香港物業(yè)管理執(zhí)業(yè)制度啟發(fā)

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一、《香港物業(yè)管理業(yè)能力標準說明》介紹

香港《建筑物管理條例》的實施，為業(yè)主立案法團的成立和運作提供了法律綱領，同時也加強了物業(yè)管理運作的監(jiān)管。香港政府和專業(yè)團體借鑒公屋的專業(yè)性房屋管理的概念，逐漸發(fā)展出以業(yè)主住戶為服還制定了一套《物業(yè)管理業(yè)能力標準說明》（以下簡稱“《說明》”），對各個級別的知識和技能要求作出具體說明。《說明》主要涵蓋能力標準，而能力標準的劃定則按行業(yè)內執(zhí)行每項職能時所需具備的能力為依據，其中，包括需要的行業(yè)知識、專業(yè)技能和軟性技巧等。這些能力標準以“能力單元”的形式表現出來，每一個能力單元描述該項能力所需要的標準及其能力要求。物業(yè)管理業(yè)資歷架構共有7大職能范疇，28個職能要項，136個能力單元。七大職能范疇分別是環(huán)境管理、建筑物維修保養(yǎng)、業(yè)戶管理及社區(qū)服務、設施管理、應用法律、財務及資產管理以及人力資源管理。每個職能范疇下又進一步細分為多個職能要項，如環(huán)境管理下細分為建筑物保安、緊急事故處理、環(huán)境安全、建筑物環(huán)境整潔、園藝梅花以及建筑物私家路管制及環(huán)境保護等6個職能要項。每個職能要項根據能力差異劃分不同級別的能力單元，最高為七級。從各個能力單元的能力標準來看，香港對物業(yè)管理從業(yè)人員能力培養(yǎng)上具有以下特點：務中心的專業(yè)物業(yè)管理服務。隨著城市房地產業(yè)的發(fā)展，各種新型業(yè)態(tài)物業(yè)的出現對物業(yè)管理從業(yè)人員的專業(yè)水平提出了更高的要求。在此背景下，香港教育局于2002年為物業(yè)管理行業(yè)成立了行業(yè)培訓咨詢委員會，以推動建立物業(yè)管理行業(yè)的資歷架構，旨在鼓勵行業(yè)人士通過各種職業(yè)培訓提升專業(yè)能力，獲得相關資歷。資歷架構是一個非強制性級別制度，主要是將業(yè)內的學銜及技能范疇分為資歷級別，并詳細訂明每一項資歷級別所要求達到的準則。資歷架構的設計，其目的是讓公眾人士透過一個清晰及統(tǒng)一的指引，制定個人的進修計劃。

一方面依照循序漸進的專門技能進修途徑（縱向發(fā)展），在某一特定專業(yè)范圍內提升個人的技能。另一方面，按照多種技能的進修途徑（橫向發(fā)展），達到一專多能。資歷架構劃分為七個等級，第七級為最高等級，物業(yè)管理行業(yè)培訓咨詢委員會按以下四個指標作為劃分等級的依據：（1）知識及智力技能；（2）過程；（3）應用能力、自主性及問責；（4）溝通能力、運用資訊科技及運算能力。與此同時，1.級別和能力單元劃分專業(yè)化程度高物業(yè)管理業(yè)資歷架構將7大職能范疇劃分為136個能力單元，級別越高的能力單元對知識和技能要求也越高，如一級的建筑物保安僅要求“能夠綜合對駐守地方的用途、環(huán)境、合作伙伴、保安系統(tǒng)器材、相關法律知識及工作指引的認識，正確和合法地執(zhí)行建筑物保安職務”，而六級的建筑物保安則要求“能夠時刻掌握嶄新的保安知識、行業(yè)和法例的要求，引入先進裝置，持續(xù)改善公司所提供的建筑物保安服務。”且有別于大陸地區(qū)物業(yè)服務從業(yè)人員的綜合認證，香港物業(yè)管理業(yè)資歷架構為每一職能要項都提供了級別晉升的渠道，如從事建筑物安保工作的從業(yè)員可以通過培訓和工作時間的積累去獲得更高級別的資歷，當然其也可以通過職業(yè)培訓獲得其他職能要項的資歷認證。由此，香港每一項職能要項均有不同級別的資歷認證，其專業(yè)化程度更高。2.注重實務能力水平《說明》中每個能力單元均包括該職能要項達到某一級別時所需要的行業(yè)知識，應掌握的專業(yè)技能和軟性技巧等。而各能力單元的評核指引的表述可以歸納為一種模式，即“能夠運用相關知識，實際解決問題/提出建議”，在這一表述模式中，更為強調的是解決實際問題的能力，包括對理論知識的學習，最終也是落實到能否解決問題這一層面。3.強調綜合管理能力的提升不同級別能力單元的要求與物業(yè)管理從業(yè)員的職場發(fā)展路徑相契合，一二級別的能力單元所要求的絕大部分是能夠按照指令執(zhí)行某項具體工作，其所對應的一般是執(zhí)行崗。而從第三級別開始則逐漸向管理崗過渡，能力單元更多地要求從業(yè)員能夠作為管理者，督導和安排屬員做好特定工作，并且隨著級別的提升，要求從業(yè)員能夠對某個職能要項有整體地統(tǒng)籌協(xié)調把握，能夠對工作做出宏觀規(guī)劃，對具備綜合管理能力的要求逐漸提升。

二、香港與大陸地區(qū)物業(yè)管理業(yè)資格認證制度的差別

本文所稱物業(yè)管理師，是指經全國統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書》，并依法注冊取得《中華人民共和國物業(yè)管理師注冊證》，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。大陸地區(qū)獲得物業(yè)管理師職業(yè)資格的途徑是通過住建部組織的全國統(tǒng)一考試，考試合格并經注冊者，即可以“物業(yè)管理師”的名義從事物業(yè)服務工作。考試科目包括《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經營管理》、《物業(yè)管理綜合能力》以及《物業(yè)管理實務》。各科目側重點不同，應試者應全面掌握物業(yè)管理基本制度、房地產與物業(yè)管理相關法律政策、物業(yè)管理與經營實務、房地產投資和評估、經濟學、管理學、心理學、統(tǒng)計學、公共關系理論、建設工程和物業(yè)設備相關知識等多學科知識，形成綜合性的知識架構。由于歷史背景和物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展進程等不同，香港地區(qū)和大陸地區(qū)的物業(yè)管理師認證制度存在差異，主要如下：

1.級別梯度和定位不同

香港物業(yè)管理業(yè)資歷架構對人才培養(yǎng)的定位是“一專多才”，其將各個職能要項劃分為7個等級，不同能力單元要分別認證，從事本職能工作的從業(yè)人員也可以通過職業(yè)培訓獲得其他職能要項的資歷認證。而大陸地區(qū)的物業(yè)管理師資格的取得，則是一種考試認定，其對人才培養(yǎng)的定位是“通才”，從業(yè)者只有掌握多方知識和技能，通過綜合考試才能獲得相應資格。按照目前規(guī)定，大陸地區(qū)實施的物業(yè)管理師考試制度不存在級差，只要滿足專業(yè)學位和工作年限等條件即可申報參加考試，這與勞動和社會保障部另外實施的物業(yè)管理職業(yè)技能考試制度不同。

2.知識和技能要求不同

香港物業(yè)管理業(yè)資歷架構要求掌握環(huán)境保護等七大職能范疇的相關知識和技能，該七大職能范疇多與物業(yè)管理工作直接相關。而大陸地區(qū)則要求從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員除了要掌握與物業(yè)管理工作直接相關的知識外，還要掌握經濟學、管理學、營銷學、心理學、統(tǒng)計學、公共關系理論、保險理論等與物業(yè)管理非直接相關的知識。由此，香港和大陸地區(qū)對物業(yè)管理從業(yè)人員的知識和技能要求存在較大差異。

3.取得資格的方式不同

香港地區(qū)物業(yè)管理從業(yè)者獲得物業(yè)管理業(yè)能力標準說明中的相應資格，應當通過香港資歷架構委員會的評估，評估方法通常包括查驗年資及相關工作經驗證明文件、面試、筆試、實務測試或是以上多種方式的組合。而大陸地區(qū)獲得物業(yè)管理師資格的途徑則是通過全國統(tǒng)一考試，考試通過者即可獲得《物業(yè)管理師資格證書》。

三、對完善大陸地區(qū)物業(yè)管理師制度的啟示

1.合理調整知識結構

當前物業(yè)管理師資格考試知識要素中涵蓋了房地產投資分析、物業(yè)管理、工程建設、市場營銷、公共關系、心理學、管理學、法學等知識，從業(yè)者除了要掌握與物業(yè)管理直接相關的知識外，還要掌握其他專業(yè)領域的知識，而且要求不低于其他專業(yè)領域。在這種考試制度下，物業(yè)管理師的定位不僅僅是物業(yè)管理師，還是必須具備建造師、造價師、會計師等相應知識，由此讓物業(yè)管理從業(yè)人員學到的知識也往往是“雜而不精”。因此，應合理調整物業(yè)管理師所需具備的知識結構，加強考查與物業(yè)管理直接相關的專業(yè)知識，適當減少工程建設、財務會計、心理學、經濟學等專業(yè)知識的權重，應當先將物業(yè)管理師培養(yǎng)為物業(yè)管理業(yè)的精英專才，在此基礎上，再考慮所謂的“復合型人才”培養(yǎng)。

2.完善考核認證方式

大陸地區(qū)物業(yè)管理師以考試方式進行考核認證，這種認證方式更強調從業(yè)者的知識掌握程度和應試技巧，對從業(yè)者的實踐應用能力的考查不足。而香港資歷認可的評估方法既可考核從業(yè)者對相關知識的掌握情況，又可考核其實踐應用能力的高低，不失為一種較為客觀合理的綜合認證方式。完善大陸地區(qū)物業(yè)管理師認證制度，可參考借鑒香港地區(qū)對于物業(yè)管理從業(yè)者實踐能力的考核方式，在筆試之外加上面試環(huán)節(jié)或實踐考核環(huán)節(jié)，綜合評估從業(yè)者的實踐能力。

3.推動不同的物業(yè)管理從業(yè)人員

資格認證制度融合發(fā)展總體而言，香港物業(yè)管理業(yè)資歷架構體系較為完善，不同的級別對知識和技能的要求逐層遞進。而大陸地區(qū)則是通過全國物業(yè)管理師資格考試就一勞永逸了。本文所稱的物業(yè)管理師考試制度是由住建部負責組織實施的，是一種職業(yè)資格認證制度且不存在級差，參加物業(yè)管理師考試無需以取得其他職業(yè)資格為前提條件；另一方面，人力資源和社會保障部負責實施的物業(yè)管理員職業(yè)資格統(tǒng)一鑒定工作則將物業(yè)管理職業(yè)分為四級，分別是物業(yè)管理員（國家職業(yè)）、助理物業(yè)管理師(國家職業(yè)資格三級)、物業(yè)管理師(國家職業(yè)資格二級)以及高級物業(yè)管理師（國家職業(yè)資格一級，尚未實施）。同樣名為“物業(yè)管理師”，認證機構不統(tǒng)一，級別劃分不一致。相同職業(yè)領域的雙重認證，一方面既增加了行業(yè)從業(yè)者的考試負擔，另一方面也造成了國家人力物力的浪費，不利于從業(yè)人員職業(yè)標準的國際對接。因此，完善大陸地區(qū)物業(yè)管理師資格認證制度，應當推動不同認證體系的物業(yè)管理從業(yè)人員資格制度融合發(fā)展，使“一試三證”邁向更高層次“四證融合”，即實現住建部實施的物業(yè)管理師資格認證、人力資源和社會保障部實施物業(yè)管理員（國家職業(yè)級別）認證、香港澳門官方認證和國際權威認證相互對接。

作者：劍平陳德豪練均華姚劍雄工作單位：廣東省物業(yè)管理行業(yè)“一試三證”研究課題組成員