商品住房價格調研報告

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一、近年來商品房住宅供求基本情況

**市**年、**年、**年、**年1-6月房地產開發投資分別為40.3億元、34.79億元、53.11億元、22.17億元；其中：住宅投資分別為20.82億元、26.36億元、43.2億元、18.63億元。**年到今年7月，商品住宅的施工面積增長較快，預計今年全年商品住宅的施工面積要高于**年。**年銷售面積大幅增長，今年1—7月經批準的商品房預售面積143.78萬平方米，比上年同比增長76.5%；實際銷售面積125.56萬平方米。

受供求關系影響，商品住房價格上漲較快。據統計部門對**市房地產價格調查來看，**年1－7月新建商品房平均銷售價格3095.8元/m2，較上年同期上漲11.5%。分類看：住宅價格上漲幅度較快，普通住宅的平均銷售價格2717.2元/m2，較上年同期上漲15.2%；辦公樓平均銷售價格4516.9元/m2，較上年同期上漲5.3%，；商業用房平均銷售價格6208.5元/m2，較上年同期上漲12.4%。二手住宅平均銷售價格2385.7元/m2，較上年同期上漲7.2%。據我們了解，與**年相比,**市不同地段商品住宅售價每平方米上漲150－800元不等。但從價格水平看，在全國省會城市排后幾位。

二、影響**市商品房住宅價格變動的因素

1、商品住宅供需結構性矛盾加劇，引起商品房價格波動。雖然**市目前商品住宅供需基本平衡，呈現供需兩旺的態勢，但由于供需結構性的矛盾造成房價漲幅過快。一是中心城區房價上漲較快。中心城區土地供應量偏少，致使中心城區房源供不應求，中心城區房價急速攀升進而拉動周邊地區房價上升。**年1-7月，**市商品房住宅區域銷售登記面積，天山區、沙區銷售登記面積占總銷售登記的81.4%，群眾搶購商品房住宅也多集中在這兩個區域。中心城區商品住宅供求矛盾突出，引起房價快速上漲，同時拉動周邊地區房價上漲。二是大戶型住宅價格上漲較快。國務院關于穩定住房價格的政策、措施出臺后，**市嚴格執行90m2以下套型占商品房住宅供應量70%的規定，**年1-7月**市商品房住宅套型銷售登記90m2以下套型占總銷售登記的32.4%，90-144m2套型占總銷售登記的45.4%，中套型已成為市場需求主力，但其供應量卻不足銷售總量的30%。新建商品住宅套型供求不平衡，導致100m2以上套型房源緊缺，引起這類住房價格上漲，同時拉動住房整體價格上漲。

2、外來人口購房和投資性購房需求增長較快，是助推房價上漲的因素之一。烏昌一體化、米東新區的成立、**市近郊四鄉的“撤村建居”等，促使**市人口增長較快，特別是**年**市出臺的“購房落戶”優惠政策，吸引了大量外來人口購房。據烏市房產局統計，今年1-7月非本市戶口人員在**市購買商品住宅占51.5%，其中疆內居民占40.5%，外省居民占11%，已連續兩年超過本地購買力。國家福利實物分房政策的停止后，政府及事業單位人員改善性住房需求不斷增加。同時隨著居民收入的不斷增加，投資性購房的比例逐漸增長。

3、開發成本上升也是引起房價上漲的原因之一。**市中心城區土地供應量少價格高，土地實行“招、拍、掛”制度以來，土地競拍價格持續走高，使得開發成本增大。據了解，**年到今年年初，**市大灣地區的地價平均每畝上漲約30萬元，增加商品房單位成本約250元/平方米。紅磚、水泥、鋼材等主要建筑材料價格上漲也在上漲。同時今年央行四次加息，鋼材、設備租賃、水泥、人工等成本也在上漲。與上年度相比，水泥每噸上漲了100－120元；紅磚每塊上漲了0.05－0.1元；鋼材每噸上漲1000－1300元，建筑安裝人工費上漲8－10%。

4、信息的不對稱和輿論的不規范影響房價上漲。目前，**市房地產開發、竣工、銷售面積，房源戶型，銷售價格等信息披露不及時、不透明，購房群眾只能從開發商提供的市場供應信息中了解相關的銷售信息。少數開發商和個別中介機構故意捂盤惜售，分批次限量發售，分階段漲價，人為制造房源緊缺假象，哄抬房價。其次，媒體對房產廣告、信息及排隊搶購住房等缺乏正確的輿論引導，都在不同程度上造成房源緊張局面，助長了房價上漲。

考慮今年下半年商品房的供求關系沒有明顯變化，受成本上升的影響，今年下半年以及明年商品房價格仍會保持上漲的態勢，但漲幅可能有所回落。

三、穩定房價的建議

1、貫徹國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見，開拓多種渠道，加大保障類住房的供給量，有效解決中低收入家庭的住房問題。

2、完善土地出讓方式，兼顧經濟效益和社會效益。土地“招、拍、掛”時應綜合考慮規劃、房價以及代建保障性住房的要求。并加大執法力度，杜絕開發商屯積土地現象發生。

3、建立市場監測和信息批露制度。定期**市當年土地供給面積、商品房批準預售和實際銷售信息，及時公布在售樓盤的銷售狀態和成交等市場信息，進一步加大查處違規銷售力度，規范房地產廣告宣傳，對不實銷售信息、惡意欺詐等違法、違規依法從嚴處理，并向社會公布。加大執法力度打擊未取得預售許可以定金、認購等形式進行的銷售行為。

4、應根據市場需求變化，建立套型彈性供應機制。在確保全市90m2以下套型供應總量的前提下，根據時期、區域、地段對套型面積進行宏觀調控，在中心城區加大建設90m2以下套型，周邊地區擴大90m2以上套型商品住宅比重的彈性供應機制，充分發揮區域結構平抑房價、穩定市場的積極作用。