獨家原創:論業主委員會的重要性

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摘要：業主委員會是物業管理市場的重要主體之一，業主委員會運作體系也是我國物業管理體系中重要的組成部分。由于受我國物業管理發展的歷史及整個社會民主、法制觀念、意識的局限，目前我國業主委員會的運作體系還不成熟，矛盾和糾紛時常發生，這在一定程度上影響了物業管理的發展。

關鍵字：業主；委員會；重要

隨著房地產市場的逐漸完善，業主委員會這一代表廣大業主共同利益的新生事物將會得到大力提倡。越來越多的業主已經意識到業主委員會在自己長期居住的物業中所起的積極作用是任何其他形式所不能替代的。因此，越來越多的業主也積極地投入到了籌建業主委員會的工作之中。這是一個非常可喜的現象，它說明了廣大業主的權利自我保護意識在增強，說明了業主委員會這一新生事物正在逐漸深入人心！

業主委員會的發展已是大勢所趨。因此，創造一個有利寬松的法制環境應是當務之急，而這其中，鼓勵、支持業主自己籌建業主委員會則是重中之重。因為，業主委員會是業主主張權利和實現權利的載體，它首先維護的是業主的利益，從這個意義上講，廣大業主積極籌建業主委員會的要求和行動都是正當的，應該給予支持和保護；既然業主們有這樣的熱情和權利自我保護意識，作為政府有關主管部門，就可以順應形勢的要求，制訂出相應的政策、法規，鼓勵和支持業主的權利自治行動。

對業主委員會運作情況的分析，有助于加強我們對物業管理市場的深度了解，找出制約物業管理發展的癥結，從而推動我國物業管理的健康、快速發展。之所以必須成立業主委員會，是因為：業主在購買房屋的同時也購買了房屋下面的土地使用權。業主所購買的房屋是能為業主單獨占有和使用的，而業主所購買的土地使用權卻不能與其他業主所購買的土地使用權進行劃分。每一位業主所購買的土地使用權只能與其他業主所購買的土地使用權一起為全體業主共同享有。因而，只有全體業主共同行使土地使用權才能實現每一位業主對土地使用權的行使。但，全體業主共同行使土地使用權并不是事事都由全體業主坐下來討論，這在客觀上既無必要也不可能，所以，必須有一個能代表全體業主的常設機構來代表全體業主行使土地使用權。小區的土地使用權是一塊巨大的不動產，若沒有業主委員會代表全體業主行使小區的土地使用權，這一巨大的不動產將被白白擱置，這一巨大的不動產所能創造的巨大財富將白白地丟失。在業主委員會成立之前，小區的土地使用權所能創造的收入被誰拿走了呢？被開發商拿走了。開發商出賣了車庫和店面，樓頂和墻體懸掛廣告的收入被灌進了開發商的腰包，小區內的球場被開發商開辦的物業管理公司用來向業主掙錢，有些開發商甚至將小區的土地也切出一塊賣掉了。除了住房以外，小區內一切所能被出賣和出租的屬于業主的東西，幾乎都被開發商出賣和出租了。業主委員會成立以后，所有被開發商非法出賣和出租的都將被收回，屬于全體業主的共同財富終將回到業主手中。

業主委員會作為業主大會閉會后代表全體業主行使職能權的組織，即享有委員會應有的權利，同時也要履行其應盡的義務。不論是享有權利還是履行義務，都是業主委員會的職責表現。除了負責召集和主持業主大會，報告物業管理的實施情況，草擬業主公約、業主委員會章程草案或修訂草案并報業主大會通過這些基本職責外，同樣業主委員會還有一定的主要權利和義務。（1）業主委員會的權利1、決策權2、審議權3、監督權（2）業主委員會的義務1、遵紀守法2、支持配合管理公司開展工作做業主的宣傳、教育、說服及督促工作。需要說明的是，業主委員會是廣大業主權利實現的載體，它不是個別人進行商業性交易的媒介，也不是業主有什么問題都要找的出氣筒，它是一個組織，一個沒有私心，只有公開、公正維護業主共同利益的組織，一個嚴格按照法定程序和章程運作的機構。如果有人想把它變成個目的實現的媒介，那么就錯了，如果業主委員會中這樣的人多了，業主委員會也就沒有資格作業主的代表了。

對于業主，從居住的角度說，希望有一個安全、衛生、舒適、文明的環境，從置業的角度說，希望物業能保值、升值；對于發展商來說，也希望所投資的項目能夠成為同業中的精品，并成為下一個項目能夠引起置業者興趣的成功先例；對于物業管理公司來說，通過提供高水準的管理服務而獲得社會的認可，進而贏得可觀的利潤是其追求的目標。

業主委員會至少有下列方面的作用：

一、業主委員會是廣大業主權利實現的載體

1：核驗權；2、知情權；3、選擇權；4、監督檢查權5、收益權6、要求組建業主委員會

二、業主委員會是協調業主與發展商、物業管理公司之間關系的載體

三、業主委員會是使小區物業保值、升值目標實現的載體

在一些小區尤其是新入主的小區之中,越來越多的業主對于自身小區的業主委員會成立與運作情況日益關心,特別是需要以集體的形式向開發商或者物業公司就自身權益進行維護時更是如此。雖然關注程度提高，但是不少業主對于如何成立小區業主委員會以及業主委員會的職能等方面仍然只有較為初步的了解。

隨著維權意識的提高，越來越多的小區業主意識到了成立業主委員會的必要性和重要性。通過業主委員會的成立和組建，使業主直接參與到物業管理工作中，搭建起了物業企業和業主之間的平臺，充分發揮了業主的監督作用。但是部分業主仍然在認識上存在著一定的誤區。

其一，有的小區業主委員會成員表示，很多業主不清楚業主委員會的工作范圍，將其看作了“包管一切”的管理機構，要求業主委員會解決很多非職責范圍內的事情，增加了負擔。

其二，重視與忽視并存。很多業主在社區生活中遇到問題，特別是遇到維權的情況時，一般會要求小區成立業主委員會或要求其發揮作用解決問題。但是在召開業主會，選舉業主委員會成員時，一些業主并沒有重視并認真行使手中的選舉權，對于什么樣的人成為業主委員會的成員也并不關心。

同樣的，業主委員會作為一種較新的事物，雖然已經獲得了業主們的普遍認同和重視，但是仍然存在著一些有待發展的地方。如一方面，一些小區的業主委員會成員雖然他們中的很多人工作熱情很高，但是存在著對于政策理論把握不夠全面的問題。另一方面，業主委員會屬于業主的自治組織，成員工作屬于兼職而不是全職，很多委員會成員仍然具有自身的工作，沒有辦法將更多的精力投入到業委會的工作之中，在定期召開會議等方面存在一定問題。業主大會是業務的自治組織，但是由于業主之間的價值觀異常性強當重大利益糾紛發生時，業主之間難免會出現意見分歧，業主與委員會之間的摩擦也時有發生。因此，業主委員會不僅面臨著對外協調與物業公司關系的只能，同時也面臨著對內整合的重要使命。

房地產開發商在從國家獲得土地使用權時獲得的是一個區域的土地使用權，這個區域的土地使用權是不可能按各家各戶進行劃分的，房地產開發商在出售其建造的房屋時，連同房屋一起出售的土地使用權也不可能按各家各戶進行劃分，小區內的土地只有作為一個整體為全體業主共同享有，才能實現每一位業主對土地的占有和使用，因而，只有全體業主才是小區內土地使用權的主人而不是某一個人。既然只有全體業主才是小區內土地使用權的主人，那么，關于小區內的土地如何使用則必須由全體業主共同決定。但是，業主人數眾多，事無巨細都由全體業主坐下來討論不僅不可能，而且，由于各有各的主張，即便全體業主坐下來討論也不可能形成多數意見，所以，就必須有一個人數相對較少的組織代表全體業主行使土地使用權，這個組織就是業主委員會。

在住房商品化之前，房屋是國家的或單位的，土地的使用權也是國家的或單位的，住戶談不上對房屋和土地有什么權利可言，只是在此居住的居民，在居民這一概念之上建立起來的組織稱為居民委員會。隨著住房的商品化，居民對房屋獲得了所有權，對房屋下面的土地獲得了使用權，居民不僅僅是居民，而且是房屋和土地的主人即業主。在業主這一概念之上建立起來的組織則稱為業主委員會。業主委員會與居民委員會由于生存的條件的不同而本質不同：業主委員會只對全體業主負責，不對任何機關、黨派團體或企事業單位負責；業主委員會的任務就是接受業主的委托行使小區內的土地使用權。近幾年來本市物業管理面積增長速度較快。然而，小區業主和一些服務不到位的物業公司發生矛盾的事件也頻頻發生。與此同時，與開發商和物業公司擁有平等對話權并代表廣大業主利益的業主委員會的作用，也越來越被廣大市民所認同。日前，在對本市多家小區的業主調查后發現，超過八成的業主對成立小區業主委員會持支持態度。

<物業管理條例>首次確立了業主大會制度,也確立了業主委員會是業主大會的執行機構地位。但是業主委員會業主、業主大會和物業管理公司之間的關系與地位直接影響著業主委員會作用的發揮,以至出現業主委員會片面追求維權或不作為的現象。確立業主委員會的地位,開展對業主委員會的管理與引導是發揮其作用的重要環節。

業主委員會雖說是一個無職無權松散形的住宅小區業主自治性質的群眾組織。其成員都是業主群眾通過民主選舉出來的熱心于公益事業的正派業主。然而，他們卻是維持小區正常秩序和構建文明、和諧、平安和美麗小區上的中堅力量，尤其是業主委員會主任更是主要領導和起著重要榜樣作用。榜樣的力量是無窮的。

業主委員會是物業管理市場的重要主體之一，業主委員會運作體系也是我國物業管理體系中重要的組成部分。但是，目前我國業主委員會的運作體系還不成熟，矛盾和糾紛時常發生，這在一定程度上影響了物業管理的發展。

對業主委員會運作情況的分析，有助于加強對物業管理市場的深度了解，找出制約物業管理發展的癥結，從而推動我國物業管理的健康、快速發展。要想有效發揮業委會的作用，確保業委會委員的專業素質符合物業管理需要，縮短合同雙方的差距，就必須加強委員的經驗交流活動，通過向業委會委員宣傳灌輸物業管理專業知識，并輔之以媒體的輿論導向宣傳，促使委員進一步明確業委會職責、義務，使其支持物業管理企業的工作，督促逾期不交物業服務費的業主限期交納，從而實現合同雙方的合作與共贏。上述活動可由業主出資，物業管理企業贊助，行業協會定期組織委員進行多種形式的學習、交流活動。通過學習、培訓取得相應的資格證書，加速業委會委員的成熟過程。通過有關各方的共同努力，將業主、業委會、物業管理企業擰到一起，做好物業管理工作，保證雙方的合法權益。

不過，只要政府相關部門能夠不斷完善相關的法律、法規，規范業委會決策監督的各個環節，業委會就一定能夠有效發揮好自己的各項職能，確保物業管理行業的健康發展！業主委員會的建立尚有待于業主和政府主管部門兩方面的共同努力。首先，是業主的權利意識的提高。業主權利意識的提高包括對自己權利的了解和對自己權利的捍衛。每一位業主都應明白這么一個道理：權利是通向財產倉庫的鑰匙；失去權利，就是失去財產倉庫的鑰匙。其次，是政府主管部門的配合。政府主管業主委員會：法律已經為我們指引了前進的方向，路，就在我們自己的腳下。

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