新拆遷條例范文
時間：2023-03-21 01:38:45
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篇1
正式公布的征求意見稿無論從名稱上，還是從內容上都有很大的變化。根據征求意見稿的規定，只有因七種公共利益的需要，政府才能征收房屋;只有90%以上被征收人同意，方可進行危舊房改造
這次征求意見稿名稱叫國有土地上房屋征收與補償條例，雖然僅僅是一個名稱，但伴隨著名稱的改變，其內部的制度也有很大的變化。王錫鋅在接受記者采訪時，對征求意見稿予以了較高評價。
王錫鋅認為，城市房屋拆遷管理條例強調的是管理，而新名稱體現了由單向的管理到對公民私有財產權的尊重和保護。而且征求意見稿中摒棄了拆遷的概念，取而代之的是搬遷，從拆到搬也折射出一種法治理念的進步。
拆遷這個概念從法律上來說其實是一個非常不適當的概念，因為拆遷僅僅是一個行為。而且這個概念在過去的十多年里帶來很多問題，造成一種不良的社會心理暗示。王錫鋅說。
王錫鋅認為，征求意見稿不僅在理念上而且在制度規定上也有很大進步。
當前，由商業利益導致的拆遷占大多數，但是都披上了公共利益的外衣。從征求意見稿的規定可以看出，將來政府對房屋征收與補償，只適用于為了公共利益的需要，而且什么是公共利益，也做了相對現實可行、合理的界定。王錫鋅說。
此外，在征收程序上，征求意見稿也注重程序公正，通過盡可能的公開，引入專家建議、公眾參與、政府決策相結合的機制，以及內部的層級審查與司法監督，來使程序、決策更加民主、合理，并使當事人的權利得到更好保護和救濟。
新拆遷條例征收補償征收補償：盡可能做到公平合理
前不久，貴陽警方通報了一起性質惡劣的暴力野蠻拆遷引發違法堵路群體性事件的處理結果，其中受雇于開發商、參與野蠻暴力拆遷的20名犯罪嫌疑人因涉嫌故意損壞財物罪被刑事拘留。
隨著城市化進程加快，因拆遷補償難以達成一致，暴力野蠻拆遷事件時有發生。個別開發商對拒絕拆遷的所謂釘子戶，采取恐嚇、威逼、停水、斷電甚至非法限制人身自由等手段，不顧一切先推倒房屋再說。
王錫鋅表示，拆遷過程中大量的野蠻、暴力、脅迫方式都是非法的，即便是在城市房屋拆遷管理條例中也沒有賦予拆遷人這樣的權力。
有關專家認為，其實多數老百姓并不反對拆遷，關鍵是補償不到位或標準太低。
針對補償、強制拆遷等矛盾突出的問題，征求意見稿專門作出了規定：貨幣補償的金額，不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產的市場交易價格;房屋征收部門及其委托的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實施搬遷。任何單位和個人不得以暴力、脅迫以及其他非法手段實施搬遷。
房屋的征收、補償是原來拆遷制度中比較核心的問題。一旦把拆遷的目的搞清楚了是不是為了公共利益，以及把補償盡可能做到公平合理，可以說房屋征收補償中遇到的問題是可以得到解決的。王錫鋅說。
新拆遷條例各方觀點某地官員
某地官員：拆遷是利益的爭奪
拆遷有一個特點，99戶簽署了協議，1戶沒有簽署，就無法實現交地。1戶人家足以綁架99戶人家的利益，所謂堅持就是勝利就是這個道理。法律規則如果在經濟上沒有可行性，即使制定，也是得不到遵守的。《征求意見稿》太注重個體的權利，而忽視了集體的權利。從法理上看，《征求意見稿》很美：尊重權利、尊重公益、尊重司法等等。然而，如果真照此實施，估計整個拆遷都得停止。沒有拆遷，有中國近20xx年快速的城鎮化嗎?有我們居住的現代化小區嗎?我處理過很多的拆遷難題，當前為止沒有發現拆遷過后導致生活困難的;而拆遷過程中的各種表演，無非是利益的爭奪而已，與法學家所說的權利、自由恐怕關系不大。
任志強
華遠地產股份有限公司董事長任志強：折遷都是為公共利益
任志強
如今有一個重大的概念錯誤，就是在拆遷中劃分公共利益與商業利益。所有的都是公共利益。土地收益是公共利益，實現城市規劃是公共利益，商業服務是公共利益，解決就業是公共利益，提供稅收是公共利益，危房改造是公共利益因此，沒有非公共利益的拆遷行為。立法中不應再分歧，否則又是廢物法律。
姜明安
北大法學院教授姜明安：新拆遷條例陷入兩難
事實上，新拆遷條例陷入了兩難境地。一方面，《征求意見稿》中的一個90%和兩個三分之二對拆遷限制很嚴。因此，新拆遷條例很難按《征求意見稿》公布。另一方面，當前，拆遷中的暴力問題、群體事件屢有發生，國務院、國土部先后發文以緩和矛盾。但要從根本上解決問題，還得靠法制建設，這就要求新拆遷條例盡快出臺。我認為，新拆遷條例完全按《征求意見稿》出臺的可能性較小。一種方案是打亂《征求意見稿》，對規定嚴格的部分進行修改、緩和;一種方案是不出臺條例，直接立法，統籌考慮城市、農村的征地拆遷工作。
葉檀
財經評論員葉檀：土地溢價高導致新拆遷條例難出臺
強拆屢禁不止，新拆遷條例難以出臺，都是因為土地溢價實在太高，對于既得利益者的誘惑無可抵擋，土地財政、附著在土地財政上的新投資規劃與部門、個人利益，與土地密切相關。因此，高科技園區異化為高科技地產、文化創意園區異化為文化地產，而真正的文化聚集地如畫家村、如小吃一條街，動輒遭滅頂之災。
喬子鯤
《京華時報》特約評論員 喬子鯤：政府要管住自己的手
在拆遷中，政府部門如何規范自己的行為，管住自己的手，走出與民爭利模式，重新界定政府部門的公平、公正的角色定位，這是新拆遷條例必須直面和回答的核心問題，或許也正是新條例遲遲不露面的原因所在。
網友
篇2
20xx年最新農村拆遷補償管理條例
20xx農村房屋拆遷補償標準是什么
拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：
(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。
(2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。
(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。
由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。
(一)房屋拆遷補償計算標準
(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)
(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格
(二)房屋拆遷安置費計算標準
(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費
注：
1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;
2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0;
3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。
(三)農村房屋拆遷補償標準
(1) 被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產權房屋調換。它的具體計算是(被拆拆除房屋建安重置單價結合成新+同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼)被拆除房屋的建筑面積;
(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償，計算公式為(被拆除房屋建安重置單價結合成新十價格補貼)被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用。
國家房屋拆遷補償標準
一、房屋價值補償標準
這里的房屋補償，是指對被征收的國有土地上建筑物價值進行的補償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格，并請有評估資質的評估機構進行評估確定。這里的市場價格，地級市政府部門都會依據每年住宅房屋市場價格規律，制定出相應房屋市場價格表供當地被拆遷的居民進行參考。如：石家莊市人民政府針對三年大變樣政策，每年都出具了《石家莊拆遷區域住宅房屋市場價格表》。不清楚自己區域被拆遷房屋的價格的，可以找當地政府建設部門進行咨詢或索取材料。對評估確定房屋價值有異議的，可以向復核評估，對復核結果有異議的，可以向評估專家委員會申請再次鑒定。
二、搬遷費和臨時安置費(俗稱過渡費)
搬遷費和臨時安置費用，具體數額各市一般都已確定具體數額及計算方式，詳見各地出具標準，在這里作者所列算的補償標準，是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過渡方式進行的計算。如果拆遷人提供周轉房，則無需支付臨時安置費。以石家莊為例(自主搬遷)：20xx年搬遷費20元/平方米，按2次計算;臨時安置費(過渡費)按25元/平方米計算，逾期12月以內，每月增加50%，預期12個月不滿24個月的，自第13個月起每月增加75%，逾期24個月以上的，自第25個月起每月增加100%。
三、停產停業損失的補償
該費用針對非住宅類房屋運營性房屋進行補償，因為屬個案，補償標準不能統一，一般是有征收當事人進行協商確定，協商不成的，可委托房地產價格評估機構評估確定。
四、補助和獎勵
補助包括困難補助和公攤補助。困難補助是針對貧困人員進行的補助，依據當地政府出具的標準確定;公攤補助針對所有被拆遷人的房屋公攤進行的額外補助，也會出具公攤補助標準。如石家莊出具了《石家莊市市區被征收房屋公攤基準補助系數》。獎勵是指各拆遷人鼓勵被拆遷人及時拆遷而給付的額外補償。具體標準，因地各一，但該費用不是強制性，是否給付仍看當地政策。
五、房屋裝修補償及家電設備移機補償
房屋裝修補償也是先有當事人協商，協商不成由評估機構評估確定，家電設備移機也是參照上述方式實施。不過為統一、方便，各縣市會依照市場價格出具具體的補償標準，具體數額以時征收拆遷時出具的補償標準為準。
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篇3
關鍵詞：《國有土地上房屋征收補償條例》 解析
一、《條例》與先前《拆遷條例》相比的改變
一是法律關系性質的改變。在《拆遷條例》下，拆遷人為取得房屋拆遷許可證的單位，是普通的民事主體，拆遷人與被拆遷人之間是普通的民事關系。而依據新的《條例》，征收人為市、縣級人民政府確定的房屋征收部門，是經授權的行政主體，征收人與被征收人之間是行政法律關系。
二是征收前提的改變。根據先前的《拆遷條例》第七條之規定，拆遷人要獲得拆遷許可證，只需向房屋拆遷管理部門提交建設項目批準文件、建設用地規劃許可證、國有土地使用權批準文件、拆遷計劃和拆遷方案、辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。而根據新《條例》第二條、第八條之規定，房屋征收必須是基于法定的公共利益而作出。不是基于法定的公共利益的需要，不得對當事人的房屋實施征收。如此，公共利益需要成為征收的法定前提。
三是征收程序的改變。根據先前的《拆遷條例》之相關規定，拆遷人依法取得房屋拆遷許可證后即可進行拆遷，被拆遷人難以合法表達其利益訴求。而新的《條例》不但在實體上客觀界定了“公共利益”，設計了“補償機制”，還通過一系列程序性規定，為被征收人了解征收決定，表達利益訴求，實現公正裁決爭議，確定了公開、公平、公正的運行機制，為征收補償制度的順利實施提供了程序保證。
四是補償機制的改變。先前的《拆遷條例》盡管也確立了市場補償原則，但由于房屋評估機構的選擇、補償方式的選擇等方面受到限制，這一原則并未能得到落實。為此，新的《條例》設定了更為科學和公平的補償機制。首先是引入獨立第三方評估制度，保證補償機制客觀、公正；其次，明確提出房屋價值的補償不低于被征收房屋類似房地產的市場價格；再次，明確了被征收人對于補償方式的選擇權；最后，為被征收人設立了完善的法律救濟途徑，被征收人對補償決定不服的，可依法提起行政復議和訴訟。
五是強制執行方式的改變。依據先前的《拆遷條例》第十七條之規定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。如此，就容易出現房屋拆遷管理部門既當運動員，又當裁判員的情形。為此，新的《條例》取消行政強拆。被征收人不履行房屋補償決定的，房屋征收部門必須依法申請人民法院強制執行。
六是設定了嚴格的法律責任。先前的《條例》雖然也有相關的法律責任條款，但在法律責任的主體、違法情形、法律責任的形態等方面都存在不周延之處，實踐中諸多違法行為難以據此進行問責。為此，新的《條例》設定了嚴格的法律責任條款。如實踐中飽受詬病的非法逼遷行為，《條例》予以明確禁止，并規定了嚴格的法律責任。對于被征收入以非法方式阻礙房屋征收工作的，也規定了相應的刑事責任和行政責任。
二、《條例》要實現預期之制度功能面臨的挑戰
盡管《條例》已經出臺，但就制度規范本身而言，《條例》要實現預期之制度功能，尚需面臨挑戰：
首先，公共利益的判斷與反思。《條例》第八條規定了屬于公共利益需要的六種情形，這是《條例》的一大亮點。對于《條例》所列之公益條款，應當進行嚴格解釋。對于征收決定之程序制度和救濟制度，應當嚴格遵守，通過民主、行政和司法的三重機制，確保公益需要之真正實現。
其次，征收決定程序之遵守。《條例》第十條、第十一條、第十二條對征收決定做出前的論證、聽證、社會風險評估等程序做出了具體規定，但是這些規定不夠細致，可操作性有待加強。首先是征求意見的方式并不明確，沒有明確的法定方式，民眾的知情權、申辯權很難得到保障；其次，“多數被征收人”、“涉及被征收人數量較多”等界定缺乏量化指標，解釋權在地方政府，這就可能使得民眾意見難以得到尊重，使得該規定的立法本意難以貫徹；最后，聽證會的程序沒有明確規定。因此，在實踐中，應當通過更具操作性的細則規范，防止《條例》所規定之程序被虛置。
再次，法院之獨立性。《條例》取消了行政強拆，將強制執行權交由法院統一行使。但司法機關能否承擔這樣的使命很值得懷疑。在實踐中，受制于人、財、物的限制，法院的獨立性有待增強。法院是否具備足夠的資源和能力來對市、縣級人民政府作出的征收決定和補償決定進行審查，這將直接影響《條例》之實施效果。
篇4
第一條 為加強城市房屋拆遷安置管理，保護拆遷人和被拆遷人的合法權益，保障城市建設工作的順利進行，根據國家有關法律、法規的規定，結合我省實際情況制定本條例。
第二條 凡在城市規劃區內國有土地上，因城市建設需要拆遷房屋及其附屬物和對被拆遷人進行安置的，均適用本條例。
第三條 本條例所稱拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位或個人。
本條例所稱被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人）和使用人。
第四條 城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市改造和建設。
第五條 拆遷人必須依照本條例規定，對被拆遷人給予補償和安置；被拆遷人必須履行本條例規定的義務，服從城市建設的需要，在規定搬遷期限內完成搬遷。
第六條 各級人民政府應當加強對城市房屋拆遷安置工作的領導。縣以上人民政府房地產行政管理部門或者縣以上人民政府授權的部門（以下簡稱房屋拆遷主管部門），主管本行政區域內的城市房屋拆遷安置工作。
第七條 縣以上人民政府對在城市房屋拆遷安置工作中有突出貢獻的單位和個人應當給予表彰或獎勵。
第二章 拆遷管理
第八條 任何單位或者個人需要拆遷城市房屋，必須持國家規定的批準文件以及拆遷計劃和拆遷安置方案，向當地房屋拆遷主管部門提出拆遷申請，經房屋拆遷主管部門審查批準，取得房屋拆遷許可證后，方可按本條例的有關規定實施拆遷。
實施房屋拆遷不得超越房屋拆遷許可證規定的拆遷范圍和拆遷期限。
第九條 縣以上人民政府或者其城市規劃主管部門確定拆遷范圍后，房屋拆遷主管部門應當將拆遷范圍及時通知有關的公安、工商及其他部門暫停辦理拆遷范圍內的以下事項：
（一）戶口遷入、分戶手續；
（二）核發工商營業執照；
（三）房屋所有權和使用權的變更手續。
本條例規定的暫停辦理的期限為十二個月。
第十條 在本條例第九條規定的暫停期限內，因出生、結（離）婚、轉業（復員）等原因確需在拆遷范圍內入戶或者分戶的，應當經縣以上人民政府批準。
第十一條 房屋拆遷可以由當地人民政府組織統一拆遷，也可以由拆遷人自行拆遷安置或者委托拆遷安置，有條件的城市和城市中實行綜合開發的地區，應當實行統一拆遷。
自行拆遷安置的，拆遷人必須向當地房屋拆遷主管部門提出申請，經批準后，方可以實施拆遷安置工作。
委托拆遷安置的，拆遷人必須委托具有拆遷資格的拆遷安置單位承辦。
房屋拆遷主管部門不得接受委托拆遷安置。
拆遷安置承辦單位的管理，按照國家有關規定執行。
第十二條 房屋拆遷主管部門在房屋拆遷許可證核發后五日內，應當將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等有關事項以房屋拆遷公告或者其他形式予以公布。
第十三條 在房屋拆遷主管部門公布的搬遷期限內，拆遷人應當與被拆遷人依照本條例的規定就補償、安置等問題簽訂由省房屋拆遷主管部門統一印制的《拆遷補償安置協議書》。
《拆遷補償安置協議書》應當明確拆遷補償形式和補償金額；安置用房面積和安置地點；搬遷過渡方式和過渡期限；擴大面積安置費、違約責任以及當事人認為需要訂立的其他條款。
第十四條 《拆遷補償安置協議書》簽訂后，拆遷人應當將其副本送交當地房屋拆遷主管部門備案。協議雙方也可以到當地公證機關辦理公證。《拆遷補償安置協議書》由拆遷人和被拆遷人分別保存，作為拆遷人和被拆遷人拆遷與安置的憑證。
拆除依法代管房屋，其《拆遷補償安置協議書》必須經當地公證機關公證，并辦理證據保全。
第十五條 拆遷人與被拆遷人因補償、安置等問題在搬遷期限內未達成協議而沒有簽訂《拆遷補償安置協議書》的，由當地房屋拆遷主管部門裁決。被拆遷人是房屋拆遷主管部門的，由同級人民政府裁決。
當事人對裁決不服的，可以在接到裁決書之日起十五日內向人民法院起訴。在訴訟期間，如果拆遷人已按裁決給被拆遷人作了安置或者提供了臨時住處的，不停止拆遷的實施。
第十六條 到達房屋拆遷公告規定的搬遷截止日期，或者到達根據本條例第十五條第一款規定作出裁決的搬遷截止日期，被拆遷人無正當理由拒絕搬遷的，縣以上人民政府可以作出責令限期拆遷的決定，逾期不搬遷的，由縣以上人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷主管部門申請人民法院強制拆除。
第十七條 拆除有產權糾紛的房屋，到達房屋拆遷主管部門公布的搬遷截止日期，糾紛仍未解決的，由拆遷人提出補償安置方案，報縣以上人民政府房屋拆遷主管部門批準后實施拆遷。拆遷前，房屋拆遷主管部門應當組織拆遷人對被拆除房屋作勘察記錄，并到公證機關辦理證據保全。
第十八條 拆遷人在公布的搬遷期限內或者在被拆遷人接到裁決書之日起十五日內，不得對未搬遷住戶實施停止供水、供電、供熱以及停止供應煤氣等影響正常生活的行為。
第十九條 法律、法規對拆遷軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡等另有規定的，依照有關法律、法規執行。
第二十條 房屋拆遷主管部門應當對房屋拆遷、安置活動進行檢查。被檢查者應當如實提供情況和資料。檢查者有責任為被檢查者保守技術和業務秘密。
第二十一條 房屋拆遷主管部門應當建立、健全拆遷安置檔案管理制度，加強對檔案資料的管理。
第三章 拆遷補償
第二十二條 拆遷人對被拆除房屋及其附屬物的所有人的補償可以實行產權調換、作價補償或者產權調換與作價補償相結合的形式。
拆除非公益事業房屋的附屬物不作產權調換，由拆遷人給予適當作價補償。
拆除違章建筑，超過批準期限的臨時建筑不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑給予適當補償；但核發證照已明確不予補償的除外。
產權調換的面積按照所拆房屋的建筑面積計算。
作價補償的金額按照所拆房屋建筑面積的重置價格結合房屋成新計算。
第二十三條 拆除用于公益事業的房屋及其附屬物，按照下列規定予以補償：
（一）拆遷人應當按原性質、原規模予以重建或者由產權單位自建，建后產權仍屬原房屋所有人，拆遷人負擔其全部費用；
（二）拆遷人按照房屋重置價格給予補償；
（三）縣以上人民政府按照城市規劃統籌安排。
本條（一）、（二）項規定的補償形式可以由雙方當事人協議確定。
拆除私有用于公益事業的房屋及其附屬物的補償辦法由省人民政府另行規定。
第二十四條 以產權調換形式償還的非住宅房屋，原則上償還的建筑面積不得少于原拆除房屋建筑面積，差價結算辦法按下列規定執行：
（一）償還建筑面積與原面積相等，按照重置價格結算結構差價；
（二）償還建筑面積大于原面積，其等量部分，按照本條第（一）項執行，其超過部分按商品房價格結算；
（三）償還建筑面積小于原面積，其等量部分，按照本條例第（一）項規定執行，其不足部分，按照重置價格結合成新結算。
拆遷國有非住宅房屋以產權調換形式償還的，其結算差價問題，由省人民政府另行規定。
第二十五條 以產權調換形式償還的國有和集體所有住宅房屋，其償還面積與原面積相等時，互不結算差價；其償還面積大于或小于原面積時，其超出或者不足原面積部分，按照房屋重置價格結算。
第二十六條 拆除有合法證照的私有住宅房屋，對被拆遷房屋所有人按照下列規定補償：
（一）不要產權需要安置的，拆遷人應當按照原房屋重置價格結合成新補償；
（二）不要產權也不需要安置的，拆遷人按照縣以上人民政府規定的市場交易價格標準對原房屋作價收買；
（三）要求償還產權的，新舊房屋均按照縣以上人民政府規定的市場交易價格標準結算差價。
第二十七條 拆除出租的房屋，實行產權調換的，原租賃關系繼續保持。因拆遷引起變動原租賃合同條款的，該合同條款應當作相應修改。
第二十八條 拆除享受國家或者單位補貼個人購買或建造的房屋，拆遷人按照有關各方的投資比例予以分別補償。
第二十九條 拆除產權不明或者無合法繼承人的私有房屋，由拆遷人報請房地產行政管理部門調查登記、攝影備案、評估價格后，由拆遷人按照規定將補償費如數交房屋拆遷主管部門代為儲存。
第三十條 拆除沒有抵押權的房屋實行產權調換的，由抵押權人和抵押人重新簽訂抵押協議。抵押權人和抵押人在房屋拆遷主管部門公布的搬遷期限內未達成抵押協議的，由拆遷人參照本條例第十七條的規定實施拆遷。
拆除沒有抵押權的房屋實行作價補償的，由抵押權人和抵押人重新建立抵押權或者清償債務后，方可給予補償。
第三十一條 拆遷非住宅房屋造成停產、停業引起被拆遷人經濟損失的，由拆遷人給被拆遷人以適當補助。具體補助辦法及標準由縣以上人民政府規定。
第三十二條 被拆除房屋使用人搬遷時，由拆遷人付給搬遷補助費，對提前搬遷的可給予獎勵。
在規定的搬遷過渡期限內，被拆除房屋使用人自行安排住處的，拆遷人應當付給臨時安置補助費；需要過冬的還應當付給越冬采暖補助費。
拆遷人未能按照規定日期組織被拆除房屋使用人回遷的，應當向被拆除房屋使用人加發臨時安置補助費，需要越冬的應當加發越冬采暖補助費。
越冬采暖補助費、搬遷補助費、臨時安置補助費的標準，按照市、縣人民政府的規定執行。
第四章 拆遷安置
第三十三條 拆遷人對應當安置的被拆除房屋使用人依照本條例的規定給予安置。
被拆除房屋使用人，分為被拆除非住宅房屋使用人和被拆除住宅房屋使用人。
被拆除非住宅房屋使用人必須具有該非住宅房屋所有權證照或者租賃手續。其中需要作為工商用房安置的，還必須具有營業執照。
被拆除住宅房屋使用人必須具有該住宅房屋的所有權證照或者租賃手續、以及拆遷范圍內的正式戶口和糧食關系。
第三十四條 拆遷人安置被拆除房屋使用人的新建回遷用房，必須符合《吉林省民用建筑標準》的有關規定。
第三十五條 被拆除房屋使用人的安置地點，應當根據城市規劃對建設地區的要求和建設工程性質，按照有利于實施城市規劃和城市舊區改造，以及盡可能方便居民生活的原則確定。
拆遷人對于從區位好的地段遷入區位差的地段的被拆除房屋使用人，應當適當增加安置面積。具體標準，由縣以上人民政府制定。
第三十六條 拆除非住宅房屋，原則上按照原建筑面積安置。
第三十七條 拆除住宅房屋，按照原建筑面積，也可以按照原使用面積或者原居住面積（以下簡稱原面積）安置；可以實行房屋安置，也可以實行貨幣安置。
對按照原面積安置住房有困難的被拆除房屋使用人，可以適當增加安置面積。
安置方式和增加安置面積的具體辦法，由市（州）人民政府根據當地實際情況規定，并報省人民政府批準。法律、法規另有規定的除外。
第三十八條 《吉林省城市建設管理條例》頒布前自建但無房屋證照的獨立住宅房屋，其使用人具有城市戶口、糧食關系，又確無其他住處的，拆除時經當地房地產行政主管部門確認后，由拆遷人給予有償安置。具體安置標準和辦法，由市（州）人民政府規定。
第三十九條 住宅房屋兼作營業房屋的，拆遷時按照住宅房屋安置。
第五章 法律責任
第四十條 對違反本條例第八條規定，未取得房屋拆遷許可證擅自拆遷房屋或者超越房屋拆遷許可證規定范圍拆遷房屋的，由房屋拆遷主管部門責令停止拆遷，并對非法拆遷的單位或者個人處以拆除房屋建筑面積的建設成本1至2倍的罰款。構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
對其中符合拆遷條件的，由房屋拆遷主管部門責令補辦房屋拆遷許可證。
第四十一條 對違反本條例第十一條第三款規定，委托未取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷的，由房屋拆遷主管部門責令停止拆遷，并對拆遷人處以拆遷委托費1至2倍的罰款。
第四十二條 對違反本條例第三十二條第二款、第三款規定，拆遷人未向被拆遷人支付補償、安置等費用和未能在規定日期內組織回遷的，由房屋拆遷主管部門責令限期改正，并對拆遷人處以應當支付費用5至10倍的罰款。
第四十三條 對違反本條例第三十四條規定的，由房屋拆遷主管部門責令限期按照規定予以調整；逾期不調整的，房屋拆遷主管部門依照縣以上人民政府規定處理。
對未按照規定的安置面積標準安置的，責令拆遷人限期改正，并處以不足面積建設成本1至2倍的罰款。
第四十四條 違反本條例規定給被拆遷人造成經濟損失的，應當承擔賠償責任。
第四十五條 對妨礙房屋拆遷主管部門工作人員執行公務的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》處罰；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第四十六條 房屋拆遷主管部門工作人員與拆遷安置活動有關的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第四十七條 被處罰的當事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰通知書之日起十五日內，向作出處罰決定機關的上一級機關申請復議，或直接向人民法院起訴。當事人對復議決定不服的，可以在接到復議決定之日起十五日內，向人民法院起訴。當事人逾期不申請復議、也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第六章 附 則
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《新財經》:北京市50個掛賬村的方案基本上都用的是“騰退”,這與“拆遷”有什么區別?
趙云濤:拆遷是指取得拆遷許可的單位,根據城市建設規劃要求和政府所批準的用地文件,依法拆除建設用地范圍內的房屋和附屬物,將該范圍內的單位和居民重新安置,并對其所受損失予以補償的法律行為。
騰退方式,即以村委會為主體,依據村民自治章程,在村民代表民主決策、監督等基礎上制訂騰退方案。這是一種“少數服從多數”的村民自治。
《新財經》:石榴莊的很多村民都以出租房屋為主要經濟來源,拆遷之后將失去這部分收入,國家政策對此是否有相關規定?
趙云濤:沒有。但一般國家在征地時會給予考慮。
征用農民集體所有土地的,相應的,農村村民轉為非農業戶口,轉非勞動力在征地時被單位招用的,征地單位應當從征地補償款中支付招用單位一次性就業補助費;轉非勞動力自謀職業的,一次性就業補助費支付給本人。
《新財經》:如果村委會不支持,村民是否可以自發選舉村民代表?需要哪些程序?
趙云濤:可以。《村民委員會組織法》第二十一條規定,人數較多或者居住分散的村,可以推選產生村民代表,由村民委員會召集村民代表開會,討論決定村民會議授權的事項。村民代表由村民按每五戶至十五戶推選一人,或者由各村民小組推選若干人。
法律及相關法規沒有對程序進行約束。只要選舉真實就可以。
《新財經》:村民是否有權拒絕騰退?
趙云濤:按照北京相關法院的說法,村委會可以。
《新財經》:不光是這50個掛賬村,只要有拆遷的地方就會有糾紛,中國的拆遷之戰正在多處爆發。您認為處理這些問題較好的辦法是什么?
趙云濤:合理控制拆遷規模,加大中低價位商品房、經濟適用住房建設,實行最低單價保障和最低總額保障,切實解決弱勢群體的拆遷安置問題。加大對違法違規行為的查處。加強拆遷單位和拆遷人員管理。
《新財經》:如何從根本上解決房屋拆遷及其引發的各種問題?《城市房屋拆遷管理條例》中有哪些條款亟待完善?
趙云濤:在法律和制度方面進行創新。農村集體土地所有權的不完全性,從根本上講是國家意志在立法上的表現。它體現了國家對土地資源以及土地市場的壟斷。但壟斷是不宜于市場經濟發展的。因此,在當前市場經濟條件下,應在法律上重新確立集體土地在各項權利上的內容,并賦予更完善的權利行使能力,在倡導國家在土地市場占主導地位的同時,將集體土地使用權納入有形的土地市場。這些都有待于在法律規范、政策制度方面創新和完善。完善拆遷補償政策,慎用或不用行政強拆。
征收公民的房產,必須具備三個法定條件:首先,征收必須是出于“為了公共利益”的需要,主體必須是國家,必須依照法定的權限和程序(其中包括必須依法給予補償和居住條件保障)。三個條件缺一不可,而《條例》的相關規定,無一例外都違反了上述要求。
其次,從征收主體來看,《條例》規定的拆遷補償主體不符合上位法的規定。
我國《憲法》第十三條、《城市房地產管理法》第六條均明確規定,征收、補償的主體都是國家(具體由代表國家的政府機關來實施)。但是,《條例》第四條規定:“拆遷人應當依照本條例的規定,對被拆遷人給予補償、安置”。
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一、實施單位法律地位的歷史沿革
1991年《城市房屋拆遷管理條例》第9條第1款規定，“當地人民政府可以組織統一拆遷，也可以由拆遷人自行拆遷或者委托拆遷”。第2款規定，“拆遷人委托拆遷的，被委托人應當是取得房屋拆遷資格證書的單位”。經過修訂的2001年《城市房屋拆遷管理條例》第10條規定：“拆遷人可以委托具有資格的單位實施拆遷”。第36條規定：“委托不具有拆遷資格單位實施拆遷的，處拆遷補償安置資金3％以下的罰款；情節嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證”。此后，各地行業主管部門及政府對拆遷隊伍和行業規范管理不斷深化，并從法人治理結構上要求拆遷實施單位實行‘拆管分離”，從原管理機構或開發企業中獨立出來，具有完全承當民事責任的獨立法人，并且省、市從資質管理、人員培訓、行業考核等方面出臺一系列管理辦法。《征收條例》兩次公開征求意見過程中，曾將實施單位改為“實施機構”，但在正式頒布時，仍定為“實施單位”，這表明專業從事拆遷及今后征收實施工作的這個行業具有不可或缺的地位和作用。這也是由行業的特點和今后征收工作的性質所決定的。一是拆遷(征收)工作政策性、法規性強，涉及面廣，需要熟悉法律、法規、政策、業務嫻熟的專門從事這方面工作的隊伍做一人一戶的具體工作，從而有利于節約人力、物力和財力。二是拆遷(征收)工作環節較多，事務復雜，從項目的啟動到竣工驗收，需要經歷前期調查摸底、聽證、公告、評估、協商洽談、協議簽訂、搬遷騰房、安全拆除、補償安置、結算支付等多個環節，需要一支責任心強、有毅力且相對固定的實施隊伍來完成各環節的工作任務。三是拆遷(征收)工作的社會性強，具有糾紛暴露的滯后性、訴訟的延續性、房屋拆除的安全隱患性、上訪處理的復雜性等特點，不是短期行為所能處置的，離不開作為當事人的實施單位去參與處理。因此，從法律定位和客觀發展的需要出發，不能忽視這支隊伍的重要作用，并讓其具體擔當實施者的角色。
二、政府征收背景下實施單位的定位
《征收條例》明確規定，政府是今后征收工作的責任主體；同時，政府確定的征收部門作為委托人，代表政府直接與被征收人簽訂征收補償協議，與原拆遷相比較，政府在法律關系、與被征收人的利益關系等方面更直接、更復雜，依法、規范、公開、公正的啟動征收工作，維護好被征收群眾的合法權益和社會的和諧穩定，是各級政府的職責和義務，這也是《征收條例》明確實施單位“不得以營利為目的”的旨意。但政府征收不等于政府具體操作實施。當前，要將學習領會《征收條例》的精神實質與做好承前啟后的平穩過渡、推進征收工作的實際進程緊密結合，防止認識和操作上的三個誤區：一是政府作為征收主體，就不能委托或使用原拆遷實施單位，只有政府自己實施才能控制法律風險。二是以單位性質作為是否營利為目的的唯一標準，認為只有成立事業性的單位才能實現這一目標，原有的實施企業必須解體或重新整改，否則征收工作無法實施。三是正常收費即為營利，即使企業單位的收費標準等同于或低于事業性單位，也認為是“以營利為目的”。筆者認為，防止實施單位追求利潤最大化進而影響政府形象，侵害群眾利益，是實施環節中的重點所在。達到這一目的，關鍵在于改進管理方式，健全工作機制，統一收費標準，防止以大包干等委托方式使實施單位受利益驅動而亂作為。本著平穩過渡、有機銜接、積極引導、服務征收的指導思想，一是將實施單位定性為服務性的中介機構，在從事服務活動過程中，根據規定收取合理的工作經費和人員工資等費用；二是在運作模式方面實行收支兩條線；同時，嚴格行業管理，禁止工程“大包干”的方式誤導實施單位追求利益最大化而忽視征收的社會責任；三是加強監督審計。對實施單位與群眾簽訂的補償協議、代辦服務費嚴格審計，防止弄虛作假、截留、克扣補償資金等違法亂紀現象的發生。
三、對實施單位的管理思路
《征收條例》出臺后，房屋征收為政府行為，實施單位的行為直接代表政府，政府不僅要對其行為進行監督，同時，要對其行為后果承擔責任，必須進一步嚴格管理，統一規范實施行為，可采取以下措施：
一是穩定隊伍，扎實推進在拆項目的竣工掃尾。在以往拆遷項目屬地推進的基礎上，與各項目責任主體配合，進一步梳理遺留項目的具體情況，細化項目實施單位的目標任務，同時，認真貫徹省《關于認真貫徹實施切實做好房屋征收與補償工作的通知》，防止野蠻拆遷，確保平穩過渡。
二是更換名稱，核定收費標準。可將現有的房屋拆遷實施單位更名為“房屋征收服務事務所”，避免社會產生“公司”是“以營利為目的”的概念歧義，適應政府征收要求；同時，會同物價局等部門合理確定實施單位的服務費標準，不允許協議性收費。
三是加強管理，進一步提升行業整體素質。在系統進行新的《征收條例》及相關文件學習培訓的同時，繼續實施“平安拆遷”各項考核要求；同時，針對征收工作的新特點、新要求，細化行業考核細則，積極探索拆遷企業信譽管理制度，為適應新的征收工作夯實基礎；同時，通過優勝劣汰、資產重組的市場機制與行業管理引導相結合等辦法，將實施單位從數量型向質量規模型發展。
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隨著社會經濟的發展，城市化進程的加快，居民對城市基礎設施的配套需求日益增強，對解決交通擁擠、美化城市環境的愿望也日益強烈，這必然要求政府合理配置日益稀缺的城市土地資源，實現城市規劃目標，實施城市房屋拆遷。
但是多年來，房屋拆遷，這部城市建設進程中的“都市劇”，因為其法律屬性的撲朔迷離、補償安置的紛紛擾擾，不僅在理論界引起無休止的爭論，而且在實踐中也讓利益各方都備感“受傷”。
拆遷，一直被譽為“天下第一難”的工作。重慶市，一個已經被挖成大坑的工地中間，孤零零地佇立著一幢小樓，四周被挖成了“懸崖”，猶如一個大海中的孤島…….近期，號稱“史上最牛釘子戶”成為了全國各大媒體追逐的焦點。
秉持“規范拆遷，立法為民促和諧”的宗旨，省人大常委會總結城市房屋拆遷領域存在的問題和經驗，對2001年11月2日公布施行的《浙江省城市房屋拆遷管理條例》進行了部分條款修改。
拆遷人主體：“叫停”開發商
在各國憲法中，絕對的財產自由理念早已被摒棄，人們普遍認為財產負有社會義務，特別是因公共利益需要為國家征收、征用的義務。美國憲法第五條修正案規定：“非依正當程序，不得剝奪任何人的生命，自由或財產；非有合理補償，不得征用私有財產供公共使用。”盡管修正案是從保護公民權利角度規定的，但透過條文規定，還是可以解讀出國家對公民財產征收征用的保留。美國上世紀六十年代的世貿中心征地拆遷案和最近在美國國內引起巨大反響的凱洛訴新倫敦市案，都屬于國家對公民所擁有的土地實行征收的典型。
我國憲法規定：“公民的合法的私有財產不受侵犯”“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。”新頒布的物權法也規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”
國家征收與商業收購是兩種不同法律性質的行為。國家征收盡管也要補償，雙方對于補償金額也可以協商，但征收屬于行政命令，征收方和被征收方法律地位并不平等，只要主體適格、程序正當，征收決定一旦生效，即具有法律效力。物權法第32條對此也作了相關規定。而商業收購完全是民事主體之間根據平等、自愿、等價有償的原則達成協議，只要一方不同意，收購就無法進行。由于國務院條例和我省原條例都對城市房屋拆遷規定了行政強制拆遷和司法強制拆遷，以國家公權力作為后盾，因此，條例所規定的城市房屋拆遷顯然屬于國家征收性質，只能由國家動用征收權，在依法補償后才能行使。
在拆遷主體認定問題上，早在2004年年底，省人大常委會盧文舸副主任在寧波、慈溪調研省條例貫徹實施情況時就強調指出，按照省條例規定，開發商可以作為拆遷人，在住房產權制度改革后，這不符合憲法保護公民財產的精神。拆遷的實質是政府代表國家行使征收權，對被拆遷人進行補償、安置理應是政府的責任，讓開發商成為拆遷人并由其直接對被拆遷人進行補償、安置實際上是政府在回避這個責任。
上世紀八十年代中期開始，舊城改造在各大城市逐步開始，到八十年代末和九十年代初已在比較大范圍內展開。由于當時尚未實行住房制度和土地使用制度改革，城市住房基本上屬于房管部門直管公房和機關、事業單位以及國有、集體企業自管公房，土地使用實行行政劃撥，在“吃飯財政”窘境之下，政府追求“無錢也要辦事”的理念，推行“借雞生蛋”，“土地批租、毛地出讓”做法應運而生。開發商既要拆除批租地塊上房屋，又要遷居安置房屋使用人，開發商自然成了拆遷人。由于此時房屋的所有權屬于公家單位，該房屋所占用土地的使用權從法律上說也是國家的，政府直接將該地塊土地使用權出讓給開發商，在法律上尚無障礙。但是住房制度改革后，原使用人已成為產權人，成為該房屋所占用地塊的土地使用權人，如果要收回其土地使用權，必須適用國家征收程序，應當由政府對被拆遷人進行補償安置，由開發商作為拆遷人并由其進行補償安置的規定不僅不利于明確政府責任，保護被拆遷人合法權益，并且也不符合國家征收的法律關系。為了更好地厘清國家征收和商業收購的區別，理順拆遷法律關系。
新條例規定：“本條例所稱房屋拆遷，是指因實施城市規劃或者因其他公共利益需要，依法收回國有土地使用權而拆遷該地塊上房屋的行為。”“本條例所稱拆遷人，是指政府設立的具體實施收回國有土地使用權并依法取得拆遷許可證的單位。”
為了更好地保護被拆遷人的合法權益，立法工作者認為，實踐中還應當注意兩個問題：一是城市規劃的制定和調整必須遵守嚴格的程序規范，接受社會公眾的監督，避免隨意性；二是對政府的征收行為，應當保證被征收人有權尋求司法救濟。
尋求市場價補償
原條例規定，房地產市場評估價格由房地產評估機構以房屋拆遷許可證核發時政府公布的貨幣補償基準價為基本依據，結合該房屋具體區位、成新等因素評估確定，基準價由市、縣房屋拆遷管理部門會同價格、國土資源、規劃等行政管理部門按照當地上一年度同類地段、同類用途新建房屋的市場平均價格分別確定，報同級人民政府批準后每年3月底前公布。
省人大常委會法工委的同志表示，當初之所以規定基準價制度，主要是考慮到當時房地產評估市場尚不健全，評估行為也不夠規范，尚未形成開發、競爭、有序的市場機制，因而設立評估基準價制度，以此規范和約束評估機構的評估行為，切實保護被拆遷人的合法權益。
在這幾年的實踐執行中，由于房地產市場迅速發展，城市房價節節攀升等各種原因，一年公布一次的基準價已經不能適應當前的形勢，全省各市、縣公布的基準價已經不能真實反映房地產的市場價格。如杭州市自2002年上半年杭州市區國有土地城市房屋拆遷住宅房屋貨幣補償基準價后，一直到2005年才進行相應調整。
調查顯示，2005年年初，杭州市區一級土地及西湖風景名勝區住宅貨幣補償基準價為5900元/平方米，而該地段二手房均價已達到每平方米8000至9000元/平方米。2005年下半年，杭州市雖然將該標準調整為7200元/平方米，但此時，該地段二手房均價已經過萬。顯然，再沿用基準價制度已經不合適。
為此，新條例參考國家房地產估價規范，作出規定：“評估被拆遷房屋的市場價格評估確定，應當采用市場比較法，不具備市場比較法評估條件評估非住宅房屋的，可以采用其他評估方法，并在評估報告中說明原因。”
“采用市場比較法評估被拆遷房屋價格的，由房地產評估機構根據評估比準價格，結合該房屋具體區位、建筑結構、建筑面積、成新、層次、裝修等因素評估確定。”“評估比準價格由房地產評估機構根據交易價從高原則從類似房地產中選取三個以上可比實例，進行交易情況、交易日期、區域因素和個別因素修正后確定。”
評估“基準價格”和“比準價格”雖一字之差，但其意義完全不同。確定基準價是政府主導行為，而比準價格完全由房地產評估機構選取房地產市場交易價格修正確定，其科學性和合理性可見一斑。
先安置再拆遷
安置用房建設是拆遷工作的重要組成部分，但是，目前浙江一些地方還存在著“重拆遷進度，輕安置落實”的做法。老百姓房子被拆，幾年見不到安置房的現象時有發生。
據統計，2004年底前，杭州市無法安置的拆遷戶5961戶，大量的安置遺留問題毫無疑問地成為拆遷糾紛矛盾的焦點。
為保證被拆遷人及時妥善得到安置，條例規定：縣級以上人民政府在組織制定拆遷計劃的同時應當制定安置用房建設計劃，并應當監督安置用房建設；需要新建安置用房的，拆遷人在申領拆遷許可證時還應當提供安置用地批準文件。
在舊城改造拆遷項目中，特別是在老城區，居民住房普遍較小，居住擁擠，是弱勢群體相對集中的地區，“下崗職工多、低保對象多、生活困難多、違章搭建多”，這部分被拆遷戶普遍無經濟能力重新購置新房。
為此，新條例擴大了拆遷安置最低保障政策的適用范圍。條例規定，被拆遷人屬于低收入家庭，其被拆遷住宅用房每戶建筑面積小于三十六平方米（在同一城市規劃區內有其他住宅用房的，合并計算），并實行產權調換的，拆遷人應當提供建筑面積不小于三十六平方米的成套住宅作為安置用房。被拆遷房屋和安置用房互不結算產權調換的差價。市、縣人民政府可以規定高于三十六平方米的按戶最低安置面積。低收入家庭的具體標準由市、縣人民政府根據當地實際確定。
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1、野蠻拆遷，侵害被拆遷人的合法利益
野蠻拆遷是群眾反映比較強烈的問題，容易引發社會沖突，近年來雖然有所減少，但一直屢禁不止。野蠻拆遷主要有三類情況：一是拆遷工作人員工作方法簡單粗暴。某些拆遷工作人員對待被拆遷人態度惡劣、言行粗暴，引起群眾的不滿。有不少拆遷片區都有居民投訴拆遷工作人員方法簡單，態度粗暴，動不動就說“你去告我嘛”，拆遷工作人員的不當言行容易引起被拆遷人的反感。
2、過度拆遷，勞民傷財
就全國范圍來看，建筑物的平均使用壽命越來越短，反復拆遷、隨意拆遷的現象比比皆是。在許多大城市，不僅一二層的老房子拆了，上世紀五十年代至六、七十年代蓋的五六層在拆，以至八、九十年代建的九層十層的房子都要拆，搞所謂的“再開發”，謀取其中的土地利益，由此產生巨大浪費和社會矛盾。
3、破壞周邊環境，影響群眾生活
城市居住密度大，房屋拆遷不僅影響被拆遷人，也干擾了附近不拆遷居民的生活。道路的損壞、治安的惡化、噪聲和粉塵等等，在拆遷過程中，有的拆遷公司只關心盡快完成騰房交地，忽略了因拆遷對未搬遷居民帶來的影響。如某地區800多戶未納入拆遷范圍的居民反映拆遷給他們的居住、購物、出行帶來嚴重影響，導致周邊環境臟亂差、社會治安明顯惡化。有居民反映2002年建設恒茂時時對其居住片區實施拆遷，周邊環境嚴重惡化至今仍影響部分沒有拆遷的住戶的居住質量。有的居民反映拆遷工地的噪聲和粉塵影響居民正常生活沒有引起足夠重視。
二、原因分析
產生上述問題的原因是多方面的，既有法律法規、相關政策方面的原因，也有規劃管理方面的原因；既有拆遷機構、工作人員方面的因素，也有被拆遷人方面的原因。加之當前拆遷工作要求的時間緊、任務重，工作壓力太大，容易產生各種問題。
1、法律滯后
首先是相關法律法規的滯后帶來困擾。我國2001年頒布的《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《條例》）與物權法的有關規定不一致，已于2007年10月停止執行。舊的《條例》失效了，新的《條例》遲遲沒有出臺，城鎮國有土地上單位和個人房屋的征收與拆遷的權限和程序處于“法律真空”的狀態。
其次是法律解釋的滯后。《物權法》規定，“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”但對“公共利益”沒有明確界定，致使遷拆中公共利益與商業利益的混同。
第三是某些法律內容需要補充完善。拆遷中不可避免地存在許多“歷史遺留問題”，如多個產權人共用一個產權證等等。“歷史遺留問題”應該用歷史的態度去對待，不應一概照搬現行法律法規去簡單地判斷和處理“歷史遺留問題”。這方面的法律法規或者沒有，或者非常籠統，缺乏應有的可操作性。
2、規劃不合理
多年來，由于我們的城市規劃缺乏前瞻性，規劃設計不科學、不合理，導致才修幾年的路就要擴建，剛建十年的樓又要拆。再加上一些領導不尊重、不遵守規劃，隨意修改規劃，城市建設浪費嚴重，過度拆遷、反復拆遷問題日益嚴重。
3、補償安置政策實施前后不一，老實人吃虧
拆遷是一項政策性、社會性很強的工作，必須依法行政、規范運作。無論是計算被拆遷房屋面積。還是確定貨幣補償標準。都應該堅持依法、公平、公正、公開的原則，嚴格遵守相關法律法規，充分維護被拆遷群眾權益。目前在拆遷工作實際運作中，往往不能做到前后一致，導致“先簽協議吃虧，后簽協議得利”，老實守規矩的人吃虧，刁民“釘子戶”得利，結果是越來越多的人爭當“釘子戶”，良民變刁民。
三、對策建議
拆遷是為了建設，為了發展。拆遷在改善城市環境，提高群眾生活質量的同時，也會給一些被拆遷人的生活、工作帶來不同程度的影響。客觀上講，被拆遷人從一個長期穩定的居住環境被重新安置到其它地區，甚至相對較為偏遠的地區，不僅生活習慣上會產生不適應，而且除了要購買新房、重新裝修外，有的謀生手段往往也要從頭再來，還有交通、購物、就醫、子女上學等都將成為他們不得不面對的實際問題。所以，要實現和諧拆遷，拆遷工作一定要充分考慮群眾的實際困難，盡最大可能保障群眾的利益，否則拆了“窮”窩，就等于捅了“馬蜂窩”，不但社會不穩定，發展也會受到影響，構建和諧社會就更談不上。
（一）政府要做好角色定位，帶頭遵守法律
房屋拆遷關系到各方利益，作為公共權力的代表，政府一方面要帶頭遵守法律，限制公共權力隨意介入拆遷領域；另一方面在拆遷過程中要始終保持中立，圍繞規范拆遷行為和保障居民權益兩個重點，做好管理者和服務者的工作。在拆遷中不偏袒任何一方，維護公平正義，只有這樣，才能樹立政府的權威，政府在人們心中才有公信力。
（二）完善城鎮房屋拆遷法律法規和相關政策
城市房屋拆遷已經成為社會矛盾最易激化的重要領域，盡快完善城鎮房屋拆遷法律法規和相關政策非常必要。
⒈盡快出臺新的“房屋拆遷管理條例”
《物權法》頒布后國務院《城市房屋拆遷管理條例》遲遲沒有修改出臺的情況不能曠日持久地繼續下去了。或者盡快修改《條例》，或者出臺新的法規，這一“法律真空”填補得越早，帶來的損失就會越小。
⒉在新的《條例》中增加“嚴厲追究野蠻拆遷指揮人、參與人以及相關領導的法律責任”的條文，從源頭上震懾野蠻拆遷行為。要針對所謂“誤拆”這一違法拆遷新動向制定限制性措施。
⒊明確拆遷中“公共利益”的法律解釋，規范政府和開發商的拆遷行為，保障和諧拆遷得以順利進行。
（三）科學規劃，減少過度拆遷
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文獻標識碼：A
文章編號：1673-0992(2009)03-0117-01
摘要：在城市現代化的進程中，防范和化解城市房屋拆遷中的矛盾和糾紛，是維護社會穩定、促進社會和諧的重要內容之一在分析產生城市房屋拆遷根源的基礎上，本文提出了建立健全防范、化解拆遷矛盾糾紛的長效機制的構想。
關鍵詞：拆遷 補償 政府管理 糾紛
城市要發展，硬件的改善是必須的。城市房屋拆遷是一項破舊立新的工作，對于改善城市居民的生產、生活環境，推動城市建設以及區域經濟的發展。具有重要意義。同時，城市房屋拆遷工作直接關系到被拆遷人的切身利益，稍有不慎，極有可能引發尖銳的矛盾沖突，影響社會穩定。如何防范、化解矛盾，一直是困擾拆遷部門的難題。
一、城市房屋拆遷矛盾糾紛的焦點
現實生活中所有的矛盾和糾紛，都源于利益的對立和沖突。在城市房屋拆遷中，拆遷人和被拆遷人是利益對立的矛盾著的雙方，拆遷人拆除被拆遷人的房屋，對價是補償被拆遷人。無論是拆遷人，還是被拆遷人，作為理性的市場主體。均有尋求自身利益最大化的動機，拆遷人追求“拆”得又快又省。被拆遷人追求“補”得及時合理。在“拆”與“補”這一對矛盾中，“補”是矛盾的主要方面，直接決定“拆”能否順利展開，補償的合理與否與及時與否常常成為糾紛的焦點。
1、補償不合理
補償不合理，通常表現為補償數額偏低，不能完全填補被拆遷人因拆遷而遭受的損失。這也就是說。在政府、拆遷人和被拆遷人三方共同參與的拆遷活動中，政府、拆遷人均各取所需。只有被拆遷人遭受了凈虧損。糾紛也就在所難免。這既有立法上的原因，也有執法上的原因。
“效率優先、兼顧公平”的指導思想，使立法者往往過于關注“多快好省”推進拆遷工作，忽視了對被拆遷人利益的保護。如。1991年3月22日公布的《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱舊《條例》)第二十條規定：“作價補償的金額按照所拆房屋建筑面積的重置價格結合成新結算”。這種計算補償金額的方式，雖節省了拆遷成本。但被拆遷人只能得到房屋殘存價值的補償。不過。這種狀況近年有所改善。2001年11月1日實施的《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱新《條例》)第二十四條規定：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定”。顯然。新《條例》將被拆遷房屋作為房和地的統一體即完整的房地產來看待，不僅僅考慮房屋的殘值。還要考慮區位、用途等因素。與舊《條例》相比，這種補償金額計算方式對被拆遷人更為有利。也更為合理，我們稱之為合理補償金額。
新《條例》雖然規定了“以房地產市場評估價格”來確定補償金額。卻沒有規定明確、具體、公正的操作程序來予以保障。實踐中，拆遷人往往采取先入為主的辦法，先委托房地產估價機構對拆遷范圍內的所有房屋分戶評估。分戶出具評估報告，以此為依據，使用各種手段要求被拆遷人接受。有的地方性法規甚至規定補償金額由拆遷人與被拆遷人協商確定，這無異于要被拆遷人與虎謀皮，結果可想而知。
因此，現實中被拆遷人所得到的補償不僅低于前述分析所揭示的理應得到的充分補償金額，也往往低于現行法律法規規定的合理補償金額。
2、補償不及時
補償不及時就是拆遷入不能按照承諾將補償款及時支付予被拆遷人。與補償不合理主要發生于拆遷補償安置協議磋滴談判過程中不同，補償不及時主要發生于協議簽訂后，是履行合同的問題。現實中。補償不及時的情況比較常見，幾乎所有的“爛尾地”、“爛尾樓”都存在著長期拖欠補償款的問題。補償不及時的危害巨大，常常使被拆遷人面臨“房、錢兩空”的困境。甚至引起災難性后果，群體性上訪也常常因此而起。
二、現行管理體制需進一步完善
補償不合理和補償不及時均是拆遷人對被拆遷人民事權利的侵害。侵權行為如果能及時得到糾正，糾紛不致產生。新的建設項目往往在實際獲得所占用土地前就已經辦妥了從立項、選址、規劃、用地直到施工許可等的行政審批手續，“立新”工作已基本完成，拆除新項目占地范圍內的房屋等“破舊”工作只是“立新”工作的附屬。政府的精力主要用于“立新”，既未將“立新”與“破舊”統籌考慮，也未對“破舊”給予足夠的重視。于是，實際工作中政府管理不到位的情況時有發生。
政府管理不到位有多種表現，首先是具體行政行為有瑕疵，或各管理部門之間協調銜接不夠順暢，或群眾參與不充分，直接或間接損害了拆遷入或被拆遷人的權益。這種情形往往直接導致政府管理部門與拆遷人或被拆遷人之間的糾紛。行政復議、行政訴訟是其常見的表現形式。實踐中，這種管理不到位引發的拆遷糾紛存在嚴重的“錯位”現象：決定拆遷范圍內的房屋拆遷與否的是城市規劃，拆遷許可管理只是站在被拆遷人的立場上，對符合城市規劃的拆遷申請進行審查，禁止那些未能充分考慮被拆遷人利益的拆遷活動。但在被拆遷人看來，拆遷活動得以實施的直接根據是拆遷許可。所有的拆遷矛盾和糾紛都涌向拆遷管理部門，要求予以解決。由于超出了職能范圍。拆遷管理部門問題不可能解決所有問題，更為嚴重的是，由于前置審批部門沒有動力吸收利害關系人參與具體行政行為，前置審批行為大都不能取得群眾的理解支持，糾紛的根源還在不斷產生。
篇10
奉化市奉幫服裝城的原五十余戶個體工商戶，自2002年2月起就一直為所購固定攤位的拆遷補償一事而困惑、奔波、維權……。
第一部分、案件事實經過
一、服裝城的建造及出售
奉化市“奉幫服裝城”是由奉化市人民政府主辦、市工商局承辦的一個項目，于91年8月12日正式動工興建。92年3月經奉化市人民政府第三次常務會議討論，會議同意奉化市工商局提出的《奉幫服裝城出售方案》（內容為：為籌集建設資金，將服裝城一、二層攤位進行預售，出資購買者對所購攤位擁有所有權，一層出售給個體戶，二層出售給市各企業單位等）。隨后，奉幫服裝城籌建辦于92年4月1日了“關于歡迎認購奉幫服裝城攤位的公告”，并于92年4月11日在寧波日報頭版頭條上刊登銷售廣告。1992年9月廣大個體工商戶與奉化市工商局簽訂了《奉幫服裝城攤位買賣協議書》并辦理了公證，92年10月市工商局向購攤位的個體戶頒發了《奉幫服裝城攤位所有權證》。自此，個體戶們就一直在服裝城一層攤位經營個體服裝、鞋帽等批零生意或將攤位出租他人經營。
二、服裝城拆遷過程
2002年2月6日奉化市房地產管理中心向市土地流轉中心頒發“房屋拆遷許可證”，對服裝城進行拆遷改造，許可證載明：拆遷期限至2002年3月20日；
2002年2月26日奉化市房地產管理中心“關于服裝城房屋拆遷公告”；
2002年4月2日拆遷人委托的拆遷單位奉化市房屋拆遷辦公室對服裝城進行“強行”拆遷；（注：未與個體工商戶達成拆遷協議，又未經行政裁決或法院判決）
2002年4月11日奉化市土地流轉中心、奉化市市場發展中心、奉化市房屋拆遷辦公室三方簽訂了“非住宅拆遷補償協議書”。上述三方在協議中的身份分別為：拆遷人、被拆遷人、拆遷單位。
第二部分：服裝城拆遷爭議及行政裁決、訴訟過程
一、奉化市規劃與建設局行政裁決
2002年3月4日拆遷單位奉化市房屋拆遷辦公室受奉化市市場中心委托，發出《告攤主用戶書》，主要為：拆遷單位接受所有權人奉化市市場發展服務中心全權委托，代為處理服裝城內固定攤位有關補償安置事宜，單方決定了拆遷安置方式（貨幣安置）、貨幣補償安置金額等內容。個體戶們認為：一服裝城攤位所有權人是出資購攤位的個體戶而非市場發展中心、二拆遷安置補償方案不符合申請人購實（即擁有攤位所有權、攤位建筑面積約11平方等）及違反法律法規規定。雙方發生爭議，未能簽署協議。
2002年4月12日奉化市市場發展中心以“申請人”身份、以奉化市土地流轉中心、個體戶為被申請人向奉化市規劃與建設局申請行政裁決，要求依法對拆遷補償事項進行裁決；申訴人接到通知后及時向建設局提交了答辯狀及相關證據（包括：服裝城攤位出售方案、出售服裝城攤位的公告、廣告、買賣協議書、公證書、攤位所有權證、購攤位收款收據）；
2002年5月15日奉化市規劃與建設局作出行政裁決：申請人奉化市市場發展中心按奉化市國資局批復給予被申請人（即個體戶）實行貨幣補償，金額為每平方10500元，攤位面積4平方，合計 ×× 元。
二、一審行政訴訟
2002年6月28日共58位個體工商戶以奉化市規劃與建設局作出的行政裁決具體行政行為主要證據不足、違反法定程序、適用法律法規錯誤為由，依法向奉化市人民法院提起行政訴訟（被告：奉化市規劃與建設局、第三人：奉化市土地流轉中心、奉化市市場發展中心）。個體戶在一審訴狀中提出：1、奉化市規劃與建設局認定個體戶對所購奉幫服裝城固定攤位享有的權利是永久性使有權，沒有事實與法律依據，并且基于這一認定，裁決的內容也與法不符，包括主體、補償形式、金額(應以經房產評估的價格為準，是本案中無評估報告)、面積（因攤位無房產證，應以91年的出售方案及市場價格為準，攤位建筑面積約為11平方，使用面積為4平方）等；2、對個體戶的拆遷補償方式、補償金額的確定違反國務院和浙江省城市房屋拆遷條例的有關規定；3、拆遷人拆遷行為違法，屬超期無證違法拆遷，奉化市市場發展中心申請行政裁決的程序違法，建設局作出行政裁決違反法定程序。
奉化市人民法院經二次開庭審理，于2002年12月24日作出判決。判決認為：“雖然原告（即個體戶）購入奉幫服裝城攤位，并持有奉化市服裝市場籌建辦公室所發的《攤位所有權證》，但依照法律法規的規定，不能證明原告是該房屋的所有人或共有人，該房屋的所有權人應是第三人奉化市市場發展中心，對原告可視為被拆房屋的當事人。被告收到第三人奉化市市場發展中心提出的行政裁決申請，結合其自愿補償和服裝城攤位評估計算及攤位補償價格的說明等情況，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》第十六條和《浙江省城市房屋拆遷管理條例》第十七條的規定，被告所作的裁決不違反法律法規規定。綜上被告所作的行政裁決認定的事實基本清楚，適用的法律法規正確，程序基本合法，應予支持，原告訴請的理由和依據不足，本院難以支持。依照《行政訴訟法》第五十四條第一款第一項的規定，判決維持被告奉化市規劃與建設局所作的行政裁決書。”
三、二審行政訴訟
個體戶（即二審上訴人）不服一審判決，向寧波中院提起上訴，主要理由為：
（一）、一審判決對上訴人在拆遷過程中的身份未依法作出認定，從而導致模糊判決，并否定了上訴人應享有的權利。
1、依《浙江省城市房屋拆遷管理條例》的規定，拆遷當事人包括拆遷人、被拆遷人、承租人、公房代管人、公房使用人，永久性使用權人不在此五類拆遷當事人之列。
2、被上訴人在庭審中辯稱：“與拆遷有關的人即為拆遷當事人”。那么，與上訴人一樣購買了攤位的個體戶，有的租了其他人的攤位經營，有的把攤位租給他人經營，這些攤位的承租人及出租人均與本次拆遷有關，也應是拆遷當事人了，但裁決顯然遺漏了這些與拆遷行為緊密相聯的當事人。
（二） 、未正確適用法律、法規。
被上訴人奉化市規劃與建設局作出的行政裁決適用了國務院《城市房屋拆遷管理條例》第16條和《浙江省城市房屋拆遷管理條例》第17條的規定，這二條均是關于被上訴人有作出行政裁決的行政職權的規定，而不是有關拆遷、補償方面實體規定的條款。一審判決認為被上訴人作出的具體行政行為適用法律法規正確，是故意遺漏拆遷條例的相關實體規定，對被上訴人的違法之處不作評判。
1、 拆遷補償方式的確定違反拆遷條例的規定。
上訴人對攤位享有比承租人更多的權利，因而在拆遷中至少享有拆遷條例所規定的承租人的權利，但被上訴人依據奉化市市場發展中心的單方申請，作出進行貨幣補償的裁決。依國務院《城市房屋拆遷管理條例》第27條的規定：“被拆遷人與房屋承租人達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換”，行政裁決認為上訴擁有攤位永久性使用權，卻連承租人都享有的權利也不予保障，剝奪了上訴人在權利。補償方式的確定違法。
2、 補償金額的確定。
被上訴人依據奉化市市場發展中心的單方申請、奉化市國資局的一批復，裁決確定了對上訴人補償的金額，違反了《浙江省城市房屋拆遷管理條例》第31條的規定。
對于面積的認定同樣無事實依據，與法相悖。一審判決認為“攤位所有權證”不是合法產權證明，卻以“攤位所權證”記載的面積確定攤位面積，前后相矛盾。混淆使用面積與建筑面積概念，對攤位出售方案、購買價格等歷史事實視而不見。
3、 行政裁決的程序。
行政裁決是實施強制拆遷的法律依據。進行行政裁決的目的是為了完成拆遷，拆遷條例規定拆遷人應在拆遷許可證規定的拆遷期限內完成拆遷，所以行政裁決應當在拆遷期限內進行。而本案中，拆遷許可規定的拆遷期限至2002年3月20日，強行拆遷的時間是4月2日，奉化市市場發展中心申請行政裁決的時間是4月18日。是先違法強行拆后申請行政裁決，行政裁決解決的是拆遷過程中的補償安置問題，進行裁決的前提是拆遷行為合法，而本案中這一前提不存在（即超期違法無證拆遷），被上訴人理應依法行使職權對違法拆遷行為進行管理，對違法的裁決申請不予受理，但被上訴人卻違反程序進行受理并作出了錯誤的裁決。
4、拆遷補償安置發生在拆遷人與其他拆遷當事人之間。奉化市市場發展中心不是拆遷人，奉化市市場發展中心與上訴人間也無任何合同法律關系存在，雙方間不存在拆遷補償安置關系。而本案中，對上訴人的補償形式及金額、裁決申請均是市場發展中心提出的，不是拆遷人土地流轉中心提出的，被上訴人依市場發展中心的申請及補償方案作出裁決，不符合拆遷條例的規定。
轉貼于 （三）、一審判決書未對被上訴人提交并經庭審質證的證據進行完全的羅列和認定，對案件事實的認定存在遺漏，致使判決認定事實不清。從而無法糾正：裁決所列拆遷當事人主體錯誤、拆遷項目未完成補償安置即違法轉讓等違法之處，判決結果錯誤。
被上訴人在8月26日第一次開庭前、12月11日第二次開庭前分兩次向法庭提交了相關證據。
第一次：提交了9份證據，其中證據三是奉化市計委“關于同意寧波市大榭開發區恒業房地產開發有限公司新建奉化商貿大廈建設項目立項的批復”、證據四是奉化市規劃局發給寧波大榭開發區恒業房地產開發有限公司的“建設工程規劃許可證”（副本）；
第二次：提交了五份證據，證據一是奉化市計委“關于同意市土地流轉中心開發服裝城地塊建設項目的批復”、證據二是建設用地規劃許可證。
對被上訴人在一審中提交的上述證據，上訴人認為：
1、第二次提交的關于土地流轉中心的批復、建設用地規劃許可證屬逾期提交，且無法定可延期提交的事由，違反了行政訴訟法關于被告舉證期限的強制性規定，應不予認定，一審判決認為逾期提交的證據有效與法無據。
2、一審判決遺漏了對被上訴人不利的證據，單列了對被上訴人有利的證據。
3、奉化市計委、規劃部門先后二次分別對奉化市土地流轉中心和寧波市大榭開發區恒業房地產開發有限公司立項、發證，被上訴人在庭審中答辯稱是項目轉讓即土地流轉中心將未完成拆遷補償安置的項目轉讓給恒業房地產開發公司，但被上訴人在行政裁決中、一審法院在判決中均未對此進行陳述，也未適用拆遷條例（即國務院條例第19條、浙江省條例第25條）的相關規定進行審查評判。導致判決認定事實與實際存在出入，未能對裁決所列當事人主體錯誤（即由項目受讓人繼承原拆遷人的權利義務）的事實進行認定，從而對裁決違法之處予以糾正。 寧波市中級人民法院于2003年2月13日開庭審理了本案，二審中各方當事人圍繞本案被上訴人奉化市規劃與建設局所作拆遷裁決程序是否合法、是否具有法定職權、裁決書中所列主體是否正確、認定上訴人攤位面積是否有事實依據、補償標準的制訂是否具有規范性文件依據、裁決適用法律是否正確等爭議進行質證、辯論。二審判決認為：“一、上訴人不是服裝城拆遷活動中的被拆遷人，但可以認定是拆遷當事人。二、被上訴人受理裁決申請并啟動裁決程序符合法律規定。三、被上訴人根據上訴人擁有的攤位所有權，確認被拆遷人自愿補償上訴人
不違反法律規定，并無不當。”判決：駁回上訴，維持原判。
第三部分：個體戶認為拆遷存在違法，個體工商戶的權利未得到保護。
一、個體戶的身份及在拆遷中享有的權利
本案中個體戶購置了固定攤位，取得奉化市工商局頒發的攤位所有權證后安心經營個體生意，現在才發現7年之后（即98年）整個服裝城的房產證辦到了奉化市市場發展中心名下。于是，奉化市市場發展中心名正言順地以被拆遷人自居，拆遷人也以個體戶不是被拆遷人為由，創造出一個《拆遷條例》沒有規定的“永久性使用權人”概念，不評估、不安置，通過政府部門的紅頭文件（如國資局批復）來定了一個價格進行補償。于是，規劃與建設局又以準司法機關的身份為理由，來了一個根據民法公平合理的原則，并作出了一個自認為“公平合理”的裁決。
個體戶購置服裝城固定攤位是一個歷史事實，享有攤位的所有權，連承租人都應受到法律保護的權利，擁有所有權、經營權的個體戶卻不能享有，違背事實與法律法規規定。制造一個個體戶在拆遷中的“身份”（即永久性使用權人），進而以法無名文為由，從程序、實體上進行自由的裁量，導致申訴人的合法權利無法保障。
二、行政裁決的程序要求。
拆遷期限過了，并且強行拆遷完了，再申請裁決，符合程序嗎？對此，《杭州市拆遷條例》作出明確規定，裁決申請必須在拆遷期限內提出。國務院及浙江省《拆遷條例》雖未有明確的條款規定時間限定，但仍可得出行政裁決必須在拆遷期限內進行的結論。
1、裁決是為了完成拆遷，而拆遷又必須在拆遷期限內完成。本案中，申請人市場發展中心是在拆遷期限之后申請裁決的，顯然違反了法定的行政程序，裁決的程序違法。
2、拆遷許可證的有效期即拆遷期限，一旦超過拆遷期限而拆遷人又未提出延期申請，拆遷人的行為實際已構成無證拆遷，是一種違法行為。行政裁決是解決合法拆遷補償爭議，對無證拆遷引起的爭議無權裁決，而應行使行政管理職責予以糾正。
三、拆遷人對被拆遷人進行貨幣補償，再由被拆遷人對個體戶（攤主）進行補償沒有法律法規依據。
本案中，拆遷人先與被拆遷人簽訂了“非住宅拆遷補償協議”，協議中約定：對被拆遷人的補償金額已包含了對固定攤位攤主的補償，再由被拆遷人提出補償方案。這樣，拆遷人就不再于個體戶發生拆遷關系了，而改成被拆遷人與申訴人進行補償。
1、對于租賃房屋而言，拆遷要兼顧被拆遷人和承租人權益，拆遷人與被拆遷人、承租人均為拆遷當事人。國務院和浙江省《拆遷條例》規定：拆遷協議應由三方簽署，在被拆遷人與承租人間達不成解除租賃關系協議時，要實行產權調換。
2、本案中，個體戶不是承租人，而是享有攤位的所有權。而且，個體戶與被拆遷人間無任何合同法律關系存在，何來補償之由。
本案中，拆遷人的這種做法不合法，首先是剝奪了個體戶的權利，其次是個體戶與被拆遷人間無任何合同法律關系存在，補償一說無事實與法律依據。
四、攤位的建筑面積未進行正確認定
攤位無房產證，建筑面積如何確定？以買賣協議還是以出售方案來確定？個體戶認為：房產證是確定房屋建筑面積的直觀證據，但本案中，出售方奉化市工商局一直未給購買攤位的個體戶辦理房產證；所以，以奉化市工商局的出售方案來確定攤位是最為直接與正確的，該方案明確了服裝城攤位價格的構成（與當時的市場價相符），個體戶所購攤位的建筑面積與使用面積大小，而且是由建設單位奉化市工商局制定、經市常務會議討論通過的。以攤位所有權證所載的使用面積來認定攤位建筑面積，違背了客觀事實，直接導致對申訴人權利的侵害，致使判決結果錯誤。
五、遺漏關鍵事實，認定事實及適用法律法規錯誤
奉化市規劃與建設局在8月26日第一次開庭前、12月11日第二次開庭前分兩次向法庭提交了相關證據。第一次提交了9份證據，其中證據三是奉化市計委“關于同意寧波市大榭開發區恒業房地產開發有限公司新建奉化商貿大廈建設項目立項的批復”、證據四是奉化市規劃局發給寧波大榭開發區恒業房地產開發有限公司的“建設工程規劃許可證”（副本）；第二次提交了五份證據，證據一是奉化市計委“關于同意市土地流轉中心開發服裝城地塊建設項目的批復”、證據二是建設用地規劃許可證。
上述證據經過庭審質證，一審判決故意遺漏，未作表述。二審判決同樣故意遺漏，對個體戶在上訴狀中提出的該事實不作評判。是對拆遷行為違法性的遺漏，導致所列拆遷當事人主體錯誤判決結果違背事實、違反法律法規規定。
第三部分：目前的情況
二審敗訴后，除了走審判監督程序外，個體戶們已無其他法律途徑可以維護自已的權利了。個體戶認為服裝城拆遷及補償存在違法行為，懇請對該拆遷行為及補償問題予以監督審查，以維護合法權益，維護政府的公正形象。