政府部門多舉措推動公租房建設

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“住有所居”是黨的十七大提出的全面建設小康社會的重要目標。近年來，隨著xx經濟社會的快速發展，新就業人員和外來務工人員急劇增加，蘇南少數經濟發達的縣（市）常住人口與外來人口比例已經達到或超過1：1，解決基數巨大的新就業人員和進城務工人員的居住問題，不但是促進社會和諧和保持社會穩定的需要，也是外來人口自身的迫切要求。為此，我們在著力解決城市低收入家庭住房困難的同時，積極探索新就業大學生、外來務工人員等特殊群體住房困難問題，遵循“政府主導、企業參與、市場運作”的原則，堅持“規劃合理化、用地合法化、投資多元化、建設標準化”，推行“集中居住、集中服務、集中管理”，大力實施公共租賃住房制度，不斷延伸住房保障工作的內涵和覆蓋面，取得了明顯的成效。

一、制度先行，為公共租賃住房建設提供保障

省委、省政府高度重視住房保障工作。省委十一屆三次全會提出，要以建立城鎮低收入家庭住房保障制度為重點，以政府為主導，增加廉租房房源，擴大經濟適用房建設，優先安排建設用地，努力使低保家庭住得上廉租房，低收入家庭住得起經濟適用房，新就業人員租得起房，真正做到“住有所居”。省政府制定下發了《全省住房保障三年行動計劃》，進一步明確了住房保障目標任務。通過兩年的實踐，目前，xx已經建立健全了“3+2”的住房保障制度框架，即：以廉租房制度保障低保家庭，以經濟適用房制度保障低收入家庭，以公共租賃住房制度保障新就業人員為主體，以住房公積金制度和租賃補貼制度為輔助的住房保障體系。

作為住房保障體系中的重要一環，公共租賃住房制度主要解決的是新就業人員的住房問題。2008年7月，省委省政府出臺了《關于切實加強民生若干問題的決定》，提出“以發展公共租賃住房為主解決新就業人員租得起房問題”。要求保障新就業人員的住房權益，新就業人員隨勞動關系就地參加住房公積金制度，用工企業按月隨工資發放就業人員的住房補貼，提高新就業人員的住房消費能力；按照政府主導、企業運作的原則，引導社會資金建設適應新就業人員租住的租賃型住房，鼓勵新就業人員較多的大中型企業和單位建設一定數量的集體宿舍和公寓，供新就業人員租住；到2012年，基本解決新就業人員租得起、租得到住房問題。

根據省委省政府的決策部署，我們在住房保障工作實施過程中，積極引導新就業人員、外來務工人員比較集中的城市、縣城、鄉鎮、工業園區、大中型企業，開展公共租賃住房試點工作，努力探索公共租賃住房投資、項目建設和租賃經營管理模式。據統計，全省已累計投資191.8億元，建成各種類型的公共租賃住房1034萬平方米，可入住160多萬人。常州、無錫、南通、江陰等地印發了關于公共租賃住房建設、租賃經營的管理規定。在總結各地經驗的基礎上，已形成《xx省公共租賃住房管理辦法》征求意見稿。作為住房保障體系的內容，公共租賃住房建設基本制度和方法已經形成。

二、多元投資，多種模式推進公共租賃住房建設

公共租賃住房的社會需求量大，僅僅依靠政府財政投入無法滿足社會需求，必須充分發動社會各界力量共同參與，鼓勵有條件的大中型企業建設員工集體宿舍或公寓。通過行政推動和市場運作相結合，采用企業自建、政府與社會共建、政府投資建設等多種途徑，提供公共租賃住房，解決新就業人員和外來務工人員的居住問題。我省公共租賃住房建設投資主要有四種渠道：

一是財政投資。為適應區域經濟發展需要，改善投資環境，由政府財政進行投資，建造一定數量的公共租賃住房，提供給新就業人員或外來務工人員租住。如蘇州工業園區的菁英公寓，規劃33幢高層，總投資超過10億元，建筑面積29.66萬平方米。這類公共租賃住房主要在可供出租的房源較少的地域。

二是機構投資。通過政府直屬的融資平臺，建設公共租賃住房供企業承租。如xx市組建成立了注冊資本達10億元的常州公共住房建設投資發展有限公司，通過融資，目前已落實銀行信貸額度30多億元，到賬銀行貸款27.9億元，開工建設了華康家園、華盛家園、金潤家園、金澤家園等6個廉租住房和公共租賃住房項目，總投資8億多元，建筑面積22.86萬平方米。xx市工業園區、開發區和觀音山鎮的四海家園等3個項目，總投資5.03億元，建筑面積39.2萬平方米。

三是企業投資。企業為了自身的發展需要，申請使用定向用途的土地，建造員工宿舍，以解決本企業內外來人員的住宿問題，同時也作為企業引進人才解決住房困難。如xx市的永馨家園，總投資1.4億元，建筑面積6.3萬平方米；蘇州工業園區的和艦科技集體宿舍樓，總投資近1億元，總建筑面積3萬平方米。

四是社會投資。村鎮集體經濟組織利用征地補償款和農民入股組建富民合作社等形式，投資性的建造集體宿舍，由用工企業承租，以租金收益作為投資回報。如蘇州工業園區的青年公社，總投資7億多元，建筑面積29.7萬平方米，一般以多人居住的集體宿舍為主，每人月租金在100元左右。基本生活設施齊全，租金較低，管理靈活，用工較少的加工企業比較愿意承租，主要解決一線操作工的居住問題。

目前，我省在公共租賃住房投資中，財政投資占20.93%，機構投資占14.05%，企業投資占62.51%，社會投資占2.51%；建成的公共租賃住房，財政投資形成的房源可安置8.7萬人，機構投資形成的房源可安置49萬人，企業投資形成的房源可安置95萬人，社會投資形成的房源可安置7.5萬人。企業投資占六成以上，政府投資占三成以上，完全符合省委省政府解決新就業人員住房問題政府主導、企業運作、社會參與的要求。全省現有公共租賃住房入住率在90%左右，新就業人員和外來務工人員不論是藍領工人，還是白領管理人員，都能夠“住有所居”。

三、政府主導，切實加強公共租賃住房的管理和服務

解決新就業人員和外來務工人員的住房困難問題是地方政府的職責，必須在加強制度建設、加快公共租賃住房建設步伐的同時，堅持政府主導，配套優惠政策，加強管理和服務。

1、政府主導建設。公共租賃住房建設，由外來務工人員和新就業人員密集的地區、企業提出建設申請，政府統一規劃組織建設，以便于加強公共租賃住房社區的流動人口管理、治安管理、食品衛生管理、衛生防疫管理、社區服務管理、物業管理、租住人員的入住和退出管理。其中，政府直接投資的公共租賃住房，向社會上用工企業開放，由用工企業根據申請條件，統一向住房保障部門或其實施機構申報，經批準后由企業安排申請人入住。

2、給予優惠政策。在用地政策上，按照《關于貫徹國務院深化改革嚴格土地管理的決定的實施意見》，努力盤活土地存量，加大扶持力度；對集體建設用地入股和集體性質用地用于建造外來人員集宿區，按集體土地流轉收益的有關規定執行。在收費政策上，按工業用房收費標準收費，在政策允許范圍內盡量減免收費，降低建設成本；公共服務配套項目的收費，均按為居民提供服務的收費標準下限收取。在稅收政策上，對租賃時符合“按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業向職工出租的單位自有住房”條件的，暫免征收房產稅、營業稅。

3、不以盈利為目的。由于公共租賃住房執行的是政府指導價，租金水平普遍比市場價低得多，利潤空間相對較小，投資回報的周期較長，一般在15-20年左右。我省現已經建成并投入使用的公共租賃住房中，外來務工人員和新就業人員租住的多人間集體宿舍，平均租金在每人每床每月100元左右；企業自建安排本企業外來務工人員入住的，由用工企業象征性地收取每人每床每月20元到60元不等的租金；租住集體宿舍單人間，每人每月每間400元左右；引進人才租住的成套住房，每月租金800-1500元之間，租金標準相當于同類地塊市場租金的三分之二左右。蘇州工業園區優租房的租金還可從承租人的公積金中直接抵扣。蘇州工業園承租公共租賃住房的外來務工人員和新就業人員租賃期滿后可以就地申請廉租住房保障或經濟適用住房保障，也可以利用公積金申請購買商品住房。

4、方便生產生活。目前，我省現有的各類公共租賃住房，都實行了公寓化管理和社區化管理，努力滿足職工的居住需求。在實際建設和管理中，堅持做到：一是在生活設施的配置上，著力體現實用和簡約。公共租賃住房在建設上注重生活設施的配套，做到設施齊備、簡約實用，滿足了入住人員的基本生活需要，受到了入住人員的歡迎和好評。二是在環境營造上，著力體現完善和方便。在公共租賃住房建設中，各地都十分注重配套建設。住房建設時同步建設相配套的公共服務設施，如公交車站、銀行、飯店、網吧、書店，以及活動、運動場所等，做到環境優美、設施完善、生活方便，滿足入住人員的日常生活需要。三是在管理方式上，著力體現制度化要求和人性化管理。公共租賃住房不僅在建設上做到配置齊全、設施完善，更在建成后的管理上，完善制度、規范管理，真正使入住人員住得滿意、住得舒心。對面向企業整體出租的項目，企業派員參與管理，可以更好更及時地反映和解決入住對象的訴求，從而使管理和服務更為周全，也更為人性化。

四、關于發展公共租賃住房的幾點思考

1、我省公共租賃住房的定義。公共租賃住房屬于保障性住房，產權歸政府或集體所有。從當前我省各地的實踐看，目前的公共租賃住房的保障對象以新就業人員、外來務工人員為主，未來發展目標將涵蓋城市的各類夾心層家庭和外來流動人口。因此，我省公共租賃住房應定義為：政府提供政策優惠，限定保障對象，限定租賃標準，規定房租價格，供給新就業人員承租居住的保障住房。其中，新就業人員是指中等專科學校、普通高等院校畢業新就業人員、非就業地戶籍外來務工新就業人員、就業地戶籍城鎮居民新就業人員。

2、我省公共租賃住房的基本特征。我們考慮，公共租賃住房具有以下五大特征：一是體現出政府的干預性。公共租賃住房是在政府的公共政策下，由政府直接負責提供或政府主導下的公共機構、企業提供的保障性住房；二是需求對象的限制性。因其是保障性住房，其保障對象具有嚴格的準入標準；三是非營利性。不論是政府直接負責建設，還是企業承擔開發建設，都以解決這些特殊群體住房困難為目的，而不能以營利為目的；四是租賃價格的優惠性。公共租賃住房的出租價格低于一般的市場價，而又要高于廉租住房的租金標準；五是退出的靈活性。當新就業人員工作達到一定年限具備了一定的經濟實力，則可以推向租賃市場，當一些特殊群體家庭收入水平發生變化時，政府可隨時停止發放補貼，退出程序簡便易操作。

3、公共租賃住房房源籌集。公共租賃住房房源主要來自新建和收購兩種方式，包括：各級住房保障部門投資，新建、配建、收購用于新就業人員租住的公有住房；鄉鎮人民政府、工業園區、街道辦事處投資或組織社會資金投資，新建、改建、擴建、收購、租用的用于就業人員租住的青年公寓；企業、單位利用自有資金、自籌資金新建、改建、擴建的用于就業人員租住的集體宿舍、職工公寓。城鎮低收入住房困難家庭退出的實物配租的廉租住房、經濟適用住房和房管部門閑置的公有產權房，可改變用途，作為公共租賃住房。

4、公共租賃住房優惠政策。公共租賃住房的建設和管理遵循政府主導、社會參與、企業運作的原則，誰投資誰收益。公共租賃住房建設一律免收城市基礎設施配套費等各項行政事業性規費和政府性基金，經營期間前5年營業稅先征后返還，所得稅減半征收。公共租賃住房投資人或經營人改變公共租賃住房用途，由住房保障部門撤銷租賃經營資質，補征減免的行政事業規費，補繳有關稅收。公共租賃住房實行差別化租金，按照明顯低于市場租金水平的原則，由市、縣人民政府物價主管部門會同住房保障部門根據物價水平和市場住房租金水平測定，并定期調整、。

5、公共租賃住房建設用地。住房保障部門投資公有產權公共租賃住房的建設用地，按照廉租住房建設用地規定，應當在土地供應計劃中優先予以安排，并在用地計劃單獨列出，采用劃撥方式，保證供應。公共租賃住房建設用地實行有償使用的，其中對于住房保障部門投資的公有產權公共租賃住房的建設用地可采取租賃方式，按年繳納土地租金。

6、公共租賃住房建設資金。政府投資建設的公有產權公共租賃住房保障資金籌措渠道，同廉租住房保障專項資金籌措渠道。住房保障部門及其實施機構也可以通過公積金貸款、商業貸款籌措公共租賃住房保障資金，還貸資金由同級財政從廉租住房保障專項資金渠道償還。為此，可由政府搭建投融資平臺，通過貸款、融資等方式籌集資金，大力開展保障性住房建設，貸款、融資的本金和利息由保障性住房專項資金逐年償還。

雖然我省在公共租賃住房制度做了一些探索，但與經濟社會發展的速度、城市化的進程、新就業人員和外來務工人員的需求相比，還存在總量不足、區域發展不平衡等問題。下一步，我們將進一步加大推進公共租賃住房的推進力度，切實解決新就業人員、外來務工人員的住房問題，并逐步涵蓋城市的各類夾心層家庭和外來流動人口，為構建和諧社會、實現“住有所居”目標做出新的貢獻。