備案購房合同范文10篇

根據《*市人民政府關于促進我市房地產業恢復發展扶持居民安居置業的意見》和《*市人民政府關于促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》文件（以下簡稱《實施意見》）精神，特制定我市個人購房財政補貼資金發放與管理的實施方案。

一、購房財政補貼資金的發放

（一）凡是在《國務院關于支持汶川地震災后恢復重建政策措施的意見》（國發[20*]21號）下發后，即20*年7月1日起至2010年6月30日止（暫定），在我市市區范圍內購買普通商品住房、其他商品房、已辦房屋所有權證的二手住房和商品住房的市內外購房者，所購房屋符合《實施意見》要求的給予相應的購房財政補貼。

購房財政補貼資金的發放不含經濟適用住房、安居住房等保障性住房及房改房等政策性住房。

普通商品住房是指同時滿足以下三個條件的新建商品住房，住宅小區建筑容積率在1.0以上（含1.0）；單套建筑面積在144平方米以下（含144平方米）；實際成交價格低于公布的同一范圍土地上住房交易價格1.4倍以下。

其他商品房是指除普通商品住房以外的新建商品住房。

根據《*市人民政府關于促進我市房地產業恢復發展扶持居民安居置業的意見》（德府發[2008]31號）和《*市人民政府關于促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》（德府發[2008]39號）文件（以下簡稱《實施意見》）精神，特制定我市個人購房財政補貼資金發放與管理的實施方案。

一、購房財政補貼資金的發放

（一）凡是在《國務院關于支持汶川地震災后恢復重建政策措施的意見》（國發[2008]21號）下發后，即2008年7月1日起至2010年6月30日止（暫定），在我市市區范圍內購買普通商品住房、其他商品房、已辦房屋所有權證的二手住房和商品住房的市內外購房者，所購房屋符合《實施意見》要求的給予相應的購房財政補貼。

購房財政補貼資金的發放不含經濟適用住房、安居住房等保障性住房及房改房等政策性住房。

普通商品住房是指同時滿足以下三個條件的新建商品住房，住宅小區建筑容積率在1.0以上（含1.0）；單套建筑面積在144平方米以下（含144平方米）；實際成交價格低于公布的同一范圍土地上住房交易價格1.4倍以下。

其他商品房是指除普通商品住房以外的新建商品住房。

第一節概述

一、“按揭”的淵源

學術界基本一致的看法是，“按揭”一詞來源于英美法的mortgage，先為香港使用，后傳入大陸。“按”字既反映廣州話的發音的特點，在南方又有“押”的含義，“揭”字則來源于mortgage的尾音，所以，“按揭”是mortgage一詞的音譯和意譯的結合體。

近代英美法中的mortgage，是一種以不動產為主要標的的權證轉移（transferringoftitle）和權證回贖（redeption）相結合的擔保制度。債務人為擔保債務之履行，將不動產權證轉移給債權人，在債務履行完畢后，債務人有將不動產權證贖回的權利；在債務人不能履行債務時，該不動產權利則完全歸債權人擁有。已經設定mortgage的財產，債務人欲再次設定mortgage時，則需轉移其回贖權給新的債權人。Mortgage不同于以轉移動產占有進行擔保為特征的pledge（質押），也不同于法定的、在債務清償前可以保有特定財產作擔保的lien（留置）。Mortgage的本質類似羅馬法的信托質和讓與擔保，據說日本學者就將mortgage翻譯成讓與擔保〖注：參見許明月著：《抵押權制度研究》，法律出版社1998年出版，第47頁〗，可見mortgage與讓與擔保在通過讓與財產所有權證或相關權益以擔保債務履行方面具有共同的特征。

1925年英國頒布物權法，對傳統的mortgage制度作了較大調整，除引進大陸法的登記制度，要求設定mortgage必須登記外，還用變價取代債權人對財產權利的獲得，即在債務人不能履行到期債務時，債權人不能直接取得用于mortgage的財產的所有權或相關權益，而只能申請對相關財產進行拍賣或以其他方式取得變價以獲得受償，或在不能實現變價時由法院將相關財產判給債權人。英國物權法的規定使mortgage與大陸法中的“抵押”更為接近，但權證的轉移仍為mortgage的基本特征。

香港1984年頒布的《轉讓和物權條例》（ConveyanceandPropertyOrdinance）則更進一步，不僅不允許債權人在未經債務人的同意的情況下取得相關財產的所有權，還規定債務人無須轉移權證而繼續保有按揭財產的所有權，但該財產所有權應從屬于對債權人的財產負擔〖注：SeeSarahNield：《HongKongLandLaw》，PublishedbyLongman，SecondEdition，1998，P444〗。至此，權證的轉移已演變為按揭登記和權證保留，權證的回贖權已演變為清償債務后撤銷抵押的請求權。

[摘要]

本文對商品房買賣中的法律問題進行了論述，分析研究了我國現行法律法規的規定，對商品房買賣中涉及到的主要合同關系進行闡述，以期達到規范商品房買賣市場，促進房地產業的正常發展。

[關鍵詞]商品房買賣訂購書商品房預售按揭法律責任

[目錄]

一、商品房買賣的基本理論問題

二、商品房預售的法律問題

購房之前簽訂的合同，一個非常重要的一點，在你定下這個房子，并且交了一定數額的定金之后，開發商會跟你簽訂一個定房書之類的東西，這時你要要求開發商給你提供一個商品房買賣合同和補充協議的范本，拿到之后，有比較充分的時間對相關的條款進行研究，確定與發展商在簽合同過程中的一些重點方面，做好簽定合同的一些準備工作。

第二，在簽定合同之前，要再次審定房地產項目的相關證件，象項目的土地使用證、銷售許可證之類的，簽定合同時，要再次對這些證件進行審核，這些證件主要包括土地使用權證、建設規劃許可證、建設用地許可證、建設開工許可證，最重要的一個就是北京市商品房的銷售或者預售許可證，按照北京市的相關規定，銷售許可證的證件原件應該在售樓現場懸掛，可以在售樓現場看到證件的原件，如果你看到這個項目是現房，開發商跟你說這個房子不需要辦理銷售許可證，應該要求開發商給你出示其他的一些證件。銷售許可證如果你看到原件，還可以通過上網查詢銷售許可證的號，是不是跟審批的范圍相一致。

再有就是土地證是否抵押了，土地使用證有一個備注頁，如果開發商向銀行進行了開發貸款，在土地使用權證上會有注明。還有開發商的營業執照，經營范圍里是不是有房地產開發商的土地經營許可，如果是銷售公司進行銷售的，要對他的資格進行審核，比如說執照以及跟開發商之間的授權書等。

第三，要攜帶相關的一些證件，如果是北京人，需要攜帶身份證，如果是購買經濟適用房，還有戶口本，如果是外地的話，需要有身份證和暫住證，如果是公司購房，需要有營業照的復印件等等。

第四，在簽訂購買合同之前的一些手續，如果買售人，也就是房主，不能親自到售樓現場簽定合同的，需要事前簽訂授權書，并且經過公正。如果是16歲以下人購房的，比如說由家長買房，寫孩子的名字的，如果是未成年人的監護人，必須在未簽約前，必須到公證處進行公證。

下面針對購買合同的重點條款，把簽定合同過程中的每一條需要注意的問題，向你做事一個介紹。購買合同的第一條，項目建設依據，在審核這一條條款內容時，需要注意在合同中填寫相關的內容，與開發商提供的相關證件是否一致，比如說編號和經營范圍。第二條，是商品房的銷售依據，您需要做的跟第一條基本相同，需要核對銷售許可證的號碼，批準的機構，以及銷售的方式，與開發商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。在某些情況下，在開發商簽合同之前，看不到銷售許可證，比如說銷售許可證去換新的，或者放在其他的地方，按照規定，這是不允許的，必須在售樓現場，遇到這樣的情況，可以上網查詢，有一個北京房地產的網站，在里面專門有一個查詢銷售許可證的功能，您在上面如果輸進看到銷售許可證的復印件或者號碼，會告訴你房管局對這個證件的許可、銷售的范圍以及銷售的方式等等。

[摘要]

本文對商品房買賣中的法律問題進行了論述，分析研究了我國現行法律法規的規定，對商品房買賣中涉及到的主要合同關系進行闡述，以期達到規范商品房買賣市場，促進房地產業的正常發展。

[關鍵詞]商品房買賣訂購書商品房預售按揭法律責任

[目錄]

一、商品房買賣的基本理論問題

二、商品房預售的法律問題

一.如何對待《商品房買賣合同》示范文本

如果你簽署的“認購書”已經包括購房合同的全部條款，那么，你簽訂購房合同只是將“認購書”中的全部條款重新打印一遍并簽上你的名字而已。如果不是那樣，你就得逐條與開發商商談購房合同的每一個條款。

目前，開發商大多使用建設部和國家工商行政管理局制作的《商品房買賣合同》示范文本。這個文本對開發商而言，是恰到好處；對購房人而言，卻是遠遠不夠的。但是，居律師并不主張購房人另行出示一份《商品房買賣合同》文本，因為，開發商在開盤之前一般都從當地政府主管部門購買了大量的《商品房買賣合同》示范文本。如果開發商已經購買了《商品房買賣合同》示范文本，開發商就會將《商品房買賣合同》示范文本作為既定格式，若購房人另行出示一份《商品房買賣合同》文本，開發商的銷售人員不敢做主，開發商在心理上也很難接受。當然，開發商若能愿意接受購房人出示的《商品房買賣合同》文本最好，如不愿接受，比較實際的方法是通過與開發商談判“補充協議”，以彌補《商品房買賣合同》示范文本的不足。

二.對“204條”的評價

購房合同應有哪些內容對于購房人利益的保護才是足夠的？有人開列了204條并簡稱為“204條”。

“204條”中的很多內容是大可不必的，比如，“204條”中有關房屋質量的若干條款。房屋質量的各個方面，諸如房屋墻體的垂直度、裂縫、滲漏、隔音、管道壓力、采光、室內污染等，都有有關的國家標準或行業標準。國家標準或行業標準中的數據要比“204條”更全面、更專業和更苛刻，足以滿足購房人對房屋質量的各項要求。《合同法》第六十二條規定：“……(一)質量要求不明確的，按照國家標準、行業標準履行；沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。”。

樓市中購房定金糾紛一直高居眾多投訴之榜首，而該糾紛產生的最主要原因就是在簽約購房合同之前要簽一份認購書并交納數額不菲的定金，如買受人不能在出售人限制的期限內與其簽約購房合同，則出售人有權沒收定金。下面筆者就商品房預購認售書法律效力進行探討。

一、商品房預售認購制

商品房預售制統稱為商品房預售許可制度。是指房地產開發企業將已興建或即將興建但尚未竣工的商品住宅，與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來某一時期擁有所購房屋的一種房產交易行為。

開發商（企業）要進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》后，方可進行預售。這種約定速成的行為，即我們平時所說的“期房”！

期房，又稱預售商品房，由于購房人購買的是尚未竣工的商品房，所以具有一定的風險。根據我國有關法律規定，商品房預售應當符合下列條件：1.預售人已經交付國有土地使用權出讓金，取得了國有土地使用權證書；2.預售人已經取得了該建設工程規劃許可證；3.預售人投入建設的資金，按照提供預售的商品房計算，已經達到了工程建設總投資的25%以上，并且已經確定了施工進度和竣工交付日期；4.預售人已經取得了商品房預售許可證。

商品房預售前，開發商（企業）前期所做的工作一般是宣傳、預熱、內部認購、放號、選號、繳納預訂金、開盤、繳納大定金等環節，給購房者造成一種房源緊俏、火爆的現象，容易造成消費者盲目跟風購買。基于此，為加強商品房預售管理，維護商品房交易雙方的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，我國專門制定了《城市商品房預售管理辦法》。通過實踐發現，商品房預售有利有弊，反面一般體現在“開發商拖延交房日期”、“房價無故上漲”等。2009年，民革中央向政協會議提交了集體提案內容，即建議加快修訂《城市房地產管理法》，并全面取消預售商品房制度，建立商品房竣工入市銷售制度。理由是商品房預售制降低了開發商的門檻，使得不具備開發實力的企業進入了市場，增加了開發商投資出問題的幾率，銀行和購房人被動的成為風險投資的犧牲品。并且有人大代表指出商品房預售制是房價上漲的“幫兇”，代表們還歷數商品房預售制度的九項罪過，建議徹底取消。

一、開發產品實際已完工，但房地產企業不向稅務機關

備案已完工情況，造成無法準確計算開發產品的實際毛利額，影響了企業所得稅。

按照文件規定：對竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品、已開始投入使用的開發產品、已取得了初始產權證明的開發產品，出現上述條件之一的，應視為開發產品已完工。為此，開發產品完工后，房地產企業應合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。該項開發產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應納稅所得額。如果房地產企業故意隱瞞開發產品已完工的情況，就將造成納稅人只按照預售收入的毛利額計算繳納企業所得稅，而沒有按照實際銷售收入的毛利額計算繳納企業所得稅，易造成企業所得稅的流失。

針對以上情況，稅務機關應根據開發產品已完工的條件，采取“明察暗訪”的方法，及時掌握房地產企業開發產品的完工情況，監督納稅人及時、準確計算實際利潤情況。

第一、要求納稅人取得建設部門（我市為質量監督管理站）頒發的《建設工程竣工驗收備案表》后，在規定的時限內將其報送主管稅務機關備案。對不按照規定報送的，可以按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第62條的規定進行處理。

第二、市級國稅機關每月與主管竣工驗收的建設部門（我市為質量監督管理站）進行信息交換，取得相關房地產企業的《建設工程竣工驗收備案表》，并將有關竣工信息清分至各縣、區局，由各縣、區局根據有關信息監控房地產企業及時備案資料、結轉實際銷售收入。

一般來講，分兩種情況：

第一，如果購買的是期房，并且沒有辦理房產登記的購買者可以到當地（縣級以上）人民政府房地產管理部門和土地管理部門查詢。根據我國《城市商品房銷售管理辦法》的規定，商品房預售，開發經營企業應當與承購人簽訂商品房預售合同，預售人應當在簽約之日起30日內到上述兩部門辦理登記備案手續。如果購房者能及時辦理產權登記，自然也就不必擔心因丟失合同和收據所造成的不便。根據《城市房地產公務員之家，全國公務員共同天地開發管理暫行辦法》“預售的商品房由購買人在結算之日起30日內到縣級以上房地產行政管理部門及土地管理部門辦理房地產權屬登記手續”。

第二，如果購買的是現房，應當針對房屋買賣合同，我國采取登記制度，即房屋買賣合同須辦理房屋過戶登記手續方為有效成立。未經登記的，法律不予保護。若能按照法律規定程序操作，就杜絕了因不慎丟失所帶來的隱患。

如果您的情況不屬于以上兩種情況，可以采納以下建議：

首先，向開發商說明情況，與開發商協商解決，重新簽訂購房合同，并就所支付購房款事宜要求開發商出示相關證明，記著要加蓋財務有效章以便查詢。公務員之家，全國公務員共同天地

其次，倘若不幸與無信譽可言的開發商遭遇，可以設法就所購房屋的細節問題與開發商另行簽訂補充協議，并注明補充協議與原合同具有同等法律效力。在補充協議中可以隱諱地提到原合同主要條款和已交購房款等事宜，這樣就可以起到與原合同應有的作用。盡量想辦法得到這一份原合同的復印件備用。一般來說，開發商出具的應該是正式發票，財務有底可查，很難做假，所以發票一般來講不用擔心。