政府物業(yè)管理審議報告

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主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

我受市人民政府委托，向市人大常委會報告“規(guī)范物業(yè)管理，營造良好生活環(huán)境”議案辦理情況暨《物業(yè)管理條例》執(zhí)行情況審議意見的落實情況。20*年10月30日，市十二屆人大常委會第三十九次會議審議了市政府“規(guī)范物業(yè)管理，營造良好生活環(huán)境”議案辦理暨《物業(yè)管理條例》執(zhí)行情況的報告，提出了審議意見，主要包括：健全物業(yè)管理體制和工作機制，進(jìn)一步加強對住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)的指導(dǎo)和管理；加大監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)企業(yè)行為，培育和完善物業(yè)服務(wù)市場；加強整頓和管理，妥善解決開發(fā)建設(shè)遺留問題；積極探索建立適合老舊小區(qū)的長效管理機制；盡快出臺物業(yè)管理政府規(guī)章，為物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康有序發(fā)展提供法制保障。針對審議意見，市政府高度重視，責(zé)成市相關(guān)部門及各區(qū)(縣)政府專項落實，擬定了《關(guān)于“規(guī)范物業(yè)管理，營造良好生活環(huán)境”議案辦理暨<物業(yè)管理條例>執(zhí)行情況審議意見書落實工作責(zé)任分工》，制定了《20*年度平安物業(yè)行動綱要》。市各有關(guān)部門和區(qū)(縣)政府按照部署，采取措施全面整改。現(xiàn)就有關(guān)情況報告如下：

一、健全物業(yè)管理體制和工作機制，加強對住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督和管理

市政府各有關(guān)部門深入研究完善物業(yè)管理的各項制度，從健全物業(yè)管理體制和工作機制入手，大力規(guī)范物業(yè)管理活動，努力推動和諧社區(qū)建設(shè)，促進(jìn)首都社會穩(wěn)定。

(一)完善市、區(qū)兩級物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)工作機制。充分發(fā)揮全市物業(yè)管理工作聯(lián)席會議機制的作用，統(tǒng)一研究和部署物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)處理重大問題。各區(qū)(縣)政府也建立了本區(qū)(縣)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，積極做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的組織協(xié)調(diào)工作。在研究制定業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則過程中，聯(lián)席會議發(fā)揮了重要作用。

20*年4月，市建委專門成立物業(yè)管理專家顧問組，顧問組由人大代表、政協(xié)委員以及法官、律師、學(xué)者、物業(yè)企業(yè)代表等25位專家組成，為*的物業(yè)管理提供專業(yè)研究和法律咨詢服務(wù)。在物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時管理規(guī)約等文件研究論證過程中發(fā)揮了積極作用，集中開會9次，參與專家150余人次。

(二)推進(jìn)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)。加強街道辦事處、社區(qū)居委會對物業(yè)管理的監(jiān)督指導(dǎo)，將業(yè)主自我管理與社區(qū)居民自治有機銜接。2月22日，市法制辦、市社會辦、市建委等部門專題研究居住區(qū)物業(yè)管理中的主要問題和解決思路；6月11日，市社會辦和市建委組織有關(guān)部門召開座談會，進(jìn)一步研究社區(qū)的物業(yè)管理以及業(yè)主大會運作問題。市社會辦起草了《*市社區(qū)建設(shè)工作辦法(試行)》，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)范疇，該辦法已經(jīng)市委常委會和市政府專題會審議通過，即將印發(fā)。另外，市社會辦、市建委等部門擬定了《關(guān)于加強住宅區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)意見》。這些規(guī)定出臺后將為規(guī)范物業(yè)管理、推進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)提供政策支持。

(三)建立物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解機制，有效化解物業(yè)管理矛盾糾紛。20*年，市司法局、市建委聯(lián)合制定了《關(guān)于加強人民調(diào)解化解物業(yè)管理糾紛的指導(dǎo)意見》，明確建立市、區(qū)(縣)、街(鄉(xiāng))、社區(qū)四級物業(yè)管理糾紛指導(dǎo)和調(diào)解組織體系，形成人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解相互銜接的聯(lián)動機制。目前，全市建立了18個區(qū)(縣)及亦莊開發(fā)區(qū)的物業(yè)管理糾紛指導(dǎo)和調(diào)解委員會，招聘專職調(diào)解員32名，律師66名，專業(yè)人員91名，組建了一支高水平的調(diào)解隊伍。同時還建立了135個街道層面的人民調(diào)解委員會，共有調(diào)解員1064名，其中包括律師87名、專家學(xué)者66名、專職調(diào)解員294名。在規(guī)模較大社區(qū)也建立調(diào)委會，其他小區(qū)設(shè)立調(diào)解信息員，社區(qū)層面的調(diào)委會有4*個，調(diào)解員總數(shù)達(dá)5413名，信息員4698名。一年來，各級物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解組織共受理矛盾糾紛6863件，調(diào)解成功5147件，成功率達(dá)75%。在調(diào)解過程中，涌現(xiàn)出30個先進(jìn)集體、30個先進(jìn)個人和70個優(yōu)秀案例。通過開展物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作，法院受理的糾紛數(shù)量有所下降，同比減少491件，取得了明顯的社會效果。

(四)深入研究房屋管理體制，充實物業(yè)管理力量。市編辦對本市房屋管理體制進(jìn)行了深入調(diào)研，在此基礎(chǔ)上，20*年3月，了《關(guān)于完善區(qū)縣住房保障管理體制的通知》(京編辦發(fā)〔20*〕10號)，要求結(jié)合各區(qū)縣實際，區(qū)分不同情況，允許區(qū)縣逐步探索符合當(dāng)?shù)貙嶋H的改革路子；城八區(qū)沒有設(shè)置房屋管理局的可根據(jù)實際工作需要，在機構(gòu)限額內(nèi)，組建區(qū)房屋管理局，負(fù)責(zé)本區(qū)住房保障、物業(yè)管理等房屋行政管理和住房制度改革工作，完善了管理體制。同時，市建委主動轉(zhuǎn)變職能，強化服務(wù)。經(jīng)市編辦批準(zhǔn)，將原“*市居住小區(qū)管理辦公室”調(diào)整為“*市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心”，強化對物業(yè)管理具體活動的指導(dǎo)與監(jiān)督職能，加大對區(qū)(縣)物業(yè)管理具體活動和事項的指導(dǎo)力度，進(jìn)一步理順了市、區(qū)物業(yè)管理的工作職責(zé)。

(五)充分發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會職能。本市正在整合*市物業(yè)管理協(xié)會和*物業(yè)管理商會，組建成立一個行業(yè)協(xié)會，相關(guān)工作正在穩(wěn)步推進(jìn)過程中。海淀、東城等部分區(qū)(縣)已經(jīng)成立了物業(yè)管理協(xié)會或物業(yè)管理分會。

二、加大工作力度，規(guī)范物業(yè)管理秩序

(一)規(guī)范物業(yè)企業(yè)行為。市工商局、市建委從20*年開始著手制訂物業(yè)服務(wù)合同等示范文本，廣泛征集社會各界的意見和建議，在“首都之窗”征求意見頁面瀏覽量達(dá)到2萬余次。經(jīng)過一年多的調(diào)研、論證，于20*年4月了《*市前期物業(yè)服務(wù)合同》、《*市物業(yè)服務(wù)合同》示范文本，從5月1日起在全市范圍內(nèi)推行使用。合同示范文本明確規(guī)定了前期和后期物業(yè)服務(wù)中的服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、服務(wù)費用等事項。

(二)引導(dǎo)業(yè)主規(guī)范自我管理行為。20*年3月，經(jīng)過反復(fù)修改和論證，市建委制定了《臨時管理規(guī)約》示范文本，自5月1日起推行使用。管理規(guī)約是業(yè)主自我管理的重要文件，對前期物業(yè)的使用、維護(hù)、管理以及業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任等事項依法做出約定，進(jìn)一步引導(dǎo)業(yè)主依法有序自我決策、自我約束、自我監(jiān)督，促進(jìn)業(yè)主增強參與物業(yè)管理意識，提高規(guī)范物業(yè)管理的能力。

(三)建立物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)價相符、公開透明。20*年6月至8月，市建委在西城區(qū)、石景山區(qū)和房山區(qū)開展了住宅物業(yè)服務(wù)一級標(biāo)準(zhǔn)的試點，產(chǎn)生了17個示范小區(qū)。以此為基礎(chǔ)，20*年11月，了《住宅物業(yè)服務(wù)等級規(guī)范(一級)(試行)》，隨后又于20*年1月出臺了《住宅物業(yè)服務(wù)等級規(guī)范(二、三級)(試行)》，并從之日起開始施行。其中一級標(biāo)準(zhǔn)是住宅項目物業(yè)服務(wù)的基本規(guī)范，具有強制性；二、三級標(biāo)準(zhǔn)則作為指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇使用。規(guī)范的實施將使物業(yè)服務(wù)逐步實現(xiàn)“菜單式”服務(wù)。

20*年，全市開展了住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化活動，要求各物業(yè)服務(wù)項目要按規(guī)定實現(xiàn)達(dá)標(biāo)；不達(dá)標(biāo)的，限期整改，對拒不整改的，要給予嚴(yán)肅處理。4月，制定工作方案并召開了全市的動員大會。目前正在由企業(yè)進(jìn)行自查和整改，從10月份開始，將在全市范圍內(nèi)開展大檢查。

(四)加強資質(zhì)管理，加大處罰力度。20*年，市、區(qū)建委、房管局加強了對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理。同時，定期深入項目，增大對物業(yè)服務(wù)的檢查頻次。對存在問題的項目及時下發(fā)整改通知，對違規(guī)企業(yè)及時進(jìn)行處罰。5月，注銷了*潤豐嘉誠等53家不符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)。

(五)全面落實“平安奧運行動”，確保安全穩(wěn)定。加大物業(yè)管理矛盾糾紛排查調(diào)處工作力度，從20*年年初開始在全市開展物業(yè)管理隱患排查整改工作，排查8次；做好住宅小區(qū)外來人口、地下空間、二次供水、自備水源衛(wèi)生、集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)清洗以及奧運場館等重點地區(qū)周邊自行車管理等項工作；全力做好國家體育場奧運期間的物業(yè)服務(wù)應(yīng)急支援工作，奧運期間物業(yè)服務(wù)運行情況良好。

三、加強管理，從源頭上解決開發(fā)建設(shè)遺留問題

目前，市建委正在對全市的開發(fā)遺留問題進(jìn)行調(diào)查摸底，結(jié)合近兩年工作，已經(jīng)通過開發(fā)代征地清理整治、臨時用電改造等逐步解決開發(fā)遺留問題。

(一)從源頭抓起，避免出現(xiàn)新的開發(fā)遺留問題。貫徹落實市建委、規(guī)劃、國土等部門的《*市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施同步交付使用管理暫行辦法》，采取措施加強開發(fā)過程監(jiān)管：一是完善項目開發(fā)手冊制度，并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)編制項目建設(shè)方案，在辦理施工招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)前向項目所在地區(qū)(縣)建委備案，由市建委在*建設(shè)網(wǎng)上公示；二是修訂了房屋買賣交易合同，增加了房屋交付時市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)等其他設(shè)施需達(dá)到的條件，規(guī)范預(yù)售商品住宅交接前房屋的查驗事宜；三是在全市范圍內(nèi)開展住宅分戶驗收工作，由施工單位編制分戶驗收方案，建設(shè)單位組織分戶驗收；四是在土地一級開發(fā)中，擬開展由政府主導(dǎo)建設(shè)相關(guān)配套設(shè)施的試點工作。

(二)實施重點地區(qū)開發(fā)代征地清理整治。市“*環(huán)辦”牽頭組織有關(guān)區(qū)縣對影響奧運環(huán)境的重點地區(qū)22處空閑土地(含代征地)進(jìn)行清理整治。對不按要求整治的個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采取了暫停新項目審批和限制網(wǎng)上簽約等處理措施。通過開發(fā)閑置土地及代征地的清理，清理了一批開發(fā)遺留問題，美化了涉奧重點地區(qū)的環(huán)境。

(三)解決部分房地產(chǎn)開發(fā)項目“臨時代永久”問題。為解決居民用電安全隱患問題，市建委對33個供電存在“臨時代永久”的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行調(diào)查清理，其中“臨時代永久”問題基本得到解決的有6個，占18.2%；正在供電部門辦理報裝手續(xù)的有11個，占33.3%；存在資金問題的有9個，占27.3%；其他情況7個，占21.2%。對用電改造資金不到位的開發(fā)企業(yè)發(fā)出書面責(zé)令整改通知，督促其年內(nèi)必須啟動用電改造工程。

四、加大老舊小區(qū)整治力度，探索建立適合老舊小區(qū)的長效管理機制

(一)全面落實城鎮(zhèn)房屋解危工作，實現(xiàn)“五無”目標(biāo)。經(jīng)過房屋安全鑒定，全市共有危房4049戶、7672間、12.1萬平方米。截至7月底，已完成10.95萬平方米、3650戶，6934間，分別占總規(guī)模、總戶數(shù)、總間數(shù)的90.5%、90.1%、90.4%。目前已有東城、海淀、石景山、門頭溝、昌平、通州、平谷、房山區(qū)及密云、延慶縣等十個區(qū)(縣)提前完成了“無城鎮(zhèn)危房戶”工作目標(biāo)。

(二)實施歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)修繕整治計劃。按照《關(guān)于落實20*年奧運會前舊城內(nèi)歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)整治工作的指導(dǎo)意見》提出的“修繕、改善、疏散”原則，采取政府主導(dǎo)、財政投入、居民自愿、專家指導(dǎo)、社會監(jiān)督的實施方式，市建委組織有關(guān)區(qū)縣全面推進(jìn)歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)整治工作。截至6月底，共計改造完成44條胡同，1954個院落，1.06萬戶居民，解除了危險，改善了居住條件，并保護(hù)了古都風(fēng)貌。

(三)改善老舊小區(qū)的居住環(huán)境，開展老舊小區(qū)、城中村、邊角地環(huán)境整治。將老舊小區(qū)環(huán)境整治工作，列入市政府實事工程和折子工程。在20*年完成整治200個的基礎(chǔ)上，20*年全市計劃整治老舊小區(qū)300個。市市政管委、市建委牽頭，組織有關(guān)區(qū)縣積極推進(jìn)此項工作，上半年已完成251個。共粉飾樓體1400萬平方米，修復(fù)甬路177萬平方米，綠化補建118萬平方米，安裝路燈4229盞。

(四)健全老舊小區(qū)長效管理機制。從老舊小區(qū)的實際情況出發(fā)，充分尊重居民意愿，因地制宜地建立起符合老舊小區(qū)特點和居民基本需求的長效管理機制，提高老舊小區(qū)的居住質(zhì)量。根據(jù)試點小區(qū)情況來看，目前老舊小區(qū)主要有單位自管、物業(yè)企業(yè)管理和居委會管理三種模式。根據(jù)老舊小區(qū)的管理現(xiàn)狀，市政府有關(guān)部門將總結(jié)經(jīng)驗，建立規(guī)則，把老舊小區(qū)管理作為物業(yè)管理的一種形式納入地方規(guī)章予以規(guī)范，逐步實現(xiàn)老舊小區(qū)管理的良性循環(huán)。

五、完善政策法規(guī)，為物業(yè)管理發(fā)展提供法制保障

(一)研究起草*市的物業(yè)管理政府規(guī)章。《物業(yè)管理條例》出臺后，為了規(guī)范*市的物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，在總結(jié)經(jīng)驗、不斷創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，已起草*市物業(yè)管理的政府規(guī)章，內(nèi)容包括業(yè)主大會的成立與運作、物業(yè)服務(wù)與維護(hù)、前期物業(yè)管理以及物業(yè)管理區(qū)域劃分等，目前正在進(jìn)一步修改完善。

(二)研究制定業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)規(guī)則。針對當(dāng)前矛盾比較突出、社會反映強烈的業(yè)主大會成立難、業(yè)主委員會運作不規(guī)范、難以監(jiān)督等問題，市社會辦、市建委研究制定了《*市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則(試行)》，其主要內(nèi)容包括區(qū)(縣)建委、房管局、街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)的職責(zé)分工，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立、運作以及指導(dǎo)監(jiān)督等。旨在推進(jìn)業(yè)主大會成立和規(guī)范運作，支持、幫助業(yè)主參與物業(yè)管理，提高自律意識，促進(jìn)社區(qū)和諧。

(三)完善物業(yè)服務(wù)收費政策。按照《*市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(試行)》規(guī)定，對經(jīng)濟(jì)適用住房和危改小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。20*年，市發(fā)改委對本市32個經(jīng)濟(jì)適用住房(危改房)小區(qū)的2004年至2006年度的物業(yè)服務(wù)成本進(jìn)行了調(diào)查，重新核定了經(jīng)濟(jì)適用住房物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。

(四)進(jìn)一步加強住宅專項維修資金管理。截至目前，全市已累計歸集商品住宅專項維修資金176.3億元，使用2168.6萬元；累計歸集房改維修資金55億元，使用6億元。同時，從以下三個方面進(jìn)一步加強監(jiān)督和管理：一是實施統(tǒng)一管理。維修資金的日常管理工作將劃歸市住房資金中心，實施專業(yè)化的統(tǒng)一管理；二是增加維修資金監(jiān)督的透明度。自20*年元月起，在全市范圍內(nèi)向已交納商品住宅維修資金的業(yè)主發(fā)放查詢卡，發(fā)卡前首先向社會進(jìn)行公告，目前領(lǐng)卡告知率達(dá)95%，已發(fā)卡45萬張；三是修訂完善住宅專項維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)。20*年6月，了《關(guān)于住宅專項維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)的通知》。

六、關(guān)注民生，推進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展

物業(yè)管理是住房制度改革和住房商品化的產(chǎn)物，當(dāng)前處于向市場化物業(yè)管理轉(zhuǎn)軌時期，相關(guān)的法律制度還有待逐步完善，業(yè)主的消費意識和自我管理能力尚需增強，物業(yè)服務(wù)市場仍需加大規(guī)范力度。雖然本市在規(guī)范物業(yè)管理方面取得了積極進(jìn)展，但是物業(yè)管理的發(fā)展和完善還需要一個長期的過程，潛在的問題仍然不少，與各位代表的期望、居民的要求相比還有不小的差距。下一步，我們將按照市人大常委會的要求，從保障居民合法權(quán)益、維護(hù)首都社會和諧穩(wěn)定的大局出發(fā)，進(jìn)一步完善法規(guī)政策體系，理順物業(yè)管理與社會管理、物業(yè)服務(wù)與公共服務(wù)之間的關(guān)系，規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場秩序，努力化解物業(yè)管理矛盾糾紛，促進(jìn)宜居城市建設(shè)。

(一)加強立法與政策調(diào)研。針對目前物業(yè)管理存在的問題，不斷加強立法與政策調(diào)研，適時出臺相關(guān)的法規(guī)政策，強化解決此類問題的處理手段，從法律層面杜絕出現(xiàn)新的問題。

(二)加大行業(yè)治理力度，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)動態(tài)資質(zhì)管理體系，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，加大執(zhí)法力度。同時，發(fā)揮街道、社區(qū)作用，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會，引導(dǎo)業(yè)主有序管理。

(三)完善住宅維修資金管理，加強維修資金使用監(jiān)管，研究制定*市的實施細(xì)則，解決當(dāng)前面臨的使用、續(xù)籌等問題。

(四)制定規(guī)劃，采取措施，逐步解決開發(fā)遺留問題。在調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，通過分類匯總，區(qū)分不同類別、不同情況確定解決方法，制定年度計劃，采取有針對性的措施，逐步解決一批建設(shè)項目遺留的開發(fā)問題。

(五)加強宣傳，引導(dǎo)規(guī)范物業(yè)管理和諧發(fā)展。通過電視、網(wǎng)絡(luò)等多種形式廣泛開展宣傳，引導(dǎo)業(yè)主委員會依法活動，促進(jìn)業(yè)主依法履責(zé)和維權(quán)；加大物業(yè)服務(wù)企業(yè)先進(jìn)典型宣傳力度，發(fā)揮示范和帶動作用。同時，曝光服務(wù)質(zhì)量低下企業(yè)，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰。

主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

審議意見書對規(guī)范物業(yè)管理，營造良好生活環(huán)境方面提出了寶貴的意見和建議，促進(jìn)了本市物業(yè)管理工作，非常感謝各位委員的支持和幫助。同時，希望委員們繼續(xù)關(guān)注、支持物業(yè)管理，讓我們共同努力，扎實工作，有序推進(jìn)，為首都居民營造良好的生活環(huán)境。

以上報告，提請市人大常委會審議。