繼承權公證書范文

導語：如何才能寫好一篇繼承權公證書，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

李某之母生前立下遺囑，表示自己名下個人房產在身后由李某繼承，并將該遺囑進行了公證。李某之母去世后，李某持該遺囑公證書、死亡醫學證明書、殯葬證、房產證等資料向房管部門申請辦理繼承房產的轉移登記。房管部門以李某未提交《關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》（司公通〔1991〕117號，以下簡稱為《聯合通知》）規定的遺囑繼承權公證書為由，向其出具了不予受理通知單。李某不服，向法院提起行政訴訟，請求法院判令撤銷房管部門作出的不予受理通知單，并重新作出予以受理的行政行為。

原告李某的理由主要有：上述遺囑公證書已明確表明房產由自己一人繼承，房管部門表示僅憑該遺囑公證不能辦理，還要去辦理“繼承權公證書”，而公證處告知這種公證書必須由全部繼承人共同前往公證處，表示放棄繼承權并一致同意由李某行使繼承權的明確意思表示方可辦理。這就要求已經有遺囑繼承公證書明確否定了其繼承權利的其他法定繼承人，再自愿表示放棄繼承權，還要同意已經獲得了排他繼承權的自己享有唯一繼承權。這種公證，既會挑起家庭成員糾紛、激化同胞骨肉矛盾，又會增加公證或訴訟費用負擔，并且根本不可能實現。由于不能取得“繼承權公證書”，對于辦理繼承房產手續的申請，房管部門決定不予受理并出具不予受理通知單的行為違反了《繼承法》第五條“繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈撫養協議的，按照協議辦理”的規定，損害了公民自己繼承母親遺產的權利。

經審理法院認為，上述遺囑已經公證，屬于《房屋登記辦法》第三十三條規定的“證明房屋所有發生轉移的材料”，原告提交的申請材料符合《房屋登記辦法》的要求，被告應予受理。因此，法院以“不予受理通知單認定事實不清，應予撤銷”為由，判決撤銷該通知單并判令被告于判決生效之日起十日受理原告的房屋登記申請。

二、問題解析

1.登記原因為繼承時，提交的申請資料是否僅限于公證文書或法院生效法律文書

《公證法》第十一條規定：“法律、行政法規規定應當公證的事項，有關自然人、法人或者其他組織應當向公證機構申請辦理公證。”由此可見，法律、行政法規并未規定繼承事項應當強制公證，當登記原因為繼承時，登記機構不應硬性要求申請人提交公證書。所以，根據繼承方式的不同，申請人可以提交繼承權公證書、遺囑（贈）公證書、遺囑繼承權公證書、接受遺贈公證書、遺贈撫養協議公證書等公證形式的繼承證明，除此之外，申請人當然還可以提交證明取得所有權的相關民事判決書、調解書等法院生效法律文書。

根據《公證法》的規定，公證是公證機構根據申請，依照法定程序對民事法律行為、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性予以證明的活動。因此，公證形式的繼承文書屬于繼承證明，依法能夠證明遺產的歸屬，與相關生效法院法律文書一樣，具有結論性和法定證明力而無需再輔以其他證據證明。如果申請人既未提交相關生效法院法律文書，也未提交作為繼承證明的公證文書，而是提交了其他形式的證明材料，那么登記機構是否有權據此并直接依據《繼承法》等法律規定判斷、確認權屬，進而辦理相應繼承房產的轉移登記呢？筆者認為，從不動產登記性質和登記機構的職責來看，答案應是否定的。

不動產登記將有關權利歸屬等事實記載于登記簿，從性質上來講是不動產物權的公示方法，登記機構并沒有通過登記來創設權利。《物權法》規定了登記機構的法定職責，即查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料，就有關登記事項詢問申請人，如實、及時登記有關事項，要求申請人提交需要進一步證明的補充材料、必要時實地查看。《不動產登記暫行條例》按照物權的規定進一步進行了細化。但上述法律、行政法規均未賦予登記機構確認權利歸屬的權力和職能。因此，當申請人未提交具有結論性、明確表述權力歸屬的繼承公證文書或生效法律文書，而僅提交了需得出結論的“素材”資料時，即使做了進一步認真細致的調查、查驗等工作，登記機構仍然無權根據這些素材資料作出確認權屬的判斷。否則，登記機構確認權屬的行為就屬于超越職權的違法行為了。

公民依法繼承財產是公民基本的民事權利，根據《繼承法》、《物權法》、《公證法》等有關法律，公民有權依據法律規定并根據實際情況選擇進行公證或通過司法程序來明確財產繼承事實、解決繼承糾紛。因此，就繼承房產的轉移登記來講，因法定職責所限，不動產登記機構只能夠根據有關明確反映權利歸屬、具有結論性的產權來源申請資料辦理房屋登記，而無權根據除繼承公證文書及法院生效法律文書以外形式的房產繼承資料判斷并確認權屬，否則即屬于超越職權的違法行為。即使申請人提交的其他形式的繼承“素材”資料足以證明該申請人是唯一的繼承權人，登記機構也無權逕行對此確認并認定該房產由該申請人繼承，進而據此辦理轉移登記。

綜上，申請辦理轉移登記時，證明權利歸屬的舉證責任在申請人，而非登記機構。并且，申請人提交的用以證明自己繼承房產的申請資料，必須具有結論性且以一定的外在表現形式予以彰顯，該形式應具備法定形式，即證明繼承房產的公證書、人民法院生效法律文書。

2.本案件焦點及實質屬于法律適用問題，即《聯合通知》的效力及其適用問題

對于繼承房產的轉移登記，《房屋登記辦法》第三十三條規定了“證明房屋所有權發生轉移的材料”包括“繼承證明”、人民法院生效法律文書，但對繼承文書的具體形式并未明確規定。《聯合通知》第二條規定：遺囑人為處分房產而設立的遺囑應當辦理公證；遺囑人死亡后，遺囑受益人須持公證機關出具的“遺囑公證書”和“遺囑繼承權公證書”或“接受遺囑公證”以及房產所有權、契證到房地產管理機關辦理房產所有權轉移登記手續。李某雖具備遺囑公證書但未提交“遺囑繼承權公證書”，房管部門基于此規定決定不予受理李某的申請。那么，本案是否應適用該《聯合通知》呢？

根據《行政訴訟法》第五十二條及第五十三條的規定，人民法院審理行政案件，“依據”的是法律和行政法規、地方性法規（地方性法規僅適用于本行政區域內發生的行政案件），“參照”的是國務院部、委規章以及省、自治區、直轄市及其人民政府所在地的市和經國務院批準的較大的市人民政府依法制定、的規章。《物權法》第十條規定統一登記的范圍、登記機構和登記辦法應由“法律、行政法規”規定。第二百四十六條規定：在法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定作出規定。

誠然，上述《聯合通知》制定于上世紀90年代初，實施早于1997年的《城市房屋權屬登記管理辦法》，在當時的環境和條件下確實起到了規范登記行為的積極作用。但之后隨著《公證法》（2005年）、《物權法》（2007年）、《房屋登記辦法》（2008年）及有關地方性法規的頒布實施，有些當事人開始對《聯合通知》的效力及其有關規定提出質疑。除了上述案例，最高人民法院公報（2014年第8期）公布的“陳愛華訴南京市江寧區住房和城鄉建設局不履行房屋登記法定職責案”與本文案例的案情極為相似，法院最終判決撤銷被告不予受理的申請，責令被告履行對原告辦理房產轉移登記的法定職責。

《聯合通知》屬于司法部、建設部聯合的政府規范性文件，法律效力層級低于法律、行政法規、地方性法規、部門規章。因此，《聯合通知》規范的有關內容與《物權法》、《繼承法》、《房屋登記辦法》相抵觸的應為無效。就目前法院審理行政案件“參照”的部門規章《房屋登記辦法》而言，該辦法并未規定遺囑人死亡后，遺囑受益人應到公證處辦理“繼承權公證書”。鑒于此，與現有法律法規沖突時，登記機構是否應不再適用《聯合通知》的規定辦理繼承房產的轉移登記了呢？

客觀講，目前有些登記部門顧慮的是，上述《聯合通知》畢竟還未廢止，如果不按照《聯合通知》相關要求辦理，顯然屬于“違規”行為，登記部門及有關審核人員會因此承擔行政責任。其實，不動產登記機構作為辦理房屋登記的行政主體首先應依法行政，即行使職權時應符合法律規定，且在法律賦予的權限內、按照規定的法定程序行使，不能在有關法律、行政法規之外創設新的權力或超出法定職責行使，否則會限制或剝奪行政當事人的合法權利，因違法行為造成當事人損失的，登記機構還應依法承擔行政賠償責任。換言之，在該《聯合通知》的有關規定與相關法律、法規及規章沖突時，不適用《聯合通知》規定辦理的房屋登記行為不屬于違法行為，登記機構也不會承擔行政賠償責任和其他行政責任。

綜上，原告李某提交的已經公證的遺囑具備法定形式，屬于《房屋登記辦法》規定的繼承證明和證明房屋所有權發生轉移的材料。當然，除上述遺囑公證書之外，如果李某又主動提交了遺囑繼承權公證書，也完全符合登記資料的要求。

三、余論

篇2

隨著經濟的發展,社會的進步,人們的法律意識也在不斷地增強。自從有了房改,普通老百姓就有了自己100%產權的房屋,老年人來公證處申請要求辦理處分自己房產的遺囑公證也就多了起來。有了遺囑公證,隨之而來的就是遺囑繼承權公證的出現。

一、什么是遺囑繼承、遺囑繼承權公證及遺囑繼承的條件

遺囑繼承就是指在繼承開始后,繼承人按照被繼承人合法有效的遺囑取得被繼承人遺產的法律制度,又被稱為“指定繼承”。

遺囑繼承權公證是指公證機構根據公民的申請,依法證明遺囑繼承人具有繼承遺囑人遺留的、生前所指定的個人合法財產的權利的真實性、合法性的活動。

遺囑繼承的條件:

1.被繼承人沒有與他人訂立遺贈扶養協議。

2.被繼承人的遺囑合法有效。

3.遺囑繼承人沒有喪失、放棄繼承權,也沒有先于立遺囑人死亡。

二、遺囑繼承權公證的審核

(一)審查當事人應提供的材料

參照繼承權公證,筆者認為申請遺囑繼承權公證時,當事人應提供如下材料:

1.遺囑公證書的原件;

2.遺囑人的死亡證明;

3.遺囑人的繼承人情況證明;

4.遺囑人在遺囑中處分的屬于個人財產所有權證明;

5.遺囑繼承人的戶口簿、身份證等身份證明;

6.遺囑中設有遺囑執行人的,應提交遺囑執行人的身份證明;

7.公證員認為應該提交的其他證件、證明材料。

(二)審查遺囑的有效性

由于多數遺囑人都是在財產所在地立遺囑,遺囑生效后,遺囑繼承人都會來到為該遺囑進行公證的原公證機關進行遺囑繼承權公證,因此公證機關首先就要調檔查卷,查看此公證書有無修改、撤銷等情況;但如果是其他公證處出具的遺囑公證書,因為目前公證行業還沒有建立起全行業的信息中心網絡,無法實現行業資源共享,各公證處承辦的業務不能進行聯網檢索與查詢,所以就要進行電話核查,同時做好電話記錄。

根據《繼承法》第六條的規定,繼承開始后,按照法定繼承辦理;有遺憾的,按照遺囑繼承辦理。法定繼承是在沒有遺囑的情況下才適用,遺囑繼承優于法定繼承。因此,以前有人認為辦理了遺囑公證后再辦理繼承權公證時就應當便利多了,公證員只需要直接依據遺囑內容確定繼承人就可以了,不必像辦理法定繼承權那樣,讓當事人提供各種相關證明材料。但在實際操作過程中,辦理遺囑繼承權公證所需要的證明材料并不能因為當事人有了遺囑公證書而有所減少。相反鑒于繼承法的規定,辦理遺囑繼承權公證,要審查遺囑繼承人和遺產有無變化,如有下列繼承法規定情形之一的,遺產中的有關部分應按法定繼承辦理:(1)遺囑繼承人放棄繼承的;(2)遺囑繼承人先于立遺囑人死亡的;(3)遺囑繼承人喪失繼承權的;(4)遺囑無效部分涉及的遺產;(5)遺囑未處分的遺產。遺囑繼承權公證應對缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的遺產份額。遺囑人未保留上述繼承人遺產份額的,處理遺產時,應為該繼承人留下必要的財產,所剩余部分才可參照遺囑繼承人的原則處理。繼承人缺乏勞動能力,又沒有生活來源,應按遺囑生效時該繼承人的具體情況確定。

因此,公證員為了核實遺囑公證書是否是有效遺囑,需要當事人提供更多其他法定繼承人的情況,并召集其他法定繼承人到場,以便履行遺囑生效的確認程序,這一步在辦理遺囑繼承權公證的過程中,是不可或缺的環節。

三、遺囑繼承筆錄的制作

無論所立遺囑是哪一種目的,我們在辦理遺囑繼承權公證時都要對談話進行詳細地記載,包括告知義務。

(一)重點詢問以下內容:

1.立遺囑人是否有其他法定繼承人,其他法定繼承人是否知道該份遺囑的內容,對該遺囑內容有無疑義;

2.繼承人現在有無需要其扶養或贍養的人(被繼承人在立遺囑時,可能沒有這樣的人,但在他去世后遺產分割前,可能出現了這樣的人);如果有,立遺囑人是否還有其他財產來供養他們;

3.被繼承人是否曾在辦理此遺囑公證后,又立有其他的公證遺囑或其他人簽訂過遺贈扶養協議處分過相同的財產;

4.遺囑人現在是否負有債務。

(二)告知義務

1.如果被繼承人現在負有債務,在法定繼承人不能償還的情況下,遺囑繼承人應該在辦理遺囑繼承權公證前先償還債務,或在遺囑繼承后,再償還債務,否則,債權人是有權追償的;

2.如果被繼承人現在還有需要其撫養或贍養的人,而其又無其他財產時,遺囑繼承人要從其所繼承的遺產中為這些人保留必要的遺產份額;

3.遺囑繼承在效力上優于法定繼承,次于遺贈撫養協議,如果被繼承人曾與他人簽訂過遺贈扶養協議或在該遺囑之后又立有其他有效的公證遺囑處分過相同的財產,那么本遺囑繼承將不發生法律效力;

篇3

遺囑是自然人生前按照法律規定處分自己的財產及安排與此有關事務并與死亡后發生法律效力的單方法律行為。廣義的遺囑還包括死者生前對于其死亡后其他事務做出處置和安排的行為,遺囑是遺囑繼承的前提或依據,但遺囑不等同于遺囑繼承。根據《中華人民共和國繼承法》,遺囑有五種形式,即公證遺囑、自書遺囑、代書遺囑、錄音遺囑、口頭遺囑。其中公證遺囑在五種遺囑中效力最高,其他四種遺囑均不能變更、撤銷公證遺囑。

根據《中華人民共和國繼承法》第六條的規定,繼承開始后,按照法定繼承辦理,有遺囑的,按照遺囑繼承辦理,法定繼承是在沒有遺囑的情況下才適用,遺囑繼承優于法定繼承,但遺囑人是否有遺囑,立的是什么內容的遺囑。鑒于遺囑形式的多樣性,遺囑又具有保密性,同時遺囑只是遺囑人單方面的意思表示。這就給公證人員審查帶來了難度。公證機關在受理后必須按照繼承法、公證程序規則等法律規定進行審查、核實、調查取證。繼承人由于利益上的關系或根本無法知道被繼承人的立遺囑情況,現實生活中,對于因客觀條件限制無法查證的情況比比皆是,當事人所在的單位或基層組織也不一定了解情況。本人認為要做好以下幾個方面,一是公證人員做好談話筆錄。在做談話筆錄時,詢問所有的法定繼承人,確定有無遺囑。二是必要的情況下要求當事人出具一份聲明書,保證所述情況屬實,如有不實或遺漏愿意承擔法律責任。三是走訪調查被繼承人生前的鄰居、所在的街道居委會、單位,這在辦證過程中是必須的,在我們的公證卷宗中要有所體現,雖然事實上也不是每一細小的公證事項都是公證人員能調查了解清楚的。四是在出具公證書的措辭上不能直接敘述:被繼承人生前無遺囑,(待查)。這樣有效防止了公證當事人的個人行為的不實給公證工作帶來的風險,如果有不實的情況發生,也可以為遺囑受益人的權益提供依據,同時也可以最大限度地避免公證機關自身的風險。

遺囑可以變更或撤銷。變更、撤銷有兩種方式,一種是明示的方式,即遺囑人以明確的意思表示變更、撤銷遺囑,遺囑人變更、撤銷遺囑的形式須具備遺囑的法定形式,并且“自書、代書、錄音、口頭遺囑不能撤銷、變更公證遺囑。”公證遺囑的變更、撤銷須采用公證的方式為之。另一種是推定的方式。指遺囑人未以明確的意思表示變更、撤銷遺囑,而是法律規定從遺囑人的行為推定其變更、撤銷遺囑的意思。推定遺囑變更、撤銷的,有以下情形:(1)遺囑人立有數份遺囑,內容相抵觸的,推定變更遺囑。《中華人民共和國繼承法》第20條第2款中規定,“立有數份遺囑,內容相抵觸的,以最后立的遺囑為準。”但若立有數份遺囑的形式不同,其中有公證遺囑的,則應以最后的公證遺囑為準。(2)遺囑人生前的行為與遺囑的內容相抵觸的,推定遺囑變更、撤銷。“遺囑人生前的行為與遺囑的意思相反,而使遺囑處分的財產在繼承前開始滅失、部分滅失或所有權轉移、部分轉移的,遺囑視為被撤銷或部分被撤銷。”(3)遺囑人故意銷毀遺囑的,推定遺囑人撤銷原遺囑。

有人認為辦理了遺囑公證書后再辦理繼承權公證時就應當便利多了,公證員只需要直接依據遺囑內容確定繼承人就可以了,不必像辦理法定繼承權那樣,要當事人提供各種親屬關系證明和相關人的死亡證明,但在實際操作過程中,辦理遺囑繼承權公證所需要的證明材料并不能因為當事人有了遺囑公證書而有所減少。相反公證員為了核實遺囑公證書是否是生效遺囑,反而需要當事人提供更多其他法定繼承人的情況,以便履行遺囑生效的確認程序,這一步,在辦理遺囑繼承權公證的過程中是不可或缺的環節。

在辦理遺囑繼承權實踐中經常遇到這樣的問題就是被排除在遺囑繼承人之外的其他法定繼承人對遺囑生效確認的不配合。相當一部分遺囑人在生前立遺囑時,是在對其他繼承人保密的情況下立的,這也考慮到家庭成員之間相處的關系和感情。但在遺囑人死亡后,當公證人員聯系同一順序的其他法定繼承人,以確認遺囑是否為最后所立遺囑時,有的法定繼承人故意拖延或阻撓,不想讓遺囑執行人順利繼承遺產。本人最近接待的一個案例就是這樣的情形。死者的女兒拿著父親生前在本處所立的公證遺囑,申請辦理繼承權公證,根據遺囑,死者將其夫妻共有住房中自己的份額遺留給女兒繼承,雙方均為再婚,房屋產權證上登記的產權人是老伴一個人的名字。死者的父母親均先于其死亡,死者只有一個女兒,已成年,系其與前妻所生,也就是說死者的法定繼承人只有兩個人。在我們聯系死者老伴確認遺囑效力時,老太太拒絕了,她就是不愿意讓其繼女繼承這份遺產。對于這種情況,我們公證機構無能為力。

篇4

(××)字第××號

被繼承人：×××(應寫明姓名、性別、生前住址)

繼承人：×××(寫明姓名、性別、出生年月日、住址、與被繼承人的關系)

繼承人：×××(同上，有幾個繼承人應當寫明幾個繼承人)

經查明，被繼承人×××于××××年×月×日因×××(死亡原因)在×××地(死亡地點)死亡。死后留有遺產計：×××(寫明遺產的狀況)。死者生前無遺囑。根據《中華人民共和國繼承法》第五條和第十條的規定，被繼承人的遺產應當由其×××、×××(繼承人名單)共同繼承。(如果有代位繼承的情況應當寫明繼承人先于被繼承人死亡的情況;如果放棄繼承，應當寫明誰放棄了繼承，放棄部分的遺產如何處理的內容)

中華人民共和國××省××市(縣)公證處

公證員(簽名)

××××年××月××日

【出生公證書樣本】

(××字)第××號

根據××省××市(縣)××戶籍管理機關××年×月×日檔案記載(或××單位公務人員檔案記載或知情人××提供的材料)，茲證明×××，男(或女)于××年×月×日在××省××市出生。×××的父親是×××，×××的母親是×××。

中華人民共和國××省××市(縣)公證處

公證員(簽名)

××××年××月××日

【收養公證書樣本】

(××)字第××號

×××于××××年××月××日被收養。養父是×××，養母是×××。

中華人民共和國××省××市(縣)公證處

篇5

    論文關鍵詞 繼承公證 審查 實踐

    繼承是指當某個人在死亡或者宣告死亡過后,根據相關的法律法規,將自己在生前所獲得的所有財產轉贈給繼承人的一種民事法律行為,當某個人死以后,他在生前所擁有的全部個人財產的主人稱之為被繼承人,在法律上接受這份遺留財產的人稱之為繼承人,而我國現階段的繼承制度是一種能夠保證死亡者在將生前地所有財產能夠全部交由給繼承人的一種民事法律制度,繼承公證所包含的內容主要為依照法律規定與繼承人特定的申請,通過法律法規來表明繼承人的繼承行為屬于有效的、真實的、合法的一項公證行為,公證機構在工作中完成繼承公證都是要參照我國頒布的《繼承法》、《婚姻法》與其他法律法規制度為基準的。

    一、繼承公證審查的相關內容

    對于這里的申請繼承權公證而言,應該對繼承人本人進行身份驗證,被繼承人已經死亡的相關憑證、說明等,還應該出示被繼承人生前所留下來的對整個財產的擁有權產權證明,倘若被繼承人在活著的時候已經根據自己的意愿留下了遺囑,那么所有人都應該按照遺囑原件的內容執行,并繼承財產,當繼承人繼承被繼承人的遺產時,還應該提供被繼承人與繼承人之間的關系證明,另外,還要到繼承公證處上交作為繼承人需要呈交的其他證明,當所需要上交的資料齊全之后,公證人員就應該對繼承人所呈交的資料等進行審查,所需要審查的內容較多,涉及到的主要包括了以下幾點:(1)被繼承人的具體死亡時間、死亡位置以及造成被繼承人死亡的原因,被繼承人在生前已經遺留的各類財產的來源、數量等進行清理,另外,還要確定被繼承人的死亡是否合法、正常,繼承人在繼承財產之前是否對被繼承人施以暴力、迫害等,倘若繼承人為了得到被繼承人的財產而蓄意謀殺或者對被繼承人進行虐待、迫害,繼承公證機構應根據相關法律法規來剝奪繼承人的繼承權。當然,被繼承人生前所擁有的所有財產的渠道、來源是否合法,被繼承人的所有遺產一定要是被繼承人與他人的全部財產中分離出來的少部分財產,被繼承人在活著之時有負債、欠稅的,務必要從遺產中扣除部分資產來償還所有的債務。(2)被繼承人活著時有無定遺囑,倘若被繼承人立了遺囑,那么被繼承人則應該依靠按照程序規定政治辦理遺囑繼承權公證。此外,辦理的過程中還應該參照法定繼承辦理公證。(3)公證機構還應該確定法定繼承人是否是繼承人范圍內的合法公民,當法定繼承程序開始以后,就應該按照繼承順序依法繼承,來確定第一順序繼承人與第二順序繼承人,對于遺囑中第一繼承人繼承的財產,第二繼承人則不應該繼承,對于遺囑中未提到的人群,則不應該繼承相應的財產。(4)確定當事人的繼承性質,也就是會所屬于代位繼承還是轉繼承人,這里所說的代位繼承主要是指倘若被繼承人制定的繼承人先死亡,那么本繼承人的財產則由繼承人的晚輩直系血親代為繼承。轉繼承人主要是指,倘若被繼承人制定的繼承人先死亡,但是被繼承人是在繼承人還未能夠遺產前先死亡,那么被繼承人的財產則由繼承人的法定繼承人來繼承應得的遺產份額,公證人員則應該根據不同的情況來辦理上述公證。(5)對于被繼承人的財產,繼承人表示接受與放棄的各個情況,都應該是來自繼承人的真實意愿,尤其是繼承人放棄應該繼承的財產的狀況,更應該查明放棄的緣由,并查清楚這時候是被繼承人甘愿放棄的,有無受到威脅、控制等。最后,還應該認真審核遺囑,避免因為不慎而漏掉部分繼承人繼承遺產。

    二、繼承公證實踐中應注意的問題

    繼承公證實踐中涉及到的內容也較多,主要就包括了遺產分割協議中的合法性問題、遺產的分割與債務問題、公證遺囑的撤銷問題,以下對其兩點做出簡要介紹:

    (一)遺產分割協議中的合法性問題

    公證處依照繼承人提交的遺產繼承申請,并注明被繼承人的遺產分割協議的真實合法性,也就是所謂的遺產分割協議公證,這份公證到被繼承人所遺留的遺產最集中的公證機構辦理,并將自身的各種信息準確的提交上去,公證處就應該驗證被繼承人的遺產是否具有合法性,遺囑是否真實、合法,遺產分割協議是否真實、合法等,但是在進行遺產公證時,往往由于某些原因,對這些合法性的證件進行鑒定與審核需要時間,嚴格審核之后才能給公證書。

    (二)遺產的分割與債務問題

    當被繼承人死亡以后,繼承人到公證機構提交遺產繼承申請,公證機構就應該審核該被繼承人在生前是否有債務,倘若被繼承人在生前有債務,且被繼承人指定的遺產繼承人較多時,則應該由繼承人達成協議,將被繼承人的遺產用來償還清債務以后在開始繼承遺產,或者是將債務平均分給繼承人,由繼承人來分別償還相應的債務,倘若繼承人不愿意償還被繼承人的債務,那么公證機構就可以依法不出具繼承公證書。對于被繼承人死后無繼承人或者繼承人拒絕繼承遺產的,公證機構就可根據被繼承人的身份性質來定妥,農民的遺產則由他生前所在村集體組織來繼承,其他部分公民的遺產將歸國家所有,對于這類型人群的債務,則應該由遺產繼承的單位或者機構來償還。另外,國家還規定,針對以下幾種情況,倘若不屬于法定繼承人,也能夠適當分割遺產:

    首先,喪偶兒媳對公公、婆婆進了贍養義務,應該依法作為第一繼承人的身份繼承遺產。

    其次,受到被繼承人照顧的,無生存能力的人員可以繼承遺產。

    最后,不屬于遺產直接繼承人,但是所盡得贍養義務較多的人員可繼承遺產。

    三、辦理繼承公證的對策

    (一)遺囑的檢驗和效力的確認

    我國《繼承法》表明:遺囑繼承與法定繼承相比,更具有優先權。所以,(1)公證機構在遺產公證在審核繼承公證相關程序時,對于被繼承人有無事先立下遺囑或者是有無確立遺贈扶養協議。(2)對于公證機構已經找到的遺囑或遺贈扶養協議進行驗證,并確認其真實性,被繼承人在寫遺囑時精神是否正常,有無受到他人的威脅、強迫等。(3)弄清楚遺囑或遺贈扶養協議所具備的效力所在,依照《繼承法》相關內容,遺贈扶養協議與遺囑相比,更具有優先權,當確定了被繼承人有立下遺贈扶養協議時,首先應該確定其真實性,在根據其協議具備的效力來辦理公證,倘若遺贈扶養協議以無效。那么公證機構則應該依照《繼承法》相關規定,“當被繼承人立了多份遺囑的,多份遺囑里的內容相互抵觸,那么則應該以被繼承人最后所立遺囑為準,而自書、代書、錄音、口頭遺囑是無效的,一律以公證遺囑為準,公證機構還應該賦予最后一份遺囑特定的法律效力,我國的公證機構還應該為繼承人辦理繼承在其他國家或者是港澳地區的部分人群的遺產繼承公證書的,需要經過我國的外交部領事司一級其他國家的駐華使館來簽訂相應的繼承手續。另一方面,居住在其他國家的遺產繼承人倘若要辦理涉外繼承公證,應該讓國內的親友幫助辦理。但是繼承人的相關信息還需要經過繼承人所在國公證機構的公證,在經過我國的駐外使領館確定認證后,才具有法律效力。

    (二)確認材料合法性與完整性的審核

    當事人在辦理繼承公證時,還應該帶起相關的證件到被繼承人活著時居住地的遺產公證處提交申請,對于被繼承人所擁有的不動產繼承,還應該根據實際情況到不動產所在地的公證機構初遞交申請,倘若遺產的繼承人較多,需要一起遞交申請的,應該一起到有管轄權的公證處辦理申請,倘若被繼承人活著時居住地與遺產所在地距離很遠,處在兩個或者若干個不同的公證處轄區范圍內,則應該與繼承人商討,在遺產所在地的某一個公證處提交申請,遺產繼承人遞交申請后,將公證申請表填寫完整,并連同下列文件一并上交:第一,繼承人的身份驗證。第二,被繼承人死亡原因報告、死亡證明。第三,被繼承人所擁有的遺產的產權資格證明。第四,被繼承人在活著時立下了遺囑的,應當盡快將遺囑原件遞交到公證處。第五,繼承人與被繼承人之間存在關系證明書。第六,代為繼承人應該上交繼承人比被繼承人先死亡的相關證件。第七,遞交公證機構要求遞交的其他證件。所遞交的資料,經過公證機構審核,復合實際情況的,根據我國的法律法規給予其公證書。

    在繼承方面適用的法律法規較多,也顯得較為復雜,依照我國的《繼承法》內容可知:中國公民在繼承其他國家的遺產以及外國人繼承在中華人民共和國境內的遺產或者繼承在中華人民共和國境外的中國公民的遺產等,那么遺產的動產則應該按照繼承人生前所居住地區、國家的法律為準,不動產也按照不動產地區的法律為準,倘若中華人民共和國在之前就已經與他國簽訂了相關條例的,則應該按照條例內容辦理,在繼承公證實踐方面,辦理涉外繼承權公證的程序與內容各個國家基本無多大差異。

    (三)應加大與有關部門的聯系

    第一,倘若申請繼承公證的繼承人屬于我國的港澳臺同胞,倘若經過公證機構審核無誤的,應該及時的為其辦理,并依法維護其的合法繼承權,對于目前因為各種原因暫時未能夠回到大陸地區的臺灣同胞,繼承人未能夠出示證件或者要求他人幫忙辦理繼承遺產要求的,對于被繼承人的遺產,公證機構應對其遺產進行確認,并為其臺灣同胞妥善保管其應擁有的遺產份額。

    第二,倘若被繼承人所擁有的遺產分布在其他國家,且需要繼承這份遺產的人員較復雜,居住較為分散,部分遺產繼承人的具體情況以不明確,對于居住在我國的繼承人,公證機構還應該在公證書中標注上該繼承人是被繼承人的合法繼承人之一,以便其他繼承人他日能夠維護自己的正當權利。

篇6

在房屋登記的實踐中，產生物權變動的原因主要分為兩種類型：法律行為和法律事件。法律行為是指人的有意識的活動，房屋登記中的法律行為是主觀意識作用于物而對物的支配、處分和利用，是產生物權變動的主要原因，如房屋的買賣、贈與和抵押等。法律事件是與人的意志無關，能夠引起民事法律后果的客觀現象，房屋登記中的法律事件主要是繼承。法律行為導致的不動產物權變動基于實體法對權利人物權歸屬的確認與程序法要求按一定的程序使得權利得以實現，也即物權法定取得和不動產應當進行登記公示而生效，因而法律行為導致的不動產物權變動是實體法與程序法的交叉。繼承而產生的法律關系主要由實體法進行規范，是法定直接取得物權的原因。《繼承法》規定“繼承自被繼承人死亡時開始”，繼承是將死者生前所有于死亡時遺留的財產依法轉移給他人所有的制度，死亡是典型的法律事件，是客觀而不以人的意志為轉移的，是不需要附加程序而取得權利的一種情形。《物權法》第29條規定“因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。”由此可見，繼承對物權的獲得不需要進行登記，也即被繼承人死亡時，物權的實際歸屬已經發生了變動，實際權利歸于繼承人名下，由此而產生的物權變動是非法律行為而產生物權變動的情況，屬于單方申請的登記類型。

二、繼承的形式及房屋繼承公證

繼承分為法定繼承、遺囑繼承和遺贈與遺贈扶養協議。法定繼承是依據法律規定的繼承人范圍、順序、遺產份額和遺產分配原則繼承被繼承人的遺產。遺囑繼承是繼承開始后，按照被繼承人所產的合法有效的遺囑繼承被繼承人的遺產。遺贈與遺贈扶養協議是自然人以遺囑的方式將個人財產贈與國家、集體或法定繼承人以外的自然人的情形。后兩種繼承形式是被繼承人生前有意思表示，但需要死亡作為生效條件的死因行為，在登記實踐中，我們收取的要件就不僅需要權利人生前留下經公證的遺囑和遺贈與遺贈扶養協議，還需要死亡后的繼承公證書，這樣登記原因材料才完整，才能充分體現這樣的民事法律關系構成。法定繼承則只需要繼承公證書即可，根據法律，法定繼承是單純的因權利人死亡這樣一個法律事實產生的法律關系，不需要其他法律事實即可依法定程序單獨實現。繼承房屋登記過程中，我們依據公證書對于遺產繼承的結論進行物權變動的登記，對公證書的內容不需要進行實質性的審查，登記機構也無力審查，繼承法律關系的實質性審查及由此產生的法律后果應由公證機構負責和承擔。

三、繼承房屋的直接處分限制

《物權法》第9條規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”但如前所述，繼承人在未喪失繼承權的情況下自被繼承人死亡時取得物權，這是法定的，也就是說繼承的房屋不需要登記也發生物權效力。物權是對特定的物直接支配和排他的權利，繼承的房屋取得了這樣的實質物權，也就享有了占有、使用、收益和處分的權利，但不動產登記的目的和意義在于保障交易安全而進行公示，具有極強的公信力，實質物權的取得并不代表可以跨越登記而直接加以處分。因而，要處分繼承得來的房屋必須采用登記在先的原則，即房屋權利的變動先行經過登記并在不動產登記簿上進行了記載，繼承人才能加以處分，如買賣、贈與等。繼承法律關系有可能比較復雜且存在登記機構無力了解的情況，登記在先保證了當事人在信息更加透明、程序更加公正的情形下進行公平交易。當然，處分是法律行為，若繼承得來的房屋出現了其他由于法律事件產生的物權變動，應按具體情況進行辦理。

四、對一些繼承房屋登記的探討

1.未經初始登記房屋的繼承

合法修建的房屋直接取得物權，但尚未進行初始登記，而權利人已死亡，繼承人憑繼承公證書要求辦理房屋繼承，登記部門如何登記？第一種意見認為依物權的真實狀況的變動而直接將房屋登記在繼承人名下。第二種意見認為由繼承人先登記為被繼承人的名下，再辦理繼承轉移登記。第三種意見認為辦理土地繼承后，更改人防、消防和規劃等手續后辦理初始登記。第一種情況符合物權實際情況，隱含了兩個法定取得物權的情形，但不符合權利人與規劃及土地主體一致的原則。第二種符合權利主體一致原則，但由于申請人死亡又不具備民事主體資格。第三種情況實際操作難度過大，不易實現。本著便民、經濟、效率原則和先稅后證要求，筆者較為贊成實踐中采用第二種方式，被繼承人死亡，繼承人自然具備權，通過名義登記將房屋登記在被繼承人名下只是為完成繼承轉移登記而走的一個過程，實踐中可在房屋登記簿上注記初始登記后應立即辦理繼承轉移登記。

2.存在隱性共有人的房屋繼承

申請人申請房屋登記時，由于傳統習慣，通常將婚后財產登記在一方名下，另一方則成為了隱性共有人。《房屋登記辦法》實施后，明確房屋登記依申請登記，登記機構詢問申請人時，婚后財產一般被申請為單獨所有，登記機構按程序將房產登記在一人名下。但繼承公證書是依據《婚姻法》對繼承的遺產按實際權利狀況進行認定，即房屋登記簿記載為單獨所有，而公證書則認定為夫妻雙方共同共有，出現了登記與實際不相符的情況。筆者認為登記簿記載的權利人或隱性共有人死亡后，應按公證書對權利的認定以房屋的一半權利作為遺產并依繼承人對遺產的分配辦理繼承轉移登記，如果辦理更正登記將登記簿記載的權利人變更為夫妻雙方然后辦理繼承轉移登記，既無必要，也無意義。

3.其他情況

（1）當事人申請房屋轉移登記，登記機構已受理，但賣方在房屋轉移登記過程中但尚未登簿前死亡。賣方死亡時，物權實際已發生變化，由于未登簿，轉移登記尚未產生物權變動，應采取退件處理，由出具繼承公證書的繼承人領回賣方相關資料并申請繼承轉移登記后再過戶。

（2）房屋權利人生前立有經公證的贈與合同，其死亡后，受贈人持贈與合同要求辦理贈與轉移登記。雖然贈與合同是房屋權利人生前的真實意思表示，但由于未辦理登記，不發生物權變動的效力，所以其死亡后，房屋已作為遺產按繼承法律關系處理，贈與合同的贈與方已不具備民事主體資格，不能辦理贈與轉移登記。

篇7

（××）字第××號

茲證明××××（單位全稱）的法定代表人（或法定代表人的人）××××與××××（單位全稱）的法定代表人（或法定代表人的人）×××與××××年××月××日，在××××（簽約地點或本公證處），在我的面前，簽訂了前面的《××合同》。

經查，上述雙方當事人的簽約行為符合《中華人民共和國民法通則》第五十五條的規定；合同上雙方當事人的簽字、印章屬實；合同內容符合《中華人民共和國ХХ法》的規定。

中華人民共和國××省××市（縣）公證處

公證員（簽名）

××××年××月××日

（二）繼承權公證書

（××）字第××號

被繼承人：×××（應寫明姓名、性別、生前住址）

繼承人：×××（寫明姓名、性別、出生年月日、住址、與被繼承人的關系）

繼承人：×××（同上，有幾個繼承人應當寫明幾個繼承人）

經查明，被繼承人×××于××××年×月×日因×××（死亡原因）在×××地（死亡地點）死亡。死后留有遺產計：×××（寫明遺產的狀況）。死者生前 無遺囑。根據《中華人民共和國繼承法》第五條和第十條的規定，被繼承人的遺產應當由其×××、×××（繼承人名單）共同繼承。（如果有代位繼承的情況應當 寫明繼承人先于被繼承人死亡的情況；如果放棄繼承，應當寫明誰放棄了繼承，放棄部分的遺產如何處理的內容）

中華人民共和國××省××市（縣）公證處

公證員（簽名）

××××年××月××日

（三）出生公證書

（××字）第××號

根據××省××市（縣）××戶籍管理機關××年×月×日檔案記載（或××單位公務人員檔案記載或知情人××提供的材料），茲證明×××，男（或女）于××年×月×日在××省××市出生。×××的父親是×××，×××的母親是×××。

中華人民共和國××省××市（縣）公證處

公證員（簽名）

××××年××月××日

（四）收養公證書

（××）字第××號

×××于××××年××月××日被收養。養父是×××，養母是×××。

中華人民共和國××省××市（縣）公證處

公證員（簽名）

××××年××月××日

（五）專業職務公證書

（××）字第××號

根據（授予職務的主管機關）出具的證明××（或根據檔案記載），茲證明×××（男或女，××××年××月××日出生）于××××年××月××日由××醫院（或××大學、××研究員等）聘為××科主任醫師（或教授、研究員、工程師等）。

中華人民共和國××省××市（縣）公證處

公證員（簽名）

××××年××月××日

（六）國籍公證書

（××）字第××號

根據××省××市戶籍管理機關發給×××的號碼為××××××的居民身份證（或××省××市戶籍管理機關檔案記載），茲證明×××（男或女，××××年××月××日出生）現戶籍地在××省××市××路××號，具有中國國籍。

中華人民共和國××省××市（縣）公證處

公證員（簽名）

××××年××月××日

（七）遺囑公證書

（××）字第××號

茲證明×××（應寫明姓名、性別、出生年月日和現住址）于×年×月×日在 ×××（地點或者公證處），在我和×××（可以是其他公證員，也可以是見證人）的面前，立下了前面的遺囑，并在遺囑上簽名（或者蓋章）。

經查，遺囑人的行為和遺囑的內容符合《中華人民共和國繼承法》第16條的規定，是合法有效的。

中華人民共和國××省××市（縣）公證處

公證員（簽名）

××××年××月××日

（八）婚姻狀況公證書

1.結婚公證書

（××）字第××號

根據××省××市（縣）××街道辦事處（或者鄉鎮政府）頒發的編號為×××號的結婚證書，茲證明×××（男，×年×月×日出生）與×××（女，×年×月×日出生）于×年×月×日在×××（地點）登記結婚。

中華人民共和國××省××市（縣）公證處

公證員（簽名）

××××年××月××日

2.未婚公證書

（××）字第××號

茲證明×××（男或者女，×年×月×日出生），現在××××（住址），至今未曾登記結婚。

中華人民共和國××省××市（縣）公證處

公證員（簽名）

××××年××月××日

3.離婚公證書

（××）字第××號

茲證明×××（男，×年×月×日出生）與×××（女，×年×月×日出生）于×年×月×日在×××（地點）登記結婚，于×年×月×日在×××（原婚姻登記機關名稱，或者經人民法院判決）離婚。其夫妻關系自該日終止（登記離婚之日或者判決之日）。

中華人民共和國××省××市（縣）公證處

公證員（簽名）

××××年××月××日

4.夫妻關系公證書

（××）字第××號

根據×××（調查材料、當地人證等），茲證明×××（男，×年×月×日出生）與×××（女，×年×月×日出生）于×年×月×日在×××（地點）按照當地我國民族傳統風俗習慣結婚，是夫妻關系。

中華人民共和國××省××市（縣）公證處

公證員（簽名）

××××年××月××日

（九）家庭經濟狀況公證書

（××）字第××號

根據××單位證明，茲證明×××（男或女，××××年××月××日出生，現住××國）的父親×××和母親×××的年收入為人民幣××××元，家庭所需扶養人口為×人（或家庭人均年收入低于人民幣××××元）。

中華人民共和國××省××市（縣）公證處

公證員（簽名）

××××年××月××日

（十）親屬關系公證書

（××）字第××號

茲證明×××（性別，出生年月日）的配偶是×××（出生年月日），婚后只生育×個子女：長子×××（出生年月日），次子×××（出生年月日），女兒×××（出生年月日），有（無）收養子女；其父親是×××（出生年月日），其母親是×××（出生年月日）（已故的須注明死亡時間、地點）。

中華人民共和國××省××市（縣）公證處

篇8

    根據規定,以下幾類房地產交易必須先公證:

    1、房產繼承,應當辦理“繼承權公證書”。也就是說,對于子女或家屬要辦理繼承房產的話,必須要有公證處辦理的公證書;

    2、遺囑人為處分房產而設立的遺囑,應當辦理公證。處分房產的遺囑未經公證,在遺囑生效后其法定繼承和遺囑受益人可根據遺囑內容協商簽訂遺產分 割協議,經公證證明后到房地產管理部門辦理房產所有權的轉移登記手續;經公證的遺囑在遺囑類別中具有最高的法律效力,易于遺囑人去世后其子女憑此繼承房產 和解決糾紛。

    3、贈與房產,應當辦理贈與人的“贈與公證書”和受贈人“接受贈與公證書”,或雙方共同辦理“贈與合同公證書”;

    4、有關房產所有權轉移的涉外和港澳臺的法律事務,必須辦理公證證明。

    在辦理商品房買賣合同公證時,申請公證雙方需要向公證機關提交相關的資料,出售方需要提供的材料:企業營業執照(居民身份證)、房屋所有權證或土地使用證、商品房銷售許可證及買賣房屋合同文本。

    購買方需要提供的材料:居民身份證、戶口簿或法人資格證書。

    此外,公證機關需要對所出售房屋的具體情況作詳細了解。比如合同中買賣房屋的產權狀況、坐落位置、數量、質量及附屬設施情況和使用面積;房屋買 賣價款數額、付款日期、付款方式;被買賣房屋交付使用時間;辦理房屋產權過戶及有關手續的約定;雙方違約責任;雙方當事人認為應當約定的其他內容;合同雙 方當事人簽字、蓋章及簽約時間等,包括所要購買的房屋是否有銀行抵押負擔,都是公證機關審查的內容之一。

    另外在辦理商品房買賣合同公證時,購房者應注意以下一些問題:首先,房屋買賣合同應經過房地產交易所核定;其次,商品房開發銷售手續不健全的房 屋,一般不予公證;辦理合同公證應盡量委托自己的律師代為辦理,這樣無論從專業的角度,還是從操作便利的角度看,對購房人都會更加有利。

    提醒:二手房購買與裝修過程中也可辦理公證在二手房購買與房屋裝修的過程中,消費者為確保自己的權益,也可以針對某些環節到公證處辦理公證。

    在二手房買賣的過程中,最為常見也最為有效的是提存公證。如果賣方要把原來的舊房子賣出去,可能會擔心房產簽了合同、過了戶,購房者一方卻不付錢;而買方也會有付出錢而拿不到房產證的擔心。所以買賣雙方也可以到公證處辦理房款提存公證,待房產順利實現過戶之后再由公證處將錢交給賣方。這樣公證處就在買賣雙方達成了一座足可信任的交易平臺,保障了各方當事人的合法權益。

    另外在二手房買賣的過程中,還可能會出現不是房主本人跟購房者直接進行交易的情況,這就需要房主到公證處辦理委托書公證。裝修也可提存公證在裝修過程中,消費者也可以與裝修公司一起到公證處辦理裝修款提存公證,雙方根據不同的裝修方式簽訂協議,不管是一次性付款還是按階段付款,最好都先把裝修款交到公證處。在消費者對裝修質量滿意之后,再由公證處將裝修款交給裝修公司。

    如果出現漏水等質量問題的,客戶可以要求公證人員到現場即時拍攝,提取證據,留存公證處辦理證據保全。

    Tips:房地產公證怎么辦?

    一般辦理房地產公證遵循以下程序進行:

    公證申請。當事人向有管轄權的公證處提供申請,填寫申請表,并提交房屋買賣合同、個人身份證件、產權證明及其他相關材料。

    公證受理。公證處對當事人的公證申請,經審查符合公證條件的,予以受理。

篇9

論文關鍵詞 遺產繼承 轉移登記 違法 案例 剖析

遺產繼承是一個大熔爐，從來都是街頭巷尾被熱議的話題，當然也是家庭矛盾的集聚點。如果說，一個家庭的家庭關系還能湊合度日，那么一旦發生遺產的繼承問題，就一定會在這個家庭中掀起軒然大波，矛盾勢必也會在瞬間被激化，導致家庭關系徹底破裂。所以遺產的處理問題不僅關系著家庭的和睦，更加關系著社會的穩定與和諧。有關房屋的遺產繼承過戶登記，是如今社會越演越烈的矛盾，我們應如何處理相關的問題？應怎樣向有關部門進行求援？在以下文章中，我們就這個問題進行深入的探討。

一、相關案例的解讀

（一）案例概述

在1997年，牛某通過房改得到了他所在城市市中心的一套房屋，房改在計算工齡的時候，把牛某去世的妻子的年齡也計算在內，他的妻子去世于1992年，按照這所城市有關房改的一些規定，可以用遺屬的工齡再加上已去世職工的相關工齡來核算相應的工齡折扣。在2001年的5月份，牛某和莊女士再婚，并于2003年7月1號立下遺囑，當日還進行了相應的公證，并明確規定這所房屋的所有權由莊女士一個人來繼承，與此同時，公證處還出具了相應的公證書。

于04年2月10號，牛某去世了。莊女士在這一年的3月1日，向該房屋所屬權屬登記部門申請了轉移登記，并提供了相應的資料，相關部門在2004年3月16日為莊女士頒發了房產證。但是，在該年的8月，已故牛某的繼子和繼女因對該房的繼承條例存有異議，于是向某市的區級人民法院就此事項提起訴訟。因為他們認為此房屋是其繼父與其母親的遺產，而莊女士對此房屋無權進行任何處置。

在2006年1月，該法院針對此事所作判決如下：牛某的繼子與繼女擁有該房產的一半繼承權，而另一半由莊女士與牛某的繼子和繼女共同繼承，并且這一半三人享有同等的繼承權，與此同時，該法院也否定了該遺囑的公證，認為其具有瑕疵，缺乏證明力。然而，莊女士又不服法院針對本案所作的判決，于是提起了上訴。

在2005年的5月中旬，莊女士將此房賣給了瞿先生，并進行了有關登記。在房屋轉移登記的辦理中，相關部門并沒有收到任何個人或部門的限制文件，也就不知道該房其實存在糾紛。于是，一周后，登記部門就為瞿先生頒發了相關房產證。

2006年的8月14號，牛某的繼子與繼女向本市的人民法院提起了行政復議的申請，并要求對瞿先生所持有的房產證明進行撤銷。法制辦進行復議時，發現該房產的繼承糾紛已經進入了二審程序。于是，在8月26號法制辦中止了相關審理。

2006年12月，中級法院維持原判并駁回了莊女士的上訴申請。

06年12月，法制辦恢復了相關的行政復議，07年1月公布了行政復議結果，內容如下：莊女士申請房屋產權轉移時，由于公證處出具了有瑕疵的公證書，致使房產局為莊女士辦理了不符合事實的轉移登記，并且具體的行政行為違反了法律，所以房產局被限定在60天內重新做出行政行為。針對上述事實，房產局依據規定，將瞿先生有關房屋所有權的登記注銷了。瞿先生收到行政復議結果后，向法院提起了行政訴訟。但法院維持了房產局所做出的行政行為，駁回了瞿先生的訴訟。目前，瞿先生正在向這市中級人民法院提起上訴。

（二）相關問題

1.牛某在進行房改時，他已逝的前妻對房改房是否擁有產權？

2.法院維持房產局撤銷瞿先生房產證的決定是否正確？

3.瞿先生因房產證的撤銷而帶來的損失有誰承擔？

4.如何體現對善意取得的不動產的保護？

二、相關案例分析

本案中爭論的焦點主要有兩個，分別是牛某亡妻是否擁有房改房的產權；瞿先生是否是訴訟中的善意第三人。我們必須理清它們之間的關系。現在，我們先來探討牛某的亡妻是否擁有房屋的產權？

婚姻關系實際上就是身份關系的一種，隨著牛某前妻的去世，他和亡妻的婚姻關系便已經終止，而他們之間的夫妻共同財產也是以牛某的前妻去世時為標準。《婚姻法》中明確指出，在婚姻關系存在期間，夫妻之間實際取得以及能夠明確取得的所有財產收益，都是夫妻的共同財產。牛某所購買的房產是在他前妻去世前的共同財產，并且只是租用，只具有房屋的使用權，卻沒有房產的所有權。而在牛某的妻子去世之后，牛某才進行了房屋所有權的改取，這并不是其婚姻關系存在期間；其次，牛某在其妻子生前并未參加房改，因此，即使牛某參加房改時，使用了其亡妻的工齡進行了折扣，但也不滿足“能夠明確取得的所有財產收益”這條規定。所以說，牛某亡妻在生前的時候，既沒有房屋的產權，也沒有工齡折扣的取得權。而有關該市房改的一些政策，可以認為是國家對死者家屬的關照，牛某亡妻工齡是否被計算在內都不會對牛某以及房改房原產權單位的相關合同買賣關系產生影響，只不過會影響房屋的售價而已。然而，不論房屋價錢的高低，都由牛某一人承擔，因此，牛某所購房屋產權應被視為獨立產權，他擁有其全部的處置權，牛某的亡妻不擁有該房的產權。

據上分析可知，此房產并不屬于牛某與亡妻之間的共同財產，而屬于牛某個人財產。根據相關規定可得，莊女士以及牛某的繼子、繼女在牛某遺產的繼承權上是同等的。但根據《繼承法》的相關規定，在遺囑繼承與法定繼承并存下，應優先考慮遺囑繼承。因此，根據已被公證遺囑，莊女士有權對該房屋進行轉移登記申請，并取得相關的證明。當然，莊女士在擁有房屋的產權的同時，也擁有了房屋的處置權。所以，瞿先生可購買該房屋并進行房屋的轉移登記，在這種情況下，房產局是可以為瞿先生核發相應房產證的。由此看來，莊女士在整個過程中并無過錯，因此，她與牛某在公證處得到公證的公證書也同樣應該具有法律效力。

（2）法院判決分析

在法院看來，莊女士在進行房屋的產權申請轉移登記時的公證書卻發生了問題，經過法院的終審，認定莊女士所提供的公證書具有瑕疵，并不具備證明的效力，就算后面進行了行政復議，但仍被認為這份證明書具有瑕疵，由于這個原因，造成了莊女士在進行申請登記時，屬于申報不實。因此，莊女士的房屋產權被注銷，在注銷之后，該房產又恢復成牛某的遺產，這樣一來就應由法定繼承處理了。莊女士就喪失了對該房屋的獨立處置權，莊女士與瞿先生簽定的房屋買賣合同就因此存在了頗大的爭議。由于莊女士的房屋產權被注銷了，那么，瞿先生相關的房屋轉移的登記也就不復存在了，這樣有關瞿先生房屋的產權登記也就被注銷了。

瞿先生對房產局所作出的決定不服，并提起訴訟后，人民法院維持原判這又是否正確呢？筆者認為，法院與房產局的職責不同，所以看待問題的角度也應該有所不同。房產局看待這個案例應結合有關房產的相關辦法和條例，但是，法院應該結合我國的法律與規章制度，更加全面、更加綜合的對此案件進行分析。第一，應該從怎樣維護當事人的合法權益以及交易安全等方面進行考慮。瞿先生向莊女士購買該房屋，在莊女士已經證明自己進行了房屋的轉移登記而且還擁有該房的房產證的情況下，瞿先生是有充分的理由相信這次交易是安全且可靠的。依據《物權法》106條的規定，除非是作為行政訴訟第三人的莊女士以及牛某的繼子、繼女有證據證明瞿先生在購買房屋時并不是善意的，除此之外，瞿先生就應該能夠取得此房屋的產權。這樣說來，法院的判決就是不正確的。

不過，瞿先生因為房產證被撤銷而引起的損失又應該由誰來負責呢？在此次交易過程中瞿先生并沒有什么過錯，他有理由相信交易的合法性。就如前面所說，此次交易中出現的最主要問題就是莊女士所出示的公證書，由于她的申報材料與實際不符，因此登記單位才做出了錯誤的登記。據新的《物權法》規定，如果當事人所提供的登記所用的材料存在不真實的情況，那么由此而給他人帶來的損失，應由當事人自己承擔。但是如果是由于登記的錯誤而給他人帶來的損失就應由登記的機構來進行賠償，并且在登記機構賠償以后，仍可以向這個錯誤登記的造成者追償。所以，瞿先生不但可以向登記機構索償，還可以向莊女士要求賠償，并且就算登記機構在此之前進行了賠償，那么也應該向莊女士追償。

如今，在房地產交易異常活躍的情況下，維持社會主義市場的經濟秩序及交易安全，并明確物產的歸屬地，使該產權的權力人得到應有的保護。當然，不僅是房屋產權的轉移繼承容易造成糾紛，其他的財產轉讓也很容易出現相似的問題。比如說，房屋產權登記在了夫妻一方的名下，并且單方進行了房屋處理，另一方卻毫不知情，這樣也非常容易引起紛爭。因此，法院在對此類案件進行審理的時候，就應該要求和案件具有厲害關系的人物，提供受讓方并非善意取得的相關證據。如果在證據不明確的時候，就應嚴格的按照《物權法》106條的規定來執行，判處已經登記的受讓方獲取房屋的產權，維持有關機關正確的行政行為，判決情況應由登記機關在登記薄上予以記載。

補充說明：

1.此案例之所以會出現后面的行政訴訟和行政復議，是由于牛某的繼子與繼女在向人民法院提起有關繼承權的訴訟時，根本沒有提出查封訴爭房產的申請要求。所以說，我們應該使法規、法律的教育及宣傳得到加強，并以此節約相關的訴訟成本。

2.有關牛某繼子與繼女的權利救濟。在保護了瞿先生這個善意第三者的權益后，牛某繼子、繼女的繼承權就會受到損害，而他們的損失應該由莊女士進行賠償。

篇10

1．格式

（）××字第××號

被繼承人：×××（應寫明姓名、性別、生前住址）

繼承人：×××（寫明姓名、性別、出生年月日、住址、與被繼承人的關系）

繼承人：×××（同上，有幾個繼承人應當寫明幾個繼承人）

經查明，被繼承人×××于××××年×月×日因×××（死亡原因）在×××地（死亡地點）死亡。死后留有遺產計：×××（寫明遺產的狀況）。死者生前無遺囑。根據《中華人民共和國繼承法》第五條和第十條的規定，被繼承人的遺產應當由其×××、×××（繼承人名單）共同繼承。（如果有代位繼承的情況應當寫明繼承人先于被繼承人死亡的情況；如果放棄繼承，應當寫明誰放棄了繼承，放棄部分的遺產如何處理的內容）

中華人民共和國××市（縣）公證處

公證員：×××（簽名）

×年×月×日

2．說明

繼承權的公證應注意的事項有：