場地租賃合同范文10篇

出租人（甲方）：

承租人（乙方）：

根據《中華人民共和國合同法》等有關法律、法規的規定，雙方就租賃場地從事經營的事宜經協商達成協議如下：

第一條租賃場地

乙方承租甲方▁▁▁▁（層/廳）▁▁▁號場地，面積平方米，用途以營業執照核準的經營范圍為準；庫房平方米，庫房位置為▁。

第二條租賃期限

出租人（甲方）：

承租人（乙方）：

根據《中華人民共和國合同法》等有關法律、法規的規定，雙方就租賃場地從事經營的事宜經協商達成協議如下：第一條租賃場地乙方承租甲方▁▁▁▁▁▁▁▁▁（層/廳）▁▁▁▁▁▁▁▁號場地，面積▁▁▁▁▁平方米，用途以營業執照核準的經營范圍為準；庫房▁▁▁▁▁平方米，庫房位置為▁▁▁▁▁▁。第二條租賃期限自▁▁▁▁年▁▁月▁▁日起至▁▁▁▁年▁▁月▁▁日止，共計▁▁年▁▁個月；其中免租期為自▁▁▁▁年▁▁月▁▁日起至▁▁▁▁年▁▁月▁▁日。

第三條租金本合同租金實行（一年/半年/季/月）支付制，租金標準為▁▁▁▁▁▁；租金支付方式為（現金/支票/匯票/▁▁▁▁▁）；第一次租金的支付時間為▁▁▁▁年▁▁月▁▁日，第二次租金的支付時間為▁▁▁▁年▁▁月▁▁日至▁▁▁▁年▁▁月▁▁日，▁▁▁▁▁▁。第四條保證金保證金屬于雙方約定事項。

自本合同簽訂之日起▁▁▁日內，乙方（是/否）應支付本合同約定租金總額▁▁▁%計▁▁▁元的保證金，作為履行合同和提供商品服務質量的擔保。乙方支付保證金的，甲方則以市場當年租金總額的2-5%作為市場整體性的對應保證金，作為履行合同的擔保。保證金的交付、保管、支取、返還等事宜見合同附件。

第五條保險

各省、自治區、直轄市及計劃單列市土地（國土）管理局（廳），解放軍土地管理局，新疆生產建設兵團土地管理局：

近年來，一些地方土地管理部門深化土地使用制度改革，完善土地有償使用方式，開展了國有土地租賃試點，取得了一定的經驗。新頒布的《中華人民共和國土地管理法實施條例》（以下簡稱《條例》）已將國有土地租賃規定為國有土地有償使用的一種方式。為貫徹實施《條例》，規范國有土地租賃行為，現將《規范國有土地租賃若干意見》(以下簡稱《意見》）印發給你們，請結合本地實際認真貫徹執行。

規范國有土地租賃若干意見

一、嚴格依照《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》的有關規定，確定國有土地租賃的適用范圍。

國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。當前應以完善國有土地出讓為主，穩妥地推行國有土地租賃。

對原有建設用地，法律規定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實行有償使用，也不實行租賃。對因發生土地轉讓、場地出租、企業改制和改變土地用途后依法應當有償使用的，可以實行租賃。對于新增建設用地，重點仍應是推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補充。對于經營性房地產開發用地，無論是利用原有建設用地，還是利用新增建設用地，都必須實行出讓，不實行租賃。

第一條為鼓勵和推動殘疾人實現就業和自主創業，根據《殘疾人就業條例》（國務院第號令）和《市按比例分散安置殘疾人就業規定》（年3月31日市人民政府令第號），結合實際，特制定本辦法。

第二條扶持對象及條件

1.具有戶籍,持有《中華人民共和國殘疾人證》（以下簡稱《殘疾人證》），并在法定勞動年齡內自主創業或從事個體經營實現就業的失業殘疾人；

2.殘疾人創辦的企業或從事個體經營并持有《企業法人營業執照》或《個體工商戶營業執照》、正常經營6個月以上的經營者；有固定的經營場所和一年以上房屋場地租賃合同（有租金完稅單），并確實有效開展經營活動的；

3.企業或個體經營者與新招用的殘疾人至少應簽訂一年勞動合同，并在崗工作，薪金不低于市最低工資標準且按規定繳納社會保險。

第三條扶持標準

出租人（甲方）：

承租人（乙方）：

保管人（第三方）：北京市市場協會

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔保法》等有關法律、法規的規定，三方就編號為▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁的《北京市市場場地租賃合同》（簡稱《租賃合同》）中保證金的具體事宜經協商達成補充協議如下：

第一條保證金的管理

保證金由甲、乙雙方共同委托的第三方（北京市市場協會）管理，并計取銀行同期活期存款利息。

摘要：鐵路貨運租賃管理是鐵路貨運管理的重要組成部分，隨著鐵路貨運組織改革、“公轉鐵”行動的深化推進，鐵路企業與承租企業的管理方式向市場化管理方式轉變。在概述南寧局集團公司貨運租賃管理現狀的基礎上，針對存在的問題，結合專業管理相關依據，提出夯實租賃基礎管理、明晰租賃管理職責、強化租賃市場化管理、規范租賃合同管理、防范租賃管理過程風險等貨運租賃管理對策，以規范鐵路貨運租賃管理，改善服務質量，提高南寧局集團公司貨運市場競爭力。

關鍵詞：鐵路貨運設施；租賃管理；基礎管理；市場化管理

1南寧局集團公司貨運租賃管理現狀

中國鐵路南寧局集團有限公司(以下簡稱“南寧局集團公司”)地處粵港澳大灣區、中國－東盟自貿區、西南中南經濟圈交匯處，是我國鐵路面向東盟的區域性交通樞紐，管轄西南4省區部分鐵路，集沿海鐵路、邊疆鐵路、山區鐵路、民族地區和革命老區鐵路于一體，承擔西部陸海新通道建設。南寧局集團公司現有車站342個，其中特等站3個，一等站13個，二等站20個，三等站36個，四等站228個，五等站42個；貨運辦理站124個，貨場90個；專用線206條，專用鐵路23條，共計229條(按使用標記分類為A類92條、B類127條、C類10條；按產權性質劃分，路產專用線48條，其中機務部14條，工務部13條，經營開發部10條，車輛部5條，工程局5條，保衛部1條，占比為21%，非路產專用線181條，占比為79%)；年貨運出租面積約30萬m2。南寧局集團公司鐵路貨運租賃管理依據《鐵路專用線專用鐵路管理辦法》(鐵運[1995]107號)、《鐵路貨物運價規則》(鐵運[2005]46號)[1]、《關于公布翻卸車維檢費機車出租費貨場場地出租費三項貨運雜費的通知》(鐵運[2008]87號)、《關于翻卸車維檢費機車出租費貨場場地出租費三項貨運雜費的通知》(寧鐵貨[2008]64號)、《南寧鐵路局貨場設施出租管理辦法》(寧鐵辦貨[2014]39號)、《南寧鐵路局專用線出租管理辦法》(寧鐵貨[2015]5號)等制度開展貨運租賃業務。南寧局集團公司貨運租賃分貨場及路產專用線(以下簡稱“貨運設施”)2類；貨運承租用戶包括路內鐵路企業、路外企業和個體3種類型。由于出租貨運設施涉及的地區較多，租賃業務標準參差不齊，而且承租方是獨立于鐵路運營管理之外的實體，給鐵路貨運部門的安全管理帶來問題和隱患，影響到鐵路貨運部門的服務質量。目前，南寧局集團公司貨運租賃業務主要存在以下問題。（1）管理辦法有待健全。鐵路專用線管理辦法為20世紀90年代修訂，貨物運價規章、貨運雜費規定均為21世紀初修訂，導致新的市場經濟條件下貨運租賃管理缺乏制度依據，使得貨運租賃業務的部分環節、程序、職責等不夠明晰，影響了貨運服務質量。目前南寧局集團公司把利用率低的貨運設施租給客戶，存在個別承租方轉租給第三方經營與鐵路貨物運輸無關的業務現象，沒有從南寧局集團公司經營開發需要，以及提高貨場到發量和運輸收入出發制定相關管理辦法。因此，需要建立適應市場經濟的租賃管理辦法和管理體系。（2）管理職責有待明晰。目前南寧局集團公司貨場的資產權屬歸屬于土地房產部，路產專用線資產權屬歸屬于工務、供電、經營開發等部門，存在租賃管理辦法、管理職責不清的情況。例如，貨運部負責貨場設施的出租事務，涉及出租設施投資項目由總工室、土地房產部等部門負責；資產管理部門負責出租路產專用線的出租事務，租后的管理(包括簽訂合同、收費等)及專用線的變更名稱、辦理限制等運營管理工作歸屬于貨運部，存在各自為政、監督不到位等問題，難以形成合力。另外，監督管理部門沒有形成督查機制，對日常聯合監督檢查要求不明確，不能從根源上發現問題。（3）租賃費率與市場脫節。南寧局集團公司管轄的北海、湛江等沿海地區，以及廣東西部、貴州黔西南州及湖南零陵等鐵路地區，經濟發展不平衡。隨著市場經濟的發展、物價的提高，以往制定的貨場設施、路產專用線出租費率普遍低于當地租賃費率，不利于租賃市場的公平競爭，影響了鐵路貨雜費的增收。（4）租賃合同管理有待加強。南寧局集團公司自開展貨運租賃業務以來，對出租的貨運設施通過每年簽訂“租賃合同”進行約束。“租賃合同”主要根據《中華人民共和國合同法》，以及《關于公布翻卸車維檢費機車出租費貨場場地出租費三項貨運雜費的通知》(鐵運[2008]87號)[2]、《鐵路貨物運價規則》(鐵運[2005]46號)的有關規定，多年來合同格式條款和內容沒有經過補充完善，協議內容存在疏漏，不適應貨運經營管理的需要。另外，租賃業務簽訂運輸、安全協議存在走形式現象；承租方安全管理人員變動后沒有及時補齊并進行培訓；出租設施沒有納入貨場管理，未納入貨場《貨運管理細則》中，存在安全管理盲區。（5）租賃管理過程存在風險。南寧局集團公司貨運租賃業務管理存在不同程度的風險，一是現場工作人員按照客戶申請，與客戶商談，未經對外公示招租環節，就提報租賃申請到貨運管理單位，對上級審批的項目不進行結果公示，存在定租的現象；二是對續租項目未走公示程序，就簡單上報續租申請，審批后就擬訂出租合同；三是對擬出租貨場設施項目沒有調查周邊出租市場情況，未做到詢價的環節，機械式按鐵路出租費率的最低檔次出租；四是存在出租項目所訂的合同內容與審批的面積、起租時間不吻合，且未報備南寧局集團公司。

2南寧局集團公司貨運租賃管理對策

南寧局集團公司從實際情況出發，匯集貨運、財務、運輸、房產、工務、車務、經營開發等多個管理部門的力量，積極調研各管轄地區租賃業務市場，征求承租方的意見，提出以下貨運租賃業務管理對策。2.1夯實租賃基礎管理。（1）整章建制。在南寧局集團公司層面上，對制約貨運出租管理業務的《南寧鐵路局貨場設施出租管理辦法》(寧鐵辦貨[2014]39號)、《南寧鐵路局鐵路專用線出租管理辦法》(寧鐵辦貨[2015]5號)等相關管理辦法進行修訂，對出租條件、租賃申請資質、審批程序、租賃合同、費用核收、監督管理等方面內容進行規范，修改后的管理辦法更加貼近實際及透明公開。管理辦法完善后，在南寧局集團公承租用戶包括路內鐵路企業、路外企業和個體司范圍內全面開展自查，檢查貨運租賃業務管理文電、辦理流程、合同簽訂、辦理運輸業務及費用核收情況，對檢查發現的問題建立問題庫，逐項整改，形成閉環管理。（2）創造良好的運營環境。在符合貨物運輸條件下，只要承租方滿足貨裝能力，就申請放開貨物運輸到發的辦理限制，充分發揮優質企業或個體營銷能力[3]，同時做好貨物運輸各環節保障工作。2019年，南寧局集團公司在確保合規、安全生產的前提下全面放開出租貨場、專用線辦理限制，增加廣西中外運南寧儲運公司等46條專用線的運輸品類(包括礦建、工機、日用電器等65項)，增加專用線標記(A轉B)5條，實際貨運量同比增加310萬t。2.2明晰租賃管理職責。為理清貨運租賃管理職責，避免交叉監管和監管空白的問題，南寧局集團公司重新修訂貨運出租管理辦法，重新梳理各部門租賃管理職責，強化綜合監管，發動貨運設施產權部門主觀能動性，并與涉及業務交叉及監管的財務部、總工室、監察等部門相互配合，采取聯動機制，充分掌握貨場設施使用情況。對停辦貨運業務或連續2年貨物到發量低于設計能力40%的鐵路貨場設施，以及不影響使用單位、管理單位生產需要的專用線，向社會公開招攬承租方，使用單位或產權單位黨政聯席會集體研究，對符合出租條件的，經所管轄貨運單位審查鐵路運營辦理范圍，再提報到南寧局集團公司貨運部組織相關部門討論、審核后批復，全面盤活閑置的貨運設施。根據《中華人民共和國鐵路法》《鐵路安全管理條例》《鐵路專用線專用鐵路管理辦法》等法律法規，界定鐵路與承租方相應管理責任，落實鐵路部門監督責任，促使承租方建立相應的鐵路貨物運輸管理制度，確保貨物運輸安全。（1）承租方責任。根據承租用途擬訂職責：一是遵紀守法開展鐵路貨物運輸、倉儲經營；二是配備經營和安全設備，做好日常養護，確保設備狀態良好；三是按要求設置經鐵路方專業業務培訓合格的作業人員和管理人員，并保持人員隊伍的相對穩定；四是制定、完善相應安全經營制度，簽訂《使用設施安全承諾書》，并協議交鐵路方一定的違約金，管理上符合貨運標準化管理要求；五是嚴格管控現場，整改各種安全隱患，確保貨運運輸安全。（2）鐵路方責任。一是強化貨物運輸、倉儲等運營業務的檢查和指導，防范安全風險，杜絕鐵路貨物運輸事故的發生；二是加強運輸組織協調，提供相應運輸條件的支持，滿足承租方運輸、倉儲等業務開展的需要；三是加強出租設施標準化管理，提供良好的運營環境；四是結合現場實際，制訂出租貨場設施運輸生產應急措施，強化應急處置演練；五是加強和規范承租方人員崗前培訓管理，提供貨運、消防等方面知識的培訓，使得從業人員牢固樹立安全責任意識與安全風險意識[4]。2.3強化租賃市場化管理。根據南寧局集團公司管轄貨運租賃設施的特點，走訪當地物流、倉儲及鐵路貨源市場，充分調研市場情況，分析鐵路運輸、倉儲市場潛在優勢，挖潛市場價值空間[5]，與新老客戶良好溝通并得到客戶支持。對擬出租的貨運設施，認真研究鐵路貨運出租業務的規章及辦法，用足費率政策，擬定與市場接軌的出租費率，經公開招租公示、競價方式擬定承租方，從基層單位到上級審批部門層層把關，走審批程序、對審批結果進行對外公示，無疑議后與客戶簽訂租賃合同。同時，為提高貨運服務質量，減輕重點承租企業資金負擔，根據新管理辦法，調整其承租鐵路貨運設施的預付款額度和付款方式。2019年，南寧局集團公司共出租95宗，實現運雜費同比增收30%，貨物到發量增加1384萬t。2.4規范租賃合同管理。鐵路與承租方簽訂租賃合同是落實雙方的責任前提，租賃合同明確了雙方在租賃關系中的權利和義務，確保出租設施的規范運營及出租費用按時按額核收，必須高度重視。擬訂的租賃合同具體包括租賃設施的基本信息、租賃用途、期限、租金標準及支付方式、雙方的權利義務、合同解約條件、違約責任、免責條款、合同爭議的解決方式等條款，條款更加適應鐵路經營需要及安全需要，如把出租費用修改為服務使用費用，增加對承租方安全違約的處罰條款等。鐵路貨運設施租賃管理中把握運輸安全尤為重要。因此，應認真簽訂出租設施運輸及安全協議，按照非路產貨運設施運輸運營管理模式，杜絕無運輸協議、安全協議運營，規范運輸協議具體條款內容，特別是規范運輸協議中的運輸管理、車輛交接、裝卸車組織、作業時間、貨物的交付、貨車清掃、運輸共用等內容。協議簽訂后，應嚴格執行協議條款，承租方安全管理人員變動后應及時補齊并培訓合格，認真履行安全責任。鐵路安全管理人員應加強對出租貨運設施的管控，把出租貨運設施納入貨場管理，體現在《貨運管理細則》中，并定期或不定期針對出租設施開展檢查，降低安全風險。同時，對檢查中發現的問題應及時處置，形成閉環管理，全面提高貨運設施租賃安全管理水平。2.5防范租賃管理過程風險。（1）加強教育培訓。開展管理警示教育，增強從業人員的自覺性和主動性，促使員工牢固樹立“素質過硬”、“執行有力”的思想。（2）從制度上防范。在修改南寧局集團公司相關出租管理辦法時，著重對過程監督管理方面內容進行規范，嚴格規范出租貨運設施的條件，做好對出租市場的詢價調查，以實際數據為憑證依據，避免人為因素，維護鐵路企業的經濟效益；嚴格出租申請環節，必須對擬招租項目及批復下達的擬定租項目的相關內容進行對外公示各5個工作日，公示期滿無異議后才能進行下一步的租賃流程。（3）強化監督管理。嚴格按出租管理辦法進行貨場設施出租項目的審批，落實集體決策審批制度，對不符合相關規定的或提報材料不齊全的項目，不予以審批；規范審批材料記錄臺賬的管理，力求整個申請到定租各環節臺賬清晰。把貨場設施租賃業務列入管理風險點，制定防控措施，強化管理“紅線”、遵章守紀意識。審批領導小組對每個出租項目信息可控，動態掌握承租方的貨運量、運輸品類、運輸條件、運輸需求、生產資源、安全生產狀況等基礎信息[6]，不定期會同監察、財務收入等部門進行專項檢查，發現問題及時整改，涉及違紀的按規處理。

廣東省南海市（現為佛山市南海區）土地股份合作制的推行，對現行政策和法律帶來了挑戰。不允許集體土地在轉為非農用地以后的出租、轉讓的法律規定已嚴重制約經濟發展。在廣東，這類土地級差收益十分顯著，如果沒有機制來保障土地非農化后農民對土地級差收益的分享，單靠國家強制的征地辦法，其后患無窮。讓農民帶著土地的權利參與工業化，保障土地非農化后農民對土地級差收益的分享，這是尊重和保護農民土地財產權利的最重要體現。而保護農民的土地權利是對農民根本利益的最大保護。為此，必須改革現行征地制度。

南海市獨特的以土地為中心的農村股份合作制的推行，讓農民從中受益，也使集體經濟實力憑借土地級差收益的上升得以壯大。但在推進過程中，現行政策和法律也面臨極大挑戰。根據南海市法院提供的資料，2001年房地產庭受理案件780件，農村集體建設非農用地案78件，占10％；2002年僅上半年就受理案件110件，涉及這類案件33件，約占30％。農村集體建設非農用地案件呈急劇上升態勢。

國家征地制度與農村工業化的沖突

政府征用農村集體土地，主要用于基礎設施、工礦建設、城市建設，以及工業、商業、文化教育、房地產開發等建設。南海作為新興的工業化地區，在經濟建設和推進城市化進程中，離不開大量征用農民的土地。現在，農民用自己的土地參與工業化與國家征地制度的矛盾表現為兩個方面。一方面，國家只要搞非農建設，就向農民征地，而對農民的補償極其有限。近幾年，政府更是控制農民在本鄉本土推行工業化，實行工業區的集中，使農民分享工業化的好處越來越難。另一方面，發達地區的土地級差地租的上升越來越明顯，出租土地的收益越來越大，因此，無論是集體經濟組織還是農民，都不愿意政府通過征地將集體土地轉為國有。因為在農民的心目中，土地自有它的份量。南海位于廣州、佛山之間，是珠三角開發最早的地區之一，具有得天獨厚的地緣優勢，土地級差收益成為財富的重要源泉。那種上個世紀80年代末，農民盼望政府征地從而領取城市戶籍的現象早已成為歷史。正如我們在調查中農民普遍反映的：“這地是我們集體的，轉為國有，子子孫孫就沒有了。給我5萬、10萬有什么用，資產增值也沒有什么辦法，就等于我們的財產被其他人侵占了！”

此一矛盾，源于現行國家征地制度與農民對土地權利觀念的沖突。按照土地法，除了留出部分農民自用的土地從事非農經營以外，當農地轉為非農用地時，都得實行國家征地制度，即將原來的土地集體所有變為國有，農民在得到跟現行土地農作有關的補償后，就喪失了土地的所有權。這種做法既與農民對土地的傳統觀念相背離，也使農民對現行土地政策和法規產生懷疑和抵觸。在農民的心目中，這塊土地是祖輩留下來的，除了這個社區的成員以外，其他任何人都是無權享有的；土地農用時，政策和法規所賦予農民的土地權利還是比較充分的，既有長期而有保障的土地使用權，也允許農民出租，轉讓自己所承包的農地，但是，當農地轉為非農用時，農民原來在這塊農地上所擁有的權利就全部消失了。因此，當國家通過行政的力量將農民的土地變為國有時，盡管有法律的強制性規范，盡管征地補償費過低的狀況已有所改變，但還是難以令農民信服。

尊重集體土地所有權，慎用國家征地手段，避免引發社會問題，這是南海市委、政府和國土部門的共識，而這種共識是在處理無數起矛盾、沖突、上訪甚至流血事件中取得。1998年南海市按規劃擴大城市中心板塊，以適應工業化的布局，必須征用桂城區2400畝預留工業用地，這涉及到六個村委會的非農建設用地，包括30多家工廠。況且這些村因地處市區范圍，也只剩下這兩千多畝地。因此，要將這六個村的所剩土地全部征完，征地的難度很大。政府考慮到用提高現金補償的辦法，也不能解決農民的基本生活和就業問題。經過反復征求意見后，研究決定，除給予土地補償、預留征地的15％土地外，市政府還從已經掌握了的預留工業用地中撥出2000畝償還給這六個村，保證了集體組織和農民生產、生活不受大的影響，保證了此次征地任務的順利完成。

編者按：本文主要從問題的提起；建筑物所有權必須以地權為其正當根據；《物權法》第142條但書的應有內容；集體土地所有權作為建筑物所有權的正當根據進行論述。其中，主要包括：建筑物所有權不可能憑空孤立存在,必須以地權作為自己的正當根據、法律創設了地上權制度、建筑物所有權以地權為其正當根據、設置例外,得有充分的必要性和正當性、由開發商在房地產項目開發中配套建設的市政公共設施,可以甚至必須歸國家所有、分析第二種情形不宜作為《物權法》第142條但書所包含的內容、國有土地租賃可以根據具體情況實行短期租賃和長期租賃、對因發生土地轉讓、場地出租、企業改制和改變土地用途后依法應當有償使用的、租金相對于地上權的代價而言較低等，具體請詳見。

論文內容提要:物權法第142條的但書內容應當指國有土地租賃權為建筑物所有權的正當根據。市政公共設施所有權、職工購買的公有住房都應當以建設用地使用權為其正當根據。筑物所有權須以土地權利為其正當根據。土地權利可以是建設用地使用權、宅基地使用權,也可以是集體土地所有權、集體土地使用權,還可以是國有土地租賃權。

論文關鍵詞:土地權利/建筑物所有權/國有土地租賃權

一、問題的提起

案例一:農戶甲取得A地的宅基地使用權后,舉家到B市販賣蔬菜,鄰居農戶乙出資在A地建造住房,竣工后聲稱擁有該住房的所有權。甲對此持有異議,并訴至法院,請求確認該住房的所有權。

案例二:甲房地產公司擁有A地的國有土地使用權,因缺少資金而與乙公司簽訂合作協議,約定乙公司投入3000萬元人民幣,建成的商品房由乙公司取得三分之一的所有權,甲房地產公司擁有三分之二的所有權。后因雙方發生爭議,甲房地產公司告知乙公司,建成的商品房全部歸屬于自己。乙公司堅持自己擁有三分之一的商品房所有權,并訴至法院。但該項合作協議被認定為名為合作實為拆借資金,歸于無效。在這種情況下,建成的商品房所有權歸屬于誰？

編者按：本文主要從問題的提起；建筑物所有權必須以地權為其正當根據；《物權法》第142條但書的應有內容；集體土地所有權作為建筑物所有權的正當根據進行論述。其中，主要包括：建筑物所有權不可能憑空孤立存在,必須以地權作為自己的正當根據、宅基地使用權作為農戶在集體所有的土地上建造住房并保有住房所有權的正當根據、建筑物所有權以地權為其正當根據、設置例外,得有充分的必要性和正當性、由開發商在房地產項目開發中配套建設的市政公共設施、限制職工的房屋所有權的某些效力,也是合理的、產權比例按售房當年標準價占成本價的比重確定、對需要進行地上建筑物、構筑物建設后長期使用的土地,應實行長期租賃等。具體請詳見。

論文內容提要:物權法第142條的但書內容應當指國有土地租賃權為建筑物所有權的正當根據。市政公共設施所有權、職工購買的公有住房都應當以建設用地使用權為其正當根據。筑物所有權須以土地權利為其正當根據。土地權利可以是建設用地使用權、宅基地使用權,也可以是集體土地所有權、集體土地使用權,還可以是國有土地租賃權。

論文關鍵詞:土地權利/建筑物所有權/國有土地租賃權

一、問題的提起

案例一:農戶甲取得A地的宅基地使用權后,舉家到B市販賣蔬菜,鄰居農戶乙出資在A地建造住房,竣工后聲稱擁有該住房的所有權。甲對此持有異議,并訴至法院,請求確認該住房的所有權。

案例二:甲房地產公司擁有A地的國有土地使用權,因缺少資金而與乙公司簽訂合作協議,約定乙公司投入3000萬元人民幣,建成的商品房由乙公司取得三分之一的所有權,甲房地產公司擁有三分之二的所有權。后因雙方發生爭議,甲房地產公司告知乙公司,建成的商品房全部歸屬于自己。乙公司堅持自己擁有三分之一的商品房所有權,并訴至法院。但該項合作協議被認定為名為合作實為拆借資金,歸于無效。在這種情況下,建成的商品房所有權歸屬于誰？

［內容摘要］房屋承租人的優先購買權是由《合同法》規定的一項法定權利，在性質上屬于形成權。該權利自房屋租賃合同生效之日起產生，在出租人出賣租賃房屋時可以行使。承租人如何行使其優先購買權，需要根據現行法的規定加以解釋。一旦承租人行使優先購買權，即在承租人與出租人之間成立一個買賣合同，承租人據此可享有買方的一切權利，但不能直接取得房屋的所有權。盡管出租人可以將租賃房屋與其他房屋或者附屬設施捆綁出售，但承租人仍有權行使優先購買權。當承租人與共有人或者人民政府之間發生優先購買權沖突時，應當使共有人優先于承租人、承租人優先于人民政府行使其優先購買權。承租人的優先購買權受到侵害后，如何予以救濟，應依具體情況而定。

［關鍵詞］優先購買權；承租人；房屋租賃；合同法

一、承租人優先購買權概述

優先購買權，又稱先買權，是指特定人依法律規定或合同約定而享有的、在出賣人出賣標的物于第三人時，得以同等條件優先于他人而購買的權利。［1］這一制度在法國、德國、瑞士等國的民法典以及我國臺灣地區的相關立法中均有所規定。在我國大陸，《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱為《民法通則》）、《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國合伙企業法》以及《中華人民共和國合同法》（以下簡稱為《合同法》）等法律分別規定了共有人的優先購買權、有限責任公司股東的優先購買權、合伙人的優先購買權、房屋承租人的優先購買權等等。這些不同類型的優先購買權之間，既具有一定的共性，也具有不少個性。對于其共性，筆者曾經著文做過探討，［2］此處不再詳論。本文擬專就房屋承租人的優先購買權問題進行討論。

所謂房屋承租人的優先購買權，是指在房屋租賃關系中，承租人按照法律規定所享有的、在出租人出賣租賃房屋給第三人時，承租人得以同等條件優先于他人而購買的權利。［3］關于承租人的優先購買權，最高人民法院早在《解答關于處理房戶行使優先購買權案件，發生疑義問題的函》（1952年5月17日法監字第8012號）中就曾提出過一些指導性意見。改革開放以后，國務院的《城市私有房屋管理條例》（1983年12月17日）第11條規定：“房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權。”該條明文確立了城市私有房屋租賃關系中承租人的優先購買權，此后有關承租人優先購買權的各種規定，多以此為基礎。在有關司法解釋中，《最高人民法院關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》（1984年8月30日）第57條規定：“房主出賣房屋時，在同等條件下，原房客優先購買的權利應予保護。”這一規定雖然較為粗疏，但不妨視為司法實務界對承租人優先購買權的承認和強調。在此基礎上，《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（1988年1月26日）（以下簡稱為《民通意見》）第118條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”該條明確規定了出租人的通知義務、承租人優先購買權的行使條件以及出租人違反通知義務的法律后果，比《城市私有房屋管理條例》的規定顯然更進了一步。后來，建設部的原《城市公有房屋管理規定》（1994年3月23日）第36條對公有房屋租賃關系中承租人的優先購買權也作了規定。不過，以上關于承租人優先購買權的規定，僅局限于行政法規、部門規章乃至司法解釋的層面，雖然司法實踐中也應遵照執行，但其效力未免較低。迨至1999年頒布的《合同法》，才將承租人優先購買權作為一項民事基本制度，在效力僅次于憲法的民事基本法律中加以規定。該法第230條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”顯然，這一規定沒有再對私房和公房進行區分。

由上可見，承認并保護承租人的優先購買權，乃是我國的一貫政策。之所以如此，恐怕主要出于以下考慮：一是維護和穩定承租人對租賃房屋的現實利用關系，盡量使房屋的所有人和利用人合而為一，減少承租人尋找房屋和搬遷的麻煩，從而降低交易成本，提高房屋的利用效率；二是在現代社會中，租賃他人房屋用于居住或經商者日眾，承租人相對于房屋所有人而言，已經形成一個較為龐大的社會弱勢群體，法律賦予承租人以優先購買權，也是出于保護這一弱勢群體的政策考慮。因此，我國現行法承認并保護承租人的優先購買權，是有其正當的利益考量的。