掙值法下房地產項目成本控制探討

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摘要：房地產行業作為推動經濟發展的重要力量，在我國的經濟發展和人民生活中起著至關重要的作用。改革開放后房地產業的快速發展，給房地產企業內部帶來很多的問題，其中最為嚴重的就是成本失控問題，房地產行業的內部核心競爭力不復存在。掙值法運用3個基本參數、4個評級指標來對項目施工過程中工程進度和成本偏差進行分析，找到解決方法及時對問題進行糾偏，避免在后續的工程中再出現此類情況，從而達到降低成本的目的。

關鍵詞：房地產項目；成本控制；掙值法

在房地產行業形勢日趨嚴峻的情況下，作為我國經濟主要支柱的建筑行業面對復雜多變的環境，房地產行業經營的風險不斷加大，這時健康可持續的發展就成了房地產行業的最終目標。房地產項目成本控制并不是一項簡單的被動約束和監管，而是在成本管控的全過程中經常檢查和發現潛在問題并加以控制。而掙值法則可以做到對項目全過程的成本和進度的實時監控。

一、房地產行業成本控制存在的問題

1.沒有樹立全面的成本控制意識。成本控制必須要貫穿項目成本控制的全過程，從施工的招標階段、施工階段到最后的竣工驗收階段都必須要做出相關的成本控制措施；同時要把成本控制細化到施工項目當中的每一個員工，重視個人對整個項目部的影響。管理層應加強對員工成本管理的知識培訓，最大限度地激發員工在成本控制上的積極性，并發揮其應有的價值。2.各方缺乏溝通。各部門間缺乏溝通。財務部門作為項目的主要核算部門，一般會制定比較嚴格的預算管理，但是過于嚴格的預算管理勢必會對成本就行壓縮，成本的降低一定程度上會影響工期，施工部門為了趕工期往往會無視預算管理，在施工項目上增加人員和資金的投入，預算管理從而流于形式，無法發揮真正的作用。因此，財務部門在進行預算管理時，一定要和施工部們進行充分溝通，讓施工部們也參與到預算管理中來，這樣編制出來的預算管理才具有可執行性。各利益方缺乏溝通。在工程項目施工的過程中，各利益方如果溝通不及時、交流不到位，就會造成設計變更、工程簽證的報送、審核等滯后于施工，從而導致工程因不符合施工設計而進行重新返工，成本也隨之上升。3.對施工過程中的成本管控不嚴。經分析，施工過程的成本占總成本的比例高達70%，尤其是施工過程中材料、人工、機械的成本。作為項目的預算人員在進行預算評估時采用增量預算和旁推的方法，依靠以往的類似項目經驗進行預算規劃，面對復雜多變的環境不能及時做出反應，靈活性較差。房地產項目的一個特點就是投資大、周期長，正是由于這種特殊性，項目面對的材料價格變動的風險就越大，價格的不穩定性使項目財務人員無法及時追蹤其準確性。4.割裂了成本、進度、質量的關系。成本、進度、質量三者既相輔相成，又相互矛盾。在進行成本控制時，要統籌三者之間的關系。項目的工期延長，那么資金投入就會增加；項目工期縮減，同樣也會導致成本增加。因質量問題而返工，會造成二次成本的增加；質量的提高，同樣也會導致成本的增加。要想得到好的質量，工期不能操之過急；因質量問題而返工也會導致工期的延長。5.成本控制不連續。成本控制間斷，沒有連貫起來。由于房地產行業人員流動性較大，項目施工過程當中人員頻繁調整變動，工作交接的過程中沒有做到無縫連接或出現交接失誤，就會造成信息不對稱，成本信息更新不及時，無法實現全過程的交流管理，不容易達到想要的成本控制效果。

二、房地產行業成本控制存在的原因分析

1.缺乏科學的成本控制方法。項目在成本控制上并沒有利用具體的成本控制方法，只是簡單依靠預算人員以往的經驗來制定相關的成本計劃，而且成本管理大都是事后進行，成本管控水平較差。例如，在進行材料的采購時沒有詳細的采購計劃，當前需要什么材料就依據當時的市場來買什么材料，這就很容易造成以下風險：材料價格一旦發生變動，成本也將隨之發生變動。在項目的實施過程中，項目部沒有制定相對細化的成本控制方案，而只是簡單地進行核算階段和支付階段的成本數據匯總，成本管控的方式過于粗放。這就在一定程度上導致了財務人員不能利用先進的成本控制方法對相關數據進一步深入分析，最后造成成本管控的效果不理想。因此急需建立起一套完善的成本控制管理體系，幫助施工企業降低成本。2.不注重全面的成本控制分析。房地產項目的財務部門一般都會在項目的前期編制總體的預算計劃，但是對項目實施過程中實際的變化不能做出及時調整，改進前期預算，這就造成了預算和實際支出偏差巨大，導致在項目結束后沒有足夠的資料做出成本分析，無法判斷成本失控的原因。項目部雖然在工程實施的過程中會編制成本預算表，但是只限于簡單的文字表述和成本數據，缺乏成本控制標準、未明確成本控制范圍等。不進行全過程的動態成本控制，成本控制的效果將大打折扣。有些項目把成本控制的責任全部分給了財務部門，企業的其他部門及員工很難樹立成本意識，對成本控制的參與度不高，權責不匹配，這就導致當項目成本管理出現問題時，無法責任到人。成本控制不僅是整個運營過程當中需要關注的，還需要施工項目中的各個部門的相互溝通協調，從而站在全局的高度來降低成本，提高成本控制的效果。3.缺乏有效的績效考核機制。企業的每個員工對于成本的認識是不同的。通過調查發現，大部分員工表示成本控制與他們沒有關系，不屬于自身工作內容。在企業當中按資歷來升職是很普遍的現象，這就導致一部分員工抱有僥幸心理：工作上只要不犯大錯，隨著時間的推移就會升職。由此，員工在工作中就會敷衍了事，對成本管控不作為。一個好的激勵機制，能調動員工的積極性。在實施成本控制的過程中，對在保證質量的前提下成本節約、進度加快的人員進行獎勵；對造成資源浪費的員工進行懲罰。這在項目的運行當中具有無比重要的意義。4.容易受客觀因素的影響。房地產項目具有投資大、周期長的特點，在面對復雜多變的環境時，要是沒有充足的成本控制措施，成本很可能會超出計劃的可控范圍。房地產在施工過程中要考慮是否經過冬天，受天氣影響，工程的進度可能會延緩，導致成本上升。隨著國家環境保護的意識加強，出臺了一系列的環境保護政策，禁止在冬季進行大規模的動土作業，從而導致了施工隊的誤工成本，使產品開發周期拉長，成本增加。

三、掙值法在房地產開發項目中的應用

1.相關理論。成本控制是指企業依照發展設定的成本目標，結合成本控制的相關理論，采取一系列的預防和調整措施對影響成本的各個因素和條件進行成本管控，從而達到成本控制的目標。掙值法是一種對項目的成本和進度的績效進行控制的方法，主要通過預算成本（BCWS）、完工預算成本（BCWP）、完工實際成本（ACWP）3個基本指標和成本偏差（CV）、成本績效指數（CPI）、進度偏差（SV）、進度績效指數（SPI）4個評價指標來進行數據差異的動態分析比較，從成本、進度的角度找出成本控制的偏差，從而幫助企業及時采取相關措施進行糾偏，最后達到成本控制的目的。2.應用實踐。LD房地產某開發項目為住宅建設，總建筑面積為147498.278平方米。實際開工日期為2018年9月1日，交付日期為2020年10月8日。在這里以2019年8月的數據進行分析，其數據如表1所示。其中，CV>0且CPI>1表示項目成本節約；CV<0且CPI<1表示項目成本超支；SV>0且SPI>1表示項目進度提前；SV<0且SPI<1表示項目進度滯后。總體而言，項目成本控制情況不理想。進一步分析可以看出，在進度超前的情況下，項目的成本已經出現了嚴重超支的現象。毋庸置疑，企業在施工過程一定存在某些問題。經了解，企業在施工過程中，監理方提出，工期已經晚于其計劃的工期，時間進度不達標。因此，施工企業為了達到監理方的要求，多班工人輪流加班，致使人工費上漲，超出預算，為了趕進度而忽視了成本的費用；由于質量問題，進行了二次返工，從而造成了材料浪費，成本上升。由此看來，LD房地產成本存在一定的失控，成本控制迫在眉睫。

四、對策建議

1.運用科學的成本控制方法。建立一套適合企業自身發展的科學的成本控制方法是非常有必要的。充分發揮掙值法的價值，把項目工期劃分為若干個階段，對每個階段的成本控制現狀進行分析，查找原因進行糾偏。加強掙值法的運用也能為項目之后的施工進度與成本進行科學合理的有效預測，保證成本的偏差與控制保持在可接受和可調控的范圍之內。2.建立績效考核制度。績效考核是企業提高效率的重要措施，把績效考核應用到成本控制上，能夠讓企業員工真正認識到成本控制的重要性。有必要建立一套成本控制績效考核制度，規范考核標準，實行獎懲機制，從而實現在保證項目進度的前提下節約成本。3.樹立成本意識。施工企業要注重動員每一個員工積極參與，樹立成本控制的理念，建立成本績效考核和責任分配制度，將成本目標落實到每個員工身上，細化責任清單，簽訂成本控制目標責任書，使每一個員工都樹立起成本控制的意識。

五、結論

一個企業的成本控制能力決定了其核心競爭力，其要想得到持久的發展，成本控制是重中之重。而一個合適的成本控制方法可以有效提高其核心競爭力，擴大其營業利潤。掙值法實現了項目施工過程的成本和進度同時監控，為項目提供了有效的分析評估標準，同時也可以判斷企業的績效，從而達到成本控制的目的。

參考文獻：

[1]劉苗苗.房地產行業成本控制問題———以M房地產公司為例[J].統計與管理，2020，35（11）：62-67.

[2]劉英東.房地產建設工程項目成本控制研究———基于房地產基金的運作機制和風險管控視角[J].項目管理技術，2020，18（09）：137-141.

作者:鄧婷婷 單位:青海民族大學