鎮暫行土地治理加快住房改造建議

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各鄉鎮、街道辦事處，縣直屬各單位：

為深入貫徹黨的十七屆三中全會精神，改善民生、擴大內需，全面推進社會主義新農村建設，優化農村人居環境，根據省、市有關文件規定，現就我縣推進農村土地綜合整治、加快農民住房改造建設提出如下意見：

一、充分認識重要意義，把握工作總體要求

（一）重要意義

近幾年來，縣委、縣政府圍繞全面建設惠及全縣人民小康社會的總體目標，認真實施康莊工程、和諧生態村和強塘固房等一系列惠民工程，新農村建設取得較大成績。但由于多種因素制約，當前我縣農村普遍存在規劃滯后、用地結構不合理、建新不拆舊、外延無序擴張、土地資源浪費嚴重等現象。農民建房難和建房亂還比較嚴重，農村土地節約集約水平不高，農居點布局分散，基礎設施共享度低，村容村貌還不能適應社會主義新農村的要求。推進農村土地綜合整治、加快農民住房改造建設，是優化農村土地資源配置、促進土地節約集約利用的主要途徑；是改善農民居住條件、提高生活質量的惠民工程；是增加投資、擴大內需的有效手段；是加快新農村建設、推進城鄉一體化的戰略舉措。各鄉鎮（街道）各部門要從貫徹落實科學發展觀的高度，把推進農村土地綜合整治、加快農民住房改造建設工作，切實抓好抓出成效來。

（二）目標任務

到年，基本完成全縣農村空心村（指縣城城市規劃區以外的村，下同）改造，其中鎮中村（指城鎮村和集鎮村，下同）改造完成95%、中心村改造完成90%、行政村改造完成85%；規劃搬遷的自然村完成搬遷95%以上。基本做到全縣舊房應拆未拆的全部拆除，農民住房應建未建的全部落實，基本達到環境優美、衛生整潔、設施齊全、生產方便、生活便利的新農村建設目標。

到年，全縣完成農村土地綜合整治（空心村改造）70個村，農村建設用地復墾900畝，盤活農村集體建設用地700畝，農村居民點人均建設用地明顯下降。改造建設農房1.2萬戶，完成農村困難群眾住房救助任務，基本形成方便生產生活的農村基礎設施、公共設施和公共服務體系。

年，全縣完成農村土地綜合整治（空心村改造）19個村，農村建設用地復墾120畝，盤活農村建設用地200畝，改造建設農房2500戶。

（三）基本原則

1、政府引導，農民自愿。農民和村集體是推進農村土地綜合整治、加快農民住房改造建設的利益主體、實施主體。村莊規劃編制、房屋設計布局、宅基地安排、拆遷補償、特困戶安置等有關決策需征求廣大村民的意見，并經村民（代表）會議通過，由村級集體組織實施，切實保障農民和村集體的合法權益。鄉鎮（街道）、部門要充分發揮行政推動作用，引導廣大干部群眾自覺投身到空心村改造中來；要尊重人民群眾的首創精神，充分調動他們的積極性和創造性；要通過政策、項目、資金扶持等措施，讓廣大農戶在空心村改造中得到實惠。

2、科學規劃、整村推進。合理確定中心村和農村居民點的數量、布局和規模，加強村鎮規劃、土地利用總體規劃有效銜接，實現“兩圖合一”。要優先完成空心村改造項目的村莊建設規劃編制任務，對不切合實際的村莊規劃進行適當調整并嚴格按規劃實施。優先選擇村級組織團結、戰斗力強、群眾積極性高的村莊（包括自然村）進行試點。同時，認真制定農村改造搬遷分期實施計劃，在試點成功的基礎上，按照先易后難，分期實施的工作思路，從面上穩步推開。列入整治改造的村，要以工程項目的方式，系統考慮，整村推進，連片改造或整體搬遷。

3、因地制宜、分類實施。鎮中村要按城鎮社區標準，進行統一集中改造建設，控制聯排立地式住宅，提倡建設公寓式住宅；中心村要按農村社區標準，推行集中建設聯排立地式住宅，鼓勵建設公寓式住宅，引導合并遷建鄰近村莊；縣域總體規劃中確定的保留村，要適度推進改造建設，鼓勵集中建設聯排立地式住宅，嚴格控制新建獨立式住宅；列入規劃搬遷的村，要停止宅基地和建房審批，不得新建和改建，積極實施搬遷。要按照“宜建則建、宜耕則耕”的原則，對原農村建設用地進行重新整合利用，對廢棄宅基地進行還耕整理，增加有效耕地。要注重保護有歷史文化價值的古村落、古民宅和古祠堂等，保護和發展有地方和民族特色的文化傳統。在制定舊村改造方案時，要征求有關部門意見，合理保護生態和歷史文化遺產，努力實現改造與保護的“雙贏”。

4、集聚人口、節約用地。鼓勵整村異地轉移，積極引導和促進農村人口向城鎮和中心村集中，建成一批農民集中安置小區，推動農民居住由分散向集中轉變，防止產生新一輪的分散布點。大力開展土地綜合整治，完善農村宅基地管理機制和退出、流轉機制，盤活原有宅基地、自留地和空閑地等農村存量建設用地；嚴格執行“一戶一宅、先拆后建”的規定；嚴格控制農村居民點人均建設用地、農村宅基地面積和農村住房建筑面積。

二、推進農村土地綜合整治，實行宅基地“四統一”管理

（一）開展宅基地清理工作

村級集體經濟組織要及時摸清村莊建設規劃范圍內的現有老屋、空閑宅基地、自留地的面積、數量、位置、使用權人等基本狀況，分門別類提出清理意見，為宅基地收歸村集體統一安排使用創造有利條件。下列房屋(建筑物)應限期予以拆除：（1）新建房屋后應拆未拆的老宅；（2）按照村莊規劃必須拆遷的老宅；（3）不符合“一戶一宅”規定且超過戶型標準的老宅；（4）違法占地房屋和違章建筑；（5）利用調劑等手段騙取批準，實際仍占用的老宅。

列入空心村改造的村莊，可根據自身實際情況，向所在鄉鎮（街道）提出書面申請，由鄉鎮（街道）組織建設、國土等職能部門進行指導、監督并聯合執法，加大宅基地清理力度，確保項目順利實施。

（二）實行宅基地“四統一”管理

這是實施農村空心村改造、推進農村土地綜合整治的關鍵。村級集體經濟組織要通過村民(代表)大會決議、村規民約等方法，全面有效行使集體土地所有權，適當調整現有土地承包關系，將村內宅基地、空閑地等收歸村集體，實行“統一規劃、統一整治、統一安排使用、統一基礎設施”，按照滿足農業生產、農民生活、生態環境等功能需要，合理劃分為建設區、控制區和復墾區三個區，分步組織實施。建設區要相對集中，農民建新房應有序安排在建設區內，不得跳幢建造，避免出現新的空心村；控制區只拆不建，積極創造條件改造；復墾區的農民建新房，必須建到規劃建設區內，騰空的老宅基地和廢棄宅基地要及時組織復墾，退宅還耕。

（三）嚴格執行“一戶一宅、先拆后建”的規定

緊緊圍繞“集約用地、規劃建房、有利生產、方便生活”的要求，嚴格按照土地利用總體規劃和村莊建設規劃實施空心村改造項目。根據“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”的規定，村民在申請審批宅基地時，必須無條件拆除原有老宅，注銷老宅的所有權證和集體土地使用權證，并將老宅基地交還村集體，由村集體統一安排使用；除合理分家析產外，不得采取隱瞞、變通、買賣等欺騙手段規避老屋拆除退回宅基地；堅決防止產生超面積占用宅基地和新的“一戶多宅”現象。所有符合建房審批條件的農戶必須安排在規定的規劃區內建房。

三、加強農民建房管理，提高農村住房質量

（一）改進農民建房模式

要因地制宜，合理確定住房改造建設的方式、內容和標準，可按整治改造型、集聚發展型、撤并遷建型等分類實施。對城鎮規劃建成區的空心村改造，要適應社區化的發展方向，提倡建設公寓式小區。城鎮規劃區外的村莊農民建房應根據農村生產、生活實際，分類指導，鼓勵統建、聯建多層公寓或聯體排屋，嚴格控制建造單戶獨立式住宅。

改進建筑模式，打破“間”的固定尺寸，創新立地式住宅建筑形式，優化布局和整體配套，創造出具有地方特色的農房建筑風貌。在規定的宅基地面積標準內，按各地實際分類設計，豐富建筑戶型，以滿足不同類型住戶對建筑形式多樣化和個性化的需求。要認真研究、設計、推廣體現山水特色、田園風光、生態韻味的新型農民住宅方案。創新和美化農民住宅外部建筑形式，控制和統一色彩、層數、高度等，優化和改善房屋內部使用功能，改變農民住宅建筑形式單調呆板、功能不全、缺乏多樣化和地方特色等現象，達到既實用又舒適美觀的目的。

（二）強化安全質量管理

加強農村建筑工匠的培訓發證工作，培育農民住宅建設施工隊伍。加強農民建房法律法規政策宣傳，組織發放《農民建房小常識》，引導農民科學建房，提高農民建房安全意識。

對農民建房實施全程管理，在農民建房審批環節要堅持審查設計圖紙和農村建筑工匠資格，落實“按圖施工、內行人建房、憑合同審批”的工作要求。鄉鎮（街道）和基層村鎮規劃建設管理人員要加強建房施工巡查。對違章建筑和超高、超寬、超層數等行為，要加大執法力度。引導農民住房以聯建、委托代建等形式按照設計要求統一招標、統一建設，提高農民房屋質量，提升農民住房檔次。提倡由村集體統一委托建筑工匠集體施工，探索由村集體委托中介機構進行工程質量監督管理模式。

四、完善配套政策，加大扶持力度

（一）盤活農村閑置土地

1、探索農村宅基地流轉機制。列入空心村改造的村，在鄉鎮（街道）和有關部門的監督管理下：⑴村集體經濟組織可對本村建房用地進行有償調劑（級差排基），根據區位條件等因素，向符合建房審批條件的宅基地安排對象戶收取宅基地整理成本和區位差價；⑵經濟條件較好、發展潛力較大、適宜人口集聚的城鎮村、中心村，在滿足本村村民建房需求的前提下，采取土地置換、有償調劑等方式，將閑置房屋以及改造盤活的宅基地等置換給異地轉移農民；⑶允許農民帶退宅還耕指標移居，跨村建房；⑷允許在外人員回祖居村改造祖遺房屋。公安戶籍管理部門憑宅基地安排村證明和原房屋退宅還耕或無房證明，將異地轉移農民戶口遷入安排宅基地所在村；國土、建設部門應及時辦理異地轉移農民以及在外人員回祖居村建房手續，并予以確權、登記、頒證。

2、公開出讓集體經營性用地。對通過宅基地整治和改進建房方式節約出來的建設用地，按照土地管理法律法規辦理審批手續后，允許村集體通過入股、租賃等辦法發展農村二三產業，允許作為農村集體經營性用地，通過統一有形的土地市場，以公開規范的方式出讓土地使用權，在符合規劃的前提下與國有土地享有同等權益，出讓收益歸農村集體經濟組織用于空心村改造。

3、建立宅基地退出機制。對于歷史原因造成一戶多宅、異地就業或戶主已農轉非導致人宅分離的，通過經濟補償等辦法，鼓勵農戶退出農村宅基地。對自愿拆除原有房屋、將空閑宅基地交還村集體、自留地上的果樹苗木受損等，村集體可給予一定的經濟補償；對自愿放棄老宅基地而不再安排新宅基地的農戶可予以額外的經濟補償。具體補償標準由村級集體經濟組織和村民協商確定，鄉鎮（街道）幫助做好指導工作。

（二）加大資金扶持力度

1、增加公共財政投入。通過向上爭取空心村改造資金，提高土地出讓金中新農村建設基金比例，提高折抵指標費用收取標準和宅基地復墾費用收取標準等途徑拓寬籌資渠道。縣財政設立農房改造專項資金，用于農村空心村舊房拆除、收回宅基地（空閑地、自留地）、基礎設施配套建設等農民住房改造建設資金補助和各鄉鎮（街道）的工作經費補助。

⑴推進拆舊房建新村。

拆除危舊房。村集體整村實施拆除危舊房占地面積（含道地、天井）2000平方米以上、而且全面實行宅基地“四統一”管理模式經重新規劃建新房的，按照拆除、清理構（建）筑物后統一收回安排使用的土地面積50元/m2的標準補助給村集體。

農民聯合建房。統建村的規劃、設計和監理，由政府統一采購，費用由天臺縣農村土地綜合整治和農民住房改造建設辦公室（簡稱縣農房辦）負責；統建建筑面積5000米2以上且由具備相應資質的建筑企業施工的，有關縣得部分稅費返回給改造建設的村集體；凡采用環保、節能、新型墻體等建筑材料的，享受相應的財稅政策。

困難家庭住房安置。對無能力建新房或修繕的農村困難家庭，各村要根據實際，通過幫助置換住房、建設村級安居等方式改善住房條件。村級集體建造普通住房用于孤寡老人、五保戶等特殊群體集中居住的，按建筑面積80元/m2的標準給予建房補助。

基礎設施建設。村集體統一安排、配套建設改造面積在2000平方米以上的道路、污水管網、供水、供電、通信和科教文衛等設施，按“四統一”的土地面積(建造公寓式的，按建筑面積計算)20元/m2的標準給予補助。供電、供水、通信、廣播電視等部門要及時做好管線的遷移和接入，并按成本價收取相關費用。

⑵促進農村居民向城鎮集聚。以鄉鎮為單位，建設農民集中居住小區，引導農民加快向城鎮轉移和集中居住。農村村民在承諾自愿放棄村級地基安排和主動拆除原有住房的前提下，進入農民集中居住小區的給予適當補助（具體政策另行制訂）。

2、整合支農資金。按照“資金分配權和分配渠道不變、資金用途不變、建設成果共享”的原則，堅持以宅基地整理建設用地復墾資金為龍頭，整合和諧生態村建設、康莊工程建設、農業綜合開發、農田水利、林業、中低產田改造、村村通工程、農村住房困難群眾救助、低收入農戶集中村整村搬遷、地質災害移民、農村環境保護等各類涉地涉農資金，集中力量打好“組合拳”。各項惠民工程，優先安排與空心村改造項目進行配套，各專項經費重點向空心村改造項目傾斜，力求資金投入有規模、整理耕地有增加、村容村貌有變化。

3、提高宅基地復墾補助標準。整治改造過程中對清理回收的宅基地進行復墾的，由國土部門按縣政府《關于加強宅基地整理建設用地復墾工作的通知》（天政發[2005]77號）規定（水田每畝2萬元、旱地每畝1.8萬元）予以補助。經省國土資源廳驗收合格后，再以獎代補每畝2.5萬元給村集體經濟組織。復墾區內各類建筑物拆除宅基地回收不再補助。

（三）拓寬金融信貸渠道

對空心村改造中的小額信貸要適當放寬條件，予以政策傾斜和利率優惠。鼓勵金融機構開展創業小額貸款、森林資源資產抵押貸款、農戶聯保貸款和新農村安居建設專項貸款等多種信貸業務，允許農村住房抵押貸款，緩解農民建房資金壓力，為空心村改造、異地農民轉移、自主創業提供支持。同時，積極鼓勵企業和其他社會力量參與空心村改造。

（四）合力扶持整治改造

建設、國土部門實行農民建房“聯合一站式”審批，簡化農房審批手續。切實減輕農民負擔，改造項目建設中縣政府管轄范圍內的規費，一律給予減免或返還，涉及行政規費以外的費用只收取工本費，所有收費標準一律報縣農房辦審查通過后方可執行。社會中介機構服務收費，實行政府采購，統一招（議）標。

五、加強組織領導、健全工作機制

（一）加強領導

成立以縣長任組長，縣四套班子分管領導為副組長，農辦、國土、建設、財政、發改、公安、農業等部門主要領導為成員的縣農村土地綜合整治和農民住房改造建設領導小組，負責農村土地綜合整治農民住房改造建設的組織領導、總體規劃及政策制訂。設立縣農村土地綜合整治和農民住房改造建設辦公室，配備專職人員，具體負責農村土地綜合整治農民住房改造建設實施過程中的調研、指導、管理、服務、督查與考核。各鄉鎮（街道）要相應建立以黨委（黨工委）書記為組長，鄉鎮長（辦事處主任）為副組長的整治改造工作領導小組，加強組織領導，落實工作責任，配足配強工作人員，全力以赴推進，確保抓出實效。同時，建立縣領導聯系改造村制度。縣農辦、建設局、國土局、財政局班子每年聯系兩個改造村，各鄉鎮（街道）黨（工）委書記、鄉鎮長（主任）根據各自的實際情況負責一個以上的改造村。農村指導員優先安排在有改造項目的村，并可實行雙向選擇。

（二）明確職責

鄉鎮（街道）和村級組織負責組織實施農村土地綜合整治農民住房改造建設工程具體項目，縣級有關部門要根據各自職能，以最優政策、最佳服務、最高效率，積極配合推進整治改造工作。國土、建設等部門要全過程做好整治改造建設中的各項工作；農辦要做好新農村建設指導工作；環保部門要加強污水處理等環境基礎設施建設的組織和技術指導；組織部門要加強村級黨組織建設，做好干部保障工作，選調優秀人才充實到農房改造工程建設一線；宣傳部門要充分利用報刊、電視、廣播、網絡等載體，不斷加大整治改造工作宣傳力度，營造有利于改造建設順利推進的良好氛圍；金融部門要加大建房貸款資金扶持力度；發改、公安、民政、環保、財政、交通、衛生、林特、水利、農業、旅游、文化、新聞媒體、供水、供電、電信等部門也要結合各自職責積極參與，形成全面推進農村土地綜合整治、加快農民住房改造建設的強大合力。

（三）強化考核

從今年開始，縣委縣政府將農村土地綜合整治農民住房改造建設工作納入鄉鎮（街道）“兩個社會”考核范圍。縣委縣政府督查室要建立整治改造工作督查制度和定期通報制度，督促有關單位嚴格按照規劃、計劃和實施方案有序實施改造。縣委縣政府將對整治改造工作成績突出的單位和個人予以表彰，對在工作中玩忽職守，造成嚴重后果的，將依法依規追究其責任。

（四）完善機制

構建村級土地管理新機制。鄉鎮（街道）要指導村級組織擬訂農村土地管理村規民約，對村集體土地利用、宅基地安排、土地承包經營權管理、宅基地復墾、違法用地處理等方面作出規定，督促落實村民建房用地調劑辦法。堅持以村為主體，充分發揮村規民約對群眾的自我管理、自我監督、自我約束作用，落實村級土地管理責任。開展土地民主管理示范村評比活動，對村班子集體戰斗力強、村級土地管理制度健全、土地綜合整治有力、違法用地控制有效的村，給予一定獎勵。

（五）規范實施

有序推進農村土地綜合整治、加快農民住房改造建設，區分輕重緩急，分期分批展開。整治改造工程實施村經鄉鎮（街道）上報，縣農房辦審定立項并簽訂責任狀后，可隨時啟動隨時驗收，但從啟動到驗收的期限不得超過18個月。整治改造工程推進過程中要結合各村實際，認真做好項目的審核工作，完成一個、驗收一個。