詮釋兵團(tuán)國有土地有償使用收益收支管理問題研究

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內(nèi)容摘要：目前國有土地資產(chǎn)通過市場配置的比例不高，透明度低；劃撥土地大量非法入市，隱形交易；隨意減免地價，擠占國有土地收益的現(xiàn)象嚴(yán)重，使得大量應(yīng)有國家取得收益流失到少數(shù)單位和個人手中。

關(guān)鍵詞：兵團(tuán)國有土地收益流失回收

按照國家、兵團(tuán)的有關(guān)要求，兵團(tuán)國土資源局始終把“增收節(jié)支”作為資產(chǎn)管理工作的重要內(nèi)容來抓，保證土地管理各項(xiàng)工作的順利開展，積累了儲備資金。根據(jù)國發(fā)[2001]15號文件指出：“目前國有土地資產(chǎn)通過市場配置的比例不高，透明度低；劃撥土地大量非法入市，隱形交易；隨意減免地價，擠占國有土地收益的現(xiàn)象嚴(yán)重，使得大量應(yīng)有國家取得收益流失到少數(shù)單位和個人手中”。這不僅嚴(yán)重影響了對國有土地的保護(hù)和開發(fā)、利用，而且滋生腐敗現(xiàn)象“。現(xiàn)就針對兵團(tuán)國有土地使用收益收支管理問題，提出以下建議。

土地收益收支問題通過合理確定土地價格，加強(qiáng)行政劃撥土地的管理來解決

首先，應(yīng)抓好土地出讓價格的管理。按照國家規(guī)程還應(yīng)根據(jù)土地的具體位置、形狀、容積率、用途、環(huán)境和土地供應(yīng)等因素對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，由中介機(jī)構(gòu)評估該宗土地的出讓底價，通過掛牌方式招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓。這是國有土地出讓的前提條件和基礎(chǔ)。

其次，應(yīng)加強(qiáng)對土地行政劃撥的管理，由于各種原因，土地使用的“雙軌制”將在相當(dāng)長時間內(nèi)存在。為了減少行政劃撥中的土地收益流失，一方面要按照《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于劃撥用地范圍的規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行，對行政劃撥土地的對象和面積、地段、用途嚴(yán)加控制，防止土地資源的浪費(fèi)和不合理的配置；另一方面應(yīng)加強(qiáng)對行政劃撥土地的土地使用稅的征收。通過提高土地使用稅，適當(dāng)縮小土地批租和土地行政劃撥之間的使用價格差距，尤其對非經(jīng)營性用地中的有相對收入的單位，應(yīng)提高土地使用稅。通過一段時間的過度，逐步拉平土地批租和行政劃撥間的價格差距，逐步取消土地使用的“雙軌制”。

再者，要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)使用住房建設(shè)用地的管理，經(jīng)濟(jì)使用住房建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計劃，嚴(yán)禁開發(fā)商以開發(fā)經(jīng)濟(jì)使用住房名義牟取暴力。對經(jīng)濟(jì)使用住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對象要做出嚴(yán)格規(guī)定。對開發(fā)商以開發(fā)經(jīng)濟(jì)使用住房名義，改變用途性質(zhì)牟取暴力的，應(yīng)沒收非法所得，補(bǔ)交土地出讓金。

第四，土地用途改變，必須征得規(guī)劃和土地部門的同意，并與政府重新簽定土地出讓合同，補(bǔ)交土地出讓金，避免行政劃撥土地轉(zhuǎn)為經(jīng)營性用地所產(chǎn)生的土地收益流失。

二、在土地轉(zhuǎn)讓中征收土地增值調(diào)節(jié)稅

土地使用權(quán)要依法公開交易，不得搞隱形交易。凡通過無償方式取得的土地使用權(quán)的，必須補(bǔ)交土地出讓金后方可轉(zhuǎn)讓，同時對轉(zhuǎn)讓中的土地增值征收土地調(diào)節(jié)稅。這里所指的增值部分是指政府對土地進(jìn)行了投資并非轉(zhuǎn)讓投資改良所致。為了促使土地的合理利用和流動，可將部分增值留給土地使用者。為防止土地轉(zhuǎn)讓中的瞞價行為，若土地轉(zhuǎn)讓者申請的轉(zhuǎn)讓價格，明顯低于市場價，顯失公正時，政府有優(yōu)先購買權(quán)。

三、土地出租中的土地收益流失，應(yīng)通過收取租賃超標(biāo)費(fèi)辦法解決

基于和收取土地轉(zhuǎn)讓調(diào)節(jié)稅相同的原因，土地使用權(quán)租賃價格超過政府公布的指導(dǎo)性租賃價格時，出租人應(yīng)按超額累進(jìn)的方法，按一定比例向政府交納超標(biāo)費(fèi)。通過行政無償劃拔收取的土地使用權(quán)出租而又未補(bǔ)交土地出讓金的，應(yīng)適當(dāng)提高超標(biāo)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；對土地出租者申報的土地租金明顯低于指導(dǎo)性租賃價格，政府有優(yōu)先租賃權(quán)。

四、嚴(yán)禁空地買賣或變相土地使用權(quán)買賣等非法行為

應(yīng)采取法律、行政、經(jīng)濟(jì)手段嚴(yán)禁炒賣地皮和以地易房，以地分成等土地使用權(quán)變相買賣行為的發(fā)生。通過批租的土地，地上建筑物完成工作量達(dá)到到規(guī)定的比例之前，不得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；資金欠拖不決，超過規(guī)定開發(fā)期限而未動工者，可以收取“空地稅”或收回土地使用權(quán)；已發(fā)生的空地買賣或變相土地買賣，應(yīng)采取沒收非法所得，罰款和收回土地使用權(quán)等措施，加強(qiáng)對土地經(jīng)營性行為的管理，防止土地收益流失。

五、收支方面要制定和完善各項(xiàng)土地資產(chǎn)管理制度，加強(qiáng)上級政府對下級政府及土地行政主管部門土地使用資產(chǎn)管理的監(jiān)督

理好財?shù)淖谥际菫橥恋毓芾砀黜?xiàng)工作服好務(wù)，把有限的資金用到最需要的地方這是資金管理工作的重要任務(wù)，一是做好兵團(tuán)土地管理干部的生活保障；二是為事業(yè)的發(fā)展做好保障。對開展地籍、建設(shè)用地、執(zhí)法監(jiān)察、宣傳教育等工作做好保障。在開展農(nóng)懇城鎮(zhèn)地籍專項(xiàng)調(diào)查、編制土地利用總體規(guī)劃、土地確權(quán)勘界做好資金的保證作用。土地審批和資產(chǎn)處置權(quán)力，責(zé)任重大，必須切實(shí)加強(qiáng)制度建設(shè)，規(guī)范行政行為，從制度上杜絕土地資產(chǎn)流失和腐敗行為的發(fā)生。各級上級政府要組織力量，對行政區(qū)域內(nèi)基準(zhǔn)地價和土地資產(chǎn)管理規(guī)定執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，重點(diǎn)檢查集體決策和結(jié)果公開的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題，要依法及時處理。

要徹底杜絕兵團(tuán)國有土地收益流失絕非輕而易舉之事。因此，我們要認(rèn)真貫徹執(zhí)行好國家有關(guān)法律法規(guī)和一系列政策，認(rèn)真學(xué)習(xí)好國發(fā)[2001]15號文件，這樣才能保證兵團(tuán)城鎮(zhèn)國有土地收益流失降低到最低限度管理。