前期物業合同范文10篇

前期物業服務合同

示范文本（試用）

珠海市建設局印制

二OO三年十月

說明

1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。適用于物業建設單位與其選聘實施前期物業管理的物業管理公司簽訂。使用之前，雙方應當仔細閱讀本示范文本的內容，對本示范文本條款或專業用詞理解不一致的，以國家、省、市的法律、法規、文件、規范為準，也可向珠海市建設局、珠海市物業管理處咨詢。

一、在前期物業中存在的問題

1.對前期物業的開始時間界定不清。依我國《物業管理條例》第21條規定，前期物業的開始時間是以建設單位選聘物業服務企業始，則前期物業就包含了前期介入。這實際上是模糊了前期介入和前期物業的區別，容易使前期物業企業將在前期物業中的物業管理人身份和前期介入中的顧問身份相混淆。前期物業合同沒有強行規定合同的終止時間，而是由當事人來約定，由于建設單位占主導地位，合同通常是其意志的體現，業主只有要么購買房屋并接受前期物業合同，要么不買房屋的自由。因此，在建設單位的主導下，前期物業合同很容易成為無期限合同。所以，必須對限制建設單位在前期物業合同簽訂中的主導地位，防止前期物業變成永久物業。

2.容易造成前期物業合同侵犯業主合法權益的現象。表面上看，前期物業合同是在平等、自愿的基礎上簽訂的，是雙方自愿選擇的結果。但是，實際上建設單位始終處于絕對的主導地位，無論是對物業企業，還是對業主都具有支配權。依我國《物業管理條例》建設單位擁有對物業企業的選聘權、臨時管理規約的制定權以及將前期物業服務合同強制性賣給業主的權利。建設單位在前期物業中的這種優勢地位了打破當事人之間的平等地位，如建筑單位或前期物業管理企業可以在合同條款中約定較高的物業管理費，或者利用霸王條款公然侵犯業主對物業的合理使用權。

3.建設單位選聘前期物業企業不規范。依我國《物業管理條例》第24條第1款規定，國家只是提倡房地產開發與物業管理分離，而非強行規定。故房地產開發單位完全不理會國家倡導，采用開發與物業管理不分離的原則。由于選聘的決定權完全掌握在建設單位手中，建設單位完全可以采取設立具有獨立法人資格但卻與其具有關聯關系的物業管理企業來參與選聘，并最終使其中標獲得物業管理權。此外，即使物業企業與建設單位完全無關，建筑單位也完全可以利用其手中的選聘控制權使有利于己的企業中標，或不經過招投標程序直接選聘。

二、行政權力在物業管理存在的問題

1.在業主大會成立中存在的問題。在首次業主大會召開的過程中，由于此時業主還很分散，前期物業企業因利益關系很難公正地負責首次業主大會的召集，所以行政機關應承擔更多的責任。但是，依我國現行法規的規定行政機關只是起指導的作用，很難保障首次物業大會公平、公正地召開。而在業主大會及業主委員會正常成立的情況下，物業服務合同、業主大會的議事規則等問題，業主都能進行合理的安排，此時行政權力應該減少直接干預，賦予群眾自治權。但是，現行法規對此卻進行了詳細的規定。如對于業主大會的議事規則，看起來既像是公司的議事章程，又像是人大會的議事規則。

[摘要]《物業管理條例》的頒布施行對我國物業行業的發展具有重要的促進意義,但是由于各方面條件的限制,該條例還存在很多問題,尚需完善。本文從前期物業、行政權的行使、當事人的地位等三個方面揭示了條例存在的主要問題,以圖為完善提供借鑒。

[關鍵詞]物業管理前期物業行政權力

一、在前期物業中存在的問題

1.對前期物業的開始時間界定不清。依我國《物業管理條例》第21條規定，前期物業的開始時間是以建設單位選聘物業服務企業始，則前期物業就包含了前期介入。這實際上是模糊了前期介入和前期物業的區別，容易使前期物業企業將在前期物業中的物業管理人身份和前期介入中的顧問身份相混淆。前期物業合同沒有強行規定合同的終止時間，而是由當事人來約定，由于建設單位占主導地位，合同通常是其意志的體現，業主只有要么購買房屋并接受前期物業合同，要么不買房屋的自由。因此，在建設單位的主導下，前期物業合同很容易成為無期限合同。所以，必須對限制建設單位在前期物業合同簽訂中的主導地位，防止前期物業變成永久物業。

2.容易造成前期物業合同侵犯業主合法權益的現象。表面上看，前期物業合同是在平等、自愿的基礎上簽訂的，是雙方自愿選擇的結果。但是，實際上建設單位始終處于絕對的主導地位，無論是對物業企業，還是對業主都具有支配權。依我國《物業管理條例》建設單位擁有對物業企業的選聘權、臨時管理規約的制定權以及將前期物業服務合同強制性賣給業主的權利。建設單位在前期物業中的這種優勢地位了打破當事人之間的平等地位，如建筑單位或前期物業管理企業可以在合同條款中約定較高的物業管理費，或者利用霸王條款公然侵犯業主對物業的合理使用權。

3.建設單位選聘前期物業企業不規范。依我國《物業管理條例》第24條第1款規定，國家只是提倡房地產開發與物業管理分離，而非強行規定。故房地產開發單位完全不理會國家倡導，采用開發與物業管理不分離的原則。由于選聘的決定權完全掌握在建設單位手中，建設單位完全可以采取設立具有獨立法人資格但卻與其具有關聯關系的物業管理企業來參與選聘，并最終使其中標獲得物業管理權。此外，即使物業企業與建設單位完全無關，建筑單位也完全可以利用其手中的選聘控制權使有利于己的企業中標，或不經過招投標程序直接選聘。

一、前期物業管理的定位

前期物業管理一般是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽字的《物業管理合同》生效時止的物業管理。因此，商品房銷售階段的物業管理服務，是建設期的業主（建設單位）向最終業主（住戶）過渡期的物業管理。它是整個物業管理活動中的初始階段，也是實施物業管理非常重要的環節。建設部頒布的《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第二條明確指出：“前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。”它準確地界定了前期物業管理的概念，把前期物業管理的責任定位在“由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。”

二、前期物業管理的特殊性確定了其重要

前期物業管理是整個物業管理活動中的關鍵環節，具有一定的特殊性，是搞好整個物業管理活動的主要基礎。常言道：“萬丈高樓平地起”，基礎是高樓大廈建設的保障。

物業管理涉及物業管理區域內全體業主的共同利益，物業管理企業無法和單個業主逐一簽訂物業管理服務合同，只能在成立業主大會，業主大會選聘之后，由業主委員會代表全體業主簽訂物業服務合同。也就是說，物業管理的法律關系是建立在業主與物業管理企業之間的關系。然而，在房地產開發中，房地產項目的滾動開發，業主人住是一個漸進的過程，不可能同時人住。物業從開始交付給業主到成立業主委員會，按《重慶物業管理條例》，業主人住率50%，滿兩年。為搞好物業的后期管理，在物業建設的過程中，往往就需要前期介入管理了。因此，前期物業管理，通常是分為兩個不同的階段：前期物業管理法律關系，不是根據業主和物業管理企業之間簽訂的物業服務合同，而是根據建設單位（開發商）與物管企業簽訂的前期物業服務合同形成的；再之，前期物業管理通常是包括一些不具體的一些內容，物管配置的掃尾工程、空置房出租、看管其它經營事項。因此，前期物業的特殊性就在于此。

加強前期物業管理，不但能保證業主（購房人）的長遠利益，還能減少開發企業在建設過程中隨意改變物業規劃，保證物業的施工質量，達到完善物業的使用功能，促進房產的銷售。同時，加強了前期物業管理，有利于規范物業管理，可以避免開發商、業主及物業管理企業三者的對主情緒，減少“三方”之間的矛盾和前期遺留的諸多問題。建設單位在前期物業管理中通過招投標選聘物業管理企業進行物業管理，有利于實現建設單位與物業管理企業的“雙贏”。前期物業管理是實施物業管理的重要的基礎，是后期物業管理的前提。

一、在前期物業中存在的問題

1.對前期物業的開始時間界定不清。依我國《物業管理條例》第21條規定，前期物業的開始時間是以建設單位選聘物業服務企業始，則前期物業就包含了前期介入。這實際上是模糊了前期介入和前期物業的區別，容易使前期物業企業將在前期物業中的物業管理人身份和前期介入中的顧問身份相混淆。前期物業合同沒有強行規定合同的終止時間，而是由當事人來約定，由于建設單位占主導地位，合同通常是其意志的體現，業主只有要么購買房屋并接受前期物業合同，要么不買房屋的自由。因此，在建設單位的主導下，前期物業合同很容易成為無期限合同。所以，必須對限制建設單位在前期物業合同簽訂中的主導地位，防止前期物業變成永久物業。

2.容易造成前期物業合同侵犯業主合法權益的現象。表面上看，前期物業合同是在平等、自愿的基礎上簽訂的，是雙方自愿選擇的結果。但是，實際上建設單位始終處于絕對的主導地位，無論是對物業企業，還是對業主都具有支配權。依我國《物業管理條例》建設單位擁有對物業企業的選聘權、臨時管理規約的制定權以及將前期物業服務合同強制性賣給業主的權利。建設單位在前期物業中的這種優勢地位了打破當事人之間的平等地位，如建筑單位或前期物業管理企業可以在合同條款中約定較高的物業管理費，或者利用霸王條款公然侵犯業主對物業的合理使用權。

3.建設單位選聘前期物業企業不規范。依我國《物業管理條例》第24條第1款規定，國家只是提倡房地產開發與物業管理分離，而非強行規定。故房地產開發單位完全不理會國家倡導，采用開發與物業管理不分離的原則。由于選聘的決定權完全掌握在建設單位手中，建設單位完全可以采取設立具有獨立法人資格但卻與其具有關聯關系的物業管理企業來參與選聘，并最終使其中標獲得物業管理權。此外，即使物業企業與建設單位完全無關，建筑單位也完全可以利用其手中的選聘控制權使有利于己的企業中標，或不經過招投標程序直接選聘。

二、行政權力在物業管理存在的問題

1.在業主大會成立中存在的問題。在首次業主大會召開的過程中，由于此時業主還很分散，前期物業企業因利益關系很難公正地負責首次業主大會的召集，所以行政機關應承擔更多的責任。但是，依我國現行法規的規定行政機關只是起指導的作用，很難保障首次物業大會公平、公正地召開。而在業主大會及業主委員會正常成立的情況下，物業服務合同、業主大會的議事規則等問題，業主都能進行合理的安排，此時行政權力應該減少直接干預，賦予群眾自治權。但是，現行法規對此卻進行了詳細的規定。如對于業主大會的議事規則，看起來既像是公司的議事章程，又像是人大會的議事規則。

摘要：由于前期物業管理具有一定特殊性，現實生活中物業管理的糾紛很大程度上集中于前期物業管理階段，認真研究前期物業管理中的問題，對規范前期物業管理、保障前期物業管理活動當事人的合法權益，減少物業管理中的矛盾和糾紛，增強前期物業管理透明度，加強前期物業管理具有十分重要的意義。

關鍵詞：規范物業；前期物業；物業管理

Abstract:Becausethepreliminaryestatemanagementhascertainparticularity,inthereallifeestatemanagement''''sdisputeconcentratestoagreatextentinthepreliminaryestatemanagementstage,studiesinthepreliminaryestatemanagementearnestlythequestion,tothestandardpreliminaryestatemanagement,thesafeguardpreliminaryestatemanagementmoveslitigant''''slegitimaterightsandinterests,reducesintheestatemanagementthecontradictionandthedispute,theenhancementpreliminaryestatemanagementtransparency,strengthensthepreliminaryestatemanagementtohavetheveryvitalsignificance.

keyword:Standardproperty;Preliminaryproperty;Estatemanagement

前言

本文從前期物業管理的主要內容、重要意義，以及前期物業管理中存在的主要問題，闡明加強前期物業管理是規范物業管理的重要前提。

前期物業的概念及特點

(一)前期物業的概念

關于“前期物業管理”的概念,無論是立法還是學界,并沒有一個統一的界定。前期物業大致可分為兩個階段。第一階段,前期物業管理在物業管理實務中,又稱為物業管理的前期介入,是指物業接管驗收之前,物業服務企業從今后物業使用者、服務者角度積極參與房地產開發建設的行為,即在物業服務企業正式接管物業之前的各個階段。第二階段,前期物業管理,是指自建設單位選聘的物業服務企業接管驗收之日起至業主與物業服務企業簽訂的日常物業管理合同生效時止的物業管理。

對于前期物業概念,應將前期介入和前期物業相區別,前期物業不應包含前期介入,即應僅指前期物業的第二階段。基于此,前期物業可定義為自建設單位選聘的物業服務企業接管驗收之日起至業主與其選聘的物業服務企業簽訂日常物業管理合同生效時止的物業管理。理由主要有二:

其一,在前期介入中,工作內容僅或主要為規劃設計和工程施工建設,這兩項工作由施工單位具體負責實施,發包方聘請監理進行監督,國家規劃和建設部門負責行政監督,即使是施工現場的秩序維護和環境保護等,也是由施工單位負責,因此沒有物業管理的客觀對象和職能,因此此階段無管理可言,也沒有物業管理的必要。

其二,在前期介入階段,物業合同是由開發商和其自主聘請的物業服務企業簽訂,通常該合同具有顧問性質。物業服務企業對房地產開發無指揮權、決定權,只有顧問建議權,因此,前期介入與物業管理的含義相去甚遠。

一、前期物業管理合同與業主之間的問題

(一)前期物業管理合同的不合理。前期物業管理合同是由開發公司與物業管理機構簽訂的，這是任何房產以及業務實施的基礎法律合同，根據合同內容履行甲乙方的基本合法義務，是任何一個開發公司和物業管理機構應該做的。而目前存在的問題就是:物業管理與開發商簽訂的合同最應該受保障的一方，也就是業主，并不在此合同中參與簽訂，所以，這直接導致了業主失去合法權益，成為最不受益的一方，而他們仍要履行合同上的規定。這直接折損了業主的利益。也使得在業主發揮自己的權益的時候得不到保障，產生矛盾和糾紛。(二)對臨時公約的忽視。雖然法律法規有很多的明文規定，在銷售物業以前，便要擬定臨時公約。在前期物業管理合同的臨時公約中，如若侵犯業主的利益會有怎樣的后果以及要承擔怎樣的責任，并強調業主的權益和物業管理的責任適用，甚至制定了完善的違反臨時公約合同的后果和應當承擔的責任。但由于物業管理方或開發方的不重視，或為了從中謀取利益，置合約內容于不顧，甚至不按合約內容履行應盡的義務，于是使物業自己業主雙方的權益都不能得到保障，這對前期物業有著很負面的影響。(三)各項合同內容不規范。有很多合同項目在物業管理公司的制定下，存在著一系列問題，導致后續業主無法得到相應的待遇，而且合同上內容不規范，馬馬虎虎，試圖一概而過，業主在后來的住房體驗中因為一些設備的不完善，但卻沒有地方可以投訴或者因合約不規范而自認倒霉。這些都是這位前期物業管理公司的馬虎和敷衍，忽視消費者業主的合法利益，從而使業主和物業管理公司之間有很多的爭吵和后續的一系列問題。

二、對于存在的問題應有相應的對策

(一)全面普及前期物業的知識。前期物業對于我們現在這個時代來說，是一個將要面臨的很大的問題。身為小區真正的業主，要很清楚地知道，物業管理服務是為業主效力的，一切收益和權益都是業主放在第一位。我們身為業主要牢記合同內容，重視合約的嚴謹性和規范性，不能讓物業和開發商鉆空子。而身為物業管理公司工作人員，應該無愧于自己的工作，站在業主的角度去考慮合約內容，不能為了一己私利就不顧法律。在用人方面一定要嚴謹，適合的人才能把工作做好。(二)臨時公約要嚴謹進行規范化。前期物業對于各位業主都是最重要的，這就要求物業公司能夠將自己的公司制度和人員編制管理好。前期物業管理的合約簽訂，它的存在即保障了業主利益，也能夠強有效的監督物業公司對自身的管理模式的嚴肅負責，防止建管脫節或者是只注重建設，不注重管理。預防此類現象的發生。簽訂合同后，雙方都具有合法權益，都在法律上擁有合法的依據，所以要規范化臨時公約，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。1．根據不同情況的監督，制定完善的法律合約制度，規范管理系統的性質，根據法律知識，促進物業管理的合法性和妥善性。2．仔細審閱。在簽訂合同時，一定要嚴格審查合同內容，是否有違反法律規定的條款規定，要保證業主的合法權益，不能用欺騙手段來欺騙業主。

三、結束語

前期物業對我們來講，我們國家的法律法規還有很多很多的問題，有待我們去進一步完善和加強管理，對于前期物業來說，是一個物業系統完成的初始階段，我們一定要嚴格按照法律法規來規范管理和完善制度，不能欺騙業主，盡力保護業主的合法權益，只有這樣才能讓前期物業得到更好的發展，才能讓我們的物業管理公司更好的發展。

摘要：《物業管理條例》的頒布施行對我國物業行業的發展具有重要的促進意義,但是由于各方面條件的限制,該條例還存在很多問題,尚需完善。本文從前期物業、行政權的行使、當事人的地位等三個方面揭示了條例存在的主要問題,以圖為完善提供借鑒。

關鍵詞：物業管理前期物業行政權力

一、在前期物業中存在的問題

1.對前期物業的開始時間界定不清。依我國《物業管理條例》第21條規定，前期物業的開始時間是以建設單位選聘物業服務企業始，則前期物業就包含了前期介入。這實際上是模糊了前期介入和前期物業的區別，容易使前期物業企業將在前期物業中的物業管理人身份和前期介入中的顧問身份相混淆。前期物業合同沒有強行規定合同的終止時間，而是由當事人來約定，由于建設單位占主導地位，合同通常是其意志的體現，業主只有要么購買房屋并接受前期物業合同，要么不買房屋的自由。因此，在建設單位的主導下，前期物業合同很容易成為無期限合同。所以，必須對限制建設單位在前期物業合同簽訂中的主導地位，防止前期物業變成永久物業。

2.容易造成前期物業合同侵犯業主合法權益的現象。表面上看，前期物業合同是在平等、自愿的基礎上簽訂的，是雙方自愿選擇的結果。但是，實際上建設單位始終處于絕對的主導地位，無論是對物業企業，還是對業主都具有支配權。依我國《物業管理條例》建設單位擁有對物業企業的選聘權、臨時管理規約的制定權以及將前期物業服務合同強制性賣給業主的權利。建設單位在前期物業中的這種優勢地位了打破當事人之間的平等地位，如建筑單位或前期物業管理企業可以在合同條款中約定較高的物業管理費，或者利用霸王條款公然侵犯業主對物業的合理使用權。

3.建設單位選聘前期物業企業不規范。依我國《物業管理條例》第24條第1款規定，國家只是提倡房地產開發與物業管理分離，而非強行規定。故房地產開發單位完全不理會國家倡導，采用開發與物業管理不分離的原則。由于選聘的決定權完全掌握在建設單位手中，建設單位完全可以采取設立具有獨立法人資格但卻與其具有關聯關系的物業管理企業來參與選聘，并最終使其中標獲得物業管理權。此外，即使物業企業與建設單位完全無關，建筑單位也完全可以利用其手中的選聘控制權使有利于己的企業中標，或不經過招投標程序直接選聘。

二〇一二年度物業股按照局年初制定的工作目標，結合工作實際，理清思路，在抓好日常管理工作的同時，把重點放在物業企業人員素質的提高、物業小區的規范管理、公房檔案的核查、公房合同備案以及物業專項維修資金的管理，形成抓管理、促發展，抓落實、促規范，主要做好了以下工作：

一、我縣物業服務企業13家，其中三級資質6家，三級暫定資質7家；共管理建成的小區16個，面積約150萬平方米，實施前期物業管理的小區17個，管理面積約160萬平方米。通過物業資質核查，結合物業企業基本情況、各物業小區的基本情況、物業專項維修資金明細和物業承接查驗等備案資料，完善各企業、各小區的相關信息，有利于物業行業管理監督和指導；同時更新企業信用檔案，對于不良記錄和投訴較多的企業，給予相應處理，并與物業企業資質監督檢查掛鉤。

二、規范前期物業管理工作。按照“建管分離”的要求，從物業項目的前期管理入手，切實規范物業管理行為；對新建小區實行前期物業管理招投標制度，和縣招投標服務中心配合，認真做好新建小區前期物業管理招投標工作；要求開發建設單位通過招投標方式選聘物業企業，與物業企業簽訂《前期物業服務合同》，實施前期物業管理。做好中標企業合同的審查、鑒證、備案工作，及時歸檔以及做好新建開發項目承接查驗指導工作。

三、加強直管公房的檔案管理，做好直管公房的合同備案核查工作，我局直管公房約3萬平方米，2012年上半年核查備案的營業用房合同155份，年租金2839216元，住房合同264份，年租金289314元，倉儲合同16份，年租金46100元，合計年租金3174450元，已征收租金2673017元，剩余部分困難戶和單位職工租賃合同正在備案；并組織人員對直管公房房屋狀況進行清查，做好維修計劃、預算、審核工作和維修工程驗收。

四、落實蒙房字[2011]72號關于縣2011年第三季度物業服務企業檢查情況的通報》，對實行物業管理的小區，要求落實物業企業自查制度，物業企業每月按時把自查情況報送業主委員會、社區居委會和房產局，并按要求進行整改；定期進行物業企業級所管理物業項目的監督檢查，在檢查中分數在60分以下的物業企業進入警示名冊，通過整改進行驗收，經驗收合格，方可解除警示。定期召開物業企業負責人會議，通報物業服務的基本情況；學習各項法律法規制度，傳達有關會議精神。

五、加強物業專項維修資金使用程序的監管，建立物業專項維修資金管理系統；全縣歸集住宅專項維修資金約100萬元以上；并對各物業小區申報的維修情況，及時現場勘查，編制預算、決算、檢查施工、進行驗收，解決小區內業主公共部位的損毀等安全隱患。