購買小產(chǎn)權(quán)房合同范文

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篇1

一，按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，要補繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。按這種解釋普通商品房就是“大產(chǎn)權(quán)”房，經(jīng)濟適用房就是“小產(chǎn)權(quán)”房。

二，按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)”，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫“小產(chǎn)權(quán)”，又被稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。購房人要注意的是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

第一種小產(chǎn)權(quán)還好，第二種是完全不受法律保護的。等于你花錢在租房

購買小產(chǎn)權(quán)房會有什么風(fēng)險：

第一，法律風(fēng)險，前面已經(jīng)詳細論述了由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因為小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護。

同時，由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利將無法得到保障。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護問題，其救濟途徑就非常有限。

第二，政策風(fēng)險，在購買的是在建小產(chǎn)權(quán)房，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可能就會導(dǎo)致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比是微乎其微的。

第三，目前，小產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)還沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而小產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)得不到銀行貸款支持，開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進行開發(fā)建設(shè)，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預(yù)交給沒有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開發(fā)單位，對購房者而言，資金的安全，開發(fā)商資金是否按時到位，是否能夠按質(zhì)按時的交付房屋存在著很大的風(fēng)險。同時，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題。

篇2

關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房;購買風(fēng)險;負面影響

小產(chǎn)權(quán)房是相對于普通商品房而言的,是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,有村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)權(quán)屬證書的房產(chǎn),“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房沒有國家頒發(fā)的土地使用證,國土和房管部門也不會給購房合同備案。城市居民對僅持有有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)證”的房屋,其房屋所有權(quán)是不受法律保護的。因此,“小產(chǎn)權(quán)”實際上就是沒產(chǎn)權(quán)。

十幾年來,小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模和范圍不斷擴大,危及農(nóng)業(yè)安全、破壞農(nóng)村和諧和損害農(nóng)民利益等社會弊端逐漸暴露并日益嚴重。本文從小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的主要因素、經(jīng)濟利益關(guān)系分析、購買風(fēng)險、負面影響等方面對小產(chǎn)權(quán)房進行了深入的研究和分析,從理論與實踐的結(jié)合上對小產(chǎn)權(quán)房問題進行探討研究。

一、與小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的主要法律、法規(guī)

(一)《憲法》

現(xiàn)行憲法第10條規(guī)定,城市的土地屬于國家所有,農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有。宅基地和自留地、自留山也屬于農(nóng)民集體所有。

(二)《土地管理法》

雖然《土地管理法》對農(nóng)村集體土地上的房屋的轉(zhuǎn)讓問題沒有針對性的規(guī)定,但根據(jù)《土地管理法》“嚴格管理土地、合理利用土地”的立法精神,結(jié)合該法第43條和第63條的規(guī)定,可以明確地看出,《土地管理法》是禁止集體建設(shè)用地使用權(quán)對外轉(zhuǎn)讓的。

(三)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

集體土地制度本應(yīng)是自2008年1月1日施行的《城市規(guī)劃法》運轉(zhuǎn)的前提,也是其實施的基礎(chǔ)。遺憾的是到目前為止,《土地管理法》還沒有根據(jù)《憲法》原則建立集體所有土地完整的法規(guī)體系,集體土地使用權(quán)也沒有根據(jù)《憲法》的原則進入市場流轉(zhuǎn)。本應(yīng)與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》同期出臺的集體土地管理法規(guī)的延緩出臺,導(dǎo)致中國集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地、宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等問題獲得了巨大的灰色運轉(zhuǎn)空間。因此,《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實際上強行拉開了解決中國小產(chǎn)權(quán)房的序幕。

(四)《物權(quán)法》

《物權(quán)法》第9條:不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。《物權(quán)法》第59條規(guī)定:農(nóng)民所有不動產(chǎn)和動產(chǎn),屬于本集體成員集體所有。如果所開發(fā)的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房由農(nóng)民自住,產(chǎn)權(quán)屬于集體中的農(nóng)民,將受到物權(quán)法的保護,城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房,這種交易本身不合法,購房人未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證,而購房者的購房合同從法律角度來看,也屬于無效合同。雖然《物權(quán)法》頒布,保障私有財產(chǎn)特別是不動產(chǎn)的權(quán)利,但不會保護不合法財產(chǎn)。

(五)《房地產(chǎn)管理法》

《房地產(chǎn)管理法》第2條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)就是在國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。該條確定了房地產(chǎn)開發(fā)的對象,即國有土地。

(六)《房屋登記辦法》

2007年7月1日起實施的《房屋登記辦法》第82條:“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋,可以依照本辦法的規(guī)定申請房屋登記。”第87條“申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的,除法律、法規(guī)另有規(guī)定外,房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。”

從現(xiàn)有的相關(guān)法律、法規(guī)來看,僅持有有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)證”的房屋,在我國房地一體制度下,其房屋產(chǎn)權(quán)無法得到有效保護。

二、小產(chǎn)權(quán)房的購買風(fēng)險

(一)買房人的利益很難得到保障

根據(jù)現(xiàn)有法律和《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定,通過國家正規(guī)渠道購買的房屋,經(jīng)過房產(chǎn)管理部門權(quán)利登記后,買房人對所購房屋獲得所有權(quán),在任何情況下第三人都不能對其進行侵害。但“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房的買賣,因違反法律強制性規(guī)定,雙方所簽合同為無效合同,無法在房屋管理部門進行權(quán)利登記,買房人在交付房款后并未獲得房屋的所有權(quán)。因此,一旦發(fā)生相關(guān)當(dāng)事人主張購買行為無效或者國家按照法律規(guī)定進行整頓時,買房人的利益很難得到保障。無法對所購房屋擁有長期、穩(wěn)定、可不受任何第三人侵犯的權(quán)利保障。例如,經(jīng)過若干年后村委會成員發(fā)生變動,或村內(nèi)土地需要調(diào)整,或因其他原因村委會主張購房行為無效,想收回所售房屋時,買房人則無法得到法律保障,只能通過合同無效要求返還原價款,如果村委會在出售房屋時將房屋價款當(dāng)作其他開發(fā)建設(shè)項目的資金,已無錢可還時,買房人事實上只能自己承擔(dān)損失。

(二)買房人很難獲得法律救濟

正規(guī)的商品房開發(fā)和交易,買賣雙方需簽訂房屋銷售合同,其中對所售房屋質(zhì)量問題及買賣雙方各自的權(quán)利義務(wù)等都會做出明確約定,如果日后出現(xiàn)爭議或糾紛可按照合同約定獲得救濟,而“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房的買賣,因所簽合同本身是無效的,因此,即使在合同中對此類問題做出了約定,買房人也無法通過合同約定要求出售方承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任,在對方拒不賠償?shù)那闆r下,損失只能由自己承擔(dān)。

(三)三買房人無法獲得拆遷補償

征地或拆遷補償,按照法律規(guī)定,補償對象是被征收土地使用權(quán)人或被拆遷房屋所有權(quán)人,因“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房買賣行為不合法,買房人既未得到所購房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),也未獲得房屋的所有權(quán),因此,因征地或危房改造發(fā)生拆遷時,無法獲得拆遷補償款,所遭受的損失也只能由自己承擔(dān)。

(四)小產(chǎn)權(quán)房無法繼承

按照我國《繼承法》的有關(guān)規(guī)定,可以繼承的遺產(chǎn)是指公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)。小產(chǎn)權(quán)房因其買賣行為被法律嚴格禁止,買房人并未獲得房屋的合法權(quán)屬,因此并不屬于個人合法財產(chǎn),不能發(fā)生《繼承法》上規(guī)定的繼承。即使繼承人暫時取得了房屋的占用、使用權(quán),也得不到法律的保護,隨時可能被輕易地剝奪。

(五)小產(chǎn)權(quán)房無法自由買賣

根據(jù)法律規(guī)定,買賣必須是針對自己具有合法權(quán)屬、法律不禁止流通的物品進行,因“小產(chǎn)權(quán)”購房人并未取得房屋所有權(quán),且該類房屋的買賣為法律所禁止,因此不能自由買賣,即使已經(jīng)進行的買賣行為也屬無效,應(yīng)

相互返還財產(chǎn),恢復(fù)原狀。

(六)隨時面臨被拆除的風(fēng)險

如果該類房屋是未經(jīng)政府審批擅自開發(fā)建設(shè)的,則屬違章建筑,違章建筑違反法律規(guī)定,破壞城鎮(zhèn)合理規(guī)劃和布局,打亂了正常的用地計劃,剝奪了有限的土地資源,侵犯了公共利益,世界上任何一個國家或政府都不會容忍此類事件的發(fā)生,拆除或許只是時間問題。擔(dān)此風(fēng)險,得不償失。

三、小產(chǎn)權(quán)房的負面影響

(一)對農(nóng)民利益的侵害

建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房,從短期看,農(nóng)民得到了遠比保護農(nóng)村集體土地所得利益高的多的收益,但這實際上是一種飲鴆止渴的方式。農(nóng)民失去了土地使用權(quán)意味著失去了最基本的生活保障,也失去了土地升值所產(chǎn)生的收益。開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房所產(chǎn)生的大量的土地收益都被村干部和開發(fā)商攫取了,小產(chǎn)權(quán)房實質(zhì)上是房地產(chǎn)商和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府合謀榨取農(nóng)民利益的結(jié)果。

(二)對國土資源的侵害

小產(chǎn)權(quán)房的大規(guī)模開發(fā)會對我國國土資源造成巨大侵害,導(dǎo)致關(guān)乎全國民生和國防安全的18億畝耕地不斷受到蠶食。小產(chǎn)權(quán)房是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府牽頭破壞農(nóng)業(yè)資源的惡劣行為。集體土地需要實現(xiàn)收益最大化,農(nóng)民需要發(fā)家致富

以減少城鄉(xiāng)貧富差距,但無序發(fā)展的小產(chǎn)權(quán)房絕對不是可取的做法。

(三)對房地產(chǎn)市場的侵害

目前的城市房地產(chǎn)市場是經(jīng)過20多年發(fā)展形成的較為成熟的體系,有強力的政府進行宏觀調(diào)控,有一系列健全的法律法規(guī),雖然隨著社會轉(zhuǎn)型逐漸暴露出很多不足,但是若沒有這些框架,問題將會嚴重到一發(fā)不可收拾的地步,導(dǎo)致全面的社會動蕩。小產(chǎn)權(quán)房實際上是游離于城市商品房市場之外的另一個住房市場,這個市場不受現(xiàn)有商品房法律體系的規(guī)制,存在著一系列的風(fēng)險鏈,實際上就是房地產(chǎn)“黑市”。房地產(chǎn)市場確實需要改革,但那是在保留現(xiàn)有的穩(wěn)定安全的市場及法律秩序下循序漸進的合理改革,市場及法律秩序具有連續(xù)性,那種全盤否定目前的既有秩序,不承認其內(nèi)在合理性,主張徹底革新的做法是不值得提倡的。

(四)對法制建設(shè)的破壞

小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)在我國存在和發(fā)展了十幾年,其各個環(huán)節(jié)的參與者:鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民、城市購房者從一開始就明知其違法性,希望法不責(zé)眾以便逃避處罰,獲取非法利益。他們在明知其產(chǎn)權(quán)不受法律保護,是有缺陷的情況下卻依然我行我素,是對法律的公然蔑視,其示范效應(yīng)極其惡劣,如果其行為不受到嚴懲,

將極大地破壞法律的威懾力。

(五)對政府公信力的破壞

小產(chǎn)權(quán)房的主要推動和默許者是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府,其在土地征收過程中得不到太多收益,因此牽頭搞小產(chǎn)權(quán)房開發(fā),這集中暴露了鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府與政府主管部門、上級政府之間的利益博弈,其出發(fā)點并不是為了農(nóng)民的利益,這使人們看到了鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府帶頭違法、的丑惡嘴臉。且如果中央政府不對小產(chǎn)權(quán)房的當(dāng)事人嚴懲,則會造成“守法的人吃虧,違法的人贏利”的嚴重心理暗示,極大地破壞政府的公信力。

四、結(jié)束語

由于我國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的相對落后、農(nóng)村社會保障體系還未真正建立等多重因素的限制,從我國的農(nóng)業(yè)安全、農(nóng)村和諧和農(nóng)民利益角度看,“小產(chǎn)權(quán)房”具有較大的社會危害性。首先,必須盡快改革現(xiàn)行的城鄉(xiāng)二元土地政策,禁止小產(chǎn)權(quán)房建設(shè),以防其影響進一步擴大,從而造成更大的社會利益損失。其次,將已有的“小產(chǎn)權(quán)房”進行有選擇的合法化,規(guī)范化管理,以避免和根除其自由發(fā)展出現(xiàn)的土地?zé)o序占用、國家土地收益流失、物業(yè)管理混亂、違規(guī)拆遷、鄉(xiāng)村干部從中漁利等諸多問題,將“小產(chǎn)權(quán)房”引入健康發(fā)展的軌道。

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篇3

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房 買賣合同 合同效力

一、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的爭議

小產(chǎn)權(quán)房的買賣是指產(chǎn)權(quán)不全房屋的出售與購買，比如本集體經(jīng)濟組織成員把房屋買給非本集體經(jīng)濟組織成員，特別是指賣給城市居民。小產(chǎn)權(quán)房買賣可能破壞國家法律、法規(guī)的尊嚴，影響城市規(guī)劃及房地產(chǎn)市場的常態(tài)發(fā)展，違反國家耕地保護政策，但是有的小產(chǎn)權(quán)房買賣卻沒有綜上影響和危害，比如農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員將自己在集體所有土地上的房屋銷售給本集體經(jīng)濟組織成員，就不存在上述危害，應(yīng)該是有效的。所以當(dāng)前對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力在理論上就被分為了有效和無效兩種觀點。

認定小產(chǎn)權(quán)房合同無效的原因有二。其一，違反法律強制性規(guī)定。“小產(chǎn)權(quán)房的買賣違反我國《土地管理法》關(guān)于宅基地使用權(quán)只有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員才能夠享有，并且一家僅能享有一處宅基地，若非本集體經(jīng)濟組織的成員一定不能夠享有的規(guī)定”。其二，違反了國家相關(guān)政策。小產(chǎn)權(quán)房的買賣雖然在一定程度上緩解了購房壓力，但是卻擾亂了國家土地利用開發(fā)規(guī)劃，影響了城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，危及了國家耕地保護政策。也違背了國家出臺的一系列用來防范小產(chǎn)權(quán)房問題影響擴大化的政策措施。

認定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效的觀點。一是認為，小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬問題并不影響小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同自成立時生效，不會受到小產(chǎn)權(quán)房嗍粑侍獾撓跋歟小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬是物權(quán)的范疇，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是債權(quán)范疇，分別屬于不同的范疇。依據(jù)《合同法》有關(guān)條文關(guān)于當(dāng)事人之間訂立合同，無其他規(guī)定或約定的情況下，合同從成立時就生效的規(guī)定，又根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定的區(qū)分原則，小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬問題，不影響小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同在法律沒有另外規(guī)定，當(dāng)事人沒有另外約定的情況下，自合同成立時生效。二是認為，承認小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效是民法基本原則中公平原則的體現(xiàn)。國家所有的土地由國務(wù)院代表國家進行管理，國家可以對土地進行征收，給被征收者相應(yīng)的補償，被征地者因而可以得到巨額的土地出讓金。同樣是土地，《土地管理法》規(guī)定不得流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)的土地理應(yīng)有集體所有的土地，那么集體所有的土地只能被政府低價征收，政府然后以高價出賣給開發(fā)商，處于弱勢的農(nóng)民就只能得到很少的征地補償。

二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力爭議的分析

我國現(xiàn)行法律、行政法規(guī)沒有對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力作出明確規(guī)定，只是對土地使用權(quán)的問題進行了立法；比如小雪和朱先生案件，因為雙方行為人都有相應(yīng)的民事行為能力，不違反法律、行政法規(guī)和社會公共利益、雙方意思表示真實、符合法律規(guī)定或約定的形式要件，所以該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。該合同有效的關(guān)鍵是不違反法律，就是因為我國還沒有關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的正式立法，因此盡快完善對小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)問題的立法才是上善之策，才能對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力問題進行一個明確的界定。其次法院在對案件進行實際審理的時候，對國家一些政策性規(guī)定作了自由裁量以及根據(jù)買方、賣方的身份不同而作了不同判決。比如李玉蘭和馬海濤案件，之所以買賣合同無效，關(guān)鍵是因為李玉蘭是城鎮(zhèn)戶籍，法律依據(jù)是《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)，而且城鎮(zhèn)居民不得享有集體土地使用權(quán)。所以該案的買賣協(xié)議也就因為違反了法律的強制性規(guī)定而無效。

三、對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認定的方法

小產(chǎn)權(quán)房的大量出現(xiàn)和交易，相關(guān)政策和法律對小產(chǎn)權(quán)房買賣也做出了限制或者禁止，因此買賣小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險也是顯而易見的，小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的背后還存在著大量農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地和耕地被占用，無序的開發(fā)、流轉(zhuǎn)土地，導(dǎo)致土地的管理、利用和城鄉(xiāng)規(guī)劃被破壞，這些對我國的社會穩(wěn)定造成了一定的沖擊。所以筆者認為，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認定應(yīng)當(dāng)以無效為原則，有效為例外。首先對違反規(guī)劃建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同與質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，應(yīng)對認定為無效。其次，對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同與簽訂時間已經(jīng)較早并完成了相關(guān)手續(xù)的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，應(yīng)對認定為有效。

我國《合同法》規(guī)定合同除了雙方具有相應(yīng)的民事行為能力，雙方意思表示真實，具備法律所要求的形式，最重要的是不違公共利益和法律、行政法規(guī)。而小產(chǎn)權(quán)房違反規(guī)劃建設(shè)，就是對《土地管理法》強制性規(guī)定的違反，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同也就因為合同內(nèi)容所針對的標的不能而無效。但是《民法通則》卻規(guī)定了，公民進行民事活動必須遵循法律，法律沒有明文規(guī)定時，就應(yīng)該遵循政策。國土部的政策是對質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房進行拆除。公民把質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房作為標的簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同就因為標的的不能而無效。

四、結(jié)語

國土部部長徐紹史在2012年3月表示，2012年開始試點治理小產(chǎn)權(quán)房，為大規(guī)模清理小產(chǎn)權(quán)房做準備。小產(chǎn)權(quán)房主要集中到在大中城市城鄉(xiāng)結(jié)合部、城中村、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)，這些情況比較復(fù)雜的地區(qū)。對于小產(chǎn)權(quán)房的清理注重保護農(nóng)民權(quán)益、依法依規(guī)行政。將會有更多的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同將被判定無效，退房退款、進行信賴利益賠償將普遍化。小產(chǎn)權(quán)房最終還是不受法律保護，并且在今后會被逐漸清理出來。但是即使如此，仍然沒有任何一部法律來明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，所以小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題的最終解決還是需要通過立法來明確，但在明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題的法律出臺前，仍然要依據(jù)政策和相關(guān)法律來推導(dǎo)總結(jié)，因此小產(chǎn)權(quán)房買賣合同仍然是有的有效，有的無效，以無效為原則，以有效為例外。

參考文獻

[1]張娜.“小產(chǎn)權(quán)房”引發(fā)的土地制度思考[J].合作經(jīng)濟與科技，2011，（18）.

篇4

內(nèi)容提要: 小產(chǎn)權(quán)房是一種事實上的稱呼，難以對其下一個精準的定義。盡管對小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的法律效力存在爭議，在現(xiàn)行體制下其事實上無效卻是不爭的事實。主張嚴格限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的理由雖言之鑿鑿，卻難以經(jīng)得起推敲。限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)阻礙了社會發(fā)展，理應(yīng)改變。

引言

近年來，由于越來越多受困于城市高房價的市民選擇購買農(nóng)村集體土地上的住房，小產(chǎn)權(quán)房漸成民眾關(guān)注的焦點，圍繞小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的論爭日趨激烈。政府、學(xué)界、房地產(chǎn)從業(yè)者、房屋購買人、農(nóng)村集體組織、村民等不同主體基于各自利益與視角的不同，各抒己見，形成了激烈的觀點論爭與碰撞。

筆者認為，對此一問題的思考應(yīng)追根溯源。就小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)而言，什么是小產(chǎn)權(quán)房，其界定標準是什么？限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的緣由是什么，是否站得住腳？限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的社會效果如何，應(yīng)然法上應(yīng)怎樣選擇？上述問題探討明了，小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)問題就會迎刃而解，否則，只可能陷于自說自話而無益于問題的解決。在本文中，筆者將就此進行探討。

一、小產(chǎn)權(quán)房的內(nèi)涵及小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定

依法理，產(chǎn)權(quán)無所謂大小，只存在有無的問題，權(quán)利具有平等性，不應(yīng)依主體而有不同。故，小產(chǎn)權(quán)房不是一個法律稱謂，而系事實上的稱呼。正因如此，其不可避免的帶有模糊性與不確定性：雖不至于千人千面，卻也因人而異，即使同一人前后所指亦可能有所不同。這可以說是眾多研究者希望對其作出足以服眾的界定，卻終不能得嘗所愿之原因。

筆者認為，對事實上的存在套用概念法學(xué)的做法，可謂方法錯位。在不同主體對小產(chǎn)權(quán)房既有共識又各有所指的情況下，只能在最廣泛范圍內(nèi)去理解這一概念，否則，必然存在以偏概全，或以個人認識替代事實所指的缺陷。從此意義上言，小產(chǎn)權(quán)房就是建立在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有的土地上之房屋，包括：農(nóng)民在宅基地上的住宅，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在農(nóng)村建設(shè)用地上的房屋，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會單獨或聯(lián)合房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)、由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會制作房屋權(quán)屬證書或者干脆沒有房屋權(quán)屬證書的房屋。這些房屋之所以被稱為小產(chǎn)權(quán)房，要么是由于所立基的土地使用權(quán)處分權(quán)能受到限制，而不具有城市商品房那樣的流通性，“使得它們與城市商品房可以完全自由流通的特點相比，具有保護力度小的弱勢，故而被形象地稱為小產(chǎn)權(quán)房”；1要么是因為其違反現(xiàn)行法，不能獲得產(chǎn)權(quán)。

我國與小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)有關(guān)的法律主要有《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等。《憲法》第10條規(guī)定了農(nóng)村和城市郊區(qū)土地的歸屬，但對其流轉(zhuǎn)事項未做規(guī)定。2《物權(quán)法》第151條規(guī)定，集體所有的土地作為建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理；第153條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。《土地管理法》第43條規(guī)定“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)”；第63條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。另外，2008年1月國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’”；“其他任何單位和個人進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”。

從上述規(guī)定可以看出，盡管主管機關(guān)對小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)禁聲一片，然而《憲法》、和《物權(quán)法》均沒有明確規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)，真正明確涉及小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)問題的是《土地管理法》和國務(wù)院辦公廳的通知。《土地管理法》第63條禁止集體所有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，國辦通知直接禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買房屋。但《土地管理法》本身只是管理性法律，規(guī)范交易有越界之嫌；而國辦通知既非法律也不是行政法規(guī)，難以作為判定小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)合同效力的根據(jù)。正因如此，學(xué)界對于小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)合同效力眾說紛紜。但是，在現(xiàn)行權(quán)力體制下，不管有關(guān)規(guī)定是否妥當(dāng)，建造在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織土地上的房屋，不問其是否成立物權(quán)，其流轉(zhuǎn)事實上受到嚴格限制，除非由于遺產(chǎn)繼承、債務(wù)不履行強制拍賣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn)兼并3等有限原因之外，基本上只能在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，這是不爭的事實。在司法實踐中，牽涉到小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)糾紛的案件法院即使心存疑慮也一般會判合同無效，轉(zhuǎn)而在其他方面尋求平衡。4

二、限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的原因及其合適性分析

為什么要嚴格限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)，支撐限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的理論依據(jù)是什么，換言之，小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的原罪何在？

一般認為，我國之所以要限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)，主要有以下原因：

1.耕地保護的需要。“國家提出禁止‘小產(chǎn)權(quán)房’主要出于耕地保護的目的”，5有人指出，允許城市居民到農(nóng)村買房，“將使我國耕地資源稅減，加劇我國人多地少的矛盾”，并“導(dǎo)致某些農(nóng)民流離失所”；6“對小產(chǎn)權(quán)房、、、必須加以限制，必須維護國家糧食安全和社會的穩(wěn)定，考慮長遠的利益”。7《土地管理法》和國辦通知都將農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)與耕地保護相提并論，立法意圖十分明顯。國辦通知禁止小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的直接原因，就是“我國人多地少，、、、必須實行最嚴格的土地管理制度”，故此，農(nóng)村的土地只能用于農(nóng)業(yè)用途，只有因公共利益需要，才可由政府依照法定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地。

2.保障農(nóng)民生存權(quán)。我國城鄉(xiāng)二元分化嚴重，農(nóng)村地區(qū)傳統(tǒng)上醫(yī)療、養(yǎng)老保險等社會保障措施十分匱乏。住宅是實現(xiàn)農(nóng)民生存權(quán)的必要條件，農(nóng)民在宅基地上所建房屋事實上承擔(dān)著社會保障的功能，如果允許其流轉(zhuǎn)，則農(nóng)民一旦由于資金所迫出賣房產(chǎn)，很有可能陷入居無定所的地步，這將使農(nóng)民生存權(quán)受到金錢的剝奪。8

3.小產(chǎn)權(quán)房是集體組織內(nèi)部福利。“宅基地使用權(quán)是農(nóng)民基于集體經(jīng)濟組織成員身份，而無償取得的一種物權(quán)”， 9我國“農(nóng)村宅基地制度是保障農(nóng)民居住權(quán)的一種帶有福利性質(zhì)的保障制度”，10在集體組織土地上建房無需繳納土地使用費，以特定的集體成員身份為基礎(chǔ)，是集體組織內(nèi)部成員的一種福利。城市居民不具備這種身份，如果允許其購買農(nóng)民住宅，則其通過受讓也享受了這種福利，這有違社會主義分配原則。

上述理由是否站得住腳？若是，則限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)具有充分的正當(dāng)性，不容懷疑；若否，則限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的政策理應(yīng)改變。

很明顯，耕地保護和農(nóng)民生存權(quán)保障是上述理由之核心。我國人多地少，為維護糧食安全，國家確定了18億畝耕地紅線，小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)之所以被嚴厲禁止，就在于被視為是對耕地的嚴重威脅。生存權(quán)保障問題除了有關(guān)社會保障之外，某種程度上也是耕地保護問題。而受讓人不當(dāng)獲利更多只是一個技術(shù)性問題，要求受讓人補繳土地使用費就可以很好的解決。故此，本文主要圍繞耕地與農(nóng)民生存權(quán)這兩個根本性問題探討限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的合理性。

從邏輯層面言之，小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)問題可分如下情況：

1.違反土地利用總體規(guī)劃，在耕地上建造的房屋。這些房屋對耕地造成直接威脅，11因此，不僅應(yīng)禁止其流轉(zhuǎn)，而且也不應(yīng)承認其物權(quán)歸屬。但這本質(zhì)上不是作為權(quán)利客體的物之流轉(zhuǎn)問題，而是物權(quán)不成立、相應(yīng)的處分權(quán)能不具備，因而也不能流轉(zhuǎn)的問題。

2.本村農(nóng)民在依法取得的宅基地上建造，或通過宅基地置換、整合在新的成片宅基地上建造的房屋。這些房屋建造在宅基地上，并不直接涉及耕地。決策者對這些房屋流轉(zhuǎn)所擔(dān)心的問題實質(zhì)上是：由于農(nóng)民在轉(zhuǎn)讓房屋之后居無定所，生存權(quán)可能受到威脅；農(nóng)民在生存困難的情況下，勢必重新申請或強占農(nóng)地作為宅基地，從而危及耕地保護。

對上述問題，應(yīng)作具體分析。農(nóng)民在宅基地上的房屋主要有兩種：一種是建造在宅基地上的單套住宅，一種是建造在宅基地上的多套住宅。相應(yīng)的，農(nóng)民出賣房屋也有兩種模式：一是保留基本生活用房，將多余房屋轉(zhuǎn)讓；一是將房屋整體轉(zhuǎn)讓。就前一種模式而言，隨之而來的農(nóng)民生存問題、耕地侵犯問題都不存在。12就后一種模式而言，確有可能產(chǎn)生農(nóng)民生存困難、危及耕地之風(fēng)險，但幾率非常低且明顯被夸大：其一，近年來隨著工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)戰(zhàn)略的實施，我國農(nóng)民已基本沒什么稅費負擔(dān)，稍事勞作即能滿足基本生活需求；其二，近年農(nóng)村社會保障事業(yè)穩(wěn)步推進，合作醫(yī)療、最低生活保障、養(yǎng)老保險從無到有逐步開展，基本不會產(chǎn)生農(nóng)民生存無保障的問題；其三，農(nóng)民也是理性的民事主體，其作出出賣房屋的決定也是基于理性的選擇，政府對農(nóng)民利益的強制保護并不會比農(nóng)民自己更為高明，但所耗費的成本要高得多。在勞動用工環(huán)境日趨多樣、城市化進程不斷加劇的情況下，多數(shù)農(nóng)民出賣住宅是因其認為這些房屋已喪失了繼續(xù)保有的價值，或者是已經(jīng)異地購房，或者是需要以賣房所得資金用于投資。

3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)為解決職工居住問題，而在經(jīng)過審批的集體建設(shè)用地上所建的房屋。這些房屋建造在建設(shè)用地上，且經(jīng)過審批，其流轉(zhuǎn)對耕地和農(nóng)民生存權(quán)都不具有威脅。

4.在農(nóng)村集體建設(shè)用地上，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會單獨或聯(lián)合房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房屋。這類房屋建造在集體建設(shè)用地上，并不涉及耕地占用，其流轉(zhuǎn)難以造成對耕地的侵犯。禁止其流轉(zhuǎn)更多是出于對所誘發(fā)問題的擔(dān)心：在其可以流轉(zhuǎn)的情況下，如何防止出于逐利沖動而產(chǎn)生的違法開發(fā)，及地方組織在利益驅(qū)使下擅自將耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地？這實際上是政府管理失控、而非小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)本身的問題。以犧牲物權(quán)人權(quán)益、抑制物的效能為代價解決政府管理失控問題，可謂開錯了藥方，既造成資源浪費又必定收效甚微。

從事實層面來說，我國以犧牲小產(chǎn)權(quán)房物權(quán)性為代價、由政府壟斷土地一級市場的實施效果并不好。“集體土地被征收為國有之后，只有部分土地用于公益目的，大多數(shù)是用于贏利性的房地產(chǎn)開發(fā)”，13當(dāng)前對農(nóng)村耕地和農(nóng)民生存權(quán)的多數(shù)威脅是政府打著公共利益旗號無序征地和房地產(chǎn)商肆意圈占屯積浪費土地、以及一戶一處宅基地觀念指導(dǎo)下的低水平土地利用行為，國家若要真正解決耕地流失與農(nóng)民生存問題，就應(yīng)減少與民爭利的征地、嚴厲打擊房地產(chǎn)商屯積土地、鼓勵在單位面積宅基地上多建住宅，鼓勵宅基地使用權(quán)由一戶獨占變?yōu)槎嗉夜蚕怼６@必然涉及到小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的問題。

可見，在絕大多數(shù)情況下，無論是以保護耕地、還是以農(nóng)民生存權(quán)保障為由限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)，都是經(jīng)不起推敲的。事實上，真正支撐政府限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)理由的，是各級政府在現(xiàn)行二元化土地利用機制下，通過壟斷土地供應(yīng)所產(chǎn)生的巨額利益。這種巨額利益以犧牲農(nóng)民自主權(quán)益、和城市居民飽受政府與房產(chǎn)商的雙重擠壓情況下的高房價之苦為代價，成本高昂且極不公平，必須加以改變。

三、小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)問題的應(yīng)然法選擇

“小產(chǎn)權(quán)房問題的出現(xiàn)，反映了我國長期城鄉(xiāng)分治格局以及由此形成的法律、政策與現(xiàn)實經(jīng)濟發(fā)展之間的脫節(jié)、、、，它是鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村對機會的均等、利益的平衡、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的一種要求。”14當(dāng)前，民間小產(chǎn)權(quán)房交易沖動越來越強烈、事實交易份額越來越大、已經(jīng)形成一股巨大洪流。15然而，我國法律對小產(chǎn)權(quán)房仍采取簡單圍堵的辦法，這明顯不合時宜。

簡單的限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)，至少有如下負面影響：

1.妨礙對土地的集約化利用。保護耕地，除需要保持土地應(yīng)有的數(shù)量，還要盡可能提高土地利用水平。在土地總量沒有增加的情況下，我國糧食產(chǎn)量之所以有大幅度提高，就在于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)的運用提高了單位面積產(chǎn)量。同樣，就同一塊宅基地而言，在符合土地利用規(guī)劃情況下，多蓋幾套住宅，滿足多戶人家居住需求遠比一戶一宅要經(jīng)濟。然而，現(xiàn)行宅基地政策仍不合時宜的強調(diào)一戶一宅，這無疑是強制性保持土地的低水平運用。

2.使農(nóng)村空房幾同死產(chǎn)。隨著城市化的發(fā)展，我國農(nóng)民離境離鄉(xiāng)現(xiàn)象越來越突出，許多農(nóng)民在城市購房、舉家遷徙至城市居住，這些農(nóng)民保留農(nóng)村住房已無必要，然而現(xiàn)行政策使其房屋難以流轉(zhuǎn)。耗資巨大的不動產(chǎn)幾乎不具交易價值，形同死產(chǎn)，甚至成為某種程度上的負擔(dān)。這既抑制了物的效能、也剝奪了農(nóng)民自主籌措資金發(fā)展的權(quán)利，人為加劇了農(nóng)民的貧困。

3.助推城市房價虛高。現(xiàn)行土地供給的壟斷機制，使城市居民只能購買房地產(chǎn)商開發(fā)的數(shù)量有限的房屋，在巨大需求與有限供給之間形成巨大的落差，形成了城市房價居高不下的現(xiàn)實格局。從而產(chǎn)生一種中國特色的怪現(xiàn)象：一方面，城市居民深受高房價之苦，許多人畢其一生求一房而不得；另一方面，大量農(nóng)村房屋空置、無人居住和維護，在風(fēng)吹雨淋中逐漸破敗，而廣大城市居民只能望房興嘆。

4.阻礙城鄉(xiāng)交流，加劇城鄉(xiāng)二元對立。隨著農(nóng)村地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、尤其是交通的改善，城鄉(xiāng)之間物理上的聯(lián)系已經(jīng)十分便捷。城鄉(xiāng)居民打破城市樊籬、混雜居住，對于發(fā)揮城市輻射作用、促進農(nóng)村地區(qū)發(fā)展、徹底解決困擾我國多年的三農(nóng)問題，具有十分積極的意義。然而，受制于高房價的城市居民盡管希望通過購買相對便宜的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房自勵更生解決住房問題，卻被現(xiàn)行小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)制度強行阻隔，城鄉(xiāng)之間雙向交流變成鄉(xiāng)村人口向城市的單向流動，使得城市成為只進不出的圍城，而農(nóng)村空心化現(xiàn)象卻越來越嚴重。

5.使戶籍制度改革流于形式。近年來，由于深刻認識到二元割裂的傳統(tǒng)戶籍制度阻礙了農(nóng)村發(fā)展，我國各地紛紛采取措施進行改革，代之以城鄉(xiāng)一體平等的新型戶籍制度。然而，小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)制度一味強調(diào)城鄉(xiāng)居民的主體身份，使得戶籍改革在住房配套制度上落不到實處，以致使許多地方的戶籍改革徒有虛名。

6.阻礙農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級。隨著城市化進程的推進、許多農(nóng)民遷徙至城市居住生活，一些地方農(nóng)村空心化現(xiàn)象已十分嚴重，土地撂荒也早已是公開的秘密。這本是引進資金與技術(shù)、促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化升級的極好時機，然而現(xiàn)行小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)制度使得集體經(jīng)濟組織之外的投資者即使愿意長期扎根農(nóng)村，也不能獲得住宅以致居無保障，極大的遏制了投資人投身農(nóng)業(yè)的沖動。

那么，應(yīng)該如何構(gòu)建我國的小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)制度？筆者認為，從長遠來看，不問土地所有權(quán)性質(zhì)，同地同權(quán)應(yīng)是總體思路和發(fā)展方向，因為小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)本就只是土地使用權(quán)問題，與土地所有權(quán)沒有直接關(guān)系。但也應(yīng)考慮到在當(dāng)前情況下，小產(chǎn)權(quán)房處理已不是一個單純法律問題，而“更多是一個政治問題”，16因此，小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)制度改革進程應(yīng)與社會保障推進程度相適應(yīng)，充分考慮歷史和現(xiàn)實的各種因素。筆者主張區(qū)分已建成的存量房與未建成房屋分開考慮。對歷史存量房，由于小產(chǎn)權(quán)房的形成政府、房屋建造人、購房人都有一定責(zé)任，法律制度也不完善，故應(yīng)以尊重事實、發(fā)揮物的效能為首要目標；對于未建成的房屋，應(yīng)重在維護法的尊嚴、以土地利用總體規(guī)劃為衡量標準，通過利益機制抑制違法沖動。

具言之，對于已建成的存量小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)視如下情況分別出理：

1.對農(nóng)民在宅基地上建造的房屋，應(yīng)以盤活資產(chǎn)、發(fā)揮物的效能為原則，因此，應(yīng)通過賦予農(nóng)民處分權(quán)、允許其自由流轉(zhuǎn)。但宅基地取得具有一定身份性，故農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員在同等情況下應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)；集體經(jīng)濟組織以外的人購買則應(yīng)繳納土地使用費。在當(dāng)前情況下，宅基地確實承擔(dān)著一定的社會保障功能，因此，宅基地上房屋的流轉(zhuǎn)應(yīng)與社會保障相聯(lián)系。對此，筆者認為如下方式都值得考慮：⑴分步走的路線圖式辦法。先允許不危及農(nóng)民基本生存的房屋流轉(zhuǎn)，在社會保障問題基本解決后，再推廣至其他房屋。換言之，允許在宅基地共有、或能證明已在異地購房情況下的富余房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，但對宅基地整體轉(zhuǎn)讓進行限制。以后，隨著農(nóng)村社會保障進展情況適時調(diào)整，最終過渡到無限制的自由流轉(zhuǎn)。這盡管不太符合法學(xué)一體式的解決方式，但比較符合我國改革摸著石頭過河的實用主義國情。⑵一體式解決方式。允許房屋自由流轉(zhuǎn)，規(guī)定土地使用費的一定比例必須用于集體經(jīng)濟組織成員社會保障，同時規(guī)定較為嚴格的房屋交易第三方監(jiān)管，保證其落到實處。

2.對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)經(jīng)過審批為職工建造的住宅，應(yīng)無限制的允許其流通，但可規(guī)定同等情況下企業(yè)內(nèi)部成員享有優(yōu)先受讓權(quán)。

3.對于違反土地利用總體規(guī)劃，建造在建設(shè)用地上的房屋。考慮到其主要是行政違法，對耕地威脅并不大，且其形成有十分復(fù)雜的現(xiàn)實原因，因此，在追究責(zé)任的基礎(chǔ)上，可以通過補辦手續(xù)賦予其合法身份，解決其流轉(zhuǎn)問題。

4．對于違反土地利用總體規(guī)劃，在耕地上建造的房屋，應(yīng)視為違法建設(shè)，堅決拆除，其流轉(zhuǎn)自不可能。

經(jīng)過采取上述梳理措施之后，對于此后建造在集體建設(shè)用地上的住宅，應(yīng)堅持土地利用總體規(guī)劃的權(quán)威性，依據(jù)其對土地利用總體規(guī)劃的遵守情況確定歸屬與流轉(zhuǎn)事宜。對按照土地利用總體規(guī)劃、經(jīng)合法審批建造的房屋，賦予完全產(chǎn)權(quán)，允許其自由流轉(zhuǎn)；對違反土地利用總體規(guī)劃違法建造的住宅，一律不承認其物權(quán)，禁止其流轉(zhuǎn)。

注釋:

1 丁宇翔：《農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的物權(quán)變動---以法院裁判引起的物權(quán)變動為視角》，載《法律適用》2009年第5期，第43頁。

2 有學(xué)者認為“憲法第10條規(guī)定：土地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”（參見趙海萍：《小產(chǎn)權(quán)房合法化問題的立法探討》，載《湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版）》2009年第2期），這是站不住腳的。《憲法》第10條第4款是規(guī)定土地的保護事項，而非流轉(zhuǎn)事項。

3 《土地管理法》第63條：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)：但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”

4 比如，在北京宋莊畫家村李玉蘭訴馬海濤房屋買賣糾紛中，北京二中院一方面判當(dāng)事人之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，一方面認為合同無效的主要責(zé)任在農(nóng)民反悔，李玉蘭可以另行主張賠償，就是一個明顯的例子。在合同因違反法律禁止性規(guī)定而無效的情況下，合同自始不生效力，農(nóng)民是否反悔并不會對合同效力產(chǎn)生影響。法院以農(nóng)民反悔造成損害為由支持李玉蘭的賠償主張，明顯是在尋找一種平衡。

5趙海萍：《小產(chǎn)權(quán)房合法化問題的立法探討》，載《湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版）》2009年第2期，第105頁。

6 劉喜中《禁止城市人買農(nóng)村宅基地符合實際》，中國青年報2005年7月29日文章。news.xinhuanet.com/house/2005-07/29/content_3281935.htm.

7 張雅淳：《“小產(chǎn)權(quán)房”法律問題芻議》，載《云南大學(xué)學(xué)報（法學(xué)版）》2008年第2期，第119頁。

8 參見萬金湖：《論農(nóng)村房屋買賣及宅基地法律規(guī)定》，載《湖南商學(xué)院學(xué)報》2006年第4期，第77頁。

9 孫碧艷、曾喜春：《農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律探悉》，載《法制與社會》2006年第10期，第105頁。

10 龍翼飛、徐霖：《對我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)法律調(diào)整的立法建議—兼論“小產(chǎn)權(quán)房”問題的解決》，載《法學(xué)雜志》2009年第9期，第29頁。

11 在小產(chǎn)權(quán)房侵占耕地案件中，這是主要類型。比如，在2007年9月至年底的國土部門專項執(zhí)法行動中清理出來的3萬多件違法違規(guī)案件中，有數(shù)百萬畝土地被用于建造小產(chǎn)權(quán)房。

12 我國學(xué)者多只注意到后一種模式，但事實上，在小產(chǎn)房交易活躍的城市近郊，前一種模式占的比重非常大，而且有不斷擴大的趨勢。

13 朱列玉：《農(nóng)村集體所有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)法律問題》，載《法學(xué)》2009年第8期，第99頁。

14 李長健、卞曉偉、孫舟燕：《“小產(chǎn)權(quán)”房的法律問題探究》，載《福建政法管理干部學(xué)院學(xué)報》2009年第1期。

篇5

小產(chǎn)權(quán)房涉及到我國土地制度問題，因此對于購買此類物業(yè)的人群來說，無法擁有真正的產(chǎn)權(quán)，心里總是不太踏實。而目前北京農(nóng)民自住房可上市交易的消息，又讓人們看到了希望。

那么，這是否意味著小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)問題已經(jīng)破冰?

農(nóng)民自住房可交易

梁先生是上海人，曾于2005年春在上海市松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)上的玉昆小區(qū)內(nèi)(農(nóng)民動遷房)購買了一套兩房，至今沒有取得房產(chǎn)證。梁先生一直為購買這套房產(chǎn)后悔不已，因為他是在當(dāng)?shù)刂薪榘牒灏腧_的情形下購買的，此后得知小產(chǎn)權(quán)房無法辦產(chǎn)權(quán)證，試圖通過法律途徑解除買賣合同，但最終無功而返。如今一條消息讓他有些心動，因為他心里清楚，如果小產(chǎn)權(quán)房允許上市交易，那么他也就盼來了“解套”之日。

讓梁先生心動的消息來自北京。6月中旬，有媒體報道稱，北京市發(fā)改委在6月16日關(guān)于進一步推進該市第一道綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見。“意見中明確提出，有條件地允許已轉(zhuǎn)讓的農(nóng)民自住房上市交易。”

所謂條件，就是在舊村已完成拆遷、農(nóng)民已完成安置、綠化已基本實現(xiàn)的情況下，如確實還存有剩余的農(nóng)民自住房，經(jīng)核定并明確銷售利潤分配方案后，可允許已轉(zhuǎn)讓給開發(fā)企業(yè)的農(nóng)民自住房上市交易。

這條大約300字的消息一經(jīng)傳出，立即引起社會極大關(guān)注。很明顯，所謂“有條件地允許已轉(zhuǎn)讓的農(nóng)民自住房上市交易”這句話所表達的含義很容易引起更多的猜測，諸如有條件的小產(chǎn)權(quán)房是否也可以上市交易等等。

記者連線北京市發(fā)改委固定資產(chǎn)投資處，一位不愿透露具體姓名的人士明確表示，有條件地允許農(nóng)民自住房上市交易這項政策確實不假。不過這位人士同時表示，意見所指的農(nóng)民自住房與一般的小產(chǎn)權(quán)房有所區(qū)別，不能完全與小產(chǎn)權(quán)房等同起來。

記者同時從北京市國土資源局了解到，目前尚未制定出相應(yīng)的實施細則，如何交易、如何繳納稅費、是否需要補交相關(guān)費用等，目前都還沒有具體答案。

不宜一禁了之

圍繞小產(chǎn)權(quán)房的爭議，一直沒有停息過。尤其是在去年夏季，北京、廣州、成都等地出現(xiàn)大量小產(chǎn)權(quán)房上市情形之后，而國家仍對小產(chǎn)權(quán)房交易持否定態(tài)度，使?fàn)幾h達到白熱化。

據(jù)了解，目前市場上存在的小產(chǎn)權(quán)房以多種形式存在。最為正宗的是建在農(nóng)民宅基地上的自建房；此外還包括農(nóng)民動遷房，以及由于舊村改造或者舊城改造而重新建造的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”等，或者是建造在集體所有土地上的房產(chǎn)等。其核心在于小產(chǎn)權(quán)房一定是建在宅基地上的。

所謂小產(chǎn)權(quán)房其實并不是一個規(guī)范專業(yè)的概念，與真正意義上的商品房相比，因為其建設(shè)用地沒有繳納出讓金而不具備合法交易的資格，正因為如此，對于小產(chǎn)權(quán)房存在諸多爭議。但是就目前的具體情形而言，對于小產(chǎn)權(quán)房并不能一禁了之。諸多業(yè)內(nèi)知名人士呼吁政府妥善解決小產(chǎn)權(quán)房的問題，如中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司理事長孟曉蘇提議，物業(yè)稅可先從城里人住的小產(chǎn)權(quán)房征起，以解決小產(chǎn)權(quán)房的問題；社科院金融所專家易憲容也曾表示，小產(chǎn)權(quán)房盛行，而現(xiàn)行法律對此卻不保護，這是不正常的。因此他認為政府要從維護民眾利益的角度出發(fā)，妥善處理小產(chǎn)權(quán)房問題。

如此看來，有分析認為必須要為小產(chǎn)權(quán)房找到一條出路。有分析指出，如何合理安置已經(jīng)大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”，是當(dāng)前問題的關(guān)鍵；是一刀切地推倒?還是由購買者通過補交土地出讓金等方式取得真正產(chǎn)權(quán)?政府都應(yīng)該有一個明朗的態(tài)度，或者積極出臺相關(guān)法律法規(guī)以填補法律空白。

有望迎來破冰契機

北京農(nóng)民自住房可上市交易，這為解決小產(chǎn)權(quán)房的問題提供了一個很好的示范。盡管農(nóng)民自住房跟小產(chǎn)權(quán)房不能劃等號，但是農(nóng)民自住房從本質(zhì)上來說還是屬于小產(chǎn)權(quán)房。

有業(yè)內(nèi)人士指出，有諸多因素造成農(nóng)民自住房必須找到合適的解決辦法。由于有農(nóng)民直接領(lǐng)取了拆遷款，并沒有打算搬進動遷房內(nèi)，因此會造成空關(guān)。此外，還有部分動遷房開發(fā)量較多，分配完畢之后還有剩余；當(dāng)然，也不排除有農(nóng)民手中分到多套房產(chǎn)，也有上市交易的主觀愿望。“為了解決這些現(xiàn)實問題，為多出來的房產(chǎn)尋找出路，允許這些房產(chǎn)上市交易是最好的途徑。”北京市發(fā)改委固定資產(chǎn)投資處有關(guān)人士如此表示。

北京有了先例，那么對于其他地區(qū)來說，是否也可以“依葫蘆畫瓢”呢?如前文中提到的上海玉昆小區(qū)，主要是為了安置中國臺灣積體電路制造股份有限公司、松江出口加工區(qū)B區(qū)工程以及正泰企業(yè)的廠房用地拆遷的農(nóng)民。但是記者了解到，有不少農(nóng)戶由于原來的房產(chǎn)面積很大，因此動遷之后一般都分得兩套以上房產(chǎn)。對于這些農(nóng)戶來說，居住只需一套已足夠，多余的只能出售。

對于這樣的小產(chǎn)權(quán)房，法律界人士表示有可能會先得到解決的機會。上海君悅律師事務(wù)所許海波律師說：“此類農(nóng)民動遷房的確有可能成為需要特殊對待的小產(chǎn)權(quán)房。”與此類似的還有部分建在城中村集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房，也會率先找到合適的出路。

投資風(fēng)險不容忽視

小產(chǎn)權(quán)房交易的合法化，機會無疑是巨大的，能為投資者帶來豐厚的回報。如上海玉昆小區(qū)內(nèi)二手房的掛牌價在2200元／平方米左右，這跟周邊的商品房相比，價格不到三分之一，存在巨大的獲利空間，但前提是小產(chǎn)權(quán)交易必須合法化。

篇6

關(guān)鍵詞：現(xiàn)存；小產(chǎn)權(quán)房；分類處置；構(gòu)想

一、小產(chǎn)權(quán)房問題的政策變化

（一）政策猶豫期。從20世紀90年代開始，城市近郊逐漸蔓延小產(chǎn)權(quán)房，在2003年前后中央和政府已經(jīng)對小產(chǎn)權(quán)房的交易十分擔(dān)憂，并在該時期通過曖昧的政策對小產(chǎn)權(quán)房交易的風(fēng)險進行提示。比如：原建設(shè)部于2007年6月提示購房者“以城鎮(zhèn)居民身份到農(nóng)村購買農(nóng)村住房不符合現(xiàn)有土地管理制度的規(guī)定”。

（二）政策權(quán)宜期。從2007年開始，政府收緊小產(chǎn)權(quán)房的政策，比如：國務(wù)院于2007年7月明確規(guī)定城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村宅基地、小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村住宅；國務(wù)院于2008年1月頒布《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》；國務(wù)院于2009年9月頒布《關(guān)于嚴格建設(shè)用地管理促進批而未用土地利用的通知》。該時期的政策具有濃烈的權(quán)宜性和公權(quán)介入性，一方面沒有輕易取締小產(chǎn)權(quán)房；另一方面只停留在阻止小產(chǎn)權(quán)房蔓延的層面，沒有涉及小產(chǎn)權(quán)房的處置。

（三）政策治理期。政府于2010年5月著手小產(chǎn)權(quán)房的治理，通過“一案一處理”的方式解決小產(chǎn)權(quán)房，且全國性的解決措施也在付諸行動。比如：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國土資源部于2013年12月頒布《關(guān)于堅決遏制違法建設(shè)銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》。一方面對小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和售賣行為堅決懲處，另一方面對在建和在售的小產(chǎn)權(quán)房分類處理。自此，政府開始進一步明確了小產(chǎn)權(quán)房的政策立場，并開始實行排查和試點。

二、現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的分類處置原則

（一）利益均衡的原則。國家是公共利益的代表，購買者是私人利益的代表，當(dāng)和私人利益發(fā)出沖突時，雖然原則上應(yīng)該公共利益為重，但是小產(chǎn)權(quán)房的利益均衡較為復(fù)雜。和商品房比較，小產(chǎn)房具有價格優(yōu)勢，因為小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體化的土地上，且沒有繳納稅費和土地金，因此小產(chǎn)權(quán)房打破了政府壟斷土地的格局，同時沖擊了國家的稅收體系。另外，小產(chǎn)權(quán)房從一定層面上緩解了政府住房提供的壓力。但是，小產(chǎn)權(quán)房存在著農(nóng)地面積銳減和無序開發(fā)的問題，因此政府要以大多數(shù)人的利益為原則，對小產(chǎn)權(quán)房進行治理，從而協(xié)調(diào)好多種利益的均衡。

（二）區(qū)別對待的原則。由于小產(chǎn)權(quán)房的形態(tài)具有多種特點，因此要按照不同的標準對小產(chǎn)權(quán)房進行劃分。①根據(jù)占用地類型劃分，主要分為農(nóng)用地、未利用地、集體用地的小產(chǎn)權(quán)房。②根據(jù)土地利用規(guī)劃的要求劃分，主要分為符合土地利用規(guī)劃的、不符合土地利用規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房。③根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和銷售情況劃分，主要分為正在建設(shè)和銷售的、未建成的、已經(jīng)建設(shè)和銷售的小產(chǎn)權(quán)房。④根據(jù)購房目的劃分，主要分為休閑型、投資型、居住型的小產(chǎn)權(quán)房。由于每種劃分類類型的利益是不相同的，所以要使用多樣性的方法處理小產(chǎn)權(quán)房。

（三）循序漸進原則。小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展不僅范圍廣泛，還規(guī)模浩大，因此在處理小產(chǎn)權(quán)房時要循序漸進，不能倉促極端。市場具有調(diào)節(jié)性，法律具有連續(xù)性和歷史性，在處理小產(chǎn)權(quán)房時可以有效地利用市場，通過在現(xiàn)有制度內(nèi)法治的實行來處理小產(chǎn)權(quán)房。制定小產(chǎn)權(quán)房的處理方案時要對短期措施和長期措施進行綜合考慮，并結(jié)合宏觀政策和微觀措施。

（四）維護穩(wěn)定的原則。秩序的穩(wěn)定可以給社會和經(jīng)濟的發(fā)展提供堅實保障，因此在處理小產(chǎn)權(quán)房時要對處理措施進行法治評估和風(fēng)險評估，而處理措施的評估關(guān)鍵便是這些措施能否保障社會穩(wěn)定。

三、現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的分類處置方案

（一）規(guī)劃階段的處理。規(guī)劃階段的小產(chǎn)權(quán)房一律禁止。原因如下：①由于項目還未動工，且涉及利益較清晰，因此嚴禁開發(fā)不會影響社會穩(wěn)定；②現(xiàn)行法制內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房的存在依據(jù)不充分。在沒有小產(chǎn)權(quán)房的專門法規(guī)之前，原則上不準許小產(chǎn)權(quán)房的任何項目，雖然有個別情況例外，但是要實行嚴格審查。例如：籌劃項目滿足城市規(guī)劃的要求，且開發(fā)商有主體資質(zhì)，那么可以在完善手續(xù)和補繳稅費后，按照工程規(guī)劃使項目合法。

（二）建設(shè)和售賣階段的處理。建設(shè)和售賣階段的小產(chǎn)權(quán)房要嚴格監(jiān)管以把好質(zhì)量關(guān)。對于正在建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房要審查開發(fā)商的主體資格，若開發(fā)商缺乏有關(guān)資質(zhì)，則予以拆除。對于正在售賣的小產(chǎn)權(quán)房要鑒定房屋的質(zhì)量，如果質(zhì)量不合格，則予以拆除；若正在建設(shè)或售賣的小產(chǎn)權(quán)房符合質(zhì)量要求，則把小產(chǎn)權(quán)房劃分為農(nóng)用地和集體用地的小產(chǎn)權(quán)房，農(nóng)用地的小產(chǎn)權(quán)房，集體用地的小產(chǎn)權(quán)房彈性處理。處理方式如下：①把總體規(guī)劃和不符合規(guī)劃的項目相比較，對執(zhí)法成本進行分析和預(yù)估，如果調(diào)整規(guī)劃不會影響該區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展，則變更規(guī)劃和合法化小產(chǎn)權(quán)房。②由于正在建設(shè)和售賣的小產(chǎn)權(quán)房中還未建完和售出的部分與開發(fā)商和購房者之間不存在合同關(guān)系，因此小產(chǎn)權(quán)也不存在，如果這類小產(chǎn)權(quán)房質(zhì)量合格，則合法化。并把小產(chǎn)權(quán)房劃分為滿足保障要求和不滿足保障要求的小產(chǎn)權(quán)房，滿足保障要求的納入保障住房規(guī)劃體系，不滿足保障要求的讓開發(fā)商補繳稅費和土地金后，開發(fā)成商品房。

（三）已入住階段的處理。①已入住但不符合質(zhì)量要求的小產(chǎn)權(quán)房，由質(zhì)量鑒定部門鑒定房屋的質(zhì)量，不滿足居住要求的予以拆除。另外審查開發(fā)商資質(zhì)，具有合法資質(zhì)的根罰款或吊銷主體資格；沒有合法資質(zhì)的直接罰款。在拆除小產(chǎn)權(quán)房后，如何補償用戶要從以下兩點綜合考慮：a.明確開發(fā)商和購房者之間的合同無效，由開發(fā)商退還房款；b.業(yè)主入住時間較長，如果只退還房款會導(dǎo)致購房者抵觸，因此要按照購買年限分類購房者，以專項基金實行分級補償。②已入住且符合質(zhì)量要求的小產(chǎn)權(quán)房，在開發(fā)商退還房款后，不予以用戶補貼給以警示。并進一步劃分這類小產(chǎn)權(quán)房，劃分為符合規(guī)劃和不符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房。不符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，其處理方式類似于上文中提到的不符合規(guī)劃且正在建設(shè)或售賣的小產(chǎn)權(quán)房。如果拆除，一定要妥善地安置用；和正在建設(shè)或售賣的小產(chǎn)權(quán)房相比較，已入住小產(chǎn)權(quán)房的涉及利益更復(fù)雜，因此要對小產(chǎn)權(quán)房的存在時間和實際影響進行綜合考慮，符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房如果符合保障住房的要求，則轉(zhuǎn)換成保障住房，處理方式同樣和正在建設(shè)或售賣的小產(chǎn)權(quán)房類似。

安置小產(chǎn)權(quán)房用戶時根據(jù)房屋的性質(zhì)分類處置。①如果小產(chǎn)權(quán)房滿足保障住房的要求，則納入保障住房的規(guī)劃體系，并根據(jù)住房保障的條件審查住戶，滿足住房保障條件的允許補辦手續(xù)和繼續(xù)入住；不滿足保障條件的政府回購并安置。另外，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)換的保障住房其入住資格要比保障住房的入住資格低，以減少回購和平衡利益。②如果小產(chǎn)權(quán)房不符合保障住房的要求，則補繳稅費和土地金，補辦手續(xù)和完善產(chǎn)權(quán)，使小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)換成大產(chǎn)權(quán)房。由于小產(chǎn)權(quán)房不同，其繳費標準也不同，因此要對小產(chǎn)權(quán)房的土地面積、區(qū)位條件、價值、收益等進行確定，按照商品房的土地金和土地國有化后的金額評估比例確定小產(chǎn)權(quán)房土地金的補繳費用，按照城市標準補繳稅費。另外，建立系統(tǒng)的購房補繳制度和實行分期付款、分期利息減免、款項減免等措施促進住戶的配合與政策的完善。（作者單位：上海政法學(xué)院研究生院）

參考文獻：

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【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房； 原因； 現(xiàn)狀； 解決。

1993 年來自河北的畫家李某心懷對藝術(shù)和夢想的追求來到北京，想找一個寧靜的地方，從事專業(yè)繪畫。經(jīng)人推薦，她來到了小有名氣的“畫家村”宋莊。恰巧宋莊辛店村村民馬某有一套閑置的老房子要出售，李某便立即買下并于2002 年7 月1 日與馬某簽訂了房屋買賣合同，以 45000 元買下了馬某的正房、廂房和院落，馬某還將集體土地建設(shè)用地使用證也交給了李某。在該房屋買賣合同上，有買賣雙方的簽字和辛店村大隊的蓋章，見證人是村副書記郭某和康某。在宋莊辛店村有將近 50 個和李某有相同買房經(jīng)歷的藝術(shù)家。但是 2006 年 10 月，這樣寧靜的生活出現(xiàn)了危機。一個自稱是馬某的朋友的人來到李某家，并說是代表馬某來向李某要回其賣出的房屋，并說他們的房屋買賣合同無效。但是李某立即回絕了此人。見李某不同意，馬某的妻子便前去與李某協(xié)商，并說可以給李某 70000 元作為補償，李某仍然拒絕了她。

于是馬某于 2006 年 10 月向法院起訴狀告李某，要求確認法院他與李某之間的房屋買賣協(xié)議無效，并要求李某返還其房屋。2007 年 7 月一審法院判決如下： 李某是外來人，按照我國法律規(guī)定不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的住房，因此判決李某和該集體組織村民馬某簽訂的房屋買賣合同無效，并責(zé)令李某一家在法院判決生效 90 天內(nèi)騰退房屋，與此同時，馬某要付給李某夫婦 93808 元的補償款。

我國小產(chǎn)權(quán)房問題由來已久，上案中畫家村事件更是小產(chǎn)權(quán)房案件的典型代表。隨著我國新農(nóng)村建設(shè)，土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和城市化進程的快速發(fā)展，越來越多的農(nóng)村居民涌入城市，使得城市房價步步高升，商品房價格更是久升不降。在此種情況下價格相對低廉的小產(chǎn)權(quán)房變得炙手可熱。然而現(xiàn)階段我國的小產(chǎn)權(quán)房還存在諸多問題亟待解決。

一、小產(chǎn)權(quán)房概述。

（ 一） 小產(chǎn)權(quán)房的概念。

所謂小產(chǎn)權(quán)房（ 又叫鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房） ，是指在農(nóng)民集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)用于銷售的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)而不是由國家房管部門頒發(fā)。小產(chǎn)權(quán)房并不是一個法律上的概念，而是人們在社會實踐和市場交易中一種不成文的約定俗成的稱謂。

（ 二） 小產(chǎn)權(quán)房的分類。

第一種小產(chǎn)權(quán)房： 在政府出讓或劃撥的土地上，未按原先規(guī)劃的用途開發(fā)或利用，且將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，有潛在產(chǎn)權(quán)糾紛可能的房屋。

第二種小產(chǎn)權(quán)房： 在軍隊享有使用權(quán)的土地上進行商品房的開發(fā)和買賣，銷售個軍人以外的其他地方居民的房屋。

第三種小產(chǎn)權(quán)房： 占用集體土地或耕地違法建設(shè)在農(nóng)民集體土地上用于商品住宅銷售的或由村集體或農(nóng)民自行組織建造銷售給集體以外其他人的房屋。

（ 三） 小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀和國家的相關(guān)政策。

我國各地都存在小產(chǎn)權(quán)房，在建的已建的不計其數(shù)。根據(jù)相關(guān)機構(gòu)調(diào)查顯示，北京、上海和一些珠三角地區(qū)城市的小產(chǎn)權(quán)房所占比例驚人。其中深圳的小產(chǎn)權(quán)房面積占城市住房總面積高達 40% － 50%，而廣州的小產(chǎn)權(quán)房出租則占了其房屋出租面積的 50%以上。

國家相關(guān)部門近些年相繼了有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的各項政策，但各地小產(chǎn)權(quán)房仍有難以遏制之勢。2007 年，國家相繼嚴禁違規(guī)開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房和購買小產(chǎn)權(quán)房的“風(fēng)險提示”； 2008 年，國土資源部發(fā)出的通知中明確表明不允許任何機關(guān)為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何產(chǎn)權(quán)證明； 2009年，國土資源部下發(fā)的通知中仍然重申堅決叫停各種小產(chǎn)權(quán)房； 2012年，國土部表示將限期處理土地閑置等違法違規(guī)類案件，包括重點處理小產(chǎn)權(quán)房問題。2012 年 9 月，北京市開始試點清理小產(chǎn)權(quán)房。

二、小產(chǎn)權(quán)房興起的原因。

（ 一） 城鄉(xiāng)二元土地制度的影響。

我國對城市國有土地和農(nóng)村集體土地采取不同的政策，城市國有土地通常進行市場定價，而農(nóng)村集體建設(shè)用地的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和價格機制尚未形成。國有土地建設(shè)用地使用權(quán)的取得通常是劃撥、出讓或拍賣招標等方式取得，而農(nóng)村村民宅基地使用權(quán)的取得是有集體經(jīng)濟組織依法無償分配的。

（ 二） 居高不下的商品房價格。

近些年來，全國各大城市的商品房價格只升不降，即使按揭貸款買房已經(jīng)十分普遍，但仍有許多人無力承擔(dān)如此之高的房價。與此同時，價格相對低廉的小產(chǎn)權(quán)房讓想買房的人看到了希望。同樣是普通住宅，小產(chǎn)權(quán)房的價格只有相同位置的商品房價格的 40% － 60%。一時間小產(chǎn)權(quán)房熱銷起來。

（ 三） 相關(guān)法律規(guī)定的欠缺和漏洞。

我國法律雖規(guī)定“農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護”，但法律對于農(nóng)民在舊宅基地上再建樓房，把空置的部分賣給集體以外人的行為沒有明確規(guī)定，中間有許多法律空白或缺陷。根據(jù)現(xiàn)行的法律原理，法無明文規(guī)定即為不禁止。所以人們也就鉆了法律的漏洞。新出臺的《物權(quán)法》并沒有限制農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，也沒有規(guī)定禁止小產(chǎn)權(quán)房。

（ 四） 小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)有利于抑制商品房房價和保障住房需要。

小產(chǎn)權(quán)房價格低，它的大量存在會一定程度上起到抑制商品房價格的作用，促使開發(fā)商調(diào)整相關(guān)政策。目前市面上小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量很大，對緩解緊張的城市住房問題、保障住房需要，緩解了政府為居民提供住房的壓力。這就讓小產(chǎn)權(quán)房有了其存在的價值。

三、購買風(fēng)險。

（ 一） 小產(chǎn)權(quán)房沒有國家房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證。

因為小產(chǎn)權(quán)房是在集體土地上建設(shè)的，而我國法律規(guī)定“農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護”，不允許用于銷售。所以小產(chǎn)權(quán)房的買賣是不受法律保護的，這種買賣行為基本上是無效的。而且正因為它不能確權(quán)發(fā)證，在交易時相比其他合法商品房交易要付出許多額外的交易費用，這期間可能會引發(fā)各種糾紛。將來出售或者遺贈給子女時也會有很大麻煩。

（ 二） 安全沒有保證、配套設(shè)施不全面。

由于小產(chǎn)權(quán)房主要是集體組織或村民自行建造或者由一些開發(fā)商投資建造出售的，建成的房屋沒有相關(guān)部門檢驗和監(jiān)督，大多會因偷工減料或技術(shù)不佳、材料質(zhì)量低劣而不合格甚至存在很大的安全隱患，住房安全得不到保障。加上其價格低廉，相關(guān)配套設(shè)施比如車庫、天然氣和物業(yè)管理都基本沒有。雖然人們買房是為了有個遮風(fēng)擋雨的家，但至少要住得放心，住得安心。

（ 三） 得不到拆遷補償。

小產(chǎn)權(quán)房本身就是不合法的建筑，其買賣過程是違法的無效的，其買賣行為是不受法律保護的，在拆遷時也會被當(dāng)作政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果與國家的規(guī)劃相沖突，很可能會被強制拆除，而其買主也得不到拆遷補償費。

四、小產(chǎn)權(quán)房的解決建議。

（ 一） 解決城鄉(xiāng)二元土地制度和農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。

城鄉(xiāng)二元土地制度是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的主要原因之一，雖然現(xiàn)狀是我國法律限制或禁止農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)建設(shè)用地，但是眼下隨著城市化和新農(nóng)村建設(shè)的進行，城市國有土地已經(jīng)滿足不了建設(shè)和住房需要了。所以近年來國家大量征收集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地之后再出讓或劃撥給地產(chǎn)開發(fā)商進行建設(shè)。但是這種做法使國家耗費了大量財力物力，使得土地流轉(zhuǎn)的過程更加復(fù)雜，而農(nóng)民的切身利益和征收補償也沒有很好的落實。在解決好集體土地使用流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)探尋統(tǒng)一城鄉(xiāng)土地制度的路子，讓農(nóng)村集體土地和城市國有土地統(tǒng)一市場，同地同價，解決小產(chǎn)權(quán)房與商品房的價格差異。

（ 二） 完善相關(guān)立法和集體土地登記管理制度。

首先應(yīng)該出臺一些整治和規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房的專門性法律法規(guī)，具體規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房的概念和范圍，說明其是否存在不合法之處和買賣行為是否有效、不受法律保護等，同事也要表明國家對小產(chǎn)權(quán)房的治理態(tài)度和政策。其次應(yīng)該修改相關(guān)法律。雖然規(guī)定農(nóng)村集體土地不能用于非農(nóng)建設(shè)，農(nóng)民對集體土地有宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)，享有占有、使用、收益的權(quán)利，但是沒有處分權(quán)，只能在集體組織成員內(nèi)部流通，這樣使得集體土地上建設(shè)的房屋不能充分流通無法實現(xiàn)土地資源價值、房屋價值和農(nóng)民利益的最大化。因此，相關(guān)法律可以修訂為： 對在集體土地上建設(shè)的房屋銷售轉(zhuǎn)讓時，將該房屋下的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，這樣就有利于保障房屋的產(chǎn)權(quán)。最后，加強對集體土地的登記管理，在集體土地上建造房屋的，向集體組織繳納一定的集體土地使用金。

（ 三） 針對不同情況，具體問題具體分析。

在不違反國家規(guī)劃的地區(qū)，對小產(chǎn)權(quán)房在實行補交土地出讓金的相關(guān)手續(xù)后，按經(jīng)濟適用房的相關(guān)政策確權(quán)發(fā)證，但不允許直接在市場上交易。已建好或出售的小產(chǎn)權(quán)房只要不是在耕地上建設(shè)的，可以讓開發(fā)商或買房人補交土地出讓金或相關(guān)土地價款，完成征地過程后可發(fā)給相關(guān)產(chǎn)權(quán)證。

五、結(jié)語。

面對我國小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀，要全面分析其利與弊，慎重權(quán)衡各方利益，找出正確的解決方向和方法。

參考文獻：

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［4］梁慧星主編。 民商法論叢（ 第 29 － 36 卷） ［M］。 北京： 法律出版社，2006.

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關(guān)鍵詞 小產(chǎn)權(quán)房 集體土地 所有權(quán) 法律規(guī)制

中圖分類號：D920.5 文獻標識碼：A

一、小產(chǎn)權(quán)房概述

所謂小產(chǎn)權(quán)房是指地處城郊，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村委會組織開發(fā)，建在集體所有土地之上的，沒有繳納土地出讓金等費用，沒有國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，出售給集體組織成員以外人員的商品性住宅。 在我國，小產(chǎn)權(quán)房在各地以舊城改造、城中村改造、新農(nóng)村建設(shè)等名義存在已久，發(fā)展到今天已呈難以遏制之勢。小產(chǎn)權(quán)房問題便受到社會各界的廣泛關(guān)注并引發(fā)了激烈討論。而理論界與實務(wù)界對有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購買或轉(zhuǎn)讓？眾說紛紜，見仁見智。其中，持肯定態(tài)度的學(xué)者認為，小產(chǎn)權(quán)房本身是符合法律和憲法精神的，不存在“非法”的問題，相反，應(yīng)該盡快修改我國的《土地管理法》及相關(guān)法律，重新界定小產(chǎn)權(quán)房的法律地位。正如王軼教授所言：“無論是從《憲法》還是新《物權(quán)法》還是其他相關(guān)法律的角度，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房都是否違規(guī)都值得商榷”，政府國土部門“叫停鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房建設(shè)與銷售的做法也缺乏必要的法律依據(jù)。” 筆者認為，當(dāng)前我國正在落實科學(xué)發(fā)展觀，破解城鄉(xiāng)二元體制，如果能使小產(chǎn)權(quán)房合法化，不但可以保障農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民的合法權(quán)益，而且對構(gòu)建和諧社會大有裨益。

二、小產(chǎn)權(quán)房的法律問題分析

（一）小產(chǎn)權(quán)房的法理分析。

1、集體土地使用權(quán)取得受限。

現(xiàn)有的集體土地使用權(quán)主要是一種限制性物權(quán)，這種限制性主要表現(xiàn)為對主體的限制，由于集體土地所有權(quán)的團體性、社區(qū)性，加上國家對農(nóng)村土地的保護政策，使得集體土地使用權(quán)的主體范圍主要為集體組織的內(nèi)部成員。在大多數(shù)情況下，擁有社員權(quán)是取得集體土地使用權(quán)的必要條件，而購買小產(chǎn)權(quán)房的人卻不具備社員權(quán)，這是小產(chǎn)權(quán)房問題的根源之一。

2、集體土地所有權(quán)缺乏處分權(quán)。

依照物權(quán)理論，所謂財產(chǎn)所有權(quán)，是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。集體土地所有權(quán)作為一種特殊的所有權(quán)，即體現(xiàn)了與國家土地所有權(quán)所不同的地位，集體土地所有權(quán)所缺乏的核心權(quán)能，即處分權(quán)。

（二）有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的法律沖突。

小產(chǎn)權(quán)房的核心問題是集體土地上面的建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)能否進入土地交易的一級市場自由流轉(zhuǎn)的問題，即集體作為土地的所有權(quán)人是否對土地擁有充分的處分權(quán)能的問題。《農(nóng)村土地承包法》第34條規(guī)定：農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓權(quán)屬于“承包方”（即“農(nóng)戶”），而不屬于“發(fā)包方”（即“集體”），“承包方有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的形式”。可見，《農(nóng)村土地承包法》承認農(nóng)戶的農(nóng)地轉(zhuǎn)讓權(quán)，而《土地管理法》第63條則否認農(nóng)戶的農(nóng)地轉(zhuǎn)讓權(quán)，兩部法律存在著明顯的沖突和矛盾。依《物權(quán)法》規(guī)定農(nóng)村土地承包權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，對于轉(zhuǎn)承包的對象沒作限制，也就是說城市居民下鄉(xiāng)承包農(nóng)村土地是不受限制的。事實上，前些年已經(jīng)有了許多這樣的成功例子，城市居民下鄉(xiāng)為農(nóng)村經(jīng)濟帶來了新的經(jīng)營模式，產(chǎn)生了新的活力。 但是，下鄉(xiāng)經(jīng)營的城市居民中，有一部分人有解決居住問題的要求，這是順理成章的事情，但卻受到了法律的限制，也就是說這兩項規(guī)定在具體執(zhí)行當(dāng)中會遇到互相抵觸的情況。承包權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，應(yīng)該包括可以向城市居民轉(zhuǎn)讓，那就應(yīng)該允許他擁有置業(yè)的權(quán)利。《土地管理法》第62條規(guī)定：“村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”這說明村民有權(quán)出售自己的房屋，但又規(guī)定不可出售給“城市居民”和只能出售（轉(zhuǎn)讓）給本村村民，這在法律邏輯上是說不通的。

（三） 小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險。

1、土地所有權(quán)人利益受損。

目前法律并不允許其在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，集體土地征用為國有土地是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件，而農(nóng)民獲得的征地補償在土地收益分配中只占了很少一部分，大部分的土地收益被當(dāng)?shù)卣块T和開發(fā)商瓜分了，這實質(zhì)上是一種“打貧濟富”的不合理的分配模式，在這過程中，農(nóng)民受到一定安置，拿到一些補償款，卻永遠失去了土地，由于土地的利用具有很大的不可逆轉(zhuǎn)性，必然會帶來大量耕地流失，而耕地流失之后農(nóng)民生活保障問題將會受到威脅。目前，國家尚未出臺相關(guān)的法律來規(guī)定農(nóng)村集體組織和農(nóng)民之間關(guān)于土地用途改變所帶來的收益增長的分配問題，從集體組織和農(nóng)民個體之間的關(guān)系來看農(nóng)民個體一般處于劣勢地位，其權(quán)益更容易受到傷害。因此，由于大量開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房引起耕地的流失而造成農(nóng)民生活保障受到嚴重威脅，將成為開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房帶來的最為嚴重后果之一。

2、購房者權(quán)利無法保障。

因小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)及買賣違反了國家法律的強制性規(guī)定，故小產(chǎn)權(quán)房買賣合同當(dāng)然被定性為無效合同，這一點在大量的法院判例中已得到證實。這樣一來，購買人無法獲得產(chǎn)權(quán)登記或過戶登記，不能成為房子的所有權(quán)人也無法再行轉(zhuǎn)讓，如果房子出現(xiàn)質(zhì)量問題，也很難維護自身利益，若以后遇到國家征收，按規(guī)定也只補償給所有權(quán)人即村集體和村民。此外，這些小產(chǎn)權(quán)房很可能因違法而被強行拆除或沒收。總之購買人的利益將難以保障。可以想象，那些購買了小產(chǎn)權(quán)房的人，隨著城鄉(xiāng)規(guī)劃的修改，將面臨隨時被拆遷的危險。除非他們能夠通過集體投票或者集體抗?fàn)帲柚钩鞘袛U張，或者阻止城鄉(xiāng)規(guī)劃法的實施。否則，在房屋拆遷的過程中，政府、集體土地所有者與購買人之間將會爆發(fā)嚴重的沖突，新一輪的社會矛盾將會被激化，整個社會將會因此而付出沉重的代價。

三、解決小產(chǎn)權(quán)房問題的對策

（一）恢復(fù)集體土地所有權(quán)的民法屬性。

所有權(quán)本有絕對性和對抗力，所有權(quán)人有權(quán)排除任何他人的不法干預(yù)和侵害，集體土地所有權(quán)當(dāng)然也不例外。

1、摒棄現(xiàn)行土地開發(fā)制度，完成農(nóng)民開發(fā)權(quán)的回歸。

“土地一級市場的國家壟斷制度”是農(nóng)民地權(quán)受到損害的主要原因，這一制度侵害農(nóng)民利益的“死穴”在于過分強調(diào)國家利益而忽略了農(nóng)民利益，同樣一塊土地，當(dāng)其屬于農(nóng)民所有或農(nóng)村集體所有的時候，法律禁止其用于工業(yè)化、城市化；但同樣是這塊地，一到政府手里，就可以用于任何用途了。由此看來，政府禁止農(nóng)民轉(zhuǎn)換土地用途，恐怕不是為了保護耕地、維護糧食安全，而是為了把轉(zhuǎn)換土地用途，獲得增值收益的利益留給自己。因此，政府查禁小產(chǎn)權(quán)房，是陷入一種利益沖突之中，即政府動用強制性權(quán)力，讓農(nóng)民作出犧牲以增加政府利益。所以應(yīng)該嚴格限制國家的農(nóng)村地權(quán)，盡量把開發(fā)土地的利益還給農(nóng)民。

2、賦予農(nóng)民宅基地處分權(quán)，實現(xiàn)其土地財產(chǎn)功能。

土地是農(nóng)村社會經(jīng)濟生活的基礎(chǔ)，是農(nóng)民最基本和最重要的生產(chǎn)、生活資料。農(nóng)民個人在政治和經(jīng)濟上的身份與其地權(quán)具有十分緊密的聯(lián)系，而地權(quán)在農(nóng)民權(quán)利中屬于基礎(chǔ)性的權(quán)利。國家、地方政府或農(nóng)村基層組織對農(nóng)村社會經(jīng)濟生活產(chǎn)生的影響，很多方面都是通過對地權(quán)實施影響而實現(xiàn)的。具體來說，賦予農(nóng)民地權(quán)其實就是賦予農(nóng)民對宅基地的實際處分權(quán)，而準確的說應(yīng)該是把這項本屬于農(nóng)民的權(quán)利交還回來。

（二）健全小產(chǎn)權(quán)房管理的法律法規(guī)。

國家提出禁止小產(chǎn)權(quán)房主要出于保護耕地的目的，那么允許宅基地流轉(zhuǎn)會不會給18億畝耕地“紅線”造成威脅？殊不知，正因為集體土地的所有權(quán)主體不清晰，農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)利不完整，農(nóng)民無法從法律上以一個合格的主體身份保護自己的土地，才導(dǎo)致地方政府的嚴重違法征地行為，這才是威脅到我國耕地保護的真正原因。 實際上很多農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)村宅基地上建設(shè)的，而不是占用耕地。正在進行的社會主義新農(nóng)村建設(shè)運動中，部分村委會將原有的宅基地進行統(tǒng)一的規(guī)劃、集中起來建房，不損失耕地總數(shù)又多建房，除了用于自住的以外還可以出售，其穩(wěn)定的經(jīng)濟來源可以實現(xiàn)農(nóng)民的生活保障。再者，正當(dāng)?shù)幕镜纳顟?yīng)當(dāng)受到國家的保障，高房價造就了小產(chǎn)權(quán)房這一衍生物，小產(chǎn)權(quán)房的問題牽扯著我國最低收入群體住房問題。因此，小產(chǎn)權(quán)房的合法化主要是解決因房價瘋漲買不起大產(chǎn)權(quán)房的人群的利益，未來的法規(guī)應(yīng)當(dāng)對關(guān)系到社會保障、國計民生的問題給予傾斜，相反若把小產(chǎn)權(quán)房作為投資行為，則不應(yīng)予以保護。因此，小產(chǎn)權(quán)房合法化后，出臺相關(guān)合理的限制性法律條款是必要的，旨在對小產(chǎn)權(quán)房進行規(guī)范化管理，避免和根除其自由發(fā)展出現(xiàn)的土地?zé)o序占用、國家土地收益流失、物業(yè)管理混亂、違規(guī)拆遷等諸多問題，使小產(chǎn)權(quán)房導(dǎo)入有序健康發(fā)展的軌道。 因此，筆者建議：其一，加強對小產(chǎn)權(quán)房購房者的身份限定，主要針對中低收入人群；其二，加大保障性住房的建設(shè)，即小產(chǎn)權(quán)房必須是經(jīng)濟適用房、兩限房等具有保障性、經(jīng)濟實用性的房屋；其三，完善稅收政策，小產(chǎn)權(quán)房交易雙方要向國家補繳一定的稅費，以保證國家利益不受損失。對于已經(jīng)在農(nóng)村集體建設(shè)用地和村民宅基地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在補辦相關(guān)手續(xù)補交相關(guān)費用之后，應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的正式產(chǎn)權(quán)。

（三）現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房的分類管理。

小產(chǎn)權(quán)房最大的問題是沒有產(chǎn)權(quán)，沒有法律意義上的權(quán)屬保障。因此，慎重處理、規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)問題是重中之重。一是對在城鄉(xiāng)結(jié)合部或城市近郊已建設(shè)或在建或未出售空置的小產(chǎn)權(quán)房，可將其中一部分具備基本條件的轉(zhuǎn)為經(jīng)濟適用房或限價商品房，按照經(jīng)濟適用房和限價房的有關(guān)政策向符合購買此房條件的居民出售；對已出售并已居住的小產(chǎn)權(quán)房，如果買賣雙方符合經(jīng)濟適用房、限價房條件的，也可視為經(jīng)濟適用房或限價房，以解決此類房屋的權(quán)屬認定問題；二是對已出售并已居住多年的暫予以保留的小產(chǎn)權(quán)房，可按現(xiàn)行政策規(guī)定，轉(zhuǎn)變房屋土地性質(zhì)，做好土地變性和征用手續(xù)，補交土地出讓金和相關(guān)稅費，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正為“大產(chǎn)權(quán)房”，即國有土地上開發(fā)建設(shè)的國有產(chǎn)權(quán)房，做好房屋登記工作，統(tǒng)一現(xiàn)有市場上的住房交易價格，規(guī)范交易秩序，這樣做有利于小產(chǎn)權(quán)房的徹底解決。希望國家有關(guān)部門通過對小產(chǎn)權(quán)房形成的反思，盡快通過立法解決農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)問題，實行國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地“統(tǒng)一市場”，逐步達到“同地、同權(quán)、同價”，以確保農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)后，農(nóng)民的社會保障能夠得到基本保證，使農(nóng)村集體建設(shè)用地有法可依、使用有序、管理規(guī)范、農(nóng)民滿意。

（作者：鄭州市惠濟區(qū)人民法院書記員，法律碩士）

注釋：

肖運來.“小產(chǎn)權(quán)房”的是是非非[J].檢察風(fēng)云，2007（20）：37.

翁文虎.小產(chǎn)權(quán)=無產(chǎn)權(quán)？[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2007（Z5）：20-21.

操小娟.土地利益中利益衡平的法律問題研究[M].北京：人民出版社.2006.

李韻奕.農(nóng)民住宅禁止轉(zhuǎn)讓的非正當(dāng)性[J].農(nóng)村經(jīng)濟，2006（3）：78-81.

鐘京濤.小產(chǎn)權(quán)房問題現(xiàn)狀及分析[J].國土資源，2008（3）.35-37.

篇9

關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房;法律問題;宏觀調(diào)控;利益平衡

一、引言

宋莊畫家村案——一個具有標志性意義的判決。

宋莊畫家村聚集了來自全國各地很多不乏名氣的畫家。2006年,隨著宋莊被規(guī)劃為北京市十大文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一,地價也水漲船高,村民基于自身利益開始畫家,要求他們退還已出售的小產(chǎn)權(quán)房,其中就包括馬海濤訴李玉蘭案。審理李玉蘭一案的北京市二中院認定馬海濤與李玉蘭所簽的《買賣房協(xié)議書》無效,判決畫家李玉蘭在90天之內(nèi)騰房,馬海濤補償給李玉蘭九萬余元。

這是一個具有標志性意義的判決,它在更深層次上觸及了中國集體土地制度和農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)行法律制度,同時對政府在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控和兼顧社會各方利益平衡中如何扮演好自己的角色提出了挑戰(zhàn)。

二、小產(chǎn)權(quán)房的概念和歷史發(fā)展

(一)小產(chǎn)權(quán)房的概念

“小產(chǎn)權(quán)房”(或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房)是指在農(nóng)民集體土地上,由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會單獨或聯(lián)合開發(fā)商開發(fā)建設(shè)住宅,并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會制作房屋權(quán)屬證書向城市居民銷售的房屋[1]。這種房屋的權(quán)屬證書沒有房管部門蓋章,僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委員會蓋章以證明權(quán)屬,故稱為“小產(chǎn)權(quán)”或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。目前政府出臺的所有法律、法規(guī)中沒有所謂“小產(chǎn)權(quán)”或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的概念,“小產(chǎn)權(quán)房”只是社會上對這種沒有取得完全所有權(quán)房屋的一種約定俗成的叫法。

(二)小產(chǎn)權(quán)房的歷史發(fā)展

1.小產(chǎn)權(quán)房“十年磨一劍”,小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)并非近一兩年,而是已經(jīng)十年有余。北京市的小產(chǎn)權(quán)房大概從20世紀90年代中期開始陸續(xù)出現(xiàn)。然而,從2003年開始,隨著建設(shè)部的購房風(fēng)險提示和北京市國土資源局的禁令接連出臺,小產(chǎn)權(quán)房法律問題才開始頻頻出現(xiàn)在公眾的視野之中。值得注意的是,如果從20世紀90年代中期算起,北京市小產(chǎn)權(quán)房的歷史已經(jīng)有十余年,為何直到今天才有相關(guān)部門發(fā)出這樣的風(fēng)險提示和禁令?有專家認為,小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)這十幾年,相關(guān)管理部門一直監(jiān)管不力。正如北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉指出的,“小產(chǎn)權(quán)房恰恰處在政府各職能管理部門的交叉點上,表面上看很多部門都在管,實際上卻是誰都沒有真正管。”小產(chǎn)權(quán)房“十年磨一劍,霜刃未曾試”,形容其尷尬處境名副其實。

2.小產(chǎn)權(quán)房目前的發(fā)展現(xiàn)狀。小產(chǎn)權(quán)房在十多年前還只是星星之火,如今已在全國的“城中村”遍地開花,呈現(xiàn)出燎原之勢。就全國范圍來看,小產(chǎn)權(quán)房在城市房屋開發(fā)中,占了相當(dāng)大的比例。調(diào)查顯示,北京地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房已占房地產(chǎn)市場的20%,西安占到25%～30%,而深圳有“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房超過35萬棟,占全市住房總量的49%[2]。可見,小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展到今天已呈難以遏制之勢,政府相關(guān)部門加強對小產(chǎn)權(quán)房的調(diào)控和監(jiān)管已迫在眉睫。

三、“小產(chǎn)權(quán)房”的合法和非法化論爭

學(xué)界對于小產(chǎn)權(quán)房的合法、非法化論爭存在已久,很多學(xué)者和專家也就小產(chǎn)權(quán)房存在的利弊進行了深刻的分析。“小產(chǎn)權(quán)房”的實質(zhì)是違法建筑沒有完全所有權(quán)的房屋,那種認為“小產(chǎn)權(quán)房”既有益于農(nóng)民利益又能實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的觀點忽視了“小產(chǎn)權(quán)房”背后的一個至關(guān)重要的“大問題”——民生問題[3]。從眼前看,農(nóng)民可以獲得部分利益,但長期看來農(nóng)村集體經(jīng)濟組織趨于利益誘惑勢必會將更多耕地變成宅基地來建造“小產(chǎn)權(quán)房”,后果很可能是若干年后城市郊區(qū)的農(nóng)民喪失了土地和生活保障。將小產(chǎn)權(quán)房認定為,非法化是秉承中國長期以來實行的農(nóng)村土地(耕地)保護政策,有利于社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展和保護農(nóng)民的長遠利益。

四、小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險提示和法律處理

(一)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險提示

透視小產(chǎn)權(quán)房熱賣的背后,其實暗藏了其尷尬地位注定存在的高昂風(fēng)險。根據(jù)目前法律,小產(chǎn)權(quán)房不能在市場上自由流通,一旦買賣,買賣合同即被認定為無效,正如宋莊畫家村李玉蘭一案,畫家最終不得不將房屋退還給農(nóng)民。小產(chǎn)權(quán)房在房屋配套設(shè)施、物業(yè)管理、水電等方面都可能存在問題。此外,破壞中國耕地保護制度,在基本農(nóng)田上違法建筑的小產(chǎn)權(quán)房還存在被的風(fēng)險。還有人提出,“小產(chǎn)權(quán)房”存在“鏈首”(建設(shè)環(huán)節(jié)是否符合規(guī)劃審批的風(fēng)險)、“鏈身”(購買者主體不適格,房屋買賣合同不受法律保護的風(fēng)險)、“鏈尾”(權(quán)屬無法登記,產(chǎn)權(quán)不能明確的風(fēng)險)三個環(huán)節(jié)的“風(fēng)險鏈”[4]。可見,高房價催生下的小產(chǎn)權(quán)房,風(fēng)險重重,城市居民為了自己的切身利益,必須對風(fēng)險有一個清醒的認知,不要購買小產(chǎn)權(quán)房。

(二)小產(chǎn)權(quán)房的法律處理

目前,中國政府相關(guān)職能部門紛紛諸如通知、規(guī)定等文件,對“小產(chǎn)權(quán)”房進行法律規(guī)制。拉倫茨教授說過,“當(dāng)抽象、一般概念及其邏輯體系不足以掌握某生活現(xiàn)象或脈絡(luò)的多樣表現(xiàn)形態(tài)時,大家首先會想到的輔助思考形式是‘類型’。”[5]我們要根據(jù)目前小產(chǎn)權(quán)房存在的情況、不同的類型,找尋不同的解決途徑。如對于占有耕地開發(fā)、建設(shè)的小產(chǎn)房應(yīng)該嚴格制止,。對于別墅等休閑型以及投資型的小產(chǎn)權(quán)房,則應(yīng)嚴格限制或者嚴禁開發(fā)、建設(shè)。具體處理如下:(1)已經(jīng)開發(fā)而未建的“小產(chǎn)權(quán)房”,直接確認為違法,要求停工停建,恢復(fù)土地的本來用途;(2)已建未售的“小產(chǎn)權(quán)房”區(qū)分兩種情況,符合土地利用規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃的,政府可以考慮收購其上面的“小產(chǎn)權(quán)房”作為經(jīng)濟適用房、廉租房,同時由國家管理部門為此類房屋頒發(fā)相關(guān)的權(quán)屬證書;未經(jīng)審批,不符合土地利用整體規(guī)劃的,對于這種類型也應(yīng)該確認為違法建筑物加以拆除。(3)已建已售的“小產(chǎn)權(quán)房”可以參照情況二處理。

五、小產(chǎn)權(quán)房折射出的法律問題分析

(一)注重政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控

目前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)比較混亂的發(fā)展局面,主要是由于政府在體制和政策上缺乏對房地產(chǎn)市場的有效干預(yù)和宏觀調(diào)控的失衡造成的。一方面,政府缺乏對房地產(chǎn)市場的供求平衡的預(yù)測能力,沒有充分考慮到城市中低收入家庭和失業(yè)家庭對攀升的商品房價格的實際承受能力。另一方面,近十年來的房改政策失當(dāng),政府對“廉租房”和“經(jīng)濟適用房”的建設(shè)仍然滯后。近年來,國務(wù)院辦公廳下發(fā)的國八條①和國六條②不僅沒有穩(wěn)定住房價,相反出現(xiàn)了中國最高的城市化速度伴隨最高的城市房價的奇怪現(xiàn)象。因此,要從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房法律問題,政府還應(yīng)該從源頭做起,加強和完善對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力,加大對廉租房和經(jīng)濟適用住房的建設(shè)力度和供應(yīng)能力。因為只有調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),增加社會保障性住房的比例,改變中國商品住房占大頭,經(jīng)濟適用住房不經(jīng)濟,廉租房僧多粥少的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),才能從根本上切斷小產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)渠道。

(二)兼顧政府自身利益和社會各方利益的平衡

篇10

房改房不是大產(chǎn)權(quán)。

房改房屬于帶有補貼性質(zhì)的福利房，嚴格上是有產(chǎn)權(quán)的，它是在國有土地上建的房產(chǎn)，由于國家政策原因產(chǎn)權(quán)歸個人所有，購買有優(yōu)惠政策，在沒有歸個人之前可以叫小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房沒有國家發(fā)放的《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，購房合同不會給予備案；而大產(chǎn)權(quán)房，也就是商品房是要"五證"俱全的，其五證包括《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。

（來源：文章屋網(wǎng) ）