預(yù)售保護(hù)買受人合法權(quán)益論文
時(shí)間:2022-04-04 09:34:00
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內(nèi)容提要
近年來,隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和快速發(fā)展,商品房預(yù)售作為一種新型房屋銷售制度應(yīng)運(yùn)而生。商品房預(yù)售俗稱“賣樓花”,相對(duì)于現(xiàn)房銷售而言,處于弱勢(shì)地位的買受人的合法權(quán)益更易遭受侵害。如虛假廣告、面積“縮水”、質(zhì)量低劣等問題屢見不鮮,因此而引發(fā)的訴訟逐漸呈上升趨勢(shì)。為維護(hù)買受人的合法權(quán)益,筆者結(jié)合最高人民法院于2003年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,從“五證”與預(yù)售合同效力的認(rèn)定、“樓花”許諾與合同義務(wù)、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》與懲罰性賠償責(zé)任的適用、計(jì)量規(guī)定與商品房面積“縮水”、質(zhì)量缺陷與司法救濟(jì)五個(gè)方面,就買受人應(yīng)注意的若干法律問題及人民法院在司法實(shí)踐中,應(yīng)如何進(jìn)一步保護(hù)其合法權(quán)益,進(jìn)行闡釋,使買受人在了解最新立法的基礎(chǔ)上更有力、更全面地維護(hù)自己的權(quán)益,同時(shí),也使人民法院在審理此類案件時(shí)作到法制統(tǒng)一適用。
一、引言
安居樂業(yè),安居才能樂業(yè)。
自從詩圣杜甫發(fā)出“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏”的感慨至今,有多少中國人為圓這個(gè)期盼已久的夢(mèng)而苦苦追求著……以上海市為例:1979年人均住房面積僅4.2m2,住房困難的就達(dá)80萬戶,占市區(qū)總戶數(shù)的28%.直至1987年,上海居民中還有1.6萬戶居住在人均不足兩平方米的環(huán)境里。改革開放以來,我國城鄉(xiāng)住宅建設(shè)進(jìn)入了高速發(fā)展時(shí)期,1949年—1978年,城鎮(zhèn)年均住房竣工面積僅為1800萬m2,1980年突破了1億m2,1998年為4.75億m2,城鎮(zhèn)人均居住面積達(dá)到9.3m2,比1978年增加5.7m2.到20世紀(jì)末,市場(chǎng)機(jī)制已經(jīng)在住房資源配置中開始發(fā)揮重要作用,基本形成了以個(gè)人產(chǎn)權(quán)為主體的住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu),從新建住房看,個(gè)人購買商品房住宅的比例已經(jīng)接近94%.現(xiàn)在,擁有一個(gè)舒適、優(yōu)美的“安樂窩”已成為現(xiàn)代人迫切而現(xiàn)實(shí)的愿望。
商品房銷售分為現(xiàn)房銷售和期房銷售。期房銷售即商品房預(yù)售,它是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)(簡稱“出賣人”)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給買受人,并由買受人支付定金或房價(jià)款的行為。由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育滯后,市場(chǎng)體系不完善,房地產(chǎn)法制不健全,針對(duì)現(xiàn)房銷售而言,商品房預(yù)售,使得買受人在簽訂合同時(shí),只取得該商品房的期待權(quán),而非實(shí)際上的所有權(quán),只有待開發(fā)商將房屋建成竣工后交付給買受人,買受人才能享有現(xiàn)實(shí)的所有權(quán)及對(duì)房屋進(jìn)行占有、使用和收益。因而,商品房預(yù)售合同的買受人承擔(dān)了比現(xiàn)房銷售合同更大的風(fēng)險(xiǎn)。近幾年來,隨著購買商品房的增多,消費(fèi)者對(duì)商品房銷售過程中的廣告不實(shí)、商品房面積“縮水”、質(zhì)量隱患嚴(yán)重等方面的投訴越來越多,已成為廣大消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)之一。為保護(hù)購房者的合法權(quán)益,我國繼頒布了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》和《中華人民共和國合同法》等法律、法規(guī)、規(guī)章后,最高人民法院又于2003年3月24日通過了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》),并于6月1日起開始施行。該司法解釋體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治、約定優(yōu)于法定、懲罰性賠償?shù)仍瓌t,買受人可依法行使買賣合同的撤銷權(quán)、解除權(quán),要求出賣人返還已付購房款及利息,承擔(dān)違約、修復(fù)及不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任等,從而凸顯了對(duì)廣大買受人合法權(quán)益的保護(hù)。下面,筆者試從以下幾個(gè)方面淺談一下在商品房預(yù)售合同糾紛案件中,對(duì)買受人合法權(quán)益的保護(hù)問題。
二、“五證”與商品房預(yù)售合同效力的認(rèn)定
預(yù)售合同不同于委建合同。所謂“委建合同”,是指當(dāng)事人約定,一方委托另一方建筑房屋,并負(fù)擔(dān)費(fèi)用的合同。關(guān)于委建合同的性質(zhì)有“買賣契約說”、“制作物供給說”、“承攬契約說”、“承攬與買賣混同契約說”、“承攬、委托與買賣之混合契約說”。而預(yù)售合同有關(guān)付款、標(biāo)的物交付、權(quán)利擔(dān)保、瑕疵擔(dān)保和違約責(zé)任等條款內(nèi)容多與一般買賣合同相同,在性質(zhì)上屬買賣合同。商品房預(yù)售可以加快房地產(chǎn)融資,搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)。但在房屋預(yù)售中,交易標(biāo)的有許多不確定因素,使預(yù)購人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)要比一般現(xiàn)房買賣大得多。例如:有的開發(fā)商預(yù)收了購房者房款后,由于各種原因,致使所建項(xiàng)目不能繼續(xù)進(jìn)行,甚至停工,給購房人造成巨大損失。有時(shí)因?yàn)榉N種原因,個(gè)別開發(fā)商未能按期竣工或如期交付房屋,使購房人無法按時(shí)進(jìn)住或出租。有時(shí)購房人在交付了首期房價(jià)款后,個(gè)別開發(fā)商會(huì)以種種借口提出后期房價(jià)款要漲,甚至要求首期已經(jīng)交付的房價(jià)款要重新加價(jià)等,使購房人無所適從。因此,這種形式具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性和投機(jī)性,為保護(hù)購房者的合法權(quán)益,我國對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定,商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件:(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金、取得使用權(quán)證書;(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。(四)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。由此可知,房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí),應(yīng)具備“五證”:《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。
購房者在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí),應(yīng)查驗(yàn)開發(fā)商是否齊備上述證件及批準(zhǔn)文件。有無完備的證件,表明商品房買賣是否屬于合法交易的范疇。因此,相關(guān)的法律、法規(guī)及司法解釋都規(guī)定了“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效”。但是,由于在實(shí)踐中,商品房預(yù)售存在的問題較多,也較復(fù)雜,盡管《城市房地產(chǎn)管理法》頒布實(shí)施后,房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較規(guī)范,但開發(fā)商在預(yù)售房屋時(shí)手續(xù)尚不完善的情況仍然存在。如尚沒有取得預(yù)售許可證、土地使用證及規(guī)劃許可證或者沒有交土地出讓金。由于出現(xiàn)上述情況,既有當(dāng)事人自身的原因,有的也同政府主管部門的行為不規(guī)范,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不力有關(guān)。如果不考慮除外情況,一概認(rèn)定買賣合同無效,既不利于穩(wěn)定交易秩序,保護(hù)買受人實(shí)現(xiàn)合同目的,同時(shí)也與《合同法》的基本原則相悖。因此,對(duì)此類問題應(yīng)事實(shí)求是的處理,不能輕易地認(rèn)定為無效合同。只要起訴時(shí)已經(jīng)取得了相關(guān)證書,具備預(yù)售條件或經(jīng)政府有關(guān)主管部門同意的,均不因此影響銷售合同的效力。2003年3月通過的《解釋》在規(guī)定了“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效”之后,也規(guī)定了一個(gè)“但書”:“但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效。”同時(shí)第八條還規(guī)定:如果出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明、導(dǎo)致合同無效、或被撤銷的,買受人可請(qǐng)求返還已付購房款及利息,賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。這樣規(guī)定,既有利于穩(wěn)定交易秩序,也利于買受人實(shí)現(xiàn)合同目的,從而保護(hù)了購房者的合法權(quán)益。
三、“樓花”許諾與合同義務(wù)
現(xiàn)在,有人將房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營商為即將開發(fā)經(jīng)營的商品房所作預(yù)售廣告的“許諾”稱之為“樓花”許諾。這些廣告或宣傳材料全都圖文并茂,對(duì)所售房屋及其周邊環(huán)境構(gòu)畫得猶如人間天堂,對(duì)購房者頗富吸引力。但是不乏某些開發(fā)商為了銷售其商品房,會(huì)用夸大其實(shí)的廣告內(nèi)容來吸引甚至是誤導(dǎo)消費(fèi)。如××花園稱其“環(huán)境幽雅,空氣清新”,其實(shí)那里連綠地建設(shè)也不完善;××小區(qū)稱其地點(diǎn)距某車站只有十幾分鐘的距離,其實(shí)那只是地圖上虛設(shè)的直線距離,根本沒考慮實(shí)際線路;許諾的汽車車庫卻變成了自行車車庫;什么比鄰的學(xué)校、醫(yī)院、郵局等,更是多少年的遠(yuǎn)景規(guī)劃……許多購房者實(shí)際入住后大呼上當(dāng),卻又感到木已成舟,無可奈何。在人們?nèi)找婧魡菊\信的今天,如何依法解決開發(fā)商隨意允諾,任意違反,欺騙購房者,從而有效保護(hù)購房者的合法權(quán)益呢?對(duì)此問題,應(yīng)首先弄清預(yù)售廣告具有何種法律效力?根據(jù)合同法規(guī)定,商業(yè)廣告包括商品房預(yù)售廣告,其性質(zhì)只屬于一種要約邀請(qǐng)或稱要約引誘,即希望購房者向自己發(fā)出要約購買其物業(yè)的意思表示,而并非是向購房者作出的承諾。因而不構(gòu)成要約,不能作為買賣合同義務(wù)。購房者只能在購房前先針對(duì)廣告內(nèi)容詳細(xì)咨詢、翻閱房屋設(shè)計(jì)圖紙、看其構(gòu)建格局等,確認(rèn)廣告是否真實(shí)可信,然后再?zèng)Q定是否購買。如決定購買,應(yīng)盡量將“樓花”許諾在簽訂書面合同時(shí)重新約定為合同條款,才能使其具有拘束力;但是,并不是在任何情況下,預(yù)售廣告都不具有法律約束力,如果開發(fā)商在合同之外的廣告及其宣傳材料中,對(duì)其所售房屋的公用部分的設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)配套設(shè)施、綠化及社區(qū)公益等問題的具體承諾,應(yīng)屬于合同內(nèi)容的一部分或?qū)儆诤贤碾S負(fù)義務(wù),開發(fā)商違反的,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。最高人民法院通過的司法解釋,也進(jìn)行了明確規(guī)定。其一,銷售廣告和宣傳資料所做的空泛的,不能具體確定的說明、允諾,為要約邀請(qǐng),不作為合同義務(wù),購房者需與開發(fā)商重新約定,簽訂規(guī)范、詳備的商品房預(yù)售合同,而使其成為合同條款。合同樣式可參照建設(shè)部、國家工商行政管理局印發(fā)的商品房購銷合同示范文本;其二,開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施,如公用部分的設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)配套設(shè)施、綠化及社區(qū)公益建設(shè)等問題的具體承諾,并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約,作為合同內(nèi)容的一部分或合同的附負(fù)義務(wù),該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。此外,不少開發(fā)商的銷售廣告或圖片資料都在不顯眼的角落,有一行意思大概相同的文字“本廣告的最終解釋權(quán)歸開發(fā)商所有,相關(guān)數(shù)據(jù)以政府最終批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)”。依據(jù)法律規(guī)定,此格式性善告并不能免除開發(fā)商的誠信責(zé)任,只要其圖片的內(nèi)容符合解釋中規(guī)定的要約條件,開發(fā)商違反時(shí),仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。這些規(guī)定為購房者權(quán)益的保護(hù)及誠信社會(huì)的建立提供了有力的司法保障。
四、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》與懲罰性賠償責(zé)任的適用
我國于1993年10月31日頒布了《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。其中備受人關(guān)注的當(dāng)屬第49條:“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的,應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失,增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價(jià)款或接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。”即通常所說的“雙倍賠償”。商品房銷售案件是否適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》存在較大爭議。主張適用消法的觀點(diǎn)認(rèn)為:商品房本身就是典型的商品,不適用消法沒有依據(jù),且適用消法可以充分保護(hù)購房者的合法權(quán)益;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為:消法制定時(shí),我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)才剛剛啟動(dòng),當(dāng)時(shí)并沒有將房屋這種不動(dòng)產(chǎn)考慮在內(nèi),且由于商品房價(jià)值較大,適用消法可能存在雙倍賠償問題,不僅開發(fā)商無法承受,對(duì)欺詐的界定也存在難度。2003年通過的司法《解釋》在第八、第九條規(guī)定了懲罰性賠償責(zé)任,為商品房買賣合同糾紛案件提供了明確的法律依據(jù),且力求最大限度的保護(hù)購房者的權(quán)益。其目的在于對(duì)商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐,致使買受人無法取得房屋的交易行為,予以超出違約責(zé)任范圍的民事責(zé)任追究。對(duì)此,《解釋》第八、第九條規(guī)定了五種情形:商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人(第八條);商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人;故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)(第九條)。凡屬上述五種情形,從而導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn),或?qū)е潞贤瑹o效、撤銷、解除時(shí),買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息,賠償損失,并可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
五、計(jì)量規(guī)定與商品房面積“縮水”
商品房面積“缺斤短兩”一直是消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)。為此建設(shè)部制定了《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》,國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督管理部門也制定了《商品房銷售面積測(cè)量與計(jì)算》,對(duì)商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積及應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e,銷售面積的測(cè)量方法,計(jì)算及測(cè)量偏差都作了相應(yīng)規(guī)定。最新頒布的《商品房銷售管理辦法》與《商品房買賣合同示范文本》均規(guī)定商品房可以按照套內(nèi)建筑面積或建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積是指層高在2.20米(含2.20米)以上的房屋外墻水平投影面積。套內(nèi)建筑面積由套(單元)內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺(tái)建筑面積三部分組成。
(一)計(jì)算全部建筑面積的范圍:1.永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋,不論其高度均算一層,按其外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。2.穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的大廳、門廳,不論其高度,均按一層計(jì)算。3.樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然層計(jì)算。4.封閉的陽臺(tái)、挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算。
(二)計(jì)算一半建筑面積的范圍:1.與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊,按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算。2.獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺(tái)等永久性建筑,按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。3.未封閉的陽臺(tái)、挑廊按其水平投影面積的一半計(jì)算。
(三)不計(jì)算建筑面積的范圍:1.凸出房屋墻面的構(gòu)件、配件、挑檐、半園柱、勒腳、臺(tái)階等。2.半園柱的雨篷。3.房屋的天面、挑臺(tái),天面上的花園、游泳池。
(四)應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e:1.各產(chǎn)權(quán)戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及為整幢房屋服務(wù)的共有房屋和管理用房均作為共有部位計(jì)算建筑面積。2.套(單元)與公用建筑空間之間的隔墻,以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半,為共有建筑面積。
(五)不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e:1.從屬于人防工程的地下室、半地下室。2.供出租或出售的固定車位或?qū)S密噹臁?/p>
現(xiàn)在,有不少房產(chǎn)開發(fā)商在房屋面積上做文章,往往會(huì)有實(shí)測(cè)面積少于圖紙上住房面積的情況出現(xiàn)。由于購房金額巨大,這樣會(huì)使買受人造成不少的損失。因此,購房時(shí)應(yīng)在合同中寫明銷售房屋包括套內(nèi)面積和公攤面積在內(nèi)的暫測(cè)總建筑面積,并明確約定:“預(yù)售時(shí)根據(jù)甲方暫測(cè)面積付款,最終以房地局認(rèn)定的實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)”。以及實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積誤差比及其處理原則。如合同無約定或者約定不明確,《解釋》第十四條明確規(guī)定了處理原則:(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%),按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算,買受人請(qǐng)求解除合同的,不予支持。(二)面積誤差比絕對(duì)值超過3%,買受人請(qǐng)求解除合同,返還已付購房款及利息的,應(yīng)予支持;如買受人同意繼續(xù)履行合同,房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足,面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān),所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款及利息,由出賣人返還給買受人,面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
《解釋》將面積誤差比界定為3%,比最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解釋》(建議稿)規(guī)定的5%提高了二個(gè)百分點(diǎn),既增強(qiáng)了當(dāng)事人的合同意識(shí),也突出體現(xiàn)了對(duì)買受人這一弱勢(shì)群體利益的保護(hù)。
六、質(zhì)量缺陷與司法救濟(jì)
商品房的質(zhì)量關(guān)系到買受人今后的生活環(huán)境優(yōu)劣甚至生命財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)于渴望安居樂業(yè)的平民百姓來說,傾其積蓄甚至多方借款買套住房如果遇上屋漏墻裂、墻倒樓塌的厄運(yùn),無異于晴天霹靂。《中華人民共和國建筑法》及相關(guān)法律、法規(guī)中,針對(duì)建筑工程質(zhì)量問題都進(jìn)行了明確規(guī)定。其中包括:勘察、設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量必須符合國家有關(guān)建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)要求;建筑物在合理的使用壽命年限內(nèi),必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量,建筑工程竣工時(shí),屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷,對(duì)已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷,施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù);交付竣工驗(yàn)收的建筑工程必須符合建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度等。建設(shè)部規(guī)定,開發(fā)企業(yè)向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容有:工程質(zhì)量監(jiān)督部門檢驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修的承諾;用戶報(bào)修的單位、答復(fù)和處理的時(shí)限;正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期的最低期限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書》的約定,承擔(dān)保修責(zé)任。《住宅質(zhì)量保證書?fontcolor=red>房勺魑唐?fontcolor=red>房買賣合同的補(bǔ)充內(nèi)容,實(shí)際是商品房的保險(xiǎn)書。其中質(zhì)量保證書中應(yīng)當(dāng)標(biāo)明正常使用情況下,各部位、部件保修內(nèi)容和保修期。商品房整體工程及其內(nèi)部設(shè)施的保修期限各有不同,按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條的規(guī)定,商品房的保修期限從竣工驗(yàn)收交付使用日期算起。具體期限如下:
(一)基礎(chǔ)設(shè)備工程房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年;(三)供熱與供冷系統(tǒng),為兩個(gè)采暖期、供冷期;(四)電器管線、給水排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程,為2年;其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。
《住宅使用說明書》的內(nèi)容有:住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部件(部位)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等說明,并提出使用注意事項(xiàng),裝修、裝飾注意事項(xiàng),有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng);門窗類型、結(jié)構(gòu)類型、配電負(fù)荷、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺(tái)部位的注意事項(xiàng)及其他需要說明的問題等。同時(shí)指出,如因用戶使用不當(dāng),裝修等造成質(zhì)量問題,開發(fā)商不承擔(dān)保修責(zé)任。
根據(jù)相關(guān)的法律、法規(guī)及該司法《解釋》的規(guī)定:(一)如因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者商品房交付使用后,購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn),經(jīng)核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。(二)因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重,致使房屋使用功能受到影響,嚴(yán)重影響正常居住使用的,買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的應(yīng)予支持。(三)交付使用的房屋存在其他質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),出賣人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買受人可以自行或者委托他人修復(fù),修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。但對(duì)“嚴(yán)重影響正常居住使用的范圍”等,該解釋過于規(guī)范,不利于操作,仍需要進(jìn)一步明確。
七、結(jié)語
黨的十六大已明確提出了“全面建設(shè)小康社會(huì)”的奮斗目標(biāo)。買房在成為頗受人們關(guān)注的日常生活中第一件大事的同時(shí),住房的地理位置、樓層、朝向、綠化以及周邊環(huán)境的好壞已成為現(xiàn)代家庭居住追求的新時(shí)尚。但是,蘊(yùn)涵著巨大商機(jī)的房地產(chǎn)業(yè)同時(shí)也因?yàn)榉伞⒎ㄒ?guī)等制度性缺陷而潛伏著陷阱與危機(jī),加之購房的環(huán)節(jié)又紛繁復(fù)雜,在商品房預(yù)售法律關(guān)系中,買受人將始終處于弱者地位。經(jīng)濟(jì)法的“實(shí)質(zhì)正義”理念要求給予購房者特殊的法律保護(hù)。本文僅從上述幾個(gè)側(cè)面澄清了一些模糊認(rèn)識(shí),以期為購房者提供醒示,作到未雨綢繆,防患于未然。但由于商品房預(yù)售中所涉及的法律問題多而復(fù)雜,還應(yīng)從行政管理、合同法保護(hù)措施、物權(quán)法保護(hù)措施等不同方面給予特殊保護(hù)。希望能拋磚引玉,喚起學(xué)界給予更多的討論和關(guān)注,以最大限度的保護(hù)買受人的合法權(quán)益,減少買受人預(yù)購商品房的法律風(fēng)險(xiǎn)!
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