違約解除合同范文10篇

摘要：隨著新一輪樓市新政的推出，宏觀調(diào)控的效果逐漸顯現(xiàn)，由此引發(fā)買方觀望甚至終止履行合同的情形蔚然成風(fēng)。在此種情形下，買、賣雙方如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？也就是說(shuō)：1、賣方是否可以追究買方違約責(zé)任，沒(méi)收定金或者要求買方償付違約金？2、買方是否可以主張解除合同進(jìn)而逃避違約責(zé)任？

對(duì)于這一問(wèn)題，目前存在如下意見(jiàn)：1、樓市新政不屬于不可抗力，買方不能以不可抗力為由而解除合同甚至不承擔(dān)違約責(zé)任，賣方有權(quán)按照合同約定沒(méi)收買方定金或要求承擔(dān)違約責(zé)任；2、樓市新政雖然不屬于不可抗力，但屬于情勢(shì)變更，買方可據(jù)此解除合同，至于是否需要承擔(dān)被沒(méi)收定金或其他違約責(zé)任，需要詳細(xì)分析。

關(guān)鍵詞：合同解除情形、違約責(zé)任

鑒于目前對(duì)這一問(wèn)題尚未有權(quán)威的裁判意見(jiàn)出臺(tái)，筆者擬就此問(wèn)題，根據(jù)法律及司法解釋的規(guī)定分析如下，希望能夠?qū)V大市民購(gòu)買住房能有所幫助。

一、宏觀調(diào)控政策得出臺(tái)是否屬于“不可抗力”

所謂“不可抗力”，是指事件的發(fā)生不可預(yù)見(jiàn)、不可避免、不可克服的事件。一般指自然災(zāi)害和政治事件等，當(dāng)事人也可以在合同中約定不可抗力的范圍。

英國(guó)法關(guān)于條件和擔(dān)保條款的區(qū)分，對(duì)于美國(guó)法也產(chǎn)生了重大影響。盡管《統(tǒng)一商法典》回避了根本違約的概念，沒(méi)有明確區(qū)分條件和擔(dān)保條款，但美國(guó)合同法中接受了這兩個(gè)概念，并認(rèn)為違反了條件條款，將構(gòu)成重大違約，并導(dǎo)致合同解除。［（1）b］

由于條件和擔(dān)保條款的區(qū)分直接影響到違約的補(bǔ)救方式，因此，法官在違約發(fā)生后應(yīng)判斷當(dāng)事人違反的義務(wù)在性質(zhì)上是屬于條件還是屬于擔(dān)保條款，并進(jìn)一步確定違約當(dāng)事人所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。然而，在實(shí)踐中，對(duì)這兩種條款作出區(qū)分常常是困難的。因?yàn)椤霸跅l款中，表面上通常并不附有對(duì)這個(gè)問(wèn)題的回答，即使有，雙方當(dāng)事人所使用的術(shù)語(yǔ)也未必確切，因?yàn)樗麄兒芸赡苡缅e(cuò)這些詞。”［（2）b］在學(xué)術(shù)上對(duì)此有各種不同的解釋。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)從條款本身的重要性上區(qū)分哪些條款是擔(dān)保條款、哪些條款是條件條款。條件條款是合同的重要的、基本的、實(shí)質(zhì)性的條款，違反該條款將導(dǎo)致合同解除。［（3）b］在某些情況下，如果法律規(guī)定當(dāng)事人必須履行義務(wù)（如出賣人應(yīng)負(fù)對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的默示擔(dān)保義務(wù)），違反該義務(wù)將構(gòu)成違反“條件條款”。［（4）b］第二種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)根據(jù)違反義務(wù)后是否給受害人造成履行艱難（hardship）來(lái)決定哪些條款是擔(dān)保條款，哪些條款是條件條款。［（5）b］由于此種觀點(diǎn)將違反條件條款并導(dǎo)致合同的解除的情況局限在以履行艱難的后果作為判斷標(biāo)準(zhǔn)上，這就嚴(yán)格且不合理地限制了受害人的解除權(quán)，因此并沒(méi)有被廣泛采納。由于從條款的重要性來(lái)區(qū)分條件和擔(dān)保條款，在實(shí)際操作中遇到很多困難，因此英國(guó)法開(kāi)始以違約后果為根據(jù)來(lái)區(qū)分不同的條款。正如阿蒂亞所指出的：“違反某些條款的后果取決于違約所產(chǎn)生的后果。其理由是，一方鑒于違約而取消合同的權(quán)利，實(shí)際上是據(jù)違約的嚴(yán)重性和后果決定的，而不是由被違背的條款的類別決定的。有些似乎對(duì)合同是非常重要的條款，可能在較小的程度上遭到破壞，且未引起嚴(yán)重后果，這樣，也就好象沒(méi)有什么理由因一方違約而賦予另一方以取消合同的權(quán)利。”［（5）b］這就是說(shuō)，違約違反的條款是屬于條件還是保證條款，主要應(yīng)取決于該違約事件是否剝奪了無(wú)辜當(dāng)事人“在合同正常履行情況下本來(lái)應(yīng)該得到的實(shí)質(zhì)性利益”。［（6）b］英國(guó)法院已確認(rèn)了違反中間條款（Intormediateterm）的違約形式，即一方當(dāng)事人違反了兼具要件和擔(dān)保性質(zhì)的中間性條款時(shí)，對(duì)方能否解除合同，須視違約的性質(zhì)及其嚴(yán)重性而定。在1962年英國(guó)上訴法院審理的香港弗爾海運(yùn)公司訴日本川崎汽船株式會(huì)社案中，法官認(rèn)為“違反適航性條款可能違反合同的根本內(nèi)容，也可能僅違反合同的從屬性義務(wù)”，［（7）b］因而應(yīng)依據(jù)違約的后果而定。

從總體上說(shuō)，英美合同法在確定根本違約方面，經(jīng)歷了一個(gè)從以違反的條款的性質(zhì)為依據(jù)到以違反合同的具體后果為依據(jù)來(lái)確認(rèn)是否構(gòu)成根本違約的過(guò)程。由于當(dāng)前英國(guó)法中根本違約的判斷主要以違約的后果來(lái)決定，因而在這方面很類似于大陸法。

在德國(guó)法中，并沒(méi)有根本違約的概念，但是，在決定債權(quán)人是否有權(quán)解除合同時(shí)，法律規(guī)定應(yīng)以違約的后果來(lái)決定。根據(jù)《德國(guó)民法典》第325條，“在一部分不能給付而契約的一部分履行對(duì)他方無(wú)利益時(shí)，他方得以全部債務(wù)的不履行，按第280條第2項(xiàng)規(guī)定的比例，請(qǐng)求賠償損害或解除全部契約。”第326條規(guī)定“因遲延致契約的履行于對(duì)方無(wú)利益時(shí)，對(duì)方不需指定期限即享有第1項(xiàng)規(guī)定的權(quán)利。”可見(jiàn)，違約后“合同的履行對(duì)于對(duì)方無(wú)利益”是決定是否可以解除的標(biāo)準(zhǔn)，這里所謂“無(wú)利益”是指因違約使債權(quán)人已不能獲得訂立合同所期望得到的利益，這就表明違約造成的后果是重大的。可見(jiàn)，德國(guó)法的規(guī)定與英美法中的“根本違約”概念是極為相似的。

《聯(lián)合國(guó)國(guó)際債物銷售合同公約》（簡(jiǎn)稱《公約》）第25條規(guī)定“一方當(dāng)事人違反合同的結(jié)果，如使另一方當(dāng)事人蒙受損害，以致于實(shí)際上剝奪了他根據(jù)合同規(guī)定有權(quán)期待得到的東西，即為根本違反合同，除非違反合同一方并不預(yù)知而且一個(gè)同等資格、通情達(dá)理的人處于相同情況中也沒(méi)有理由預(yù)知會(huì)發(fā)生這種結(jié)果。”這個(gè)規(guī)定區(qū)分了根本違約與非根本違約，根據(jù)《公約》的規(guī)定來(lái)看，《公約》實(shí)際上只是根據(jù)違約的后果決定根本違約的問(wèn)題，而不是根據(jù)違約人違反合同的條款性質(zhì)來(lái)決定這一問(wèn)題的。可見(jiàn)《公約》的規(guī)定實(shí)際上吸收了兩大法系的經(jīng)驗(yàn)。

按照《公約》的規(guī)定，構(gòu)成根本違約必須符合以下條件：第一，違約的后果使受害人蒙受損害，“以致于實(shí)際上剝奪了他根據(jù)合同規(guī)定有權(quán)期待得到的東西”。此處所稱“實(shí)際上”的含義，按照許多學(xué)者的解釋，包含“實(shí)質(zhì)地”、“嚴(yán)重地”、“主要地”的含義。［（1）c］因此表明了一種違約后果的嚴(yán)重性。所謂“有權(quán)期望得到的東西”實(shí)際上是指期待利益，即如果合同得到正確履行時(shí)，當(dāng)事人所應(yīng)具有的地位或應(yīng)得到的利益，這是當(dāng)事人訂立合同的目的和宗旨。在國(guó)際貨物買賣中，它既可以是轉(zhuǎn)售該批貨物所能帶來(lái)的利潤(rùn)，也可以是使用該批貨物所能得到的利潤(rùn)，但必須是合同履行后，受害人應(yīng)該或可以得到的利益。所謂“以致于實(shí)際上剝奪了他根據(jù)合同規(guī)定有權(quán)期待得到的東西”，乃是違約行為和使另一方蒙受重大損失之間的因果關(guān)系，換言之，受害人喪失期待利益乃是違約人的違約行為的結(jié)果。第二，違約方預(yù)知，而且一個(gè)同等資格、通情達(dá)理的人處于相同情況下也預(yù)知會(huì)發(fā)生根本違約的結(jié)果。這就是說(shuō)，如果一個(gè)違約人或一個(gè)合理人在此情況下不能預(yù)見(jiàn)到違約行為的嚴(yán)重后果，便不構(gòu)成根本違約，并對(duì)不能預(yù)見(jiàn)的嚴(yán)重后果不負(fù)責(zé)任，在這里，《公約》為貫徹過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，采用了主客觀標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定違約人的故意問(wèn)題。主觀標(biāo)準(zhǔn)是指“違約方并不預(yù)知”，他主觀上不知道他的違約行為會(huì)造成如此嚴(yán)重的后果，表明他并未有故意或惡意。例如違約方并不知在規(guī)定時(shí)間不交貨可能會(huì)使買受人生產(chǎn)停頓，而以為這批貨物遲延數(shù)天對(duì)買受人是無(wú)關(guān)緊要的，這樣，違約人的違約行為雖已造成嚴(yán)重后果，但他主觀上不具有惡意。其次是客觀標(biāo)準(zhǔn)，即一個(gè)合理人（同等資格、通情達(dá)理的人）處于相同情況下也沒(méi)有理由預(yù)知。如果一個(gè)合理人在此情況下能夠預(yù)見(jiàn)，則違約人是有惡意的。應(yīng)當(dāng)指出，在這兩種標(biāo)準(zhǔn)中，客觀標(biāo)準(zhǔn)的意義更為重大，因?yàn)榇朔N標(biāo)準(zhǔn)在判斷違約當(dāng)事人能否預(yù)見(jiàn)方面更為簡(jiǎn)便易行。一般來(lái)說(shuō)，違約人或一個(gè)合理人能否預(yù)見(jiàn)，應(yīng)由違約人舉證證明，［（1）d］就是說(shuō)，違約人要證明其違約不構(gòu)成根本違約，不但要證明他自己對(duì)造成這種后果不能預(yù)見(jiàn)，同時(shí)還要證明一個(gè)同等資格、通情達(dá)理的人處于相同情況下也不能預(yù)見(jiàn)，從而才不構(gòu)成根本違約。至于違約人應(yīng)在何時(shí)預(yù)見(jiàn)其違約后果，公約并沒(méi)有作出規(guī)定。根據(jù)《公約》第74條損害賠償額的規(guī)定，即“這種損害賠償額不得超違反合同一方在訂立合同時(shí)，依照他當(dāng)時(shí)已知道或理應(yīng)知道的事實(shí)和情況，對(duì)違反合同預(yù)料到或理應(yīng)預(yù)料到的可能損失”，可以推斷出違約人預(yù)見(jiàn)其違約后果的時(shí)間應(yīng)是訂立合同之時(shí)，但亦有學(xué)者認(rèn)為《公約》并沒(méi)有明確規(guī)定預(yù)知的時(shí)間，因此應(yīng)預(yù)見(jiàn)的時(shí)間“可能包含從訂約時(shí)至違約時(shí)的一段時(shí)間”。［（2）d］

摘要：合同解除是合同法中非常重要的一個(gè)問(wèn)題，在實(shí)踐中將直接影響到已經(jīng)是合法成立的合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，所以對(duì)其進(jìn)行研究具有重要意義。

關(guān)鍵詞：合同解除、約定解除、法定解除、預(yù)期違約、根本違約

一、合同的解除：

合同解除是指已經(jīng)依法成立而且生效的合同，經(jīng)過(guò)解除后不再具有法律效力，而使合同向?qū)?lái)終止法律效力或者自始就不具有法律效力的一項(xiàng)法律制度。所謂解除，指的是解除的合法有效的合同，如果沒(méi)有成立或者成立后沒(méi)有生效，都不能解除，所以一聽(tīng)到解除，那么前提是合同已經(jīng)合法有效。合法有效的合同是基于雙方的真實(shí)意思表示達(dá)成，所產(chǎn)生的法律后果也是當(dāng)事人所欲追求的，在雙方當(dāng)事人之間也產(chǎn)生了約束力，不應(yīng)該隨便解除，但有些情況下，或者是一方違約或者是其他等等原因，導(dǎo)致已經(jīng)具有法律效力的合同很難履行或者沒(méi)有必要再履行，因此，就需要解除合同，使雙方當(dāng)事人從這個(gè)合同關(guān)系中解脫出來(lái)，重新參與到新的合同關(guān)系當(dāng)中。合同解除以后，原來(lái)的合同溯及既往的不存在或者終止，對(duì)當(dāng)事人的利益影響很大，法律為了慎重起見(jiàn)，對(duì)合同解除規(guī)定了嚴(yán)格的條件。下面從我國(guó)現(xiàn)有的立法情況來(lái)說(shuō)明。

（一）解除的分類：根據(jù)1999年出臺(tái)的合同法，合同解除分為約定解除和

法定解除兩種情況。

[內(nèi)容摘要]合同的解除是法律賦予合同當(dāng)事人在其自身利益遭受違約方的行為嚴(yán)重?fù)p害時(shí)可以采取的一種違約救濟(jì)措施，或者合同雙方當(dāng)事人在合同簽訂時(shí)約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同的約定。由于這兩種救濟(jì)將導(dǎo)致雙方合同關(guān)系終止的后果，該問(wèn)題在合同法中屬于十分重要的地位，因此對(duì)合同的解了作，《合同法》規(guī)定了嚴(yán)格的限制條件，但在是具體規(guī)定中與附解除條件的合同、合同的終止、合同的拒絕履行以及合同的無(wú)效，合同的撤銷存在著很大差別。本文試對(duì)各相關(guān)制度與合同解除條件的規(guī)定進(jìn)行評(píng)析，用所學(xué)的法學(xué)知識(shí)來(lái)糾正不法行為，預(yù)防和和減少違約。尤其是在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初期，更應(yīng)該從維護(hù)交易秩序、保障市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展出發(fā)，必須強(qiáng)化人們的誠(chéng)實(shí)守信的道德觀念，從法律上鼓勵(lì)和督促當(dāng)事人嚴(yán)格履行合同。重合同，守信用，“言必信，行必果”是中華民族傳統(tǒng)道德的重要組成部分，也是社會(huì)主義商業(yè)道德的主要內(nèi)容。任何違約行為都是不信守諾言，不符合道德的行為，至于那種公然視合同為廢紙，甚至利用合同坑蒙拐騙，坑害他人的行為，更是對(duì)法律和道德準(zhǔn)則的嚴(yán)重踐踏，應(yīng)當(dāng)受到法律的必要制裁和譴責(zé)，如果認(rèn)為違約不違背道德，甚至從道義上說(shuō)是正當(dāng)?shù)模荒芷鸬焦膭?lì)違約的效果，其結(jié)果勢(shì)必會(huì)對(duì)道德準(zhǔn)則和交易秩序形成極大的破壞。

[關(guān)鍵詞]合同解除特征；合同終止；拒絕履行；合同無(wú)效；合同的撤銷；合同約定解除

合同解除是指合同有效成立以后，當(dāng)具備合同解除條件時(shí)，因合同當(dāng)事人一方或雙方的意思表示而使合同關(guān)系自始消滅或在以后將來(lái)的某一段時(shí)期消滅的一種行為。合同解除制度的重要目的就是為保障民事權(quán)利、義務(wù)實(shí)現(xiàn)的措施，一般說(shuō)來(lái)，合同生效后，當(dāng)事人一方不得擅自解除合同，但在履行過(guò)程中，有時(shí)會(huì)產(chǎn)生某些特定情況，例如由于對(duì)方當(dāng)事人拒絕履行合同，嚴(yán)重違約，從而使債權(quán)人訂立合同的目的不能達(dá)到，這樣合同的存在對(duì)債權(quán)人來(lái)說(shuō)已不具有實(shí)質(zhì)意義，合同即使在以后能夠被遵守，債權(quán)人的目的仍不能達(dá)到，因此應(yīng)允許債權(quán)人宣告解除合同，從而使其能夠從已被嚴(yán)重違反的合同中解脫出來(lái)，及時(shí)消除或減少因?qū)Ψ竭`約所造成的損失。合同解除具有以下特征：

一、合同解除的特征

（一）合同解除適用于有效成立的合同。

一方面，合同的解除只適用于合同之債，另一方面，合同解除的對(duì)象是有效成立的合同。依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生約束力，訂約雙方必須嚴(yán)格依據(jù)合同享受權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。但在現(xiàn)實(shí)生活中，由于各方面的原因常常導(dǎo)致合同得不到正常的履行，當(dāng)事人必須通過(guò)合同解除的方式提前消滅合同關(guān)系。因此，能解除的合同必須是合法有效的合同。合同只有在成立以后，履行完畢之前，才能發(fā)生合同解除地效力。如果合同應(yīng)當(dāng)被宣告無(wú)效或撤銷，也不會(huì)發(fā)生合同解除。此類合同應(yīng)該由合同無(wú)效或撤銷制度來(lái)調(diào)整。

[內(nèi)容摘要]合同的解除是法律賦予合同當(dāng)事人在其自身利益遭受違約方的行為嚴(yán)重?fù)p害時(shí)可以采取的一種違約救濟(jì)措施，或者合同雙方當(dāng)事人在合同簽訂時(shí)約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同的約定。由于這兩種救濟(jì)將導(dǎo)致雙方合同關(guān)系終止的后果，該問(wèn)題在合同法中屬于十分重要的地位，因此對(duì)合同的解了作，《合同法》規(guī)定了嚴(yán)格的限制條件，但在是具體規(guī)定中與附解除條件的合同、合同的終止、合同的拒絕履行以及合同的無(wú)效，合同的撤銷存在著很大差別。本文試對(duì)各相關(guān)制度與合同解除條件的規(guī)定進(jìn)行評(píng)析，用所學(xué)的法學(xué)知識(shí)來(lái)糾正不法行為，預(yù)防和和減少違約。尤其是在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初期，更應(yīng)該從維護(hù)交易秩序、保障市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展出發(fā)，必須強(qiáng)化人們的誠(chéng)實(shí)守信的道德觀念，從法律上鼓勵(lì)和督促當(dāng)事人嚴(yán)格履行合同。重合同，守信用，“言必信，行必果”是中華民族傳統(tǒng)道德的重要組成部分，也是社會(huì)主義商業(yè)道德的主要內(nèi)容。任何違約行為都是不信守諾言，不符合道德的行為，至于那種公然視合同為廢紙，甚至利用合同坑蒙拐騙，坑害他人的行為，更是對(duì)法律和道德準(zhǔn)則的嚴(yán)重踐踏，應(yīng)當(dāng)受到法律的必要制裁和譴責(zé)，如果認(rèn)為違約不違背道德，甚至從道義上說(shuō)是正當(dāng)?shù)模荒芷鸬焦膭?lì)違約的效果，其結(jié)果勢(shì)必會(huì)對(duì)道德準(zhǔn)則和交易秩序形成極大的破壞。

[關(guān)鍵詞]合同解除特征；合同終止；拒絕履行；合同無(wú)效；合同的撤銷；合同約定解除

合同解除是指合同有效成立以后，當(dāng)具備合同解除條件時(shí)，因合同當(dāng)事人一方或雙方的意思表示而使合同關(guān)系自始消滅或在以后將來(lái)的某一段時(shí)期消滅的一種行為。合同解除制度的重要目的就是為保障民事權(quán)利、義務(wù)實(shí)現(xiàn)的措施，一般說(shuō)來(lái)，合同生效后，當(dāng)事人一方不得擅自解除合同，但在履行過(guò)程中，有時(shí)會(huì)產(chǎn)生某些特定情況，例如由于對(duì)方當(dāng)事人拒絕履行合同，嚴(yán)重違約，從而使債權(quán)人訂立合同的目的不能達(dá)到，這樣合同的存在對(duì)債權(quán)人來(lái)說(shuō)已不具有實(shí)質(zhì)意義，合同即使在以后能夠被遵守，債權(quán)人的目的仍不能達(dá)到，因此應(yīng)允許債權(quán)人宣告解除合同，從而使其能夠從已被嚴(yán)重違反的合同中解脫出來(lái)，及時(shí)消除或減少因?qū)Ψ竭`約所造成的損失。合同解除具有以下特征：

一、合同解除的特征

（一）合同解除適用于有效成立的合同。

一方面，合同的解除只適用于合同之債，另一方面，合同解除的對(duì)象是有效成立的合同。依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生約束力，訂約雙方必須嚴(yán)格依據(jù)合同享受權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。但在現(xiàn)實(shí)生活中，由于各方面的原因常常導(dǎo)致合同得不到正常的履行，當(dāng)事人必須通過(guò)合同解除的方式提前消滅合同關(guān)系。因此，能解除的合同必須是合法有效的合同。合同只有在成立以后，履行完畢之前，才能發(fā)生合同解除地效力。如果合同應(yīng)當(dāng)被宣告無(wú)效或撤銷，也不會(huì)發(fā)生合同解除。此類合同應(yīng)該由合同無(wú)效或撤銷制度來(lái)調(diào)整。

隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加速，國(guó)際貨物買賣行為已明顯占據(jù)著當(dāng)今國(guó)際貿(mào)易領(lǐng)域的重要地位。為了解決交易過(guò)程中出現(xiàn)的法律糾紛，世界各國(guó)往往以國(guó)內(nèi)法或加入國(guó)際公約的形式來(lái)保障貨物買賣的順利進(jìn)行。聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物買賣合同公約是由聯(lián)合國(guó)國(guó)際貿(mào)易法委員會(huì)起草的，它所確立的法律原則被廣泛接受，其中對(duì)違約行為的補(bǔ)救措施的法律規(guī)定也是引起廣泛關(guān)注的。筆者作為律師，從數(shù)個(gè)案例中體會(huì)到，在違約補(bǔ)救行為中，如何正確行使合同解除權(quán)是在實(shí)踐中會(huì)引起許多思考的難點(diǎn)問(wèn)題。

一、聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物買賣合同公約（以下簡(jiǎn)稱《公約》）中“解除合同”這一概念的主要內(nèi)容及特點(diǎn)

（一）《公約》的英文條款中并未明確使用“解除合同”這一術(shù)語(yǔ)，而是使用了“宣告合同無(wú)效”（Declarethecontractavoided）,它用列舉的形式表明了“宣告合同無(wú)效”的幾種情形及其后果。其基本內(nèi)容是：①“宣告合同無(wú)效”必須以向另一方當(dāng)事人發(fā)出通知才生效（第26條）；②“宣告合同無(wú)效”是買方或賣方可單方行使的權(quán)利（第49條，第64條）；③“宣告合同無(wú)效”僅限于合同一方根本違約或違約方在寬限期內(nèi)仍未履行合同義務(wù)或聲明將不在寬限期內(nèi)履行合同義務(wù)（第49條，第64條）；4，“宣告合同無(wú)效”解除了各方合同義務(wù)。（第81條）

（二）從以上“宣告合同無(wú)效”的內(nèi)容可看出，它和我國(guó)《合同法》中的“解除合同”的性質(zhì)是基本相同的。我國(guó)《合同法》第94條，95條，96條規(guī)定的“解除合同”的基本內(nèi)容是：①“解除合同”必須通知對(duì)方（第96條）；②“解除合同”是當(dāng)事人一方可行使的權(quán)利（第94條）；③“解除合同”適用于當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為（第94條）；④“解除合同”后，尚未履行的，終止履行（第97條）

（三）《公約》中“宣告合同無(wú)效”和我國(guó)《合同法》中“解除合同”的性質(zhì)和特點(diǎn)是基本相同的。首先，都是一種形成權(quán)，即僅憑一方當(dāng)事人依法定事由作出的意思表示即可使現(xiàn)成的法律關(guān)系消滅的權(quán)利，其行使無(wú)須征得對(duì)方當(dāng)事人的同意。1另外，只要具備法律規(guī)定的條件，一方即有權(quán)通知另一方解除合同，而無(wú)須征得另一方同意或與另一方協(xié)商。其次，合同解除是對(duì)違約方的一種懲罰，所以，也成為違約方承擔(dān)違約責(zé)任的一種方式。2最后，一方行使解除合同權(quán)必須以向另一方發(fā)出解除通知為前提。

二，實(shí)踐中按照《公約》行使合同解除權(quán)的一些難以操作的法律問(wèn)題

1998年12月，某市一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將其開(kāi)發(fā)的園景苑聽(tīng)濤閣（C2）幢7層B室房屋一套抵押給銀行并辦理了抵押登記。1999年10月24日，該被告與原告簽訂房屋買賣合同，合同約定，被告將園景苑聽(tīng)濤閣（C2）幢7層B室售于原告。價(jià)款729000元，該忘記房屋于2000年5月1日前交付使用。此后，原告先后向被告支付購(gòu)房款人民幣275500元。被告于2000年6月9日通知原告辦理房屋交接驗(yàn)收手續(xù)，但原告未辦理。1999年7月2日該房屋的抵押登記被注銷。原告訴至法院，稱該合同未按《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定辦理過(guò)戶手續(xù)，請(qǐng)求判令其與被告的房屋買賣合同無(wú)效；被告返還其已付購(gòu)房款人民幣275500元并承擔(dān)至還款日的利息損失。

有意見(jiàn)認(rèn)為該房屋買賣合同未辦理過(guò)戶手續(xù)，合同應(yīng)該無(wú)效。自意見(jiàn)認(rèn)為，該合同雖未辦理過(guò)戶手續(xù)，但房屋過(guò)戶手續(xù)只是房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的要件，而非合同有效的要件，該合同應(yīng)為有效。但原告可以被告的遲延履行根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定主張解除合同。

[評(píng)析]

一、原告可否以該房屋買賣合同未辦理過(guò)戶手續(xù)而主張合同無(wú)效？

《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第9條第l款規(guī)定：買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證明和身份證明，買方須持購(gòu)買房屋證明信和身份證，到房屋所在地房屋管理辦理手續(xù)。《城市房屋產(chǎn)權(quán)戶籍管理暫行辦法》第8條明確規(guī)定：凡未按照本辦法申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無(wú)效。如何理解該規(guī)定？產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記是房屋買賣合同生效的要件嗎？司法實(shí)踐中又是如何解決此類問(wèn)題的？

房屋買賣合同是合同雙方就房屋這一標(biāo)的達(dá)成的一方支付價(jià)金，另一方交付房屋產(chǎn)權(quán)的協(xié)議，該合同經(jīng)雙方意思表示一致即成立。其是否有效須審查其合法性，只要具備合法性，合同即有效，就在當(dāng)事人之間產(chǎn)生法律約束力。房屋買賣合同是房屋買賣行為的基礎(chǔ)。房屋買賣的行為可以分為兩個(gè)階段，一是簽訂有效的房屋買賣合同，二是實(shí)施該合同。因此，房屋買賣合同的效力問(wèn)題存在于第一階段，產(chǎn)權(quán)變動(dòng)登記問(wèn)題存在于第二階段，因?yàn)榈怯浭且妻D(zhuǎn)房產(chǎn)的要件，是實(shí)施合同內(nèi)容、轉(zhuǎn)移房產(chǎn)所有權(quán)的方式。我們可以這樣認(rèn)為：一個(gè)完整的房屋買賣行為是雙方簽訂了一個(gè)有效的房屋買賣合同（第一階段），并履行完了該合同，卻一方支付了房?jī)r(jià)，另一方交付了房屋，房屋在法律上的交付體現(xiàn)為過(guò)戶登記，也就是辦完了過(guò)戶登記手續(xù)（第二階段）。《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條也顯示，房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)是在審查買賣雙方合同合法有效并具備其他辦證條件下，才辦理過(guò)戶登記的，過(guò)戶登記是合同有效的結(jié)果，而不是合同是否有效的要件。因此，房屋產(chǎn)權(quán)登記和房屋買賣合同的效力的關(guān)系是房屋買賣合同有效，才能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，房屋買賣合同無(wú)效，合同不能履行，就不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記。房屋買賣合同有效在前，房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記在后，房屋買賣合同的效力完全與是否登記過(guò)戶無(wú)關(guān)，相反，它是登記過(guò)戶的前提。那么如何判斷房屋買賣合同的效力呢？以合同生效的要件即可判斷：（一）合同主體要合法，即自然人、法人或者其他組織必須有與訂立合同相適應(yīng)的民事行為能力；（二）行為人訂立合同是意思表示真實(shí)

內(nèi)容提要：根本違約是從英國(guó)普通法上發(fā)展出來(lái)的一種制度，其影響力之大在聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷售合同公約、國(guó)際商事合同通則、歐洲合同法原則中均有體現(xiàn)。其構(gòu)成要件總體上存有條款主義與結(jié)果主義，我國(guó)立法上應(yīng)采取結(jié)果主義的判斷標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在具體的判斷上可參照所違反義務(wù)的類型標(biāo)準(zhǔn)。在遲延履行、履行不能、不完全履行、先期違約類型場(chǎng)合，根本違約都有特定構(gòu)成標(biāo)準(zhǔn)。根本違約一旦構(gòu)成，產(chǎn)生的法律效果有二：一是債權(quán)人可以解除債權(quán)；二是對(duì)合同解除權(quán)的限制。我國(guó)新頒布的合同法采納了根本違約制度，一方面作為一種法定解除權(quán)發(fā)生的事由，另一方面實(shí)際上又對(duì)解除權(quán)的行使予以必要的限制。

關(guān)鍵詞：根本違約,構(gòu)成要件,法律效果,解除合同,免責(zé)功能

一、根本違約的法制史及比較法考察

根本違約是區(qū)分違約嚴(yán)重程度之做法的近現(xiàn)代樣板，通過(guò)區(qū)分違約不同的嚴(yán)重程度，相應(yīng)地賦予不同的法律效果，這是違約責(zé)任法領(lǐng)域中的一個(gè)行之有效的做法，有必要作深入的考察和分析。

根本違約是發(fā)端于英國(guó)普通法的一個(gè)分析范疇，根本違約之判斷最初是根本違約人所違反的合同條款的類型。在19世紀(jì)的英國(guó)，法院開(kāi)始將合同條款依其重要程度之輕重區(qū)分為“條件”（condition）和“擔(dān)保”（warranty），相應(yīng)地有不同的法律效果。“條件可定義為一種對(duì)事實(shí)的陳述，或者一個(gè)允諾，它構(gòu)成了合同的基本條款（anessentialtermofthecontract）；如果此一對(duì)事實(shí)的陳述被證明為不真實(shí)，或者該允諾未經(jīng)履行，則無(wú)辜方可將此種違反作為毀約，并使他從合同的繼續(xù)履行中解脫出來(lái)。”〔1〕（P115-116）換言之，違反條件被作為根本違約，非違約方可以因此而解除合同。而擔(dān)保作為合同中次要的和附屬性的條款，當(dāng)它被違反時(shí)，并不能夠使無(wú)辜方以毀約待之，不能夠解除合同而只能夠請(qǐng)求損害賠償。

不過(guò)，對(duì)于上述產(chǎn)生于19世紀(jì)的英國(guó)普通法上的合同條款分類方法，在近些年有了新的發(fā)展，英國(guó)的法官們通過(guò)發(fā)展出一類稱為中間條款（intermediateterms，orinnominateterms）的合同條款新類型，對(duì)非違約方的合同解除權(quán)加以了限制。從此，打破了19世紀(jì)的過(guò)分強(qiáng)調(diào)條款之性質(zhì)的“條件”和“擔(dān)保”之分類，開(kāi)辟出了一個(gè)更富于彈性的基于違約及其后果的嚴(yán)重程度的檢驗(yàn)方式。如果合同不履行并非違反條件，而是違反中間條款，非違反方當(dāng)事人將自己從繼續(xù)履行中解脫出來(lái)的權(quán)利將取決于違約及其后果的嚴(yán)重程度〔2〕（P123）。英國(guó)法院近年來(lái)不斷擴(kuò)大中間條款的范圍，除了法律或合同明文規(guī)定了為條件或擔(dān)保的條款，幾乎所有條款都可以被視為中間條款。

━適用《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物買賣合同公約》時(shí)的難點(diǎn)探討

焦璐

隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加速，國(guó)際貨物買賣行為已明顯占據(jù)著當(dāng)今國(guó)際貿(mào)易領(lǐng)域的重要地位。為了解決交易過(guò)程中出現(xiàn)的法律糾紛，世界各國(guó)往往以國(guó)內(nèi)法或加入國(guó)際公約的形式來(lái)保障貨物買賣的順利進(jìn)行。聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物買賣合同公約是由聯(lián)合國(guó)國(guó)際貿(mào)易法委員會(huì)起草的，它所確立的法律原則被廣泛接受，其中對(duì)違約行為的補(bǔ)救措施的法律規(guī)定也是引起廣泛關(guān)注的。筆者作為律師，從數(shù)個(gè)案例中體會(huì)到，在違約補(bǔ)救行為中，如何正確行使合同解除權(quán)是在實(shí)踐中會(huì)引起許多思考的難點(diǎn)問(wèn)題。

一、聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物買賣合同公約（以下簡(jiǎn)稱《公約》）中“解除合同”這一概念的主要內(nèi)容及特點(diǎn)

（一）《公約》的英文條款中并未明確使用“解除合同”這一術(shù)語(yǔ)，而是使用了“宣告合同無(wú)效”（Declarethecontractxdyoided）,它用列舉的形式表明了“宣告合同無(wú)效”的幾種情形及其后果。其基本內(nèi)容是：①“宣告合同無(wú)效”必須以向另一方當(dāng)事人發(fā)出通知才生效（第26條）；②“宣告合同無(wú)效”是買方或賣方可單方行使的權(quán)利（第49條，第64條）；③“宣告合同無(wú)效”僅限于合同一方根本違約或違約方在寬限期內(nèi)仍未履行合同義務(wù)或聲明將不在寬限期內(nèi)履行合同義務(wù)（第49條，第64條）；4，“宣告合同無(wú)效”解除了各方合同義務(wù)。（第81條）

（二）從以上“宣告合同無(wú)效”的內(nèi)容可看出，它和我國(guó)《合同法》中的“解除合同”的性質(zhì)是基本相同的。我國(guó)《合同法》第94條，95條，96條規(guī)定的“解除合同”的基本內(nèi)容是：①“解除合同”必須通知對(duì)方（第96條）；②“解除合同”是當(dāng)事人一方可行使的權(quán)利（第94條）；③“解除合同”適用于當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為（第94條）；④“解除合同”后，尚未履行的，終止履行（第97條）

摘要：隨著新一輪樓市新政的推出，宏觀調(diào)控的效果逐漸顯現(xiàn)，由此引發(fā)買方觀望甚至終止履行合同的情形蔚然成風(fēng)。在此種情形下，買、賣雙方如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？也就是說(shuō)：1、賣方是否可以追究買方違約責(zé)任，沒(méi)收定金或者要求買方償付違約金？2、買方是否可以主張解除合同進(jìn)而逃避違約責(zé)任？

對(duì)于這一問(wèn)題，目前存在如下意見(jiàn)：1、樓市新政不屬于不可抗力，買方不能以不可抗力為由而解除合同甚至不承擔(dān)違約責(zé)任，賣方有權(quán)按照合同約定沒(méi)收買方定金或要求承擔(dān)違約責(zé)任；2、樓市新政雖然不屬于不可抗力，但屬于情勢(shì)變更，買方可據(jù)此解除合同，至于是否需要承擔(dān)被沒(méi)收定金或其他違約責(zé)任，需要詳細(xì)分析。

關(guān)鍵詞：合同解除情形、違約責(zé)任

鑒于目前對(duì)這一問(wèn)題尚未有權(quán)威的裁判意見(jiàn)出臺(tái)，筆者擬就此問(wèn)題，根據(jù)法律及司法解釋的規(guī)定分析如下，希望能夠?qū)V大市民購(gòu)買住房能有所幫助。

一、宏觀調(diào)控政策得出臺(tái)是否屬于“不可抗力”

所謂“不可抗力”，是指事件的發(fā)生不可預(yù)見(jiàn)、不可避免、不可克服的事件。一般指自然災(zāi)害和政治事件等，當(dāng)事人也可以在合同中約定不可抗力的范圍。