該房屋應當歸誰所有

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甲乙系姐妹，分別兩個行政村落，妹妹乙名下有一宅基地，經妹妹乙意，甲在其宅基地上蓋房居住，相關房屋權利憑證上登記的是妹妹的姓名。2002年3月該地區拆遷，姐妹倆經商議，達成協議由姐姐付給妹妹13000元，拆遷后補償取得的房屋歸入姐姐名下。拆遷后取得補償房屋時，根據相關的規定，房屋登記機關在新房屋的兩證上依舊登記了妹妹的姓名。其后，妹妹反悔，不愿將房產過戶給姐姐甲。雙方爭執不下，甲遂于2004年1月訴至法院，請求判令乙履行協議，將房屋過戶給己方。乙方反訴，辯稱該協議屬于受甲方脅迫所訂立，并有甲乙父母作證，但未說明是以何情由作為脅迫要挾，請求撤銷該合同。

[意見分歧]該案一審法院認為：甲乙雙方達成的協議真實有效，乙方未在法定除斥期間內行使撤銷權，其抗辯不予支持，乙負有履行合同協議的義務，判令乙限期將房屋過戶給甲。

該案二審法院認為：1、宅基地上所建的房屋系集體土地上之房屋，根據土地管理法的規定其流轉受到限制，故就集體土地上房屋拆遷所為的協議無效。2、拆遷所得補償房屋已經在行政機關登記備案，該糾紛事實上已經經過具體行政行為的處理。當事人應先就原先的行政登記行為提起相關的行政復議或者行政訴訟，故本案應先裁定中止，待有關行政處理決定作出后，再行審理。3、轉讓價格過低，屬于顯失公平。遂發回原審法院予以重審。

[評析]

一、筆者認為，本案處理的關鍵在于對于該協議調整客體的準確認定。

首先，該協議是在拆遷已經啟動，并且補償房屋標的基本確定的情況下訂立的。該協議所指向的客體主要在于拆遷后補償所得房屋的所有權歸屬。在此，拆遷所得補償的房屋有別于集體土地的房屋，不具有嚴格的屬地屬人性質，系可以流通買賣的房屋，作為財產權其所有權人具有自由處分的完全權能。

其次，本案所爭議實際是一房屋買賣合同法律關系。根據本案的案情，推究雙方的真實意思表示，雙方當事人所約定的乙方的登記過戶行為，系指在乙方實際取得該房屋所有權后，再由乙方變更登記將所有權轉移至甲的名下。在此，取得所有權后的變更登記是乙行使財權所有權處分權能的民事法律行為，并不需要通過行政機關的特別許可。而且，此時的變更登記也不同于拆遷取得房屋時的產權登記，后者是對拆遷對象所應取得補償的確認，已經過行政機關的審查處理，而此時的變更登記是財產所有人依法進行的處分行為，并非是對原先登記行為的否定異議。因此，本案不涉及審判權與行政權的沖突竟合問題，不宜中止訴訟程序。

本案雙方當事人爭議的是合同權利義務關系，對乙方而言，其在合同中所擔負的是附條件履行的合同義務，當條件成立即其取得拆遷補償房屋的所有權憑證后，乙方即應在合理的期限內善意履行合同約定的義務。

二、關于合同是否顯失公平的問題。公務員之家版權所有

顯失公平系指一方當事人利用優勢或者利用對方沒有經驗，致使雙方的權利義務明顯違反公平、等價有償原則。本案中，雙方當事人約定的過戶對價僅為13000元，與拆遷補償房屋的市場價格存在明顯的差距。但筆者認為，是否認定顯失不應僅僅從價格本身進行表面推究考慮，而應綜合多方的因素予以綜合認定。首先，從權利義務的實質對等性考慮，宅基地雖為乙所有，但作為地上附著物則為姐姐所建造，集體土地拆遷所生的房屋補償主要在于土地、房屋（附著物）以及人口，因此從拆遷補償對象范圍而言，亦有甲某的資金投入所建房屋在內。其次，從親情角度考慮，親友間的買賣多帶有某種程度的贈與性質，往往并不計較實際利益的對等性。第三，本案中，還有一個特殊情況，即父母作證甲某有脅迫行為，但無確鑿的事實予以依托。父母的作證對于顯失公平的認定具有很大的意義，至少從證據對比角度，在乙方主張顯失公平，另一方主張等價有償的境地，父母的傾向性應當具有某種程度的決定性意義。

綜上，筆者認為，本案認定為顯失公平，合同應當予以撤銷，并由乙方將13000元返還給甲方。