一房多賣調(diào)查與處理

導語：一房多賣調(diào)查與處理一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

近幾年隨著房地產(chǎn)開發(fā)的增多，一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得更多的周轉資金或獲取更多的利潤，將正在建設的房屋進行一房多賣或一房既賣又抵押，為此引起了訴訟。筆者對北安市法院三年來因房地產(chǎn)購買抵押、產(chǎn)生糾紛的16件執(zhí)行案件進行調(diào)查并研究處理方法。

一、一房多賣的類型

從16件涉及被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)商的執(zhí)行案件來看，有7件是因為一房多賣引起倒出房屋的執(zhí)行，有4件是開發(fā)商為債務人執(zhí)行拍賣查封的房屋，案外人提供證據(jù)證實開發(fā)商將房屋出售或抵債、抵押給案外人情形，有5件是法院判決房屋歸申請執(zhí)行人所有，在執(zhí)行過程中，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商將房屋出售給他人。從調(diào)閱卷宗內(nèi)容來看，一房多賣有五種情形：

（一）二個或二個以上的買賣法律關系都合乎法律規(guī)定，買受人均未取得房產(chǎn)權證，其中一個已經(jīng)占有使用，但法院判決房屋歸未占有使用的申請執(zhí)行人，這類案件有4件，占25%。

（二）二個或二個以上的買賣法律關系都合乎法律規(guī)定，一個買受人取得房產(chǎn)權證，另一個雖未取得但已經(jīng)占有使用，在執(zhí)行過程中，因未取得房產(chǎn)權證但已占有使用的，拒不倒出房屋，法院判決此類執(zhí)行倒出房屋案件有2件，占12.5%。

（三）先買受人與出售人之間的買賣關系合法有效，并取得了房產(chǎn)權證，且被法院依法保護，但在訴訟至執(zhí)行期間，被執(zhí)行人（開發(fā)商）與后買受人（案外人）惡意串通，私下協(xié)議將房屋出售給后買受人，并且后買受人占有使用房屋，這類案件有5件，占31.3%。

（四）先買受人與出售人之間的買賣關系系合法，未取得房產(chǎn)權證，并占有使用，因買受人為另案被執(zhí)行人，在執(zhí)行過程中，買受人、出售人（開發(fā)商）與案外人三方惡意串通，將房屋協(xié)議給案外人，為原買受人逃避執(zhí)行提供虛假協(xié)議，這類案件有3件，占18.8%。

（五）先買受人與出售人（被執(zhí)行人）之間的買賣關系無效，后買受人的買賣關系合法，但先買受人已將房屋占有使用，法院判決先買受人倒出房屋，這類案件有2件，占12.5%。

二、一房多賣的處理方法

對于一房多賣的處理原則是司法確認高于行政確認，因為司法權屬于上位權，即法院判決確認的產(chǎn)權效力高于房產(chǎn)領發(fā)的房屋產(chǎn)權證照的效力。對于第一種情形，買受人均未取得房產(chǎn)權證，但其中一個買受人購買的房屋被法院依法確認，其他買受人雖然占有使用權，但必須予以倒出，其他買愛人持與開發(fā)商之間的買賣協(xié)議進行另案訴訟，但不影響房屋的倒出。

對于第二種情形，兩個買受人與開發(fā)商之間的房屋買賣合同均有效，但是取得產(chǎn)權證照的買受人購買房屋的協(xié)議效力高于未取得證照買受人的協(xié)議效力，因為我國法律規(guī)定房屋產(chǎn)權以登記為準，登記所有人的效力大于事實所有人的效力，這是維護房地產(chǎn)交易安全及登記秩序的正常進行，因此，未取得房產(chǎn)權證但占有使用人必須倒出房屋，交付給取得房產(chǎn)權證的買受人，然后另案訴訟開發(fā)商返還購房款。

對于第三種情形，如果查清屬實，執(zhí)行機構對后買受人（案外人）的異議不予審查，依照民事訴訟法及執(zhí)行若干問題的規(guī)定，對后買受人和開發(fā)商直接認定為惡意串通，予以拘留、罰款，同時將房屋倒出交付先買受人。

對于第四種情形，在執(zhí)行階段經(jīng)常遇到有的被執(zhí)行人（買受人）購買出售人的房屋，購買后并沒有辦理變更登記，主要是為了逃避法院的執(zhí)行，依照《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行查封、凍結財產(chǎn)若干問題的規(guī)定》，對于對被執(zhí)行人購買第三人確需過戶的房屋，在征得原產(chǎn)權登記人同意后，法院才可以查封，否則應通過訴訟來確認，但在實際操作過程中，售房人極易與購房人（被執(zhí)行人）惡意串通，一種情況是另行協(xié)議出租給被執(zhí)行人，另一種情況是將房屋協(xié)議出售給案外人，由案外人同被執(zhí)行人之間協(xié)議租售，對于此種情況，法院在執(zhí)行過程中應對案外人的異議依照民訴法第204條進行審查，同時賦予當事人和案外人訴權，若通過訴訟認定房屋歸先買受人所有，法院執(zhí)行機構應對出售人、案外人及買受人（被執(zhí)行人）予以拘留、罰款。

對于第五種情形，是通過民事訴訟認定買賣合同的效力，已認定先買賣關系無效，后買賣關系有效，才判決先買受人侵權成立，因此，先買受人必須倒出房屋，交付給后買受人。

總之，從上文分析來看，一房多賣引發(fā)的民事、行政、執(zhí)行爭議交叉案件進行。在訴訟階段，一般應當是中止行政訴訟，先行審理民事爭議，判斷屬于一房多賣的哪種情形進行確權。在執(zhí)行過程中，執(zhí)行員發(fā)現(xiàn)一房多賣的情形，應先初步審查，如果發(fā)現(xiàn)判決有錯誤應通過審判監(jiān)督程序進行再審；如果案外人提出異議，執(zhí)行人員應依法審查，同時賦予案外人訴權；如果發(fā)現(xiàn)是惡意串通進行假交易，必須依法嚴懲。