商品房銷售廣告研究論文

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最高法院《解釋》第三條對商品房的銷售廣告和宣傳資料的行為性質作了明確的規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

宣傳廣告作為商品銷售行之有效的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場，目前，大多數的商品房是通過宣傳廣告進行促銷的。由于我國商品房市場管理機制尚不健全，對商品房銷售宣傳廣告缺乏有效的規范管理，特別是相應的民事責任制度的缺失，給開發商在銷售房產時作出虛假、夸大不實的廣告宣傳留下了可乘之機，損害了消費者的利益。最高法院這一解釋將使一些房地產開發商利用不實廣告吸引顧客、兜售商品房的行徑得到有效遏止，有利于保護購房人的利益，最終將有利于房地產市場健康有序的發展。

審判實踐中，商品房銷售廣告中說明和允諾通常有以下幾種情形：1.對商品房環境性質量的陳述；2.對商品房使用功能質量的陳述；3.對商品房美觀性質量的陳述；4.向購房人提供某些優惠或附帶贈送禮品的說明；5.承諾“還本銷售”、“售后返租”等；6.承諾為外地購房者辦理本地城市的戶口；7.在廣告中允諾開發出售的商品房將配備管道煤氣、有線電視、遠傳水表、進口電梯等，但實際交房時并未配備這些設施或要求購房者另支付上述費用等。司法解釋出臺之前的審判實踐中，商品房廣告中的許諾往往被認定為要約邀請，不會進入合同而成為合同條款的一部分，當然開發商也不必為其“承諾”承擔任何法律責任。實際上，購買人常常就是對商品房的廣告、宣傳的信任才決定進行交易的，而開發商提供的這個不實信息，對交易有重大的影響，理應擔責。司法解釋明確了開發商的廣告宣傳作為要約來處理之情勢，即使它們未納入合同，也仍然構成合同的內容，若開發商違背了承諾與說明，將承擔違約責任。審判實踐中，作為原告的購房者，只要能證明商品房銷售廣告是由開發商為該商品房銷售而作出的，并與所購商品房的實際不符，開發商就可能為此承擔違約責任。

案例一：某開發商一條廣告，稱其在某市近郊開發的房產-××廣場，不僅有1000多平米的停車場，還有數千平米的綠化帶。之后，由于該房產遠離鬧市區，價格低廉，同時購房者看中了商品房周圍的停車場和綠化帶，房子出售情況出奇的好。但是，一年以后，停車場被停止使用，開發商在這一地塊上蓋起一棟新的商品房。又過一年，兩塊綠化帶也先后被改建為商品房。眾多購房者群起抗議，指責開發商惡意欺詐，起訴要求開發商退房并賠償損失。法院經審理查明，開發商在房產開發前已經對該房產及停車場、綠化帶擁有土地使用權。

案例二：某開發商一條廣告，稱其開發的××花園商品房擁有3000平米的中心花園及網球場，24小時保安等多功能配套服務設施。當購房者入住后發現，廣告中的3000平米的中心花園變成了現實的幾百平米，而廣告平面圖中的網球場，現實中卻是個臭水潭，所謂的“24小時的保安”其實僅僅是一個在傳達室看門的老人。眾購房者群起提起訴訟。經法院查明，開發商實際的征地面積為3400平方米，基建商品房用地2900平方米，實際剩余用地幾百平米。

以上兩案例是典型的對商品房環境性質量的不實陳述引發的糾紛。××廣場商品房開發商在廣告時已經擁有停車場和綠化帶的用地使用權，其在購房者入住后將停車場和綠化帶的用地改建為商品房，應認定是一種違約行為，其應當承擔違約責任。而××花園商品房開發商在開發房產時僅征地3400平米，其承諾3000平米的中心花園及網球場明顯具有欺詐的故意，構成購買人可撤銷之理由。買受人沒有選擇撤銷合同，則可起訴要求開發商承擔違約責任。

實踐中，還有一種特殊的不實廣告，即違反房屋買賣合同所含房屋適應性條款。適用性是指商品房應適應于購房者居住或者購房者約定的特殊用途。開發商若事先知道商品房不具有適用性，但卻隱瞞真相或告知虛假事實，則可認定開發商構成違約。但若商品房缺陷在短期內能夠消除，則可由開發商消除瑕疵，并承擔相應的費用及遲延履行的損失賠償責任。如某一開發商開發的商品房底層原計劃用于店面出售，后認為該地段商業性不強，遂改為“樓中樓”住宅出售，出售后報有關部門批準補辦相關手續。在合同中，買賣雙方沒有明確該戶型系店面改建。房屋交付后，購房者認為開發商作了不實宣傳，以該戶型本非住宅，將店面改為“樓中樓”不適合居住使用且存在安全隱患為由提起解除合同之訴。審理中，經該商品房設計單位論證，夾層的改建不會對主體結構產生安全隱患。筆者認為，雖然雙方在合同中沒有明確該戶型系店面改建的事實，但這對購買人的交易決定沒有產生任何的影響，并且該樓層挑高6米，符合一般“樓中樓”挑高標準，設計單位論證了夾層的改建不會對主體結構產生安全隱患，因此開發商的行為不存在不實廣告宣傳，不構成違約。如果開發商不僅隱瞞該戶型系店面改建事實，同時，知道并隱瞞該戶型不適合居住使用，如層高不符合標準，夾層的改建可能影響主體結構產生安全隱患的事實，那么，可認定開發商的行為構成不實廣告宣傳，應承擔違約責任。

不過，對開發商的這些不實承諾和說明還可以從另外一個角度予以規制，即通過締約責任予以處理。雖然《解釋》把商品房的銷售廣告列為合同內容僅僅限定為“商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施”，但是，對于開發商就商品房規劃范圍之外的環境和公共設施進行的虛假宣傳，即使未視為合同內容，但不等于不承擔任何責任，因此造成購房者損失的，購房者根據我國合同法第四十二條規定的締約責任，要求開發商承擔締約的損害賠償責任。如開發商廣告宣傳在商品房周圍將建立小學、幼兒園、醫院、市場的生活設施，但實際上當地政府規劃部門并無此項建設規劃或者僅僅是意向計劃，商品房建成交付后，實際并無廣告承諾的生活設施，開發商應為此承擔締約責任。如果雙方在簽訂合同時，廣告宣傳的相關生活設施已經存在，而開發商在廣告上“以×百米近距離囊括全部生活設施”宣傳，這樣的廣告陳述容易被購房者所辨別，屬于正常的商業吹噓，購房人如以廣告宣傳的某項生活設施不在實際×百米內而主張開發商行為欺詐，顯然是吹毛求疵，其訴訟主張不能得到支持。