙方返還履約保證金并賠償乙方的裝修損失(合理折舊后)。
10.6一方違約給守約方造成的經濟損失和法律責任，由違約方全部承擔。
十一.爭議的解決
甲乙雙方因執行本合同發生爭議，應友好協商解決，如協商未果，任何一方有權向該房屋所在地的人民法院起訴。
十二.通知
本合同項下的全部通知應為書面形式，且在下列情況下應視為已經充分送交：(1)專人遞送;(2)通過掛號或保證遞送的郵件發出;(3)通過電傳、電報或傳真形式發送并取得必要的回答。
下列情況下通知應視為有效送達：(1)專人遞送到對方約定的地址;(2)通過掛號或保證遞送郵件，在寄出七日后視為送達;(3)通報過電傳、電報或傳真形式發送，以電文發出之日期視為送達。
十三.其他約定
甲方簽定本協議之前要向乙方出示本人身份證以及該房屋的產權證或購房合同的原件及復印件，如甲方未能出示，則乙方有權延遲支付保證金及租金，直到甲方出示該房屋的產權證復印件。若由于甲方未能出示該房屋的產權證或購房合同復印件而影響乙方正常使用該房屋，則甲方須承擔相應的違約責任并且賠償給乙方所造成的經濟損失。
十四.本合同共5頁，壹式肆份，甲方貳份，乙方貳份。經雙方簽字、蓋章，并于乙方支付履約保證金后生效。
合同附件：
甲方提供：1、商品房買賣合同備案表或房產證復印件(含平面圖)2、產權人身份證復印件
乙方提供：1、營業執照復印件 2、法人代表身份證復印件
甲 方(蓋章): 乙 方(蓋章)：
證件號碼：
簽 字： 簽 字:
日 期： 日 期：
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出租人(甲方)：______________
電話：________________________
承租人(乙方)：______________
電話：________________________
甲、乙雙方經平等協商一致，根據《合同法》簽訂寫字樓租賃合同條款下，以資共同遵守。
一、甲方將擁有出租權的位于____________鎮__________________，面積為_________平方米寫字樓出租給乙方作商業使用。
二、租賃期限為：_________年，從_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止，期滿后，如甲方繼續有權出租，在同等條件下，乙方享有優先租用權，但需提前_____月提出申請，并需重新簽訂合同。
三、租金按建筑面積計算，租金為每月人民幣_________元整，即_________元人民幣，按月繳交。
四、簽定合同后，甲方給_________天裝修期，不計收裝修期租金。
五、乙方于簽訂本合同時，支付給甲方人民幣_________元整即_________元，作為押金，租賃期滿后，乙方不再續租，并且清償所有費用后，甲方返還押金給乙方。
六、乙方需于每月的_________日前，一次性繳付當月租金，如乙方逾期未能按時交租或拖欠，即租金每日加收_____%違約金，乙方交租時，甲方應出收據。
七、乙方在租賃期內，未經甲方同意不能轉租或分租，不能改變房屋的用途，裝修不能損害房屋的結構，如危害結構需賠償甲方損失。
八、乙方責任
(一)乙方必須遵守國家法律法規，一切違法違規的事情，甲方不負任何責任。
(二)乙方辦理開業的一切費用，往后的業務往來，債權債務及安全事故等，均由乙方負責，甲方不負任何責任。
(三)乙方在租賃期間內的電費、水費、工資、管理費、電話費，稅費及租賃稅費等一切由經營所產生的費用，均由乙方承擔。
(四)乙方對甲方的基本設施有責任維護好，如有損壞要及時修復，或及時支付賠償費用。
(五)所有建筑物及基本設施，除自然災害不可抗力的自然損壞外，一切屬乙方故意，無意，人為及安全事故造成損壞，乙方負完全的責任，并賠償甲方的所有損失。
(六)乙方要做好防火安全，晚上工作人員不能在寫字樓內過夜，不能使用電爐及煤爐等容易引起危險的用具，如有意外發生造成損失，則由乙方負責，賠償所有損失。
(七)乙方不能影響其他租戶的經營辦公，不能損害其他租戶的利益。
(八)乙方不能在寫字樓內貯放易燃，易爆，易腐蝕，有毒物物品，如有違反，需賠償損失。
(九)違約責任，甲方如在合同期間,提前收回出租的寫字樓，需提前一至兩個月書面通知乙方，甲方違約除退回______元押金外，亦需補償______月租金給乙方作為賠償。乙方違約，沒收所交押金。
(十)乙方懸掛張貼招牌廣告需經甲方書面同意。(乙方租賃范圍內除外)。
(十一)乙方如發現大樓有質量及其它危險情況，應及時向甲方工作人員反映，及早維修及排除危險。一切費用由甲方負責，天災人禍除外。
九、合同期滿，如乙方不續租時，乙方需將承租的寫字樓按原來交付使用時交還甲方，(甲方同意改變的除外)如有損壞之處，乙方必須負責維修好或按價賠償。合同期滿或乙方違約，乙方所投資的添加增建的不動財產無償為甲方所有，乙方不得人為損壞，屬于動產物品，乙方須及時搬走，逾期______天不搬走，甲方有權自行處置。
十、如乙方延遲交付租金超過_____天，視為乙方違反合同，甲方隨時有權單方面解除合同，沒收押金，提前收回出租房屋，甲方有權留置扣押乙方的財產設備，可拍賣優先受償租金及違約金。
十一、如甲方發現乙方有拖欠工人工資現象，甲方有權采取措施要求乙方支付工資，維護甲方權益。
十二、如乙方拖欠資金并隱匿，甲方無法通知，甲方可在出租樓張貼通知或在東莞日報通知乙方，均可視為有效通知。
十三、如在租賃期間，屬政府征收拆遷需提前終止合同的，甲方只負責返還押金，但不再做任何賠償給乙方。
十四、在合同期限內，如雙方有糾紛，糾紛本著平等協商解決，也可由律師主持調解，調解不成，可起訴至東莞人民法院審理判決。
十五、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份，具有同等法律效力。
十六、甲、乙雙方對本合同各條款已作充分理解，自愿簽署本合同，本合同簽訂之日起生效。
出租人(甲方)：____________ 承租人(乙方)：______________
身份證號碼：________________ 身份證號碼：__________________
備注：
甲方財產：_________________________________________________。
辦公室租賃合同模板精選
出租人(甲方)：______________
電話：________________________
承租人(乙方)：______________
電話：________________________
甲、乙雙方經平等協商一致，根據《合同法》簽訂寫字樓租賃合同條款下，以資共同遵守。
一、甲方將擁有出租權的位于____________鎮__________________，面積為_________平方米寫字樓出租給乙方作商業使用。
二、租賃期限為：_________年，從_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止，期滿后，如甲方繼續有權出租，在同等條件下，乙方享有優先租用權，但需提前_____月提出申請，并需重新簽訂合同。
三、租金按建筑面積計算，租金為每月人民幣_________元整，即_________元人民幣，按月繳交。
四、簽定合同后，甲方給_________天裝修期，不計收裝修期租金。
五、乙方于簽訂本合同時，支付給甲方人民幣_________元整即_________元，作為押金，租賃期滿后，乙方不再續租，并且清償所有費用后，甲方返還押金給乙方。
六、乙方需于每月的_________日前，一次性繳付當月租金，如乙方逾期未能按時交租或拖欠，即租金每日加收_____%違約金，乙方交租時，甲方應出收據。
七、乙方在租賃期內，未經甲方同意不能轉租或分租，不能改變房屋的用途，裝修不能損害房屋的結構，如危害結構需賠償甲方損失。
八、乙方責任
(一)乙方必須遵守國家法律法規，一切違法違規的事情，甲方不負任何責任。
(二)乙方辦理開業的一切費用，往后的業務往來，債權債務及安全事故等，均由乙方負責，甲方不負任何責任。
(三)乙方在租賃期間內的電費、水費、工資、管理費、電話費，稅費及租賃稅費等一切由經營所產生的費用，均由乙方承擔。
(四)乙方對甲方的基本設施有責任維護好，如有損壞要及時修復，或及時支付賠償費用。
(五)所有建筑物及基本設施，除自然災害不可抗力的自然損壞外，一切屬乙方故意，無意，人為及安全事故造成損壞，乙方負完全的責任，并賠償甲方的所有損失。
(六)乙方要做好防火安全，晚上工作人員不能在寫字樓內過夜，不能使用電爐及煤爐等容易引起危險的用具，如有意外發生造成損失，則由乙方負責，賠償所有損失。
(七)乙方不能影響其他租戶的經營辦公，不能損害其他租戶的利益。
(八)乙方不能在寫字樓內貯放易燃，易爆，易腐蝕，有毒物物品，如有違反，需賠償損失。
(九)違約責任，甲方如在合同期間,提前收回出租的寫字樓，需提前一至兩個月書面通知乙方，甲方違約除退回______元押金外，亦需補償______月租金給乙方作為賠償。乙方違約，沒收所交押金。
(十)乙方懸掛張貼招牌廣告需經甲方書面同意。(乙方租賃范圍內除外)。
(十一)乙方如發現大樓有質量及其它危險情況，應及時向甲方工作人員反映，及早維修及排除危險。一切費用由甲方負責，天災人禍除外。
九、合同期滿，如乙方不續租時，乙方需將承租的寫字樓按原來交付使用時交還甲方，(甲方同意改變的除外)如有損壞之處，乙方必須負責維修好或按價賠償。合同期滿或乙方違約，乙方所投資的添加增建的不動財產無償為甲方所有，乙方不得人為損壞，屬于動產物品，乙方須及時搬走，逾期______天不搬走，甲方有權自行處置。
十、如乙方延遲交付租金超過_____天，視為乙方違反合同，甲方隨時有權單方面解除合同，沒收押金，提前收回出租房屋，甲方有權留置扣押乙方的財產設備，可拍賣優先受償租金及違約金。
十一、如甲方發現乙方有拖欠工人工資現象，甲方有權采取措施要求乙方支付工資，維護甲方權益。
十二、如乙方拖欠資金并隱匿，甲方無法通知，甲方可在出租樓張貼通知或在東莞日報通知乙方，均可視為有效通知。
十三、如在租賃期間，屬政府征收拆遷需提前終止合同的，甲方只負責返還押金，但不再做任何賠償給乙方。
十四、在合同期限內，如雙方有糾紛，糾紛本著平等協商解決，也可由律師主持調解，調解不成，可起訴至東莞人民法院審理判決。
十五、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份，具有同等法律效力。
十六、甲、乙雙方對本合同各條款已作充分理解，自愿簽署本合同，本合同簽訂之日起生效。
出租人(甲方)：____________ 承租人(乙方)：______________
身份證號碼：________________ 身份證號碼：__________________
篇9
關鍵詞：營業稅；建筑行為；納稅籌劃
中圖分類號：F23 文獻標識碼：A
一、自建行為的納稅籌劃
自建行為是指自建建筑物后再銷售的行為。稅法規定，自建行為視同提供應稅勞務，除了按“銷售不動產”征收營業稅外，還應征收一道“建筑業”營業稅。但是，現行稅法還規定，自建自用建筑物，其自建行為不屬于營業稅的征稅范圍。這里需要特別說明的是，自建自用建筑物，僅限于施工單位自建建筑物后的自用。如果施工單位屬于獨立核算單位，不論是承擔其所隸屬單位的建筑安裝工程業務，還是承擔其他單位的建筑安裝工程業務，均應當征收營業稅。如果屬于非獨立核算單位，承擔其他單位建筑安裝工程業務應當征收營業稅，而承擔本單位的建筑安裝工程業務是否繳納營業稅，則要看其與本單位之間是否結算工程價款。凡同本單位結算工程價款的，不論是否編制工程預算，也不論工程價款中是否包括營業稅稅金，均應當征收營業稅；凡不與本單位結算工程價款的，則不征收營業稅。
案例：某房地產開發公司自建寫字樓，建筑安裝成本為1，000萬元，當地稅務機關確定成本利潤率為15%，目前有三個方案可供選擇。
方案一：自建寫字樓完工后將其出售，銷售額為1，500萬元。
方案二：自建建筑物后自用。
方案三：不實行自建，只對外發包工程，竣工后銷售（銷售額同上）。
試在以上方案中作出選擇。
分析：如果選擇方案一，作為自建行為，由于房地產開發公司將其自建的寫字樓出售，應該繳納營業稅。自建行為應繳納的營業稅為1000×（1＋15%）÷（1－3%）×3%＝35.57萬元；銷售寫字樓行為應繳納的營業稅為1500×5%＝75萬元，共計繳納營業稅110.57萬元（35.57萬元＋75萬元）。如果選擇方案二，由于該房地產開發公司自建寫字樓后自用，無需繳納營業稅。如果選擇方案三，由于該房地產開發公司不實行自建，只對外發包工程，竣工后銷售，則只繳納銷售行為的營業稅，應繳納的營業稅為1500×5%＝75萬元。
三種方案比較，如果單純從節稅效果來看，第二種方案是最好的。但是，如果從企業全局進行考慮，由于另外兩種方案的銷售額扣除成本和相關稅費后的余額明顯超過了第二種方案的節稅金額，所以選擇方案一或方案三更好。方案一和方案三相比，方案三的銷售額扣除成本和稅費后的收益更大，所以應選擇方案三。
二、合作建房的納稅籌劃
合作建房是指一方提供土地，另一方提供資金，雙方合作建房的行為。在實際操作中有兩種基本的合作方式：一是純粹“以物易物”方式，二是“合營”方式?！耙晕镆孜铩笔侵负献麟p方以各自的土地使用權和房屋所有權相互交換?！昂蠣I”建房是指雙方以土地使用權和資金出資成立合營公司，由合營公司建造房屋。不同方式下，營業稅的征收規定是不同的。
（一）“以物易物”方式
1、土地使用權和房屋所有權相互交換。雙方不論是否進行貨幣結算，均發生了營業稅的應稅行為，即持有土地使用權的一方發生了轉讓土地使用權的行為；持有資金的一方發生了銷售不動產的行為。
2、以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。出租土地的一方，發生的租賃行為屬于營業稅中的“服務業――租賃業”，屬于營業稅的征稅范圍；持有資金的一方發生了銷售不動產的行為。
（二）“合營”方式
1、房屋建成后，雙方采取共擔風險、利潤共享的分配方式，不征收營業稅。但如果合營企業銷售房屋應該征收營業稅。
2、房屋建成以后，如果持有土地使用權的一方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或者提取固定利潤，屬于將土地使用權出租給合營企業的行為，應該按“租賃業”征營業稅。對合營企業銷售房屋取得的收入按“銷售不動產”征收營業稅。
3、房屋建成后，雙方按一定比例分配房屋，屬于將土地使用權轉讓給合營企業的行為。對持有土地使用權的一方，應該按“轉讓無形資產”征營業稅。對于合營企業的房屋，在分配給雙方以后，如果各自銷售房屋，則再按“銷售不動產”征收營業稅。
根據上述合作建房不同方式和稅法的不同規定，納稅人可以從以下幾個方面進行納稅籌劃：在合作建房時，應該避免采取“以物易物”的方式；在以土地使用權投資入股成立合營企業合作建房時，應該采取風險共擔、利潤共享的分配方式；在不能采取風險共擔、利潤共享的分配方式時，可以采取轉讓股權，而不分配房屋的辦法。
案例：A、B是兩個依法成立獨立核算的內資企業，經雙方友好協商，決定合作進行商品房開發。合同約定A企業提供土地使用權，B企業提供資金，房屋建成后，經評估其價值為6，000萬元，由雙方平分。
方案一：A企業將土地所有權轉讓給B企業，由B企業進行房地產開發。
方案二：A企業以土地使用權出資、B企業以貨幣資金出資合股成立一個獨立核算的合營企業C來進行房地產開發，房屋建成后，雙方采用風險共擔，利潤共享的分配方式。
分析：對于方案一，A企業通過轉讓土地使用權而擁有該房產的一半所有權，應按“轉讓無形資產”的稅目計征營業稅，應納營業稅150萬元（3000萬元×5%）。對于方案二，由于A企業以土地使用權（土地使用權屬于無形資產）投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承當投資風險，根據現行稅法規定，不征收營業稅。因此，A企業可以少繳營業稅150萬元。
三、簽訂不同承包合同的納稅籌劃
《營業稅暫行條例》規定，建筑業的總承包人將工程分包或轉包給他人的，以工程的全部承包額減去支付給分包人或轉包人的價款后的余額為營業額。實務中，工程承包公司承包建筑安裝工程業務分兩種形式：
第一種形式是由工程承包公司同建設單位簽訂承包合同，然后將設計、采購等項工作分別轉包給其他單位，工程承包公司負責各環節的協調與組成。工程承包公司有的自身沒有施工力量，或者自身雖有施工力量但不參與該項工程的施工，將所有設計、采購、施工等項業務全部轉包給其他單位，自身只從事協調或組成工作；有的自身有一定的施工力量且參與了該項工程的施工，但仍將其中的大部分施工任務轉包給其他單位。工程承包公司的收入主要是總承包金額與分包金額之間的差額。
第二種形式是承包合同由施工單位同建設單位簽訂，工程承包公司負責設計及對建設單位承擔保證，并向施工單位按工程總額的一定比例收取管理費。
對于第一種形式，即工程承包公司作為工程總承包人同建設單位簽訂合同，無論其是否具備施工力量，是否參與工程施工業務，對其取得的全部收入，按“建筑業”稅目征收3%的營業稅。
對于第二種形式，即工程承包公司不作為工程總承包人，不與建設者簽訂工程承包合同，而僅作為建設單位與施工企業的中介人，無論工程承包公司是否具備施工力量，一律按“服務業”稅目中的“服務”項目征收5%的營業稅。
案例：甲單位有一工程項目需找施工單位承建，工程總價款為6，100萬元。在乙工程公司的協助下，由丙建筑公司與甲單位簽訂承建合同，合同金額為6，100萬元，另外丙單位付給乙公司服務費100萬元。根據上述條件，乙公司應納營業稅為5萬元（100萬元×5%），丙公司應納營業稅稅額183萬元（6100萬元×3%），兩公司合計應納營業稅稅額188萬元（5萬元＋183萬元）。
如果乙公司進行籌劃，由乙企業直接與甲公司簽訂合同，合同金額為6，100萬元，然后再將工程以6，000萬元轉包給丙公司。此時，乙公司應納營業稅為（6100－6000）×3%＝3萬元，乙公司代扣代繳丙公司應繳納的營業稅為6000×3%＝180萬元，兩公司合計應納營業稅稅額為3＋180＝183萬元。通過籌劃，乙公司少繳營業稅2萬元，丙公司少繳營業稅3萬元，雙方獲益。
四、建筑安裝企業計稅依據的納稅籌劃
根據營業稅法規定，納稅人從事建筑、修繕、裝飾和其他工程作業，無論與對方如何結算，其營業額均應包括工程所用原材料及其他物質和動力的價款在內。納稅人從事安裝工程作業，凡所安裝的設備的價值作為安裝工程產值的，其營業額應包括設備的價款在內。納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務，按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費（不含客戶自行采購的材料和設備價款）確認計稅依據。
建筑安裝企業營業稅的節稅重點在于如何確定營業額，而對于施工企業來講，節稅的關鍵在于如何與開發商簽訂施工合同。因此，建筑安裝納稅籌劃的思路是合理簽訂合同，將安裝設備價款扣除，從而降低營業稅的稅基。
案例：甲建筑安裝公司在一項建造寫字樓的投標競爭中中標，很快就要同客戶簽訂建筑安裝合同。據了解，工程總造價為4，000萬元，其中，中央空調價款200萬元，電梯價款100萬元，建安工程3，300萬元，裝飾工程400萬元?，F有三種方案可供選擇。
方案一：甲公司同客戶簽訂含中央空調和電梯在內的4，000萬元的建筑工程合同。
方案二：甲公司同客戶只簽訂土建及內外裝修的3，700萬元的建筑工程合同，中央空調和電梯由客戶自行采購。
方案三：甲公司只向客戶收取裝飾工程人工費、管理費及輔助材料費400萬元，其他材料和設備均由客戶提供。
根據上述規定和本案例的條件，不同方案下甲公司應繳納的營業稅如下：
方案一：建筑公司在承建工程業務的同時，銷售了設備，屬于營業稅的混合銷售行為，因此應根據合同總金額計算繳納建筑業營業稅，應繳納的營業稅為120萬元（4000萬元×3%）。
方案二：應繳納的營業稅為111萬元（3700×3%）。
方案三：應繳納的營業稅為12萬元（400×3%）。
計算結果表明，方案一的稅負最高，方案二的稅負居中，方案三的稅負最低。如果單從節稅角度考慮，方案三為最優方案。但是我們在決策時還應考慮企業的獲利情況。如果其他兩個方案的收益比第三個方案多，就可能選擇方案一或方案二。
五、結束語
企業進行營業稅建筑行為的納稅籌劃時，必然會相應地增加相關費用支出，包括財務人員培訓費用、財務制度改革費用、稅務咨詢費用等。因此，企業在關注應繳稅款及營業利潤影響的同時，要做好營業稅建筑行為納稅籌劃的成本和效益分析，要嚴格控制營業稅納稅籌劃引起的企業費用的增加范圍，最終實現企業價值或股東利益最大化的目標。
（作者單位：河南科技學院經濟與管理學院）
主要參考文獻：
[1]徐泓.企業納稅籌劃[M].北京：中國人民大學出版社，2009.
篇10
一張口要價百萬元的國外設計師只有地產商愿意請，她卻請他們設計餐廳；同行認為是餐飲經營“死地”的 寫字樓，她卻在租金最貴的寫字樓里開餐廳。被老百姓認為是家常菜的川菜，卻被她包裝后賣出了粵菜的價格。
更讓人不可思議的是，她用五年的時間打造了年營業收入過2億的獨資餐飲集團和最被媒體看好的商務餐廳。事實證明，她成功了。
第一次見到她，是在俏江南第16家連鎖店落成慶祝典禮上。身著中國傳統服裝的她，站在一群穿深色西服男人中間，語調鏗鏘地向這些男人發表演講，如同山岡上飄揚的一面旗幟。她就是俏江南餐飲集團董事會主席張藍。
2005年冬日的一天，筆者來到北京尚都國際大廈張藍剛搬遷的辦公室，意欲探究俏江南與眾不同的傳奇。
她的辦公室遠沒有想象中的豪華，相對一間比一間精美時尚的俏江南餐廳，那里甚至顯得有些簡樸。她對這種巨大反差的解釋是，“我們把辛苦掙來的錢都用于公司的擴大經營?！睂嶋H上，她身上還保留著白手創業者的本色。
白手起家
“我把自己的成功歸為直覺和靈感以及做事情的專注?！睆埶{說。從白手起家到資產過億，她已經在餐飲行業專注了18年。
1987年她從北京商學院企業管理專業畢業以后，曾經到一家公司做管理工作。后來，她去了加拿大闖蕩。背井離鄉，她靠打工掙錢，做了很多工作。其中包括在一家餐館打雜。那段異鄉漂泊的經歷，讓她感慨地說：“其中的辛苦常人無法體會。”
雖然在餐館工作的經歷，不愿被她提起，但那段經歷成為她回國開餐館的理由。據說，那個餐館老板就是大廚，老板娘就是收銀員兼店小二，雇員如張藍就是更基層的員工，每天進店就別想抬起頭，永遠有做不完的事追著你。
1991年，她懷揣2萬美元血汗錢回國。半年后，她投資13萬元在北京東四開了家川菜館，叫“阿藍酒家”?；叵肽嵌蝿摌I的美好時光，她記憶深刻的情景是，抱著“美其食，必先美其器”的執著，她一個人千里迢迢跑去四川郫縣，帶領一幫當地人上山砍竹子，用火車把13米長、碗口粗的竹子運回北京，讓她的第一家店，“阿藍酒家”，變成了南方婆娑美麗的竹樓。
2000年，完成了資金及經驗積累的她，如同一個得道的武林高手準備厚積薄發，她計劃著要在國內餐飲市場上打出一個嶄新的餐飲品牌――“俏江南”。據說，“俏江南”這個俏麗而大氣的名字，源自出身書香門第的她對中國文化的深深熱愛。而俏江南那個以紅、黑、白三色組成漂亮臉譜的logo，則是從四川的變臉藝術中演繹而來。
“我要讓我的客人能坐在兼有‘最古典優美的中國風情’和最前衛考究的西式風格’的餐廳里，享受‘由喉頭直抵心頭’的美味?！睆埶{向人們宣布，她將打造出“俏江南”中西合璧的獨特魅力。
中西合璧的理念從何而來呢？“俏江南”的執行董事、張藍的兒子汪小菲知道它的出處?！爱斈晡以诜▏鴮W設計時，我母親來看我，我帶她去了很多西餐廳，那些西餐廳的裝潢都非常考究，我母親很喜歡，她覺得那種模式在國內也可以做。于是就有了俏江南在國貿寫字樓的餐廳，之后‘俏江南’的餐廳一直用現代風格設計。”
這種西式設計風格受到了市場的認可。有食客稱贊道，在“俏江南”里用餐讓人感覺這不僅僅是一家裝潢精美的餐廳，更像是一間現代裝飾藝術的博物館。“我就是要我的客人永遠能在俏江南找到靈動與新鮮感，從而永遠走在這個豐富、律動世界的最前端?！睆埶{對此頗為得意。
寫字樓里成功
世界上第一個吃番茄的人，會有兩種結果，成為先驅或先烈。
勇于創新的人總面臨著巨大的風險，張藍也不例外。當張藍和她的第一家俏江南餐廳，身披多項第一在北京國貿寫字樓出現的時候，如同羊群中的鹿那樣，引起了同行的質疑。
俏江南在中國餐飲界創造了若干個第一。第一個在租金最貴的寫字樓里做高檔中餐、第一個把川菜的價位提升到粵菜的水平、第一個花費百萬元請國外的設計師為餐廳做設計。
“2000年俏江南成立的時候，業內有很多不同的聲音。” 營運總裁安永回憶，有人說，俏江南把平民階層的川菜包裝成了貴族，肯定是平民吃不起、貴族不愿吃。有人則認為在寫字樓里開餐館其實是劍走偏鋒，“深藏不露”會流失很多客人。
這些酸溜溜的評價，說得似乎有道理，很多在寫字樓里上班的白領確實被俏江南人均消費150元的價位嚇住了。
“剛開始的時候，我們的生意并未達到理想的效果，很多來吃飯的人都提到了菜品的價位問題，于是我們開始考慮我們的定位是否有所偏差。”安永說。公司高層討論的結果是，俏江南的定位沒錯。
實際上，俏江南的主要消費者是寫字樓里為數不多的“貴族”――公司的管理人員，以及來寫字樓里辦事的商務人士。“我們將自己的主要服務對象鎖定在寫字樓公司里的中高層。然后我對員工說，如果客人嫌價格太貴，就從自身的服務上找原因。”于是，俏江南從上到下努力提高服務和營銷的質量。
“我們研發了專門針對商務宴請的服務?！卑灿勒f，“比如某公司在我們這里訂餐，之前我們會做一些客勤，有可能的情況下，要去公司做一些拜訪，知道他們的喜好。等客人來了后，我們會在旁邊的墻面上布置出該公司的logo(標志)，或用蔬菜或水果雕刻出該公司的logo(標志)，這樣，客人看到后就會感到非常有面子，而其他的客人看到后就會記住我們。”
開張幾個月后，俏江南價格不菲的川菜被食客人所接受，而去俏江南吃飯也被人們認為是一件頗有面子的事。
俏江南得到了市場的認可，但張藍并沒有沾沾自喜，她加快腳步，以每年平均4家店的速度在北京和上海的高檔寫字樓里快速擴張，上一家店賺來的錢立刻又投入到了下一家店的運營中，截至2005年底，俏江南總共在北京、上海、成都三地投資了20家店，其中包括兩家旗艦店，一家店在上?？偼顿Y6000萬元，另一家店在北京，總投資1億元。
跑馬圈地
“俏江南”攻占市場的每個戰役，張藍都身先士卒。而這種近似工作狂舉動的背后，其實是“俏江南”成為中國餐飲第一品牌的野心。
“2004年7月的一天，公司全體高層為商討下一步規劃，一直開會到深夜1點半，但清晨6點，張董已在獨自開車去唐山，為店里選購瓷器的路上。”采購部長說。
“2004年12月下旬，按計劃張董應當去印尼訂購新店家具，但不幸那邊忽然發生了海嘯，眾所周知，因為海嘯、地震、火山爆發等人力不可抗拒因素，不能履行合同是正常的，但她依然只身前去履約了。沒想到剛到不久就遇上了足以摧毀一切的9級地震，手機信號完全中斷。就在大家心急如焚的時候，她打回電話里的聲音既柔和又鎮定：‘請大家安心工作，我非常安全。讓大家受驚了，對不起。’秘書說。
甚至在2003年北京“非典”肆虐期間，張藍還工作在一線，她幫助公司度過那場對餐飲企業來說，百年不遇的大劫難，并因此成為公司的精神支柱。
“‘非典’期間，我們俏江南的全體員工無任何感染，一天都沒有間斷過工作，房租、水電費、利稅全部照常上繳，不得不說，張董在其中起了中流砥柱的作用。”追隨張藍9年的一位員回憶道，“‘非典’最嚴重的時候，她親自去藥店購買了幾十斤中草藥，還以私人名義為各家店的經理和廚師長每人贈送了一支鑲嵌著鉆石的高級金筆。在此非常時刻，公司員工要求停發或少發工資，但發薪的那一天，我們發現一分錢也沒有少……‘非典’過去，公司全體員工重逢的那一天，大家不禁抱在一起失聲痛哭……”
非典過后，“俏江南”依靠整齊的團隊，趕在其他餐飲企業恢復元氣前，調整經營戰略。其中的一個舉措是，各個分店紛紛亮出開放式廚房，讓客人們能夠親眼目睹精選的原料是如何被調配成色、香、味、形、意俱全的美味，更讓經過“非典”對“健康” 越來越敏感的都市人深感溫暖。
“俏江南”也因此一發而不可收拾，兩年時間在全國重要城市開出了十幾家店，完成了第一輪“跑馬圈地”。
