論金融業房地產應對對策

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摘要結合房地產發展的實際，闡明了房地產泡沫是目前金融業正常發展面臨的巨大風險。要促進房地產業和金融業的正常發展，政府必須采取強有力的措施防止房地產泡沫阻礙金融業的健康發展。

關鍵詞金融業房地產泡沫對策

1房地產泡沫是金融業正常發展面臨的巨大風險

近幾年來，國內房地產業造就了一批又一批的百萬富翁。中國福布斯排行榜前100位中60%的人經營房地產或相關行業。房地產業成為了國內最為暴利的行業之一；同時也成為了國內許多大案要案發生最為頻繁的行業，特別應注意的是，房地產泡沫將是造成國內銀行系統性風險最大威脅的地方。那什么是房地產泡沫？房地產泡沫是指由房地產投機所引起的房地產價格脫離市場基礎持續上漲，實質上是地價泡沫。

從近年信貸超常增長來看，房地產信貸的增長可以說是到了瘋狂之地步，截止2003年4月，房地產貸款余額達到18357億元，占商業銀行各項貸款余額的17.6%。2003年上半年，固定資產投資1.9萬億元，同比增長31%，房地產開發投資3817億元，增長34%。房地產投資明顯高于其他固定資產投資3個百分點。從2002年下半年以來，國內多數地區出現了房地產投資增長迅猛、商品房空置面積增加、房價上漲過快及商品房結構嚴重失衡的局面。而且一些商業銀行為了搶占市場份額，違反有關規定，放松信貸條件，住房投資過熱無以復加。2003年1~7月，全國有11個省份房地產投資增速超過50%，35個大中城市有10個房地產投資增速超過70%，有些城市連續兩年房價每年上漲20%，有的甚至上漲30%。房地產業如此瘋狂增長，民眾的消費跟得上嗎？以這幾年來民眾的收益增長水平來看，民眾的消費也是無法跟上的。

一般認為，房地產空置的國際公認警戒線為10%?？罩寐?0~20%為空置危險區，空置率超過20%以上則是商品房嚴重積壓區。中國的商品房空置率己超過26%，積壓資金達到2500億元，居全國各行業不良資產的第一位。依此指標，房地產市場出現泡沫似乎不言而喻。然而，有專家指出，國際商品房空置率和中國商品房空置率計算方法不一樣，國際商品房空置率的計算公式：半年以上不住人的空置面積/全社會的完工面積；中國商品房空置率計算公式：當期空置面積/近三年竣工的總面積，兩者不具有可比性。還有從房地產的廣告來看，就像網絡泡沫燒錢一樣，房地產廣告每天都撲面而來。而且有些房地產項目就像轟炸機樣地在各家報紙連番轟炸，讓人看來十分窒息，但是這瘋狂的房地產廣告，除了燒錢之外，還是燒錢。

在此，對于國內房地產市場存在的泡沫，國人特別是高層的決策者沒有理由不加以警覺。中國與世界的歷史經驗都表明，一國的經濟一旦如果造成巨大的房地產泡沫，而這種泡沫一旦吹破，最后受到傷害的一定是銀行。從這意義上說，房地產泡沫仍然是國內金融業的最大風險，國人不得不十分警惕之。

2房地產泡沫的危害

房地產貸款比例與增長率。推動房地產泡沫產生的資金，絕大部分是銀行流出的。在日本房地產泡沫急劇膨脹、市場過熱時期，很多金融機構違背貸款原則，隨意變更貸款比例上限，有的甚至將貸款上限提高到100%以上。房地產貸款增長過快，助長了房地產泡沫的形成。此外，銀行也是房地產泡沫破裂的直接受害者，因此將房地產貸款比例與增長率作為一個衡量指標是十分自然的。然而，與其他指標一樣，仍然沒有一個公認的標準來衡量房地產泡沫是否已經出現。但不可否認，一旦出現房地產泡沫，將嚴重擾亂我國經濟的正常運行，帶來無法估量的嚴重后果。

中央政府將是房地產泡沫破裂的最大受害者。由于房地產開發商、施工單位、居民購房都從銀行融資，60%以上的房地產投資金額來源于商業銀行。因此一旦房地產泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。由于四大商業銀行為國家所有，銀行買單事實上也就是國家即中央政府買單。此外，泡沫破裂還會導致經濟萎縮、消費下降、投資乏力等一系列后續問題，如日本1990年房地產泡沫破裂導致的后遺癥到現在都沒有完全消除，這也會對政府產生很大的壓力。因此對中央政府而言，它有足夠的理由來防止任何可能出現的房地產泡沫。

20世紀90年代初世界銀行中國局的首席經濟師黑馬·恩德（AndrewHamer）在進行中國住房制度改革研究時，曾經提出了一個“比較理想”的經驗比例，認為房價應該為居民家庭年收入的3~6倍。許多學者用這個標準來衡量國內商品房價是否合理，甚至用其來判斷房地產價格是否“虛高”，房地產泡沫是否出現。據包宗華分析，房價收入比3~6倍主要依據美國和部分西方發達國家的經驗數據推斷而來。由于各國的國情不盡相同，因而3~6倍并不一定適用于世界上所有的國家，也不宜稱之為國際慣例。1998年對96個國家的統計結果表明，這些國家的房價收入比區間為0.8~30，平均值為8.4、中位數6.4。自有住房比例、經濟發展水平、恩格爾系數和財富分配結構等多種因素都會影響到居民的購房能力。自有住房比例與經濟發展水平、與居民購房能力呈正相關關系，恩格爾系數與居民購房能力呈負相關關系。財富分配結構中，家庭收入中等及以上收入水平的比例越低，總體購房能力越低。

一些西方國家的經濟和金融學家認為，正因為這幾年各國的股票市場持續下跌，尤其是高技術股的暴跌，促使大量資金從股市中流出，轉而投向了房地產，使得房地產市場必然火爆起來。有的經濟金融專家提出住房市場已像股市一樣陷入了“非理性繁榮”。因為從根本上說來，房地產價格的上漲并不是供求關系發生了變化，住房的需求量并沒有明顯增加，而是人們把購買房屋作為賺錢的手段，尤其是一些養老基金、各種基金會、信托公司也都從股票市場和債券市場中退了出來，愈來愈多地插手房地產業。這就使得房地產價格雖然進一步上去了，然而房屋的“過剩”也在急劇增加著，進而促使不少城市的空置房屋比率不斷上升，泡沫也隨之膨脹了起來。

國家統計局最新測算的“國房景氣指數”表明，2005年1~8月份，全國商品房空置面積同比增長14.1%，增幅比去年同期增加13.2%。其中，空置一年以上商品房面積為4397萬m2，同比增長11.5％。到2002年7月，全國商品房空置占壓資金超過2500億元，居各行業不良資產之首。而房地產開發投資卻繼續保持快速增長，年底有望達到25％左右。空置住宅的壓力急劇加大。

根據中國信托業季度報告統計，2003年第四季度共有34家信托公司發行了87個集合信托品種,募集資金總計86.6億元。其中房地產信托品種37個，籌集資金35億元，在各類信托產品中拔得頭籌，且房地產信托的收益率也是高高在上。僅以近期在京推出的十幾項投資產品為例，預期年收益率大多超過4%。其中，“金融街寫字樓項目貸款信托計劃”預計收益率為4.6%，法國歐尚天津第一店物業產權項目預計年收益率為6%，“第一城”產權投資理財項目甚至達到了8%，預期收益率遠遠高于銀行同期的存款利率，也普遍高于國債投資收益率等。

不過可以肯定的是，高收益背后也隱藏著高風險。中國人民大學金融與證券研究所副所長趙錫軍表示，根據《信托法》規定，信托產品并不等同于存款那樣的債權債務關系。信托產品的收益率都為預期收益，并非最終收益。這意味著開發商和信托公司在宣傳單中所提到的預期收益率絕非“板上釘釘”，它很可能由于多種風險因素而發生變化。即便最后的收益率低了很多，投資者也只能默認，因為法律并不保護信托產品的預期收益率。

3金融業內防止房地產泡沫的對策

總的來看，我國金融業目前防止房地產泡沫的對策主要有以下兩方面：

3．1完善房地產金融體制，建立預警體系，防患于未然

我國銀行業是在金融體制不健全的情況下涉足房地產信貸業務。從外部環境上講，我國的個人信用制度、抵押制度和抵押保險機制不健全；從內部機制上講，我國銀行自身存在著許多脆弱性，如資本不足、不良資產過高，資產負債管理水平低等，這些都會加大房地產信貸的風險。但是，面對金融全球化的沖擊，多次下調利率利差收益縮小的壓力，我國銀行業迫切需要尋找新的利潤增長點，新興的房地產信貸特別是個人住宅抵押信貸則成為銀行業理想的選擇。個人住房抵押貸款是一種好資產，但持有比例過高，也會增加資金成本和經營風險，這就是“雞蛋不能放在一個籃子里”的道理。在美國，人住房抵押貸款僅占商業銀行資產的18%，占抵押銀行資產的50%，銀行資金來源不同，資金的運用也會有所不同。在香港，銀行要及時動態跟蹤貸款的質量。因此，我國的銀行業應從基礎設施建設入手，提高自身抵御金融風險能力；金融監管部門應從制度建設入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保險和抵押二級市場的發展，這樣才有利房地產業與金融業的共同發展。

3．2靈活運用利率、稅收政策，調控房地產市場

近兩年的房地產熱，在一定程度是政府宏觀調控政策刺激下形成的。在經濟緊縮時，低息、減免稅政策有利于刺激有效需求，本無可非議。但是，長期實施一種政策，或無視受益對象實施同一政策，就可能給市場一種錯誤的信號，多次降息、資金成本低會誘使許多企業、個人涉足于高風險的投資，從而導致市場資源配置的失誤。為引導企業投資與開發更符合市場的需求，政府應適時調高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂設施、商廈寫字樓的貸款利率，調高個人非自住房的貸款利率，使低息政策更好地向中低收入者傾斜；各城市政府還應對高檔不動產開征不動產稅，并可采取累進稅。這對于中國一個仍處在發展階段的國家來說，有利于抑制奢靡之風泛濫，而將有限和寶貴的資源用在實現城鎮和工業化上。

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