存量房稅收征管總體意見

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為深入推進房地產稅收一體化管理，規范房地產交易稅收征管，根據市政府《關于加強存量房稅收征管工作的意見》要求，結合我縣實際，制定本實施方案。

一、指導思想

以科學發展觀為指導，以“依法治稅、信息管稅、服務興稅”為指針，從研究應用房地產稅評稅技術手段入手，在測算房地產基準價格及價格影響因素修正系數的基礎上，充分發揮稅收各項職能，建立存量房評估交易價格的科學體系，有效堵塞納稅人通過簽訂“陰陽合同”等方式產生的稅收漏洞，促進存量房交易稅收的科學化、規范化、專業化管理，最大限度地減少地方稅收流失，增加地方實得財力，確保地方財政收入穩步增長，促進全縣經濟社會轉型跨越發展。

二、工作目標

按照“科學規劃、分步實施”的思路，充分借助全縣社會綜合治稅信息共享平臺，通過政府主導，部門協作，地稅主管的手段，摸清全縣房地產基礎數據，逐步建立房地產稅源信息庫，實現稅源信息的動態管理，按年度存量房交易市場指導價格，規范全縣存量房流轉行為，提高存量房稅收征管水平。

三、工作任務

1、定期采集數據。定期收集本地建安工程造價的標準值、間接費用比率、經濟耐用年限和殘值率、容積率及修正系數、城鎮住宅小區區級等級劃分等指標；定期收集本地的土地基準地價、評稅時點修正系數、行業用途修正系數、土地交易案例調查表、地籍現狀圖、地籍調查表等資料；定期收集房屋的坐落地址、小區名稱、房屋類別、建筑結構、朝向、面臨景觀、房屋總層數、房屋所在層數、有無電梯、建筑面積、房型、容積率、采光狀況、建成時間、交易時間、交易類型、交易價格、建筑密度、綠化率等指標；從納稅人申報資料獲取稅源信息，并采取組織稅源普查等方法獲取房地產的其他基礎數據。

2、認真審核資料。根據土地基準地價和房屋建安造價標準及房地產交易市場的平均市價、成本和費用等指標，堅持客觀、準確、完整的原則，在房地產評估組的指導下，對采集的資料進行認真審核，保證數據資料的完整性、合理性與邏輯性。

3、詳細錄入信息。集中組織人員錄入數據，構建完整有效數據平臺，逐步實現部門之間的信息共享，形成對房地產稅源信息的動態監控管理。

4、確定評稅方法。以分類房產建安造價標準和城鎮基準地價資料為基礎，結合市場調查結果和房地產評估專業技術人員意見，確定一套科學可行的評稅方法。

5、制定評稅標準。對房地產交易市場及影響房地產價格的因素進行深入調查，根據調查結果，在評估專業技術人員的指導下制定評稅技術標準。

6、應用評稅軟件。根據評稅技術標準，本地房地產市場特點、價格影響因素及房地產稅收征管工作情況，在評估專業技術人員的指導下，對評稅軟件的功能設置、基準價格及指標、公式和參數等進行本地化修改及維護，全面應用評稅軟件系統。

四、工作步驟

全縣開展應用房地產評稅技術評估存量房交易申報計稅價格工作，從2012年3月1日開始，12月底完成，分三個階段進行，具體安排如下：

第一階段：工作準備(2012年3月10日至3月31日)。

1、成立領導小組。為保證此項工作的順利進行，成立由縣政府分管領導任組長，地稅、財政、發改、住建、國土、規劃、工商、統計、電力、人行等單位主要負責人為成員的縣應用房地產評稅技術核定存量房交易稅收征管工作領導小組，全面負責協調評稅技術工作的開展。領導小組下設辦公室，辦公室設在縣地稅局，劉海龍同志兼任辦公室主任。成員單位具體分工是：

縣地稅局負責制定工作計劃，向相關部門提出需求方案，獲取房產、國土等部門涉稅信息；負責建立、維護房地產交易價格評估系統，組織系統的運行、監管、維護。

縣財政局負責為應用房地產評稅工作提供經費保障。

縣國土局負責提供房地產土地地籍資料、基準地價及土地權屬變更信息。

縣住建局負責提供房地產開發項目招投標情況、建安造價信息、《建設工程施工許可證》辦理情況、房地產交易信息及價格等基本數據資料、個人住房信息系統基本數據、已售商品房產權過戶情況、房屋權屬登記轉讓情況。

縣規劃局負責提供房地產開發項目《建設工程規劃許可證》辦理情況和項目竣工驗收資料等相關情況。

縣發改局負責提供房地產開發項目投資計劃、投資規模備案文件等有關情況。

縣工商局負責提供上期注冊、變更、注銷和未參加工商年檢而擬吊銷營業執照的房地產企業、房屋中介機構等情況。

縣統計局負責提供與房地產開發相關的《綜合統計月報》、《統計年鑒》等情況。

縣人行負責督促相關金融機構提供房地產行業納稅人的銀行存款、銀行賬戶等信息。

縣電力局負責按月提供納稅人用電量情況。

2、組織人員培訓。由于此項工作量大，涉及面廣，專業技術性強，地稅部門要組織開展業務培訓，全面掌握房地產估價、房地產稅收政策、稅源數據采集口徑和辦法等相關知識。

第二階段：組織實施(2012年4月1日至11月30日)。

1、數據采集。根據房地產評稅的要求，實地勘測或利用納稅申報資料、國土和房管部門信息等方式，采集數據，建立數據信息庫。房地產評稅數據采集的主要途徑是從相關部門批量取得數據和地稅機關直接向納稅人調查取得。同時，對于調查對象擁有多宗房地產的，應取得每宗房地產的相關資料。一是根據所選用的評稅方法確定需要收集的數據項目，按類別編制表格，并附填表說明；二是表格應按順序編號，發放后應全部收回，對未收回的表格應查明原因并重新采集有關數據。三是對縣城規劃區范圍內的城區居民個人擁有或使用的房地產進行采集。四是對房地產的實物、權益、區位和市場情況的數據及資料進行收集（實物情況：土地坐落、面積、形狀、四至、容積率、平整程度、基礎設施完備程度、利用現狀、房屋的面積、朝向、層數和高度、結構、設備、裝修、格局、用途、產權狀況、建成年份、新舊程度、附屬設施的情況等。權益情況：土地使用權人、房屋所有人。區位情況：房地產的周邊環境情況，如繁華程度、交通狀況、環境狀況和公共設施完備程度等。市場情況：房地產的市場供求情況，各類房地產的市場價格）。

2、數據審核。數據資料的審核是指在數據資料采集、錄入與匯總分析過程中，對原始的數據資料進行認真的審查與核實的工作過程。審核工作要從“客觀、準確、完整”的原則出發，建立工作責任制和考核獎懲制，稅收管理員要做到采集與初審同步。一是審核真實性，主要審核資料來源的真實性和可靠性。數據和資料原則上應來源于房地產管理部門的房屋所有權、國有土地使用權等權屬登記或發證資料（對尚未辦理權屬登記的房地產，應根據實際情況收集相關數據和資料），政府公布的土地基準地價和房屋建安造價標準；房地產市場中真實發生的交易、收益、成本、費用等數據和資料。數據資料不能失真，更不能無根據地杜撰。二是審核標準性，主要審核每項數據資料是否按統一的數據口徑和標準收集，數據分類是否符合要求。三是審核準確性，主要審核數據資料的合理性和邏輯性。需要經過計算得出的數據，計算方法有無差錯，計算結果是否準確。四是審核完整性，主要審核數據資料是否按調查的要求采集齊全或填報清楚，有無遺漏。

3、數據錄入。數據錄入采取集中錄入的方式。為避免人工錄入的差錯，采用一錄一驗的方式進行數據錄入，以檢驗數據錄入的準確性。

4、開展評稅。核定房地產交易環節計稅價格主要采用市場法，對交易量較少的房地產也可考慮用成本法。市場法是通過收集與分析可比房地產的市場交易價格情況，確立房地產的價格比較基準，調整或修正相關數據，從而確定房地產評稅值的方法。將房地產評估征稅的數據指標與現行政策下的數據指標進行比較分析，分別測算出計稅依據、稅率、稅負等變化情況。一是收集和分析市場銷售數據和資料、選擇適當的比較單位、建立價格比較基準、對評稅房地產的相關數據做出合理的修正、計算房地產評稅值。二是評稅指標的維護和公式的確定及測試、計算評估值。根據采集的稅源數據和確定的評稅方法、指標體系和公式等，運用房地產評稅系統，由計算機生成評稅值、計算或確定計稅價值比率、計算計稅價值（計稅價值=評稅值×計稅價值比率）、確定或測算稅率、計算應納稅額（應納稅額=計稅價值×稅率）。

5、數據分析。在評稅的基礎上，進行全部和分類數據匯總及分析后，應圍繞模擬評稅的房地產評稅值及在各行業間、各經濟性質間和區域間分布的客觀性、合理性；評稅的稅負及在各行業間、各經濟性質間和區域間的差別及其客觀性、合理性；采用不同的評稅方法所產生的模擬評稅結果的差異及其合理性等內容，對匯總的數據進行驗證，驗證后發現的問題，應從數據采集、數據分類、指標體系、系數設置、公式確定以及實際計算等環節查找原因，進行相應的修正調整后，再重新進行評稅與匯總分析，模擬的稅款與現行的征收稅款進行比較，直至評稅的結果基本達到客觀、公正，并完成房地產評稅數據分析報告。

第三階段：工作總結(2012年12月1日至12月31日)。

1、設置檢測指標。選擇能夠對核定軟件的評估結果進行量化評價和分析的檢測指標，如納稅人對于核定結果的投訴量，核定結果與市場交易價格的偏離值等。

2、采集標準數據。采集房地產成交案例作為檢測的標準數據，可以根據本地情況確定數據采集量。

3、檢測核定結果。根據征管人員反饋的意見以及納稅人對于核定結果的投訴量和個案的調整數量，確定核定模塊的適用性；根據核定結果與市場價格水平的偏離程度，確定基準價格及價格影響因素修正系數設置的合理性。

五、保障措施

加強存量房稅收征管工作是一項社會系統工程，各級各部門要高度重視，密切配合，齊抓共管，確保抓出成效。

一要加強組織領導。開展應用房地產評稅技術加強存量房交易價格工作時間緊迫、內容復雜，直接關系群眾切身利益，社會影響大。領導小組、各成員單位要高度重視此項工作，成立相應的組織機構，制定具體實施方案，抽調精通業務、責任心強的人員，專門從事此項工作，保證征管工作順利推進。

二要加大宣傳培訓。宣傳、文廣部門要加大對存量房稅收征管工作的宣傳力度，重點宣傳存量房稅收征管工作的重要意義、指導思想、主要內容和具體要求，使稅法宣傳進社區、進鄉村，深入千家萬戶。地稅部門要采取集中組織培訓等方式，對參與評稅工作的具體人員進行培訓，掌握評稅工作的業務流程及工作方法，為評稅工作順利開展奠定堅實的基礎。

三要嚴格稅收執法。地稅、公安等部門要進一步加大房地產稅收稽查力度，以查促管，以查促收，堅決堵塞各種“跑冒滴漏”。有關部門要緊密配合，加強協作，共同打擊涉稅犯罪。對偷、逃、抗、騙稅行為和其它涉稅違法案件，公安部門要積極配合，予以嚴厲打擊。要加強稅務機關履行職責和執行稅收政策情況的監督檢查，防止稅造成稅款流失。