探究建設和諧社會保障民有所居的住房體系論文

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摘要:過去3年，淮安在不斷實踐中努力將由其首創的共有產權房的“發源地”打造成住房保障的“福地”,“淮安模式”設計精巧、操作簡單,從制度層面上堵塞了牟利空間。但是,這一創新尚處于起步階段,亟待通過加強對組織、計劃、供應和需求的管理控制加以完善,幫助人民群眾安居樂業,共建和諧社會。

關鍵詞:和諧社會；保障體系；困境；對策

住房問題是關系千家萬戶的民生問題。黨的“十七大報告”指出,努力使全體人民“住有所居,推動建設和諧社會。”建立健全多渠道住房保障體系,解決低收入家庭住房困難,是政府發揮公共服務職能、貫徹落實十七大精神的重要措施。江蘇省淮安市“共有產權經濟適用房”的設計思路與實踐,取得了較好的成效。

一、淮安市住房保障面臨的主要問題

(一)廉租住房實物配置量相對偏少

住房政策實行貨幣化補貼后,淮安市曾一度中斷了相關保障性住房的建設,造成向低收入群眾實物供應存量不足,一定程度上加劇了商品房價格的上漲。實踐證明。貨幣補貼的優惠政策難以抵消市場經濟下的住房價格上漲壓力。此外,淮安市加大了廉租住房的配套建設力度,逐步擴大廉租住房實物配租比例,但由于低收入群體基數較大,收購的廉租住房實物房源偏少,廉租房實物供需矛盾依然存在,仍有部分低保無房等困難家庭未能享受到實物配置待遇。同時,隨著城市拆遷力度的加大,淮安市拆遷戶中的一些低收入家庭存在買房難題,也急需提供低廉的租賃性房屋加以解決。

(二)保障性商品房購買力相對不足

根據我國一些地區的實踐,城鎮人口的30%需要通過經濟適用性房屋進行保障。淮安市2007年市區戶籍人口為87.25萬,經濟適用房保障人口約為26.2萬。按照每戶3人計算,約有8.7萬戶需要購買經濟適用房。按每戶60平方米計算,淮安市約需經濟適用房552萬平方米,目前開發還存在較大缺口。淮安市市區保障性商品房管理辦法規定,保障性商品房近期房價控制在每平方米2000元左右,套型建筑面積在50-85平方米,銷售對象為家庭人均收入低于800元且家庭住房建筑面積低于15平方米的家庭。符合條件的中低收入家庭以目前價格購買60平方米的保障性住房,至少需要12萬元,超出了他們的承受力。淮安市估算符合條件的保障性住房總需求量在4000戶左右,但今年實際有購買力的僅約600戶左右。部分獲得購買保障性商品房資格的住戶有的在繳納約占房價一半的首付款后已經傾其所有并有不同程度的舉債,正忙于奔走籌集剩余款項。可以預計,這部分家庭購買保障性商品房后將面臨基本生活的困難,必須正視這個問題。

(三)部分新增就業群體居住壓力較大

隨著淮安市工業化城市化進程的加快,新增就業群體不斷擴大,包括城鎮人口中自然增長部分、畢業后留在城市的大中專畢業生、農村郊縣向市區遷移和定居的人口、外來務工人員等。他們收入不高,還沒有積累,在相當長一段時期沒有能力購買商品房。近年來,淮安市雖然集中建設了一批外來務工人員職工宿舍,公共租屋也開始啟動,但主要面向工業園區的勞動者,對于日漸龐大的城市新增低收入人口而言還遠遠不足,大多數外來人口需要直接面對水漲船高的房租。目前,淮安市在改善外來務工人員待遇方面側重于工業園區內大中型企業,對于相對分散的其他行業低收入流動人口的居住問題還缺乏周全的考慮。

二、完善淮安市住房保障機制的對策建議

經濟社會的發展必須讓每個成員都感受到改革開放帶來的巨大變化,分享到改革開放取得的豐碩成果,才能最終得到人們的支持和擁護,推動和諧社會的構建。淮安在保障性住房建設方面進行了積極有益的嘗試和探索。作為一個新事物,仍有待精心設計完善。

(一)完善管理機構,組建專門的住房保障行政部門

住房保障是一個復雜的系統工程,涉及多方面的問題和多個職能部門。從國內外成熟的經驗做法來看,均是普遍設置住房管理部門對住房保障進行專門管理,如美國的住房與城市發展部、新加坡的政府房屋發展局、香港的公屋局、成都的住房委員會等。隨著住房保障力度的加大,淮安市應組建市級住房保障管理機構,賦予其保障性住房規劃政策擬定。調配住房保障資源,保障性住房建設管理,審核保障性住房申請家庭資格等職能。淮安市是否可以考慮將住房保障工作重心下移,在各區成立住房保障辦公室,落實工作人員編制、業務經費和辦公場所,主要負責申請受理、調查走訪、社區公示、年審回訪等住房保障的基礎性和日常管理工作,并建立市、區、街道、社區四級分工聯動機制。

(二)完善計劃管理,及時調整住房保障的指標

淮安市應繼續完善中長期住房保障規劃,進一步明確住房保障總體要求、目標任務和工作措施。要在做好居民收入層次比例及住房總體狀況調查的基礎上,根據地方經濟發展水平和財政實力以及房地產市場狀況,對低收入家庭標準進行科學分析界定,研究淮安市住房保障的水平和范圍以及各類保障性住房的比例關系,并建立動態調整機制。既要讓真正的低收入困難群眾安居樂業并逐步擴大覆蓋面,也要防止產生“養懶人”的不良傾向,努力在群眾期望值和政府承受能力之間尋找保障程度的最佳平衡點。應該說,淮安市已經做出了一定的努力,但是仍要加強,真正實現住有所居。比如,2009年淮安市共有產權房申購條件:家庭人均月收入800元以下(2010年將放寬到1000-1200元),人均住房建筑面積在16平方米以下,具有本地城鎮常住戶口2年以上的家庭均可申請購買共有產權經濟適用住房,無房家庭優先購買。廉租住房申購條件:符合條件的城市低收入住房困難家庭應保盡保。保障方式實行貨幣補貼和實物配租相結合,以發放租賃住房補貼為主。購買時根據家庭人口狀況確定允許購買的房屋戶型大小。

(三)加強供應管理,擴大保障供給

淮安市應繼續推動住房供應,優化住房供應結構,重點發展滿足居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房,實現住房供求基本平衡。要通過引導開發商合理定價,降低居民購房成本,滿足群眾不斷改善住房條件的剛性需求。穩定市場房價,防止出現大的波動。同時,要加強市場監管,抓好誠信體系建設,進一步規范房地產市場秩序,繼續嚴格落實商品房銷售網上備案和可售房源公開制度,逐步實現全市備案系統的聯網運行。

(四)創新需求管理,滿足保障對象的有效需求

不言而喻,要讓占人口絕對比重、需要住房的中等收入家庭買得起房,主要措施必須創新現有的經濟房模式,變“補磚頭”為“補人頭”。由政府參照現有經濟適用房的定價政策,確定一定面積、房價標準的商品房,由購房人從市場上自主選擇,政府補貼配套資金,形成共有產權,并根據不同的人群、對象設定不同的比例,形成保障性住房的無縫對接,替代目前與市場、法律不接軌的劃撥土地經濟適用房及其它反市場規律的住房保障模式。淮安市在這方面進行了有益嘗試,取得了較好的效果。2009年12月,淮安市出臺的《關于加強低收入家庭政策性保障住房價格與租金管理的意見》要求經濟適用住房價格由市縣價格主管部門會同經濟適用住房主管部門按保本微利原則制定,并向社會公布。房地產開發企業實施的經濟適用住房項目利潤率不高于3%,地方政府直接組織建設的經濟適用住房只能按成本價銷售。這些政策措施應認真貫徹。

三、結語

淮安在過去3年的實踐中努力將首創共有產權房的“發源地”打造成住房保障的“福地”,對開始時的“5年內可原價回購政府產權部分”延伸為“5-8年只增加同期銀行利息”。對淮安共有產權住房保障模式,國務院發展研究中心、中央財經領導小組等部門領導和專家給予充分肯定。他們認為,“淮安模式”設計精巧、操作簡單,從制度層面上堵塞了原來經適房的牟利空間。但是,這一創新尚處于起步階段,亟待加以完善。通過加強對機構、計劃、供應和需求的管理控制,必將使淮安的住房保障體系更加完善,更能體現其應有價值。幫助人民群眾實現安居樂業,共建和諧社會。