爛尾樓的解決方案范文

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篇1

關鍵詞：爛尾樓房地產項目；股權轉讓；債權；或有負債

案例介紹：A公司是1996年成立的一家房地產開發公司，注冊資本3600萬元，五個法人股東，擁有唯一的資產即一塊80畝左右的土地，于1997-1998年進行了第一期開發約42畝別墅。前后共計投入開發資金11000萬元，除股本金及股東借款外，還向十來家與股東相關聯的公司借入大額資金。因所開發的土地在辦理國土權證過程中存在糾紛，直到2002年才辦妥土地使用權證，導致項目竣工后未能進行驗收，且因房屋設計不合理，只對外自然人銷售了8套房屋，簽訂售房合同460萬元，收到購房款245萬元；對股東的關聯公司銷售少部分房屋，簽訂合同1920萬元，收到房款約1500萬元；除此之外沒有銷售。因不能辦理房產證，購房人未交清購房余款，A公司因無資金沒有對項目進行再開發，一直拖延至今形成爛尾樓。因時間太久，股東均有甩包袱的意愿，2011年啟動了轉讓程序，理順了各種經濟關系，在國家產權交易所掛牌成功轉讓了所持有的A公司股權及債權。該案例中涉及到的多方面的財稅及法律知識，值得推薦的操作方法剖析如下。

一、 將購房的“物權”關系轉化為債權關系

A公司所開發的項目需整體對外轉讓，存在少部分的預售房無疑是轉讓的最大障礙。根據該項目的現狀，房屋未竣工驗收、售房合同未經房產管理部門登記、未辦理房產證，根據法律法規，該種房屋銷售并不成立，況且購房者未付清全部價款、也并未一直居住，可以界定為購房者對房屋并不擁有物權，只能對已支付的房款擁有債權。經過與購買者協商、法院訴訟等途徑，由A公司按銀行貸款利率支付購房者歷年的資金占用費并適當補償予以解除購房合同，轉化為債權債務關系。

從財務角度看，雖然A公司賬面1998年確認了該部分售房收入，根據《企業會計準則》收入的確認條件中的二條：企業將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方、企業既沒有保留與與所有權相聯系的繼續管理權、也沒有對已售商品實施有效控制。因為A公司的所售房屋雖然已發放了鑰匙但并未真正移交給購房人，仍屬于A公司控制，不符合收入的確認條件，應將確認的收入沖回，并向稅務局申請確認已多交的稅金。

二、 股權及債權捆綁轉讓

五個股東對A公司分別擁有股權及債權，向A公司提供借款的十來家股東關聯公司也對A公司擁有債權，這些關聯公司希望與股東共同退出。如果逐一轉讓，則形成了眾多交易方，程序復雜。A公司股東基于某種考慮在確定采用股權轉讓方式后，為簡化經濟關系，擬定了股權及債權捆綁轉讓的方案，并且通過簽訂債務轉移合同，將十來家關聯公司的債權也轉移給相關的股東，由股東作為交易方對外統一轉讓。通過這種處理，交易主體簡化為五個股東，更好地吸引了受讓方。

三、 股權轉讓與房地產轉讓過程中土地增值稅差異問題的解決

根據我國現行稅法及《土地增值稅暫行條例》，土地使用權及房地產項目轉讓需繳納土地增值稅，而且稅賦較重。公司股權轉讓不涉及到土地增值稅。雖然國家稅務總局（2000）687號文對廣西地方稅務局的一份請示函進行了批復，明確：如果房地產公司的主要資產表現為土地使用權、地上建筑物及附著物，此類股權轉讓實現了房地產轉讓的目的，應按規定征收土地增值稅。但這種征稅方式并未推廣實施。此案例中，A公司除所開發的房地產項目外并無其他實物資產，受讓方購買A公司的股權，相當于購買了此房地產項目。但購買股權及購買土地兩種方式從納稅義務來看存在區別：轉讓A公司股權，股東目前不需清算土地增值稅，受讓方接收A公司后，再進行后續開發及銷售時需清算土地增值稅，即轉讓方股東將清算土地增值稅的義務轉嫁到了受讓方。此部分的納稅成本成為交易雙方在轉讓價格談判中的一個焦點。具體情況為：受讓方支付了現在的轉讓價款，接受A公司后再繼續開發銷售清算土地增值稅時，土地增值稅的可抵減成本為A公司目前財務賬面開發成本中符合稅法規定的有效抵減部分。若直接轉讓土地則現行的轉讓價款即為受讓方以后再開發清算土地增值稅時的可抵減成本。若現在的成交價高于A公司目前財務賬面開發成本中符合稅法規定的有效抵減部分，不利于受讓方；若現在的成交價低于A公司目前財務賬面開發成本中符合稅法規定的有效抵減部分，有利于受讓方。當然，稅金成本還需綜合A公司賬面是否有未分配利潤負數可用于稅前彌補虧損抵減企業所得稅等其他因素。為了消除受讓方的擔憂，促進交易，A公司聘請了一家稅務所事務所對賬面開發成本中清算土地增值稅的有效抵減部分進行了審計并公布了審計結果，便于買賣雙方分析稅收成本確定成交價。

四、 或有債務事項的處理