在市物業管制工作領導小組會議上的講話

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同志們：

今天，我們召開全市物業管理工作領導小組第一次會議，主要任務是研究貫徹落實5月1日將要施行的《省物業管理條例》，切實解決好我市房屋開發、使用管理和物業服務中存在的嚴重影響居民生活的問題，進一步改善人民群眾的工作生活環境，提升城市管理水平，維護社區穩定。剛才，立文同志把我市物業管理工作發展情況作了簡要匯報，既有基本情況，也有存在問題，還提出了很多貫徹落實意見，這些想法都是切實可行的，希望大家認真抓好落實。下面，我就如何貫徹落實《條例》，強調三點意見。

一、正確把握，充分認識《條例》頒布實施的重要意義

物業管理與服務關系人民群眾切身利益，是百姓生活不可缺少的組成部分，也是社會關注的熱點。我省《條例》在國務院2003年頒布的《物業管理條例》基礎上，經過幾年調研、論證，廣泛征求社會意見，經省人大審議通過。《條例》具有以下幾個鮮明特點：

一是《條例》的立法過程和內容款項體現了以人為本、關注民生的指導思想，反映了人民群眾多年以來的呼聲和要求。二是《條例》明確了物業管理活動中各類主體的責任、權利、義務，對小區綜合驗收備案、小區水電暖設施建設和產權界定、建立小區綜合管理機制、舊小區整治和建立房屋質量保修金等方面做了詳細規定，為解決房地產開發、物業管理工作中存在的問題指明了方向，具有很強的針對性。三是《條例》對行政管理部門及有關責任人設定了明確的責任追究制度，有很強的前瞻性和可操作性。因此，貫徹落實《條例》，就是學習實踐科學發展觀，就是為百姓辦實事、做好事、解難題，各級各單位務必要不折不扣地抓好落實。

二、找準問題，通過貫徹落實《條例》破解難題

近年來，經濟社會加快發展，住房制度改革不斷深化，人民群眾的居住水平有了明顯提高，小區物業管理有了很大的發展，物業管理的范圍、內容都有了很大的拓展，新建小區全部實行了專業的物業服務，豐富了城市管理的手段，改善了市容環境和居住環境。應該說，這幾年物業管理工作開展得不錯。隨著舊城棚戶區改造、舊居住小區改造后，物業管理的范圍、內容、標準都發生了變化，讓百姓住得上、住得起、住得好不僅是建設問題，還有管理問題，而且城市管理不僅是對街面的管理，還要向社區、向樓群延伸，切實解決好小區“一年新、二年舊、三年臟亂差”的問題。當前，要清醒地看到，有關房屋開發、使用管理和物業服務的群眾投訴和矛盾糾紛逐年上升，成為居民群眾投訴、12345市民熱線和群眾來信來訪反映的突出問題，并引發了群體性事件。比較明顯的是匯統花園問題，由于開發商和業主之間的矛盾爆發，開發商把問題甩給了政府，市建委等有關部門積極努力，有關部門做了很大的犧牲，應急處理了一些矛盾，正在有序推進解決。這些問題本是不應該發生的，集中體現了我市在房地產開發、物業管理方面存在的一些共性問題。

一是對房地產開發銷售與交付使用的監管還不完善。存在工程質量缺陷、開發商違約、小區配套緩建或不建、手續不全難以辦理房產證等問題，這些問題在居民入住后長期得不到解決。房管局正在研究辦證的問題，力爭多辦一些，緩解一下壓力。住房是老百姓擁有的重要私人財產，買來的房子卻是次品，權益受到侵害，人民群眾很有意見，心里怨氣很大。二是對物業管理企業服務行為的監管還不到位。部分物業企業服務水平低、意識差，社會責任感不強，多收費、少服務，處理問題簡單粗暴，有的甚至干擾業主委員會自治，人為制造矛盾，嚴重影響小區和諧氛圍。三是對舊小區的整治有待深化。經過幾年的整治，舊小區的環境有了明顯改善，但也有部分小區在整治后出現“回潮”現象，部分小區整治還不徹底，違章搭建、亂占道路現象依然存在，部分小區房屋維修難、污水冒溢，嚴重影響居民生活。四是部分小區水電暖專營單位服務質量差。水電暖與人民群眾的生產生活息息相關，是政府授權專業經營單位向社會提供的公共產品，但在部分小區，專業經營單位只負責到小區規劃紅線，小區內水電暖設施管理及收費由開發企業或物業企業承擔，變相把權力交給了開發企業或物業企業。由開發企業或物業企業負責小區水電暖的轉供，可能會收高價水電費用，引起業主與企業的矛盾糾紛，一旦企業撤出小區管理或破產，無人代收水電暖費用，無人承擔設施維修責任，居民就無法正常使用水電暖。

解決以上問題，必須通過貫徹落實《條例》。各部門各單位務必高度重視，采取有效措施，切實抓好貫徹落實，扎扎實實地推進《條例》實施。

三、落實責任，扎實推進《條例》順利實施

《條例》是當前規范我市房地產開發、物業管理發展、解決歷史遺留問題的有力指導和遵循。市政府成立了由分管市領導為組長，各有關職能部門和區政府為成員的物業管理領導小組，具體推進《條例》貫徹落實。各成員單位要指定分管領導為領導小組成員，切實擔負落實責任。

（一）嚴格落實責任。各成員單位要結合工作實際，明確責任分工，著力落實推進。市房管局，負責全市物業管理活動的監督管理，擬定加強我市物業管理的具體政策，加強物業服務資質管理和物業服務從業人員資格管理，對住房維修資金和房屋質量保修金進行監管，指導各區房管部門、辦事處對物業企業和業主大會進行監管，依法處理物業企業的違規違法行為。現在我市房屋維修基金已經歸集有十幾個億，量比較大，要專門成立一個機構，把這部分資金監管好、使用好，確保資金安全、高效，真正用在老百姓身上。市建委，負責組織開展小區綜合驗收及備案管理和在建物業項目質量監管，會同市物價局擬定調整城市配套費的意見，強化對房地產開發銷售的監管，處理小區開發遺留問題，牽頭組織舊小區綜合整治。市規劃局，負責落實《條例》有關小區配套建筑的規劃要求，確保小區配套完善，協調解決涉及規劃的小區遺留問題。市行政執法局，負責查處房地產開發企業和物業企業在房屋開發銷售、物業服務過程中的違法行為，處理業主或房屋使用人在使用房屋過程中違反《條例》規定的行為。市公安局，指導、督促物業企業開展安全防范工作，指導落實物業管理區域內的安全防范設施建設，消除物業管理區域內的治安隱患，調解各類涉及治安管理的矛盾，加強對外來人口和寵物的管理。市財政局，會同有關部門落實小區政務管理等用房和舊小區整治工作中應由政府承擔的建設資金來源。市民政局，加強社區基層政權建設，落實居委會對業主委員會的指導、監督和日常管理。市物價局，牽頭制定我市物業服務收費政策，定期公布指導價格，依法查處物業服務收費的違規行為，協調解決因物業服務收費引發的矛盾糾紛。市環保局，負責驗收物業項目的環境保護設施，依法查處業主與使用人在使用房屋過程中違反環保法律法規和《條例》的行為。市質監局，對物業管理區域內的電梯等特種設備進行安全監察，督促使用單位做好特種設備的注冊登記、維護保養、作業人員持證上崗等工作，查處安裝、改造、維修和使用中的違規行為，調查處理物業管理區域內的特種設備事故。市司法局，逐步建立基層糾紛協調機制，指導基層糾紛調解機構疏導、調解物業管理區域內的各類民間糾紛；與市房管局共同組織開展物業管理相關法律法規的宣傳教育。市工商局，加強企業登記審查，對未依法辦理住宅改為經營性用房手續的，不予核準登記；查處在住宅小區內擅自改變住宅用途從事無照經營的行為。市市政公用局，負責制定已建成小區水暖氣設施整治和移交的具體辦法，監督管理水暖氣各專業經營單位履行水暖氣設施建設、接管和維護管理義務。市環衛局，負責對物業管理區域內環境衛生的檢查、指導和監督，督促環境衛生專業單位依法履行職責，及時解決小區化糞池污水冒溢問題。市園林局，負責物業管理區域內綠化變動的審批和監督。市經委，負責組織落實《條例》有關小區供電設施建設、移交、管理維護的規定，并督促供電公司履行法定義務。市供電公司，按《條例》的規定，開展小區供電設施的建設、接管工作，確保居民正常用電。各區政府，要對本轄區內小區管理和物業服務負總責，按照《條例》的要求，督促辦事處抓好《條例》宣傳學習和小區綜合管理機制及聯席會議制度的建立，把小區管理與社區建設相結合，納入對辦事處工作的考核體系，加大辦事處對業主委員會工作的指導、監督，配合專業單位做好水電氣暖設施移交，加強基層調解機制建設，及時協調解決居民之間、居民與物業企業的糾紛，維護好小區的穩定與和諧。

（二）加強協調配合。《條例》不僅是一部單純的規范物業企業的法規，對與居民使用房屋相關的房地產開發、水電氣暖管理、小區管理、業主自治、物業服務、房屋維修、舊小區整治及相關部門的行政管理行為都作了明確規范，貫徹落實《條例》不僅是哪一個部門的工作，需要各部門密切配合、齊抓共管、形成合力。各級各部門要把每個環節的工作都做好，讓百姓住得安心、舒心、放心。

（三）著力推進七項重點。當前，根據我市實際，認真貫徹落實《條例》的重點是，立即開展小區綜合驗收備案、調整配套費標準、進行小區水電氣暖設施移交、建立小區綜合管理機制、深化舊小區整治、強化維修資金監管、建立房屋保修金制度等七項工作，抓緊研究制定加強我市物業管理工作的意見、房屋維修資金和質量保修金的監管辦法、物業服務收費辦法、小區綜合驗收備案管理辦法、配套費調整、水電氣暖設施移交辦法等政策。以上政策，要于5月底前制定完畢，并在第二次領導小組會議上研究討論。對落實工作不力，問題解決不力，居民反映強烈，造成社區嚴重不穩定的，將依據《條例》追究相關部門和責任人的行政責任。

最后，強調幾件事情。一是近期棚戶區改造完畢后，部分居民將陸續回遷，物業管理工作要跟上，提前把規矩立好，把底子打好，不能出現問題后再規范。二是住房維修基金監管職能在市房管局，要給人事部門專題報告，講明外地是如何運作，我市應該如何辦，確保資金不出問題。三是市房管局要調動各方積極性，在各區建設幾個典型小區，以方便學習、觀摩。

各級各部門要結合學習實踐科學發展觀活動，圍繞“四保”中心任務落實，振奮精神，扎實工作，將這一關系群眾切實利益的好事辦實、實事辦好。