征收拆遷涉及的法律法規范文

導語：如何才能寫好一篇征收拆遷涉及的法律法規，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】舊城改造；城市發展；法律問題

舊城改造是指依據城市發展的實際需求，有計劃、有步驟的對城市的整體或者是局部進行改造，對城市的物質生活環境進行更新換代，為市民提供更為優質的生存環境，以及為城市的發展創造良好的發展環境。

一、舊城改造拆遷中存在的法律問題

（一）政府的角色定位模糊。房屋對于普通老百姓來講，可以稱得上是人生中最重要的財產！因此，這項財產權利必須要受到法律的保護，如此才能夠使百姓安穩的生活，而政府在這一過程中，則需要肩負著保護人民群眾財產權利的義務。除此以外，政府對于城市房屋的拆遷工作還具有行政管理權，政府在行使“行政管理權”時實際上處于一種第三方的位置，也就是說這是從政府的角度出發，對一個民事問題加以規范。但是在實際拆遷的過程中，政府往往扮演了拆遷人“后臺”的角色，甚至有些時候就是以拆遷人的身份出現的。這種角色定位的模糊使政府在舊城改造的過程中，既扮演了“運動員”的角色，又扮演了“裁判員”的角色，這顯然是有悖初衷的。

（二）舊城改造拆遷中的法律關系過于復雜。舊城改造拆遷是基于這樣一個前提，即：要給予被拆遷人一定的補償安置，如此才能獲得拆除被拆遷人房屋的權利。這樣看來，仿佛其中的法律關系應該是圍繞拆遷當事之間而發生的，但實際上卻并非如此。我國現行的《城市房屋拆遷管理條例》中規定，政府在拆遷過程中占據主導地位，負責發放相關許可證，對拆遷機構的資格進行審查以及行使強制拆遷權力等等，也就是說政府的行政決定在其中起決定性因素。這樣一來，拆遷過程中存在著行政法律關系，同時又存在著民事法律關系，法律關系是非常復雜的。

（三）補償的標準存在偏低的情況。拆遷房屋的補償標準是由政府擬定的，屬于單方定價，因而很容易造成補償價格與市場價格不符的情況。有些地方政府是按照當地的財政承受能力來擬定補償標準的，甚至會在對拆遷價格評估的過程進行直接干預；有些地方政府頒布的拆遷補償標準沒有隨著市場變化而變化，幾乎多年不變，這與近幾年來房價大幅上漲的形勢完全脫節；有些地方政府甚至故意制定很低的拆遷補償標準，而回遷房的定價卻很高，致使被拆遷戶“流離失所”。

二、改進建議

（一）正確定位政府角色。由于政府在整個拆遷過程中起到的是主導作用，既扮演了“運動員”角色，也扮演了“裁判員”的角色，這種雙重身份將會導致社會公眾對政府“裁決”的公正性表示懷疑。而且，由于政府在拆遷的整個過程中，其權力與利益易于尋租，這就使得政府的角色定位日益受到社會公眾的關注。我們知道，舊城改造拆遷是土地與房屋等不動產的使用權人與所有權人在行使各自的物權時，所產生的一種行為。而這種行為又涉及到了諸多主體，因此，政府最應該扮演的角色就應該是“協調者”的角色，也就是說政府應該以公共服務者的姿態出現，對涉及到拆遷問題的各個主體之間的矛盾與沖突進行協調。這樣，一方面能夠保護弱勢群體的合法權益，另一方面，則能夠維護國家的公信力。

（二）完善法律法規。舊城改造的拆遷問題，涉及到了國有土地使用權的劃撥與出讓、房屋所有權的征收等等，整個過程必須要以完善的法律法規為依據，如此才能做到有法可依，使舊城改造工程有序進行的同時，還能夠協調各方面的利益。現階段所執行的拆遷辦法雖然也是由法律法規所擬定的，但是效力低、缺乏細節、不利于執行。因此，想要從根本上解決拆遷中的法律問題，就必須要我國政府制定專門的征收、征用法規，并以此為依據對拆遷行為進行有效規范。

（三）對補償標準進行公開。根據《城市房屋拆遷估價指導意見》中的相關規定，各地方政府應當每年者對當地的各類房屋的價格進行估價，并且將估價公布于世。同時，相關部門要根據這些數據，來擬定拆遷補償標準，如此才能確保拆遷補償標準能夠符合市場的實際情況。除此之外，政府還應當完善相關制定，增強被拆遷人對補償標準的抗辯機制。這是由于通常情況下，被拆遷方在整個拆遷過程往往處于相對弱勢的地位，拆遷行為將會對被拆遷人構成利益影響，因此，政府需要增強被拆遷人對補償標準的抗辯機制，如此才能保證被拆遷人能夠抵抗一些不利因素的侵害。

（四）借鑒國外的相關經驗。由于舊城改造拆遷中的法律關系是非常復雜的，其中既有民事法律關系，又有行政法律關系，再加上一些不合理的行政權的介入，非常容易出現政府機構權力尋租的情況。為了有效處理上述情況，我們可以借鑒國外的相關經驗。在英、法、美、日等發達國家中，為了防止政府機構出現權力尋租的情況，他們制定了公共開發制，即：政府委派一個名為“開發公社”的非營利性機構，來負責實施拆遷工作。比如德國負責舊城改造的單位是社會公共部，負責承辦具體事物的單位則是以公益法人為核心的公有制企業；日本也有類似的組織，名為“城市、住宅建設公團”，城市改建工作則是由這一集團來負責的。我國政府可以借鑒這一經驗，制定“公共開發制度”，組建負責公共開發的非營利性機構，從而防止政府尋租行為為的出現。

三、結語

綜上所述，隨著我國市場經濟的快速發展，城市化進程不斷加快。舊城改造的過程中，出現了許多法律問題，影響了和諧社會的構建，需要我們從正確定位政府角色、完善法律法規、對補償標準進行公開、借鑒國外的相關經驗等方面入手，加以解決。

參考文獻

[1] 張迅雷.完善我國城市房屋拆遷補償法律制度的思考[J].北京工業職業技術學院學報， 2010（01）.

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一、文登市城中村改造的現狀

近年來，伴隨工業化、城鎮化和農業現代化的融合推進，文登市城市規模迅速擴大，城市功能日益完善，城市面貌日新月異。城區面積由1978年的4.31平方公里擴大到2013年的36.5平方公里，城區人口由1978年的1.3萬人擴大到現今的24萬人。但同時，規劃區內存在的38個城中村，極大制約了城市形象和功能品位的全面提升。目前，全市38個城中村已有5個村完成整體改造、搬入新居，18個村已取得了階段性成果，9個村正在啟動改造項目，城市面貌和人居環境得到顯著改善，廣大群眾真正享受到經濟社會發展的豐碩成果。

二、文登市城中村改造存在的問題

第一，政策依據問題。城中村改造是一項全新的工作，到目前為止，國家未出臺一部完善的指導城中村改造的法規文件，沒有現成的經驗可以借鑒，必須根據自身實際和城中村居民的接受能力來制定政策。雖然文登市出臺了一系列的城中村改造政策，但形勢變化較快，其政策相對滯后，在實際操作中出現偏差，且前后政策涉及的補償標準等內容不一致，容易引發社會矛盾，影響到城中村改造工作的順利進行。

第二，“半城市化問題”突出。從發達國家的經驗來看，非農化、城鎮化與市民化本應是“三位一體”的整體，而在文登這三者與中國其他城市一樣嚴重脫節，形成了比較獨特的“半城市化”現象，即農村人口向城市人口轉化過程中的不完整狀態。也就是說大量的進城務工的農民工不具有城市居民戶口，不能與城市居民享有同等待遇。因此，這部分人雖離開了農村，但又沒有真正融入城市，由此形成了獨特的“半城市化現象”。這種半城鎮化現象固然支撐了低成本的工業化，但也引發了一系列的社會經濟矛盾。

第三，群眾觀念問題。城中村居民內心渴望改變現有的居住環境，但考慮到以后高漲的生活費用，多數居民滿足于目前出租房屋的生活現狀，從而對城中村改造存有抵觸情緒，對城中村改造的重要性和迫切性認識不到位，沒能從整個城市的長遠發展關注這一問題，改造的積極性和配合度不高。

第四，拆遷困難問題。城中村居民失去土地，且大部分無固定工作。因此，將養老、看病等后顧之優的所有希望都寄托在拆遷補助上，要價不斷抬高，有的遠遠超出合理范圍，政府或開發商難以接受。

第五，資金籌措問題。資金來源是城中村改造的瓶頸問題。城中村的拆遷和補償費用是一筆巨大的開支，包括拆除舊房、規劃設計、土地出讓、土地使用、臨時安里等費用。高昂的拆遷安置成本，導致開發商不愿涉足城中村改造，大大制約了城中村改造進程。另外，政府也要承擔大量的城市基礎設施建設任務，僅靠政府財力也是一時難以解決的。

三、加快文登市城中村改造的對策

城中村是在城市化建設高速發展過程中遺留下來的間題。由于歷史遺留問題大多都會產生后遺癥，解決起來有一定的難度，花費的精力和付出的代價可能要更多一點。所以對城中村改造需要多費一點心思，以實事求是的態度，制定科學的政策思路和建設規劃。通過調查和分析，借鑒其他城市的成功經驗，提出如下思考和建議：

第一，加大政策和法制的宣傳力度。一是要充分考慮到拆遷工作直接關乎廣大被征收房屋拆遷人的切身利益，在制訂完善拆遷補償政策時，應廣泛征求被拆遷人的意見，并多層次全方位的利用媒體等形式宣傳拆遷安置政策，讓被征收房屋拆遷人了解其內容，理解其合理性；二是要加大對“公平公正、陽光操作、依法拆遷、和諧拆遷”和相關法律法規的宜傳力度，使與被征收房屋拆遷人切身利益息息相關的法律法規深人民心，家喻戶曉，使被征收房屋拆遷人在突發性事件中能明大理顧大局識大體；三是參與拆遷的工作人員要熟悉拆遷的有關法律法規和政策規定，在幫助群眾算清算好拆遷補償賬，以及貨幣安置、調房安置與遷建安置的對比賬的同時，給群眾講解有關法律法規，以便達到說服、動員的目的。

第二，發揮市場資源配置作用。城中村改造是一項艱巨而復雜的系統工程，需要政府、城中村、開發商在市場作用下合力推進。因此，政府必須明確自身的職能定位，有所為有所不為。堅持政府調控與市場運作相結合的辦法，由政府統籌安排項目計劃，統一規劃審批改造片區，平衡征地拆遷補償標準，組織對土地進行公開“招、拍、掛”；同時依靠市場進行公平競爭開發，通過市場運作籌集建設資金，解決建設資金缺口問題。

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關鍵詞: 問題對策與建議

有人說征地拆遷工作是“世界上最難做的工作”，難就難在既得利益分配難和期望得到的利益的不確定，使得征地拆遷補償商談難，拆遷難。隨著城市建設快速發展，開發建設不斷擴大，征地拆遷項目不斷增多，規模不斷擴大，越來越多的土地被征用，房屋被拆遷，隨之而來的征地拆遷糾紛也不斷增多，由此產生大量群體上訪等問題，成為影響社會穩定的一個重要因素。

一、 征地拆遷中所存在的問題

1、一是規模逐漸擴大，影響較為惡劣。一些人抱著“法不責眾”以及“事情鬧得越大，領導越重視，越容易解決”的心態，集體越級上訪，在社會上造成較大的負面影響。

2、二是行為容易過激，事態難以控制。個別群眾情緒偏激，容易沖動，常常表現為謾罵工作人員，堵路堵門，或者自殺，并造成眾多的圍觀者，使事態擴大，給處置工作帶來難度。

3、三是重復較多，情況突出。有的群眾對征地拆遷政策一知半解，總認為個人合法權益受到侵害，提出問題不合實際、層層加碼，又聽不得半點解釋，多次到多個部門重復上訪，造成較大的負面影響

4、四是征地拆遷工作難做，補償商談難，有的被拆遷人對補償項目要價高，商談反反復復；有的被拆遷房屋產權不清、繼承人多且繼承份額內部理不清，影響征地拆遷；有的征地拆遷項目中因以前的征地拆遷未完善而成歷史遺留問題。

5、五是因征地拆遷工作存在不文明拆遷，導致群眾情緒不滿及上訪。

二、征地拆遷缺陷

1、征地拆遷補償依據的缺陷

目前我國運用的拆遷補償的法律法規主要有《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《城市房屋拆遷管理條例》以及各省市的地方法律法規。

現行的補償規定在征地拆遷中對被拆遷人不能全部套用，征地拆遷中涉及到的有土地（農用地、林地、山地等）、住宅、非住宅、其它附屬物等；單住宅涉及到有產權房屋、無產權房屋、家庭人口結構，拆遷范圍外遷入的人口等；有的房屋還涉及到繼承問題等。情況不一，問題復雜，不僅有當前的問題，還有歷史的問題。

對集體土地上征地拆遷適用的法規不夠完善，征地拆遷有國有土地上的征地拆遷，也有集體土地上的征地拆遷；對集體土地上的征地拆遷需要解決的問題更多，不僅要補償被拆遷物，還要安置住房、就業、今后的生活等。

2、社會保障制度不完善

農民保障的主要方式是家庭保障。 支柱是土地。一旦離開土地，家庭保障的穩定局面就被打破。土地具有六種效用：生活保障、提供就業、直接收益、繼承和增值。當被拆遷戶的土地被征用后，直接就失去了生活保障的基礎。 政府如果不考慮他們的社會保障問題，那么失去土地的農民也就失業了，今后的生活就困難了。

三、如何完善征地拆遷行為的對策與建議

3. 1 、完善國家征地拆遷的法律法規

現階段，我國實行的征地拆遷補償制度是一種適當補償制度，但這個補償制度與我國經濟社會發展的水平存在著一定的差距。也是目前征地拆遷戶反映的焦點之一，他們普遍認為征地拆遷補償標準偏低、分配制度不合理。為此，建議根據我國社會經濟發展的水平，借鑒其他國家和地區的做法，完善征地拆遷補償制度，實現“適當補償”向“合理補償”、“完全補償”的漸進式轉變。在征地拆遷補償標準方面：建議以市場為基礎， 以市場價格為參考來確定征地拆遷補償費用，以避免土地征用征收價格與市場地價之間的差距過大。這樣才能體現市場經濟的公平性。在征地拆遷補償范圍方面：建議由原來僅限于與被征用征收土地直接相關的損失擴大到包括直接相關的損失和間接損失兩方面。除了補償土地價值、勞動力安置、青苗損失及地面附著物外，還要考慮失地農民的社會保障及集體經濟組織經濟發展問題。

3 . 2 、制定合理的征地拆遷補償政策

合理的征地拆遷補償價值，應與當地的經濟發展相結合，要按照市場定價的原則，形成一個各方都能接受的征地拆遷補償標準。

3 . 3 、完善征地拆遷程序

征地拆遷不但關系到城市規劃、城市建設, 而且關系到征地拆遷當事人尤其是被征地拆遷人的切身利益。因此，為維護被征地拆遷人的合法權益，減少和避免征地拆遷當事人之間的矛盾糾紛，促進征地拆遷工作的順利進行。

3.3.1 征地拆遷聽證提前

征地拆遷聽證應設置在建設項目的初始階段進行, 也就是說在建設項目的規劃、立項階段，征地拆遷聽證就應該同步進行。因為這樣征地拆遷當事人才能平等地獲得“ 知情權”和“參與權”, 征地拆遷主體雙方才會有平等的條件進行協商。

3.3.2 加大征地拆遷核心要素的透明度

建設項目征地拆遷預先進行聽證，其核心內容應是對準備實施的征地拆遷計劃和征地拆遷方案進行可行性的論證。因為征地拆遷計劃和方案是征地拆遷人將要實施征地拆遷的“行為準則”，其中的補償方式、補償標準、安置地點、安置方式、搬遷期限、過渡方式、過渡期限等敏感要素，正是被拆遷人需要知情和關注的內容，是聽證的重要內容。

3.3.3 拆遷管理部門要靠前把關

征地拆遷管理部門是依法做出行政許可并批準征地拆遷的主管部門, 應在發放房屋拆遷許可證和征地拆遷公告前，組織征地拆遷當事人舉行聽證會，通過對征地拆遷計劃和方案的聽證，征地拆遷公告，做到靠前把關，減少和化解征地拆遷實施過程中的矛盾和糾紛產生。

3 . 4 建立健全征地拆遷管理制度

3.4.1 公示制度

征地拆遷人和征地拆遷實施單位在征地拆遷公告的同時，在征地拆遷地范圍內應設立公示欄。公示內容包括：拆遷人的名稱、拆遷實施單位名稱、評估單位名稱、土地房屋評估基準價、本次本地的拆遷補償方案、補償標準、安置地點、安置方式、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、按時搬遷的獎勵政策和其他補助政策等。

3.4.2 接待制度

征地拆遷單位應在拆遷公告之日起在征地拆遷范圍內設立接待室，落實接待人員，規定接待時間。屬拆遷單位自身能解決的問題要盡快解決，不能解決的要耐心說明情況和理由，做好解釋和疏導工作。

3.4.3 舉報制度

征地拆遷管理部門應在征地拆遷地設立舉報箱和告知投訴電話。對舉報反映的問題根據職責由有關部門進行調查、核實和處理。

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一、加強理論學習，強化素質

我辦人員認真學習黨的十七屆五中、六中全會精神和新形勢下征地拆遷有關法律、法規，不斷提高政治理論水平和業務素質。在有關政治方向，重大原則問題上，能旗幟鮮明，把科學發展觀落實到實際工作中，能夠樹立正確的權利觀，地位觀，利益觀，增強了在新形勢下拒腐防變的能力。認真執行各項規章制度，狠抓落實，務求實效。做到了對上級組織決定的事果斷服從，對重大事項及時請示匯報。始終把“公正、公平、公開”作為征地拆遷工作的準則。

二、工作完成情況

20__年上半年，我辦著重做好以下幾方面工作：一是精心編制20__征地拆遷計劃。年初，根據國務院《國有土地房屋征收與補償條例》規定，我單位及時匯總、街道及有關部門的初步征地拆遷計劃，經與相關部門多次銜接、反復論證后，制定了《20__年度白銀區土地房屋征收補償計劃》，并在今年新啟動的項目上明確了各個環節的時間節點，做到目標、任務、責任三明確。二是履行職責，切實加強對土地房屋征補的監督管理工作。

20__年全區征地拆遷共涉及重點項目大類項，計劃征地畝，計劃拆遷戶。截止目前共完成征地畝，拆遷戶；其中，計劃征地畝，計劃拆遷戶，截止目前完成征地畝，拆遷戶；計劃征地畝，計劃拆遷439戶，截止目前完成征地171.43畝，完成拆遷20戶。

妥善做好被征收人的政策解釋工作。主動配合征地拆遷實施單位，全方位多角度向被征收人解釋征地拆遷政策，幫助群眾算清征地拆遷補償款，營造“早簽約、早搬遷、早受益”的氛圍，促使其簽約拆遷。做好征地拆遷維穩工作。把維穩工作作為日常工作重點，著力做好來電來訪群眾的息訪息訴工作。做好宣傳動員工作。結合我區征地拆遷工作實際，充分利用電視、宣傳欄、宣傳手冊等形式對《國有土地上房屋征收與補償條例》和《實施<國有土地上房屋征收與補償條例>若干規定》進行廣泛宣傳，截至目前，組織專題學習會,在人員集中醒目位置設置宣傳欄,懸掛條幅,散發各類宣傳資料，營造了良好的征遷輿論氛圍，！為征遷工作的順利開展奠定了堅實的基礎。

三、下一步工作打算

20__年，在確保完成征遷任務的同時，主要做到以下幾點：

（一）把城中村改造和征地拆遷緊密結合起來，爭取相關土地優惠政策，以集體安置土地商業化運作模式，以拆遷補償費入股方式，開創城中村改造和拆遷工作新局面。以目前執行的征遷補償標準為基礎，修訂完善新的補償方案及標準。

（二）按照有就業、有物業、有產業、有保障的工作思路，積極謀劃失地農民的社會保障問題。解決失地農民的發展和就業問題。協調辦理安置小區建設手續，加快安置小區建設，解決失地農民的安置問題。

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宅基地使用權征收補償現狀

我國目前關于宅基地使用權補償規定尚不統一，《物權法》肯定了宅基地使用權這一權利地位，對于該權利受到侵害時需要補償做出了原則性的規定，《土地管理法》等公法并沒有明確這一權利。以及各地區各異的地方性法規的規定，對于宅基地使用權這一特殊的財產權，其性質與一般財產權利相比較必然存在著許多的特殊性及局限性，加之地方法規對于《物權法》、《土地管理法》彈性規定的自我限定。因此，現今針對這一權利的補償的法律依據上是處于模糊不清的狀態。

此外，目前地方針對宅基地及其上房屋征收補償設定了許多不同的方案，例如，許多地區將宅基地使用權的補償直接與其他補償結合一體，并沒有明確地指出這一權利所得到的補償具體的數額；另有些補償方案中則是直接用貨幣進行補償；還有則是用“以地換地”的方式來補償被征收人因征收而收到的利益損失。

宅基地使用權征收補償存在的問題

法律法規不具體、不明確

1、《物權法》的相關規定

《物權法》中第一百二十一條規定“因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依照本法第四十二條、四十四條的規定獲得相應補償。”其中《物權法》第四十二條、四十四條分別是關于征收、征用的補償規定。《物權法》對宅基地使用權因宅基地及其上房屋的征收而消滅應得到補償做出了明確的原則性規定。

2、《土地管理法》及《土地管理法實施條例》的相關規定

在《中華人民共和國土地管理法》第四十七條第三款規定“征收其他土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。”再根據其相應的實施條例《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十六條第一款規定“土地補償費歸農村集體經濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。”在此，集體財產的所有人是集體成員，當集體土地被征收時，集體成員當然享有得到補償的權利，集體經濟組織作為權利人僅能對于其享有的集體土地所有權得到補償。那么，在此土地補償費應理解為僅對宅基地所有權被征收的補償，地上附著物補償費則是對宅基地上的住宅及其附屬設施所有權被征收的補償。如此一來，《土地管理法》第四十七條第三款的規定的“土地補償費”被《土地管理法實施條例》限定為集體土地所有權的補償。就宅基地及其上房屋征收補償問題《土地管理法》僅做出彈性極大的規定，并沒有實質性的解決補償標準問題。

3、地方性規章的相關規定

各地區各省人大、其常務委員會及當地政府根據《土地管理法》、《物權法》以及《土地管理法實施條例》結合自身的情況制定相應的地方性法規，這些法規也因其所重點參照的法律不一致而導致在工作中具體補償標準的不一。

當我們看到在各法律法規對于該問題的規定是如此之多，卻得不到一個明確的統一。在法律實施過程中，因為這些法律對宅基地使用權補償問題只是做出原則性規定，這就需要地方性法規對該問題制定出具體的實施細則。據調研所得，2007年通過的《物權法》在各地方制定的相關實施細則中并沒有得到具體的體現，又基于如上所述《土地管理法》并沒有明確的做出規定，僅是總的規定補償問題，而國務院所頒布《土地管理法實施條例》對《土地管理法》中“土地補償費”的限定性解釋，導致許多地方法規也沒有對該項權利的補償問題做出相應規定。

補償不明確及補償標準偏低

宅基地及其上房屋被征收，因此需要給予權利人合理的補償。據前期實踐調研所得，浙江省寧波市鎮海區以房屋的補償與安置相結合的方式來補償被拆遷人，根據浙江省寧波市鎮海區人民政府于2007年的《寧波市鎮海區征收集體所有土地房屋拆遷實施意見》第十一條規定：“拆遷住宅用房，實行以調產安置和貨幣安置為主、遷建安置為輔的安置方式，嚴格控制遷建安置。選擇遷建安置的，不能同時選擇其他的安置方式。”又據相關部分人員的介紹以及在該地區進行問卷調查的結果分析所得，該地區絕大所數被拆遷人是選擇調產安置。

1、貨幣安置

就以《寧波市鎮海區征收集體所有土地房屋拆遷實施意見》為例，第十一條的規定中有調產安置、貨幣安置和遷建安置，其中最為直接的補償方式就是貨幣安置，貨幣安置即由拆遷人提供相應的安置補償金，由被拆遷人自行選購商品房的調產安置方式。結合當地貨幣安置的具體規定來看，即本意見的第十四條： 被拆遷人選擇貨幣安置的，其補償安置適用下列規定：（1）被拆合法房屋可安置面積內貨幣補償金額=（商品住宅平均價格-基本造價＋被拆房屋重置價格成新）可安置建筑面積

其中“商品房平均價格”該意見則是根據《鎮海區征收集體所有土地房屋拆遷有關價格和費用標準》而定的，該標準中規定：“2007年有關地段商品房住宅平均價格指導價為：一類地段每平方米3600元，二類地段每平方3500元，三類地段每平方米3200元，四類地段每平方米2500元。”被拆遷房屋充值價格“則按房屋結構等姐分為多個標準：鋼混結構則從一等至三等的住宅重置價格分別為1060、800、720，非住宅為1260、1000、870元；磚混結構也從一等之三等分別為：700、620、520，非住宅分別為850、700、600元。”基本造價“則也分為兩個部分，即：鋼混一等1060元，二等為800元，三等為720元；磚混一等為700元，二等為620元。”

除此之外，還需結合地段等級范圍劃分、房屋成新標準、住宅樓層差價、住宅朝向差價率等等相關因素的影響，最終才能得到貨幣安置的貨幣補償數額。據相關部門的工作人員介紹，選擇這一安置補償方式的人是非常少的，理由則是該補償方式所得到的補償是很少的。那么在2011年的現在，房價的飛快上漲已是有目共睹，但在政府部門網站上所看到相關公開的近期（2011年7月26號）的拆遷公告中補償安置標準按鎮價[2007]33號、鎮價[2009]38號及相關文件執行，即根據鎮海區物價分局2007年及2009年的標準進行補償。在鎮海區國土資源分局網站上所公開的征收補償標準則是籠統地將耕地、建設用地等合并補償，則不能看到其具體相關標準。基于選擇貨幣安置的人非常少，則按照常理即可知補償之中針對宅基地使用權的補償標準事實上則也是相應偏低的。

2、調產安置

調產安置是多數人所選擇的補償方式，這一方式既能夠滿足被拆遷人在房屋被征收時的需要，也便于政府各種拆遷工作的實施。但是其中一個重大的問題就是宅基地使用權補償問題！根據《寧波市鎮海區征收集體所有土地房屋拆遷實施意見》第十三條的規定：“（2）被拆遷合法建筑面積可安置面積部分給予安置補貼，補貼金額為：（安置房基準價格－基本造價）可安置建筑面積。

拆遷人選擇了安置房屋，他所能得到的補助是相對較少的，據當地調查結果顯示，在有些情況下，被拆遷人還是需要向政府補一定數額的錢才能得到被拆遷人理想中的、適當的安置房。但是，在此，需要說的并不是這一問題，而是宅基地使用權實際上并沒有得到很好的補償，雖然說安置房也涉及到土地使用權，但是該土地的性質是國有土地，即國有土地作為建設用地其使用權為70年，而宅基地使用權法律并沒有明文規定其使用年限，只要該被拆遷人是其農村集體經濟組織的成員，那么就享有申請宅基地用于建造房屋的權利，如此一來，許多學者認為，宅基地使用權期限為永久性。

完善宅基地使用權征收補償制度的建議

立法原則上歸于統一

基于上文已分析宅基地使用權年限問題，永久性一詞，相對于調產安置中的國有土地使用權70年，這是一個沒有辦法計算差價的，那么這必須將這種償轉化為另一形式，而不是直接地計算比較。但是，于立法上而言，這里所說的立法，指的是《土地管理法》的明確宅基地使用權的補償以及各地的地方立法的修改。這樣至上而下的統一，在執法過程中也將是保障宅基地使用權人的最有力的依據了。將宅基地使用權補償的具體化，又將成為一個權力下放的問題，各地方具體情況不同，也必將產生不同的補償方案。但是，這對于目前的宅基地征收補償問題來說既是迫在眉睫的，也是從立法上根本的解決這一補償問題，只有在立法上做的更完美，才能有法可依。有法必依則也是一個關鍵環節。有法可依，有法必依，執法必嚴這都是環環相扣的關系。

合理規劃，適當選擇安置補償方式

與調產安置相比，遷建安置是一種在征收補償過程中較為公平的補償方式。遷建安置指由拆遷人按被拆除房屋重置價格結合成新對被拆遷人予以補償，并提供遷建用地的有關費用，由村民委員會負責按有關規定辦理用地手續，在規劃確定的農居點復建多層住宅進行安置。《物權法》第一百五十四條對定“宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消失。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。”因此該遷建地應為宅基地，在此種情況下，宅基地使用權便能得到延續。但是，在實際情況中，由于規劃的嚴控和土地集約利用的要求，也不符合我國當前土地利用的嚴峻形勢，遷建安置的適用范圍較小。

安置區的土地特殊化

將征收補償的安置房相對集中，重新規定其土地使用年限，即將國有土地特殊化。農民因征收而失去賴以生存的土地，這將直接導致農民失業，隨即影響農民的生活水平。眾所周知，目前城鎮居民與農村的生活水平還是有比較大的差距的，雖然說對農民往后的生活水平問題應由安置等措施來給予幫助的，但是將安置區的土地特殊化，在房屋問題上解決被征收人的后顧之慮，或者是說在被征收人在失去宅基地的那一刻開始，起點的拔高，也許有利于其往后保持一定的生活水平。隨著經濟的發展，安置區內被安置人員的生活水平與原城鎮人口生活水平差距逐漸縮小，被征地人能夠適應新的生活環境及模式，能夠有一定高度的生活水平之時，或者一種更加理想的狀態之下，即待到兩者在生活水平處于相當水平線上，即完全城市化，這將會是一個漫長的過程。待到這時則是要保證全體人們的平等性問題，即可再將其土地性質變更、統一。

篇6

原告征收服務中心認為：被告市住建局明知Z市人民政府房屋征收辦公室（以下簡稱征收辦）已于2012年3月20日發出暫停辦理相關區域范圍內房屋析產轉讓抵押和租賃手續的通知，卻在通知有效期內為訟爭房屋辦理抵押權設立登記，且未在房屋權屬證書注明抵押事項；原告在2013年2月征收該房屋后，既向原所有權人張某支付了補償款，又因法院判決連帶承擔了應由抵押人承擔的擔保責任，故該抵押登記行為應為違法，應予以撤銷。

法院審理認為：原告非抵押當事人，與抵押登記行為不具有法律上的關聯性；原告在物權保護案件中的過錯是為民事侵權責任而非基于物權登記行為產生的民事責任；原告權益受損與抵押登記行為無法律上的利害關系，法院依法駁回原告訴訟請求。二審法院維持一審判決。

一、原告的損失與登記機構抵押登記行為有無法律上的利害關系

《物權法》第一百七十四條規定，擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。本案中，抵押權擔保的主債權未消滅且在訴訟時效期間，應受法律保護。鑒于抵押僅有基于抵押物產生的優先受償權而不是對抵押物所有權的干涉，故抵押權人不得干涉征收主體、拆遷實施單位、拆遷對象商談補償方式及簽訂相關協議。

那么，征收主體與實施單位是否可以無視抵押權存在而直接實施補償呢？《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《條例》）第十五條規定，房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。根據《物權法》規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的依據。故《條例》所指的“權屬調查”應當是以房屋登記簿為基礎的全面調查，其內容涉及房屋權利歸屬與內容，既要核查權利人信息，也應對房屋自然狀況是否與現狀一致、是否設立有抵押權、有無查封等權利限制情形、有無異議登記等進行調查。這是法律對登記的權利人及利害關系人權益保護的具體措施。本案中，征收實施單位（原告）未按照《條例》的規定向登記機構進行調查，未查閱征收房屋登記簿信息，其調查方式為查閱房屋所有權證書及詢問所有權人，與法規規定不符；其與征收對象簽訂安置補償協議并將補償款全部發放的行為，致使抵押權人行使抵押權受到障礙。抵押權未得到保護的，抵押權人可以抵押人為被告提起民事訴訟，也可以征收補償部門損害抵押權為由提起侵權之訴（引自《設定抵押房屋的征收補償》，刊登于《中國房地產》2012年第9期，王達）。本案的抵押人選擇以征收服務中心損害抵押權為由提起侵權之訴并勝訴，而抵押登記存在與否，對征收服務中心如何給付補償款有關聯性，故登記機構的抵押登記行為與征收服務中心具有法律上的利害關系，也就是說，征收服務中心有訴權。

二、登記機構是否有錯

筆者認為有錯。錯有兩點：

一是沒有正確執行政府規范性文件。房屋登記機構是地方政府工作部門（亦有部分為組成部門），應當執行上級及本級國家行政機關的決定和命令，這是其性質決定的。本案中，登記機構未能在規范性文件制定之初說服文件起草部門舍棄與上位法沖突的條款，亦未在工作中向政府法制部門提出對相關條文的審查建議，顯然存在工作失誤。

二是在《物權法》實施、《房屋登記辦法》取代《城市房屋權屬登記辦法》的節點上，沒有做好宣傳工作。也許有人說這個要求過了。但本案中，所有權人持有的房屋所有權證書是舊版房產證，其中記載有前次抵押權設立及注銷的信息，而此后的抵押權設立情況則未在證書上記載，容易誤導他人。

三、列入征收、擬征收范圍的房屋可否設立抵押權登記

既然原告有訴權，登記機構又有錯，那么登記機構一定會敗訴嗎？《Z市國有土地上房屋征收與補償辦法》規定，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施“房屋析產、轉讓、抵押和租賃”等行為。同時規定，房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知規劃、國土、住建、工商、公安等部門和公證機關暫停辦理相關手續。《城市房地產抵押管理辦法》第八條規定，已依法公告列入拆遷范圍的房地產不得設定抵押。

本案中，Z市征收辦發出Z政征暫停字〔2012〕第1號通知，要求對城際鐵路北側A地塊項目范圍內的房屋暫停辦理相關手續，暫停期限為一年。2012年12月7日，Z市人民政府國有土地上房屋征收決定公告，房屋征收實施單位為Z市某征收服務中心。

按照以上規定，無論列入征收、擬征收范圍的房屋均不得辦理抵押權設立登記。如果說《Z市國有土地上房屋征收與補償辦法》只是規范性文件，不可作為登記機構作出相關行為的依據的話，那么并未被宣告作廢的《城市房地產抵押管理辦法》第八條的禁止性規定也是一條跨不過去的坎兒。

那么，果真如此嗎？

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十六條規定，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。對比國務院條例與Z市的規范性文件，可以看出兩點：（1） Z市的禁止性規定超出了上位法的規定，有限制權利人依法行使物權的嫌疑；（2）即便違法實施了新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等行為，其后果并不導致不予補償，而是對不當增加補償費用部分不予補償。也就是說，本條是禁止權利人在征收范圍確定后作出導致補償款增加的行為，而以房屋設立抵押并不導致補償款增加。因此，Z市的規范性文件不能作為登記機構是否作出行政行為的依據，也不能作為人民法院審理行政案件的依據，因為人民法院審理行政案件的原則是“依據法律法規，參照規章”。

那么問題來了，《城市房地產抵押管理辦法》的禁止性規定怎么解釋？《物權法》第二十八條規定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力；第四十二條規定，征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益。這意味著“拆遷”的程序是先征收后補償。《城市房地產抵押管理辦法》第八條的規定，在《物權法》頒布之前實施，其所謂的“公告”應當理解為《物權法》意思上的征收決定（公告）。如果僅僅因為列入擬征收范圍便限制權利人行使物權，則便是減損權利人的合法權利，與所有權“占有、使用、收益、處分”的權能相沖突，違反上位法規定。在征收決定（公告）之前，哪怕就是列入擬征收范圍，也不發生物權變動的效力，權屬依然為原權利人所有。

再看與《城市房地產抵押管理辦法》效力相等、時序在后的《房屋登記辦法》第二十二條的規定：對房屋已被依法征收、沒收，或存在法律、法規和本辦法規定的其他不予登記的情形的登記申請，房屋登記機構應當不予登記。作為與《物權法》配套的房屋登記特別規章，《房屋登記辦法》明確了房屋登記依據的應當是法律法規和辦法本身。因此，按照后法優于先法的原則，設立抵押登記，不宜再適用《城市房地產抵押管理辦法》。

篇7

關鍵詞：農村房屋拆遷；拆遷賠償；住房安置

一、常州市城鎮化建設下房屋拆遷的現狀

為加速推進城鎮化建設，使城市面貌得到根本性改觀，常州市政府對農村房屋進行了大幅度的拆遷改造。拆遷改造是城鎮化建設的重要組成部分和必要手段，同時城鎮化建設是拆遷改造的目的和落腳點。為了更深入的了解常州市農村房屋改造的過程，我們對正在進行農村拆遷改造的新北區孟河鎮完成了實地調研，發放調查問卷，走訪相關村戶。通過調查顯示，拆遷過程中大量農村土地被征收，拆遷范圍也越來越大，當地政府拆遷補償主要根據國務院《城市房屋管理條例》、《江蘇省房屋拆遷管理條例》、《常州市城市房屋拆遷管理辦法》等標準。

二、農村房屋拆遷過程中存在的主要問題

（一）拆遷補償方面的問題。（1）拆遷標準不統一。由于需要拆遷的農村房屋類型多種多樣、房屋裝修程度存在明顯差別、房屋所有者年齡結構分布較廣，在整個拆遷過程中，拆遷補償標準方面就存在很多問題。如對農民房屋隨便補償，對待老年人的破舊的小瓦房給予極低的補償，更有些農民經營的副業中的棚舍不予補償。（2）補償不及時。通過對相關村民的采訪，我們了解到當地很多村民現在還寄居在別人家里，沒有自己的房子。拆遷之前當地村委會承諾在一年內分到新房，期限已過，但相關村民并沒有拿到自己的房子。（3）拆遷獎金虛設。為推進農村拆遷的進程，加快拆遷步伐，當地政府在拆遷之初許諾在規定時間內進行拆遷的積極響應次此號召的村民予以現金獎勵。如今拆遷已經步入尾聲，但是相關村民還沒有拿到獎金。

（二）拆遷政策方面問題。（1）相關法律法規缺失。在整個拆遷過程中，不斷出現新的問題，但是并沒有先例可尋，大多數是根據相關的房屋拆遷條例進行模仿，缺乏一部規范房屋拆遷行為的法律。正是由于這種法律規范的缺失，農民對房屋拆遷沒有一個規范的概念，缺乏直接的法律法規依據，導致農村房屋拆遷補償等方面的相關政策比較混亂，使村民感到拆遷補償的不公平，從而放慢了農村房屋拆遷的過程，影響城鎮化進程。（2）相關政策宣傳不到位。調查問卷結果顯示，被調查者中有55.70%的人表示不太了解農村拆遷改造的相關政策；有18.46%的人比較了解拆遷改造政策；只有14.10%的人十分了解拆遷政策；甚至還有11.74%的人根本不了解任何拆遷改造政策。對農村房屋拆遷政策的宣傳不到位，使村民大多不了解相關的政策，阻礙拆遷改造的過程，也會產生很多問題。

（三）農戶主觀意識方面問題。（1）突擊裝修、搶蓋房。有些農民一旦得知拆遷消息，馬上突擊裝修，裝修范圍涉及到室內、院內等，使拆遷補償中包含了很多不太合理的部分。（2）釘子戶。一些農戶為了獲得更多的拆遷補償，單方面提出一些過分的要求，也有人與拆遷人打持久戰拖延時間以達到自身目的。

三、農村房屋拆遷中存在問題原因的分析

（一）村民對拆遷中的法律政策意識淡薄。部分農村居民文化程度較低，對國家頒布的相關農村房屋拆遷補助條款沒有認識和理解，在相關部門組織采取拆遷措施時，盲目的阻撓，用各種方式阻礙實施拆遷工作以及向組織拆遷的組織部門要求過多不合理的賠償要求。

（二）沒有具體法律條文進行規范。在目前的農村房屋拆遷中存在的諸多問題，拆遷戶過分的補償要求、不合理的拆遷程序以及補償標準的混亂等，都是由于沒有具體的法律規定進行約束和規范，導致在無法律限制的情形下，拆遷工作沒有條理，拆遷戶與拆遷部門無法達到共同協議，拆遷實施中糾紛不斷，出現不合法的房屋拆遷。

（三）拆遷程序不規范。由于拆遷程序的不規范，房屋拆遷中出現各類問題。一些地方行政機關得到上級行政機關授權，以行政文件或通知的方式制定地方房屋拆遷補償標準對村民的私有財產進行處理。地方行政機關扮演法規制定者、參與者、裁判者的角色，集所有權利于一身，使村民的財產權益無法得到切實保障。目前，在農村房屋拆遷的工作部署中，沒有設立具體的相關管理部門，因此在拆遷實施中出現矛盾與糾紛無法得到權威部門處理與裁定，通常是拆遷戶和拆遷實施部門共同協商解決，經常導致一些不公平的解決方案。

（四）多方利益的驅使。農村房屋的拆遷關系到多個部門之間的利益關系，涉及拆遷的相關政府部門、當地村委會、拆遷戶以及村干部。相關部門期望通過較低成本、高效率的完成拆遷工作，由此拆遷戶獲得滿意的利益，政府部門取得政績。但是，在多數農村房屋拆遷中，上級相關部門授權下級部門進行拆遷工作，下級部門通常直接制定拆遷的補償規定，導致不合理的賠償條款的產生，致使村民的合法權益得不到有效保證。

（五）耕地保護意識不強。基層干部錯誤的認為發展經濟必須要開發更多的項目，開發項目就必須占用耕地，浴室盲目的對土地進行開發，大量拆除農村房屋以實行經濟建設，增加自己的政績，忽視農民的根本利益，在上級部門的要求下，農民拆遷戶不得不進行房屋的拆遷。

四、農村房屋拆遷的對策建議

（一）加快制定法律法規。目前對于農村房屋拆遷的相關法律規定相對缺失，內容不完善，適用范圍窄，導致在農村房屋拆遷過程中出現了問題，沒有可以依據的法律解決問題。因此，盡快制定農村土地使用和房屋拆遷補償安置的法律法規是十分必要的。

（二）規范拆遷程序。積極對房屋拆遷政策進行宣傳，使農民群眾對拆遷政策有所了解，減少在拆遷工作中出現的矛盾和問題。在實施拆遷前，對農村拆遷戶進行拆遷法律法規政策的宣傳，取得農民拆遷戶的支持與理解，使農民拆遷戶對自己的合法權益有一定認識，并清楚通過何種方式維護自己的權益。同時讓拆遷戶認識到自己的義務，積極主動地配合相關部門實施拆遷。建立透明的工作制度。拆遷操作中的具體細節要及時公布給拆遷戶，做到公開公正公平。

（三）建立健全補償安置機制，完善保障體系。為了防止農民因房屋拆遷造成失業以及來帶的一系列問題，政府部門應當建立相關的社會保障體系確保農民的權益不受損害。建立完善對農民的就業培訓機制。房屋拆遷給農民帶來失業的問題，相關部門要根據具體情況進行分析，制定合適的就業培訓計劃，協助農民重新就業，解決失業問題。建立完善基本生活保障制度，包括建立就業創業扶助機制、醫療保險、養老保險等機制。建立實地農民的司法救濟機制。減少人為因素的干預，遏制拆遷中的不公平現象，切實維護農民的合法權益。

總結：農村拆遷改造是城鎮化建設的必要手段，也是縮小貧富差距的有效措施，但在經濟快速發展和我國開展城鎮化建設的同時，農村征地與拆遷補償方面也存在很多問題，進而影響了正常的農民生活和社會穩定。本文首先對常州市城鎮化建設下房屋拆遷的現狀，并從拆遷補償、拆遷政策、農民主觀意識方面指出了我國農村征地與拆遷存在的主要問題。同時深入剖析了造成這些問題可能存在的原因，有針對性的提出了相應的建議，如建立健全補償安置機制等，希望為有關部門在解決城鎮化建設中存在的拆遷補償問題時提供一定的理論指導和實踐參考。

參考文獻：

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（一）憲法和行政法的關系

《中華人民共和國憲法》是我國的根本大法，亦是治國安邦的總章程，憲法把人民的意志上升到法律的形式寫下來，最具權威性、最具法律效力，其他法依其制定，任何普通法律法規均不可以跟憲法的精神與原則相背，一切國家機關、社會團體、全體公民必須遵循憲法并維護憲法的尊嚴、確保憲法的有效實施。行政法是我國實體法律體系里的一種，具體來說，行政法是調整行政關系的法律規范的總稱，他是調整國家行政機關在履行其職能的過程中發生的各種社會關系的法律規范的總稱。他一方面要規范和約束行政機關的行政權力和行政行為，保護公民等的正當權益；另一方面也要規范和約束公民等的行為，維護公共利益和社會秩序。第一，從淵源上看，憲法是母法，行政法是子法，憲法是行政法的基礎前提。憲法是我國的根本大法，具有最高的規范，行政法是源于憲法的原則與精神制定的，憲法作為行政法的基礎前提，沒有憲法就沒有行政法。第二，憲法是概括的，行政法則是憲法的具體化實施。憲法是對國家政治、經濟、文化、社會等方方面面的抽象的、高度的概括，憲法指導其他法律法規；而行政法是憲法其中的一個部分，不但是針對憲法原則精神做出的明確的、具體的、細化的、全面的落實，還是對憲法的補充、完善。第三，從法律效力上看，憲法具有最高效力，行政法具有普通效力。憲法處于全部法律體系的最高層，任何法律的制定和實施均不能超過他或者與他相抵觸，當行政法與憲法發生抵觸時，行政法則會被宣布無效，僅以憲法作為唯一的標準。第四，憲法是靜態的，行政法是運動著的憲法。從某種意義上來說，憲法是一部抽象性的提綱挈領，具有隱含性；行政法在憲法的引導下，將憲法所賦予的權利轉化成實實在在的操作程序，正是這個過程使行政法具有靈活多變、技術性強、可操作的特點，各個行政部門依照行政法“按部就班”執行日常工作，使得行政法是一部實踐著的活生生的憲法。

（二）生存權在兩者關系中的運用

翻開我國憲法，卻找不到關于“生存權”的明確條款規定，但是這并不等于沒有明確寫入憲法就不應當受到保護。在法律法規體系歷史發展過程中，最初確實是沒有“生存權”這個說法，但是沒有“生存權”這個說法并不等于憲法就不保護人們的“生存權”。因為當時的“生存權”保護是由“生命權”保護體現出來，也就是說最初的“生存權”蘊涵于“生命權”之中。對“生存權”較早的成文規定見于中華人民共和國中央人民政府1991年11月的《中國的人權狀況》中，其在第一節就明確規定了“生存權是中國人民長期爭取的首要人權”，還從國家與民族的角度進行深入淺出的分析，再次強調“生存權”是人們的首要權利，任何情況下如果“生存權”沒有了，那么另外的權利無法說起。2004年3月的我國憲法第四次修改，雖然沒有明確把“生存權”寫入憲法，但是卻開創里程碑式的新引進了一項“人權”概念，并將之歸入憲法的保障。盡管“生存權”未被憲法明確寫入條款，但是我們可以從“人權”里解讀出“生存權”，《中華人民共和國憲法》明確規定“中華人民共和國的一切權力屬于人民。”“人權”具有廣泛性、公平性、真實性3個突出特性，其中“人權”的廣泛性不但包括生存權和人身權，還包含經濟、政治、文化、社會等等方面權利，所以“生存權”的保護可以通過“人權”的保護在憲法中找到重要依據。這里所說的“生存權”，按照傳統認識及現行的通常說法指的是在所處的特定的歷史時期以及所存在的特定的社會關系中，人們為了維持基本生活而必需的最最基本權利，包括人在生理上的保障、生命安全，自由、尊嚴不受侵犯，基本生活、健康得到保障等等。比如，一戶農民家只有三畝田地，他們祖祖輩輩世世代代在這三畝田地上耕作，靠這田地的生產維持生計，如果某一天遭到公益性的征收，土地減少了，農民的生計就會變得窘迫，失去了保障，進而生存就會受到危害。

從憲法跟行政法關系角度上來看，憲法是行政法的母法，是基礎前提、是概括的、是靜態的，具有最高法律效力；行政法則是憲法的子法，是憲法的具體化實施，是運動著的憲法，具有普通法律效力，不能與憲法相抵觸。從近些年時有發生的房屋強制拆遷問題、強制占用農民耕地問題、群眾跪求政府舉措搬遷污染企業問題、煤礦坍塌瓦斯爆炸問題等均嚴重涉及到了人們的“生存權”問題，從憲法角度來看，部分人們群眾上訪政府抗議房屋被拆遷，有些農民群眾上訪反對政府占用耕地尋求合理補償，群眾跪求政府舉措搬遷污染企業等等行為，都是人們“生存權”受到危害而要求保護的體現。從法律法規的實施與執行上來看，政府行政部門作為行政法的具體落實與執行部門，有責任有義務去制止危害人們“生存權”的行為，并且有責任有義務去保護人們的“生存權”。行政權在某種意義上算是一種執法權，他的主要職責是負責執行我國有關立法機關制定的法律法規。目前在我國現行法律體系中，已形成依據根本大法《中華人民共和國憲法》為基礎的保護“人權”進而保護“生存權”的憲法保障，形成依據《就業促進法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《基本農田保護條例》、《土地管理法》、《煤礦安全規程》、《環境保護法》等為主體的保護“生存權”的法律法規。面對時有發生的強制占用農民耕地問題、房屋強制拆遷問題、群眾跪求政府舉措搬遷污染企業問題、煤礦坍塌瓦斯爆炸問題，甚至是目前的“毒膠囊”“地溝油”“流感問題”等諸多關系人們切身利害的“生存”問題，再加上我們已經有憲法條款以及各項法律法規體系對人們“生存權”方面的權利保護，政府作為行政法的落實與執行主體，政府及有關行政部門有責任有義務秉承我國憲法保護人們生存權與各項法律法規具體落實保護人們“生存權”的規定，依據科學發展觀，貫徹落實堅持以人為本，促進人的全面協調可持續發展的理念，真真切切地貫徹落實、執行有關法律法規保護人們的“生存權”，當人們的“生存權”受到侵害時，及時制止并嚴懲。

二、從憲法和行政法關系的角度保護生存權

在當前經濟全球化新趨勢與我國社會主義經濟新形勢下，如何促進經濟又好又快發展的利益驅使下，政府更多的精力投入到的是發展，而忽略了人們的“生存權”的有效保護。政府作為行政法的落實與執行主體，政府如何在保護人們的“生存權”方面“有所為有所不為”？

（一）完善生存權保護的法律規定

我國現有的法律體系對“生存權”的條款規定存在缺失、不明確、不夠細化、不夠具體等問題，至今尚無一條法律法規條款對“生存權”的保護作出明確具體的規定。憲法作為行政法的母法、基礎前提、根本大法，針對日益突出的“生存權”問題，憲法有必要把通過“人權”保障進而間接保障“生存權”的條款作修改，通過憲法的明文規定直接把保護“生存權”寫入憲法。行政法作為憲法的子法，應該依據憲法的原則與精神制定具體的、合理的操縱程序，切實落實完善哪些“生存權”應該去保護、如何去保護等，并且政府作為行政法的執行主體，應該如何“有所為有所不為”，明確政府的職責和采取責任負責制去保障執行。

（二）促使憲法行政法化

憲法是概括的、是靜態的，處于法律體系的最高點，而行政法是具體的、運動著的憲法。因此要努力嘗試打破憲法高高在上讓其他法律“頂禮膜拜”的態勢，憲法也應該“三貼近”，走入到行政法中去，實現行政法化，這樣才能讓政府依法行政、依憲行政，使憲法在行政法中更具有權威性，行政法也更具法力性，這樣“生存權”才會上升到一個全新的國家高度，“生存權”的保護才會得到空前重視和保障。這樣也才能會減少政府更多的精力投入到的是發展，往往忽略了人們的“生存權”的有效保護，或者政府為了經濟又好又快發展的利益驅使，出現對“生存權”保護的漠視，以犧牲“生存權”換取發展，執法不嚴，違法不糾等“不作為”行為。

（三）轉變職能與加強監督

憲法賦予了行政法具體化的權利，由行政法去具體承擔履行憲法的職責與程序，僅僅是去執行，而沒有反過來守護憲法。即行政法更多的時候是當侵犯“生存權”的時候才執行，并沒有提前或者對“生存權”的發生防患于未然，沒有提前把可能存在的對“生存權”構成危害的不利因素扼殺在萌芽時期，行政主體往往是當造成不良后果后才“有所為”。行政法應該主動轉變職能，以預防為主，防患于未然，執法與守法并行。此外，在憲法的框架下，應該引導其他司法加強對行政法的監督，特別是對行政主體“不作為”的時候進行問責，不能讓行政法“不作為”時缺失司法上的監督，這樣才能規范與約束行政法更好地去行政。

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委托征地合同范文1委托方(甲方)：

受托方(乙方)：

為確保 高速公路項目的順利開工建設，保證 高速公路征地工作的順利完成，經甲乙雙方充分協商，甲方將高速公路工程施工征地的部分事務委托乙方完成，并約定如下條款：

第一條 委托事項

1.乙方根據國家、福建省的有關土地法律、法規、規章以及上級有關土地征收政策和地方政府已制定并批準的高速公路征地補償標準，依法計算征地拆遷安置補償費用和制定補償方案，及時準確將補償資金兌付到被征地拆遷的單位和個人。指導、監督相關部門在高速公路征地實施過程中的各項工作。

2.根據《中華人民共和國土地法》、《福建省實施<中華人民共和國土地法>辦法》等法律、法規的規定，及時按照征地工作程序征地公告、組織征地聽證。負責工程在本轄區內，征地紅線內土地的地類劃分，權屬調查及確認，土地丈量核實，造冊登記、補償分配，組織編制所有資料的上報以及辦證，整理征地拆遷竣工資料等征地有關的工作。

3.指導、協調高速公路經過的所屬縣(市、區)做好高速公路用地的土地利用總體規劃調整、基本農田補劃，及時做好 高速公路項目的征、轉用地上報審批工作和高速公路項目用地的征收和移交供地工作。確保交付施工的用地權屬、地類清楚、面積準確、手續完備。

4.負責施工臨時用地的手續辦理，協調督促臨時用地的復墾和交回工作。在施工中需征(租)零星土地時，根據施工單位提出的申請，及時完成丈量登記并交付使用。

5.完成落實高速公路征地的其他相關工作。

第二條 委托事項的完成時間

乙方應在 年 月 日之前將 高速公路項目用地移交給甲方，其他征地相關程序、補償標準的制定、各種征地手續的報批等委托事項乙方應及時完成，及時移交高速公路施工用地，不得影響征地工作的如期完成。

第三條 委托費用及支付方式

委托費用：如乙方按期完成委托事項，甲方支付乙方 高速公路征地工作經費人民幣 元，本經費為費用包干，具體包括如下項目： 。

支付方式：本協議簽訂后甲方以 轉賬或現金支票 支付乙方委托費用(征地經費)總額的 %，計人民幣 元;各項報批手續和土地移交后支付剩余款項，為人民幣 元。

開戶行：

賬號： 戶名：

第四條 轉委托

乙方為及時完成各項征地工作，原則上可以將委托事項轉委托其他單位或部門完成，但應及時通知甲方，乙方轉委托中不得增加甲方的委托費用，同時應確保甲方委托事項的完成。

第五條 違約責任

1.甲方未及時支付委托費用，乙方在完成委托事項時有權要求甲方及時支付剩余的委托費用并要求甲方承擔委托費用總額 % 的違約金。

2.乙方未及時完成委托事項的，應及時采取補救措施并自行承擔費用，乙方未能在約定的時間內辦理土地征用的各項手續并及時移交土地的，不得要求甲方支付委托費用，同時甲方有權要求乙方承擔違約責任。

第六條 爭議的解決

雙方在履行合同中產生爭議應本著有利委托事項的完成，相互理解，友好協商的方式調解解決;雙方未能自行協商解決的提請上級主管部門協調解決。無法協調解決的向有管轄權的人民法院起訴。

第七條 其他約定

第八條 附則

1.本協議書未盡事宜，由甲、乙雙方另行協商后簽訂補充協議，補充協議與本協議具有同等法律效力。

2.本協議自雙方簽字蓋章之日起生效。

3.本協議一式 份，甲方執 份，乙方執 份，具有同等法律效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

委托征地合同范文2甲方： (以下簡稱甲方) 乙方： (以下簡稱乙方)

為了做好 建設范圍內的征遷工作，根據《國務院城市房屋征收管理條例》要求，甲方決定由乙方承擔該征遷任務并組織實施拆除工作。為了明確雙方職責，保證征遷工作順利進行，雙方就有關事項達成如下協議：

一、征遷任務及范圍：

甲方經有關部門批準需征收拆除址在 紅線控制范圍;詳見規劃紅線圖。房屋征遷面積約 平方米。甲方委托乙方對征遷紅線范圍內建筑物、構筑物及附屬物進行征遷及組織實施拆除。

二、權利與義務：

(一)、乙方接受甲方委托，配合甲方辦理房屋征收有關法律手續及相關事項。做好征遷前被征遷戶的征遷動員思想工作，負責就征收補償方案當中涉及法律法規方面的某些細節和疑問進行解釋說明。

(二)、乙方向甲方提供有關征收補償的法律法規及專業技術指導。

(三)、乙方在甲方的配合下，根據工作需要派出相應的專業人員做好前期征遷進村入戶調查摸底，提供涉及征遷的相關專業技術等必要的工作。

(四)、乙方在甲方協助下依據征收法規及甲方制定的《補償安置方案》的標準要求組織簽訂和實施征遷補償、安置協議等工作，并在被征遷人簽訂的征遷協議書、房屋附屬項目補償、補貼清單上與甲方共同簽名確認清單上的有關財產及數額。

(五)、乙方要負責協助甲方在規定的時間內完成征遷范圍內征遷戶的搬遷騰空、驗收、查封及簽訂補償協議工作。并將騰空后的房屋交由施工單位拆除。

(六)、乙方要負責協助甲方辦理征遷過程中的證據保全手續、申請裁決及強制征收手續。

(七)、乙方要負責協助甲方做好征遷房屋的面積、產權核對工作。

三、費用和支付方法：

征遷費用為每平方米人民幣陸元，合計人民幣伍萬元(￥50000元)。合同簽定后壹星期內付清(按實際面積計算)。

四、違約責任：

1、乙方未能做好本合同約定的工作，視其對甲方造成經濟損失，給予相應的賠償。

2、若征遷期限超過半年，甲方應與乙方協商，簽定補充協議，根據乙方的工作情況給予適當經濟補償。

五、備注：

本合同一式肆份，自簽定之日起生效，甲、乙雙方各執貳份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

委托征地合同范文3委托人(以下簡稱甲方)：

受托人(以下簡稱乙方)：

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》及 等相關規定，經 方式確定 公司為 項目的房屋征收價格評估機構。現甲、乙雙方經平等協商，就房屋征收評估事項達成如下協議：

一、評估項目基本情況

1.征收項目名稱：

2.征收決定文號：

3.征收部門：

4.征收實施單位：

二、評估的基本要求

1.評估對象及范圍

1) 范圍內涉及的被征收房屋、裝修及附屬物等的補償價值評估。

2) 對本項目用于產權調換房屋的價值評估。

2.評估目的

1)被征收房屋價值的評估目的：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值。

2)用于產權調換房屋價值的評估目的：為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值。

3.評估時點

被征收房屋和用于產權調換房屋的價值評估時點為本項目房屋征收決定公告之日，即 年 月 日。

4.評估力量

乙方確定注冊房地產估價師任信龍為本項目的評估負責人，同時應指派與該評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師開展評估工作。

5.評估報告交付時間、方式

1)乙方應當自簽訂本合同后，甲方提供房屋征收范圍內房屋情況之日起對被征收房屋開展評估工作，并于分戶勘察、權屬資料齊全之日起15日內向甲方出具被征收房屋分戶的初步評估結果，并協助甲方對初步評估結果在征收范圍內向被征收人進行公示，公示期間，乙方應安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋，存在錯誤的，乙方應當進行修正。分戶初步評估結果公示期滿后，乙方應向甲方提供被征收房屋的一式七份分戶評估報告。被征收房屋全部完成后，乙方應向甲方提供被征收房屋一式四份的整體評估報告。

2)乙方應當自甲方提供用于產權調換房屋情況之日起對用于產權調換的房屋開展評估工作，并于分戶勘察、權屬資料齊全之日起10日內向甲方出具用于產權調換房屋的一式七份分戶評估報告，用于產權調換房屋評估工作全部完成后，乙方應向甲方提供用于產權調換房屋一式四份的整體評估報告。

三、評估費用標準及支付方式

1.評估費用標準

經雙方商定，被征收房屋和用于產權調換房屋的評估費按每份評估報告金額計收，

2.支付方式

1)甲方依據乙方出具的評估報告，在乙方完成評估總工作量的50%后，甲方進行評估費的支付，支付額度為所完成工作量的50%。在本項目房屋征收評估工作完成并出具被征收房屋整體評估報告和全部分戶評估報告后10日內甲方向財政申請余款，并應按該項目實際評估價值將評估費的余額一次性向乙方結清。

2)用于產權調換房屋的評估費待乙方完成應評估產權調換房屋的評估，并出具有效的整體評估報告和全部分戶評估報告后10日內，由甲方按實際評估價值將評估費一次性向乙方結清。

四、雙方權利與義務

1.甲乙雙方簽訂本合同后，甲方應向乙方提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況(被征收房屋產權人姓名、建筑面積、性質、用途等相關權屬資料)及未經登記建筑的認定、處理結果情況。并對資料的真實性、合法性負責。

2.在評估開展時，甲方應配合乙方做好實地查勘并共同做好被征收人的動員、解釋工作。

3.甲方應按照約定條件及時向乙方足額支付評估費用。

4.乙方應本著獨立、客觀、公正的原則，依照國家規范的標準、程序和方法，對委托評估的房地產進行查勘和估算，并出具真實、符合規范的房地產評估報告書。

5.乙方負責評估結果解釋和異議復核等工作，配合甲方將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。按甲方的進度要求提供被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。

6.因甲方未能及時提供征收范圍內房屋情況和其他非乙方原因無法入戶查勘房屋，影響出具估價評估報告的，甲乙雙方應及時協商處理方式及措施。

7.在乙方出具被征收房屋和產權調換房屋的整體評估報告和全部分戶評估報告后，甲方應給乙方出具該項目評估結束的具結文件。

8.乙方不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。

9.乙方對甲方委托評估所提供的文件資料應妥善保管，并盡保密義務，未經甲方同意不得擅自公開或泄露給他人。本條款所規定的保密義務將在本合同終止后持續有效。

五、違約責任

甲、乙雙方按《中華人民共和國經濟合同法》的規定承擔相應違約責任。

六、爭議處理

發生爭議，應先協商解決;如協商不成，可依法向當地人民法院提起訴訟。

七、本合同自雙方簽字蓋章之日生效，本合同一式 份，甲方持 份，乙方持 份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

篇10

現在，越來越多的城市在不斷優化和更新，征地工作必不可少。房屋征收補償工作通常都是要和房屋的評估價值相掛勾。那么作為，面臨拆遷的被征收人，知道在房屋征收中應當如何進行評估嗎？

案例：劉女士，在市中心合法擁有商業用地一塊，有門面房及辦公用房600平方米，劉女士在上又自行建設了鋼混結構房300平方米，用來開辦小超市。2014年5月，劉女士的房屋被列入了征收范圍。2014年8月，劉女士接到《通知》，方知自己的房屋已經被列入了征收范圍。因對補償方案未談妥，雙方未達成一致意見，劉女士于2015年4月委托律師維權。通過調查了解到：2014年9月，已經作出了房屋征收決定并公告，隨后委托了某房地產評估機構對劉女士的房產進行了評估，并出具了評估報告。但劉女士卻于2015年10月才收到此份評估報告，且該評估報告還不包含劉女士后建的300平方米鋼混結構房的價值。

解讀：本案中評估報告的違法點就比較多，也是拆遷戶必須要注意的關鍵點：

第一，房屋評估報告是否過期。

根據中華人民共和國建設部頒發的《房地產抵押估價指導意見》的第二十六條的規定：估價報告應用的有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年。本案中2014年9月就對劉女士的房屋進行了評估，但劉女士卻于2015年10月才收到此份評估報告。由此可見，該份評估報告的時效明顯已經過了法定的1年有效期限。

第二，房屋評估機構的選定必須要有拆遷戶的參與。

根據我國《國有土地房屋征收與補償條例》第二十條的規定：房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。本案中直接委托某房地產評估機構，對劉女士的房屋進行評估的做法是明顯違法的。

第三，房屋評估范圍需要注意。

根據我國《國有土地房屋征收與補償條例》第二十四條的規定：市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。本案中在征收工作的前期，并未依法對劉女士后建的300平方米鋼混結構房的合法性進行認定，而是直接在房屋評估報告中沒有包含這部分價值。該做法，是明顯不合理的。

在現實生活中，房屋征收補償價值的確定，主要是通過房屋征收估價來實現的。故而房屋征收的評估，不同于一般房地產的市場價格估價。房屋征收評估是一項政策性很強的評估業務，受土地和房地產相關法律、法規的影響非常大。另外，當拆遷戶對評估結果有異議時，應當要自收到評估報告之日起的10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估，該申請應該以書面的形式提出，并且要指出評估報告中存在的問題。拆遷戶對房地產價格評估機構的復核結果有異議的，還可以自收到復核結果之日起 10日內 ，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。但專家委員會作出的鑒定就是評估的最終結論。

二、征地如何補償？

1、征收林地有補償么

有的拆遷戶會問，林地征收有補償嘛？村里告訴我種的樹不給補償這合法嘛？

首先可以肯定的是，林地征收是有補償的，《國家林業局辦公室關于征占用林地征收四項費用有關問題的復函》中就指出，用地單位需要繳納四項費用：林地、林木補償費、森林植被恢復費和安置補助費。

各地區對于建設項目使用林地補償標準的規定均有一定不同，對珍貴樹種和普通樹種的補償亦有不同，拆遷戶可以查閱所在地區林地補償標準，做到心中有數。

值得注意的是，無論林木補償費用補償多少，林木補償費和苗木補償費一般應歸被使用林地單位或個人所有，任何單位和個人不得截留、擠占、挪用。

2、耕地征收怎么補償？

首先我們要清楚，耕地都包括什么？根據國家標準《土地利用現狀分類》(GB/T 21010-2017)可知，耕地屬于一級地類，包括三個二級地類，即水田、水澆地、旱地。

根據《土地管理法》第四十七條的有關規定，征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。

各地區會按照自身的情況制定具體的細則規定，一般而言征收耕地的補償主要包括土地補償、安置補助以及地上附著物和青苗的補償等，拆遷戶可以查詢所在地區關于調整征地補償標準的通知，進行詳細了解。

3、征收荒地給不給補償

根據我國《土地管理法》的有關規定，開發未確定使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的，經縣級以上人民政府依法批準，可以確定給開發單位或者個人長期使用。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。也就是說，征收荒地也是有補償的。

有的拆遷戶可能會問“村里鼓勵我開荒，開墾后的開荒地被征收了有補償嗎？”，首先，國家征收農村開墾后的荒地亦是需要進行補償的，一般而言補償的項目包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。