社區物業管理共享經濟模式分析

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摘要：從封閉小區的物業管理及其周邊的社區服務入手，分析封閉小區的物業管理所面臨的困境，探討共享經濟對物業管理帶來的機遇與挑戰，提出社區物業管理的共享經濟新模式，提出相應的政策建議。

關鍵詞：封閉小區；開放小區，物業管理；共享經濟

《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》（以下稱《意見》）提出，我國新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化。建設開放小區引發了社會的極大關注，人們紛紛從城市規劃、物權法、小區安全防范等角度探討開放小區將造成的影響。我們從封閉小區的物業管理及其周邊的社區服務入手，分析封閉小區的物業管理所面臨的困境。在此基礎上，關注小區之間非物理的開放，探討共享經濟對物業管理帶來的機遇與挑戰，提出社區物業管理的共享經濟新模式，提出相應的政策建議。

一、封閉小區的物業管理及其周邊社區服務

封閉小區的共同特點是有明確的邊界，或從物理上體現為小區的圍墻和大門，或從法律和規劃層面上體現為建筑“紅線”。建設封閉小區主要有3個方面的原因。一是受計劃體制下蘇聯規劃思想的影響。從上世紀50年代起，機關單位、軍隊就占據區塊式“領地”，建機關“大院”、部隊“大院”，內有紅花綠地，外有保安、警衛。90年代后的商品房開發基本上沿襲了這種封閉小區模式。二是地方政府更愿意成片成片地出讓土地以利于房地產行業規?；焖侔l展。三是與物業管理中安防管理的模式有一定關聯。傳統小區一般以人防和物防為主，人防的管理邊界往往就是設置物防———圍墻的地方。封閉小區的物業管理一般有以下特征：第一，具有確定的建筑或建筑區域；第二，具有確定的服務對象；第三，具有確定的管理者；第四，具有確定的管理內容?，F行的物業管理中所確定的管理對象、服務對象、管理者以及管理內容常常以小區的紅線或圍墻為邊界，形成了封閉小區的物業管理模式。封閉小區的物業管理一般提供常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務。物業管理中公共性的管理和服務是封閉小區物業管理中最基本的內容，主要包括6項業務：房屋建筑的管理和修繕；業主住宅裝修管理；小區設備與設施管理；環境衛生管理；綠化管理；小區安全管理。封閉式小區物業管理中也存在針對性的專項服務和委托性的特約服務，包括上門維修、快遞、社區醫療和養老服務等，但都不是主要內容。封閉小區的物業管理服務無法滿足小區居民的日常需求，所以在小區周邊就會出現一些滿足小區居民需求的社區服務，如食雜店、五金店、維修安裝店、理發店、洗衣店、飲食店、小超市、社區醫療站、藥店、儲蓄所、郵政局、公共停車場、洗車行等。這些服務基本上不局限于某個小區，也為多個鄰近小區或臨時過往的行人服務。這些周邊社區服務與封閉式小區的物業管理服務最大的區別在于開放性。封閉小區物業管理服務，與其周邊的社區管理服務一起，構成了小區居民的日常服務體系。小區內外的服務本是一個有機的整體，而目前的狀況將2者以圍墻和“紅線”隔離成2個部分，使2者之間的矛盾逐漸突顯。例如，小區圍墻內外的停車場本可統一規劃，優化土地利用，提供更多的停車位。

二、封閉小區物業管理的困境

封閉小區物業管理因其確定性和專屬性受到廣大業主的歡迎。近距離的服務使物業人員與小區居民建立很好的情感聯系和信任關系。但是，在互聯網的沖擊下，封閉小區的物業管理已出現不少問題，其發展面臨諸多困境，主要體現在以下3個方面。第一，規模較小產生系列經營與管理問題。規模較小的小區物業管理，由于不存在規模效應，經營難以為繼，出現停車難、物業服務差、收費難、物業管理人員與小區居民糾紛增加等問題。第二，無法拓展物業服務的廣度和深度。封閉小區由于規模不大，僅提供常規的公共服務，無法滿足居民所需的多元化服務，不能采取靈活多樣的服務方式和經營機制以人為本地做好物業管理的各項管理與服務工作。針對性的專項服務和委托性的特約服務也不發達，不能滿足小區居民的日常需求。封閉小區物業管理不斷受到圍墻外專業化的專項服務和特約服務的沖擊。第三，圍墻和紅線阻礙了物業管理公司的整合。房地產后服務市場雖然前景廣闊，但房地產企業設立的房地產物業管理公司所提供的管理服務僅限于本房地產公司開發的樓盤。各家房地產物業管理公司受制于封閉小區，無法統合成規模更大的物業管理公司，提供更多元的物業管理服務。企業的邊界本來是由其管理成本、協調和交易成本決定的［1］，而封閉小區物業管理公司的邊界卻由圍墻和紅線決定，這顯然有悖于經濟規律。

三、物業管理共享經濟模式面臨的機遇

互聯網技術的出現，通過社會化軟件（socialsoftware）產生信息分享、協同合作以及集體行動的能力，可能使組織機構的管理和協調成本急劇下降，從而沖破“機構困境”。這種以互聯網為基礎的共享經濟模式為建立開放小區物業管理提供了機遇，使建設以提供小區各類服務為主要內容的交易平臺成為可能。這樣的交易平臺是開放的、跨小區的、跨行業類別的，甚至是跨物業公司的，不僅是對以圍墻與紅線為界限的有形開放，更體現為需求和供給共享的非物理層面的開放。安防技術手段的進步也為開放小區物業管理提供了可能。封閉小區存在的重要理由是有圍墻因而更安全，但安防的技術手段不斷發展，尤其視頻監控等系統廣泛運用，使安防管理區域擴大成為可能，并為建立基于共享經濟的物業管理模式提供了有力的技術支持。實力雄厚的物業公司有意于做大做強，也有能力為附近其他小區居民提供相應服務，但囿于各物業公司所轄范圍的圍墻與紅線，靠個別公司突圍是很困難的。這就需要政府這只“看得見的手”來推動?！兑庖姟返奶岢鰧⒋龠M開放小區物業管理模式的形成和發展，共享經濟模式也將促成小區之間非物理層面的開放。

四、物業管理共享經濟模式面臨的挑戰

封閉小區的稀缺性在某種程度上可以促進房地產銷售，但也對開放小區政策的施行產生負面作用。開放小區共享經濟模式的新供給，在我國作為新生事物，將遇到傳統思維的挑戰。推倒小區圍墻涉及各方利益重置，推進極為困難。從產權角度看，怎樣在推倒小區圍墻后保障原有居民的公共空間？小區居民的公共空間變成了大眾的公共空間后，這些權益該如何置換？原有權益的損失如何補償？因而，建設開放小區，既要保護原有住戶的產權權益，又要將新增的公共空間和收益合理地進行分配。這是極其復雜的過程，沒有現行的法規，開放小區會遇到各種各樣的問題和困難。在我國，建立開放小區還只是一個概念，如何推進尚無明確的方案。目前，沒有開放小區的試點和樣板，開放小區的優點也沒有釋放出來，將成為推行開放小區的一種阻力。拆除圍墻后，安全問題也將成為基于開放小區的物業管理共享經濟模式所面臨的最大挑戰。原有的物業管理模式仍存在慣性?，F有物業公司或房地產開發公司擔心在競爭中處于不利地位，會本能地抵制建立物業管理共享經濟模式。

五、社區物業管理的共享經濟模式

（一）社區物業管理共享經濟模式的特征與架構

開放是未來社區的發展趨勢。社區物業管理的共享經濟模式無疑是跨小區、跨行業、跨物業管理公司的，是一種“互聯網+物業”的管理模式。它將傳統封閉小區的物業管理及其周邊的社區服務整合在一起，為片區居民提供常規性的物業管理服務、有針對性的專項服務和委托性的特約服務，不再受限于小區圍墻和“紅線”。當然，政府推廣街區制的政策導向有利于基于共享經濟的物業管理模式的落地?！盎ヂ摼W+物業”“互聯網+社區醫療”“互聯網+社區養老”等多種形式相互促進，將可能形成更加廣義的、內涵更為豐富的未來社區管理模式。以3個或更多封閉的小區為例，在封閉小區里分別存在著3個或更多個物業管理公司，它們周邊分散著各類社區服務。從封閉小區向開放小區轉型后，原有3個或更多個物業管理公司將整合或細分，它們不再單獨服務于某一小區，而是為3個或更多個小區的所有居民提供某1項或某幾項服務，而原先分散在這3個或更多個小區周邊的各類社區服務也被整合到社區的物業管理中。社區物業管理的共享經濟模式框架圖如圖1所示。物業管理平臺是用物業智能化和物業管理信息化整合各類服務的O2O云平臺。O2O模式充分體現了互聯網跨地域、無邊界、海量信息、海量用戶的優勢，同時充分挖掘線下物業管理和各類社區服務資源，將各社區的需求和供給共享到平臺，進而促成線上開放小區居民與線下服務的交易。

（二）支撐社區物業管理共享經濟模式的技術條件

封閉小區物業管理所對應的物業智能化和物業管理信息化系統主要面向物業管理人員設計，或最多只是為物業管理人員和小區居民設計的，主要包括樓宇對講系統、視頻監控系統、停車場管理系統、多媒體信息系統，物業管理OA（OfficeAutoma-tion）系統等。支撐開放小區物業管理模式的技術基礎條件是物業智能化和物業管理信息化向移動互聯網化和物聯網化轉型。其設計必須面向小區居民、物業公司以及周邊商家，并讓3者互動起來［2］。支撐社區物業管理共享經濟模式的技術條件日漸成熟。1.物業管理辦公自動化系統進入移動互聯網時代成都云聯峰創科技有限公司開發了“微小區”平臺，提供包括物業管理人員、周邊商家和小區居民的移動APP。第一，“微小區”面向物業公司的設計。微小區平臺可以小區公告、辦事指南，支持針對性專項服務和委托性特約服務的受理和意見反饋，可利用網上支付繳納物業費用和其他費用。第二，“微小區”面向小區居民的設計?！拔⑿^”為小區居民與物業管理人員提供互動交流的平臺，還為小區提供專門的社區模塊，構建網上的新型鄰里關系。第三，“微小區”針對周邊商家服務的設計。在微小區平臺上周邊商家服務列表中，各類商家可方便快速地展示自己的店鋪和各類促銷信息，業主也可以快速查找小區周邊的服務信息，既方便業主生活，也給物業管理帶來新的盈利模式，實現物業公司與周邊服務的融合，并突破小區圍墻和“紅線“的限制。2.樓宇對講和視頻監控成為一種云服務模擬樓宇對講的梯口機被基于安卓的樓宇對講的梯口機所替代，從有線轉變為無線。取消樓宇對講室內機，樓宇對講的梯口機可以與小區居民手機和保安的手機互聯，視頻對講，還可遠程遙控開鎖。不僅如此，這一視頻對講平臺還可以向周邊商家延伸，成為居民與周邊商家的交流平臺。視頻監控探頭已逐步數字化，以IP方式接入監控網絡已越來越便捷。視頻監控也不局限于小區的監控室，可用物業保安的手機直接監控小區的各個角落，大大提升了安保管理的管理半徑。樓宇對講和視頻監控成為一種云服務，安保的跨小區管理在技術上已沒有瓶頸。3.停車場管理系統共享服務各個小區停車場管理系統中的空位信息分享到跨小區的云端，將產生一種“共享經濟”，可能產生類似Airbnb的商業模式。擁有空閑停車位的小區可以將自己的信息掛到網上出租，只需要標明自己的出租信息，而不需要支付其他費用。需要租停車位的消費者可以使用一個相關的地圖軟件來搜索適合自己的停車位，相關的費用支付可以在網上完成。這樣的技術方案和商業模式已越來越成熟，只要突破小區圍墻和“紅線”，統一考慮小區內外的停車場，尊重和厘清停車位產權人、小區居民、物業公司以及平臺運營商等多方的利益關系，就可落地實施。

六、社區物業管理共享經濟模式的政策建議

盡管社區物業管理共享經濟模式實踐的案例還不多，但已具雛形。支撐其發展的技術條件也已具備，整合各方資源的意愿也不斷增強，但似乎萬事俱備，還欠東風。在此背景下，政府推出開放小區政策是適時的，順應了社會發展的潮流。建設開放小區給物業管理公司帶來了新的機遇與挑戰。應大力啟動開放小區物業管理模式的試點工作?？梢越琛吨泄仓醒雵鴦赵宏P于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》的東風，在新建住宅街區制基礎上開展開放小區物業管理模式的試點，充分發揮新機制、新技術和新體驗的優勢。鼓勵物業企業兼并重組，做大做強。培育龍頭物業企業，通過金融支持和政府購買社區服務的方式，鼓勵其兼并整合碎片化的小區物業管理企業，沖破無形的“圍墻”分隔，讓物業企業從開放合作中得到互利。大力發展“互聯網+物業”。鼓勵有實力的地產商和物業公司轉型，聯合互聯網公司，架構開放小區物業管理O2O平臺，制定開放小區物業管理技術標準，以求各小區之間達到信息共享，互聯互通，再進一步實現各線下經營主體的分工協作。統一規劃“互聯網+物業”“互聯網+社區醫療”“互聯網+養老”。物業服務、社區醫療和社區養老是一個有機的整體，在架構開放小區物業管理O2O平臺時，應考慮與社區醫療和社區養老之間的對接，兼顧3者的共同發展，形成更加完整、開放的O2O社區服務綜合平臺。細化《意見》精神，以漸進方式推動封閉小區的改造。不可強制推動封閉小區的改造，應充分尊重小區業主的權益，征求小區業主的意見，充分發揮業主委員會的作用。將封閉小區的資源重新整理，改造的方案必須公示，涉及的損失應有補償方案，新增權益應清晰產權，公共權益應公平分享。作者:單位:

作者:廖萍萍 林丹 單位:中共福建省委黨校 福建江夏學院

參考文獻：

[2]廖萍萍，林丹.第五方物流的GIMIS對講調度平臺[J].沈陽大學學報，2013（2）.