有關建設用地供應和監管通告

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各鎮、街道辦事處，市各部門，市直各單位：

為認真貫徹《人民政府關于做好具體建設項目用地審批有關事項的通知》（政發〔2010〕14號）和《人民政府關于深化土地節約集約利用工作的若干意見》（政發〔2008〕70號）等文件精神，積極有效應對建設用地供應和批后監管出現的新問題、新形勢，進一步規范土地利用行為，提高土地節約集約利用水平，保障我市經濟又快又好發展，現就進一步規范建設用地供應和批后監管的有關問題通知如下：

一、加強建設用地供應計劃管理

根據省國土資源廳、國土資源局下達的土地利用年度計劃，每年制定全市土地利用年度計劃和土地出讓計劃，將農用地轉用、建設用地供應、補充耕地任務等分解到各鎮街道及市級開發單位。對年終考核前3年供地率未達到90%、80%、50%的鎮街道及市級開發單位，將暫停辦理下一年度該區域內農用地轉用手續，直至達到上述標準后方可恢復辦理。

二、規范建設用地供應預審制度

嚴格執行《工業建設項目用地控制指標》（土資發〔2007〕9號）和上級其他文件要求，對不符合國家產業政策和供地政策的用地項目不得通過用地預審，對未達到雙控指標（容積率、投資強度）的項目不得通過預審。自本文件下發之日起，對總用地面積小于30畝的工業建設項目，不得分期預審、分期辦理農轉用和拆分供地；對總用地面積小于10畝及單位投資強度小于每畝150萬元的工業建設項目，原則上不再單獨供地，鼓勵小型企業租用標準廠房興業。

三、完善建設用地供應有關條件和標準

（一）控制房地產用地出讓的宗地規模。按照《限制用地項目目錄（2006年增補本）》要求，單宗土地出讓面積原則上應控制在14公頃以內。招拍掛出讓土地應以宗地為單位，對獨立分宗的地塊，應采取單獨出讓，嚴禁將兩宗以上不同用途宗地以捆綁的形式合并出讓。

（二）嚴禁設置出讓限制條件。對招拍掛出讓土地，要按照公開、公平、公正的原則和統一、規范的市場建設要求，積極創造公平競爭的市場環境，不得任意設置有悖公開、公平、公正競爭的出讓條件。除特殊行業，國家規定必須有特許經營資質或行業標準條件外，不得設置資質等級、注冊資本或其他有失公正的前置條件，人為抬高競爭門檻，限制土地市場充分競爭。

（三）統一競買保證金。競買保證金不得低于出讓地塊起始總價的20%。經營性用地簽訂土地出讓合同時，競買保證金的50%轉為合同定金，定金可抵作最后一期出讓價款，其余50%轉為履約保證金。

（四）嚴格土地競買人資格審查。對土地成交后，因土地受讓人申請解除合同終止合同履行義務或因自身原因被取消競買資格的，自合同解除或取消競買資格之日起，一年內不得參加土地競買活動；對欠繳土地出讓價款的單位或個人，在未繳清土地出讓價款之前，不得參加土地競買活動；對存在閑置土地、空閑土地的，在閑置、空閑土地未通過竣工復核驗收前，不得參加土地競買活動。

（五）規范付款方式。付款方式及時間應根據出讓土地用途，在招拍掛公告、協議出讓合同或劃撥決定書中予以約定。

1．房地產用地。房地產用地付款方式及繳納時間須在招拍掛公告中予以約定。土地成交后須在10個工作日內簽訂出讓合同。合同簽訂后1個月內至少繳納成交價款的50%。分期付款的，起始總價在1億以下的，須在60天內付清；在1億以上2億以下的，須在120天內付清；2億以上的，須在240天內付清。

2．其他用途土地。其他用途土地則應按招拍掛公告、協議出讓合同或劃撥決定書的約定繳納。分期付款的，最長不得超過一年。

（六）合理設置開、竣工時間。以行政劃撥或協議出讓方式供地的建設項目，應在6個月內開工建設。以公開出讓方式供地的建設項目，規劃建筑面積在7.5萬平方米（含）以下的應在交地之日起10個月內開工建設；規劃建筑面積在7.5萬平方米以上的應在交地之日起12個月內開工建設。自約定開工之日起，規劃建筑面積在6萬平方米（含）以下的竣工期限為24個月；規劃建筑面積在6萬平方米以上12萬平方米（含）以下的竣工期限為36個月；建設項目規劃建筑面積12萬平方米以上18萬平方米（含）以下的竣工期限為48個月；規劃建筑面積在18萬平方米以上的竣工期限為60個月。超高層或特殊建筑結構的建設項目竣工期限可適當延長，但最長不得超過60個月。辦理延期的建設項目，建設周期可按上述標準重新約定。

自本文件下發之日起，對一次性取得30畝以下的單宗工業項目建設用地，不得分期開發。用地單位取得土地后，應當一次性建設、一次性申請竣工復核驗收。

（七）規范土地出讓最低價。招標、拍賣、掛牌起始價和協議出讓最低價應當依據土地估價結果、供地政策和土地市場行情等，實行集體決策，綜合確定。協議出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準地價的70%。公開出讓的一般工業用地起始地價不得低于市政府公布的工業用地出讓最低價標準。經市政府批準的特殊工業用地，出讓起始地價不得低于省國土資源廳的工業用地公開出讓最低價標準。以拍賣方式出讓的經營性用地公開出讓時原則上應設置底價。

（八）完善土地出讓合同或劃撥決定書條款。土地出讓合同或劃撥決定書內容必須規范統一，明確約定土地面積、用途、容積率、建筑密度、定金（或履約保證金）、交地時間及方式、開竣工時間及具體認定標準、違約責任處理，做到出讓合同或劃撥決定書內容齊全，監管有據。

四、強化建設用地批后監管

（一）出讓金支付監管。對受讓人不能按時支付國有建設用地使用權出讓價款的，自滯納之日起，每日按遲延支付款項的1‰向出讓人繳納違約金，其中任何一期款項延期付款超過60日的，經出讓人催交后仍不能支付國有建設用地使用權出讓價款的，出讓人有權解除合同，受讓人無權要求返還定金及合同履約保證金。未繳清全部出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不能按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。

（二）開竣工監管。項目建設所在地鎮人民政府、街道辦事處、開發單位及發改、國土、規劃建設、經貿等市級部門實行聯動，加強建設項目動態巡查，實施建設項目跟蹤管理，及時督促用地單位（個人）按時開工、竣工。

1．開工及日期的認定。開工以用地單位（個人）取得《施工許可證》并以永久性工程正式開工且不間斷施工為準；開工日是指在取得《施工許可證》前提下，永久性工程正式開工的施工時間，且不間斷施工。

2．竣工及日期的核定。工業項目竣工以經貿局等經濟管理部門在整個建設項目竣工驗收后，出具《建設項目投資落實情況驗收表》為準；其他建設項目竣工以規劃建設部門對整個建設項目建筑驗收合格，核發《建設工程規劃許可證》為準。竣工日期的認定按有關部門核發《建設項目投資落實情況驗收表》、《建設工程規劃許可證》之日向前順延30日。

3．違約責任追究。用地單位不能按初次合同約定開工或竣工的，應提前30日向出讓人提出延期開工或竣工申請。經市人民政府批準可以延期的，其項目開工或竣工時間相應順延，但延建期限最長不得超過一年。

如用地單位因自身原因且申請延期開工日期超過合同約定的開工日期未滿1年的，在辦理延期開工時，須自原合同或補充合同約定開工之日起至市國土資源局申請受理之日止，經市政府批準后，按日支付相當于國有建設用地使用權出讓價款總額0.2‰的違約金；因政府或政府部門原因造成不能按期開工的，由政府或政府部門出具造成不能開工的原因并承諾消除產生政府原因的期限（消除政府原因期限一般不得超過一年），報市政府同意后，方可免除土地受讓人違約責任，重新約定開工時間。

如用地單位因自身原因且申請延期竣工日期超過合同約定的竣工日期，在辦理延期竣工時，須自原合同或補充合同約定竣工之日起至市國土資源局申請受理之日止，經市政府批準后，按日支付相當于國有建設用地使用權出讓價款總額0.2‰的違約金（原出讓合同未約定因延期竣工需追究土地受讓人違約責任的，在辦理延期竣工審批時，可不追究土地受讓人違約責任，但在延期內應按現行規定簽訂補充合同約定違約責任）。因政府或政府部門原因造成不能按期竣工的，由政府或政府部門出具造成不能竣工的原因并承諾應在六個月內消除產生的原因，報市政府同意后，方可免除土地受讓人違約責任，重新約定竣工時間。

土地受讓人已經辦理延期開竣工手續，但未能在延期開竣工時間內開竣工又申請延期開竣工的，自原批準延期開竣工之日起至申請延期開竣工之日止，經市政府批準后，按日支付相當于國有建設用地使用權出讓價款總額0.2‰的違約金。

（三）規范改變用途手續。受讓人應當按照出讓合同約定的土地用途、容積率等規劃設計條件利用土地，不得擅自改變。對符合城市規劃，確需改變土地用途的，受讓人應依法辦理改變土地用途批準手續，并與出讓人重新簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。補繳差額計算，以受讓人申請改變用途簽訂補充合同的時間為評估基準日，分別評估新土地用途和原土地用途建設用地使用權市場價格，按新舊兩種用途評估確認價的差額補繳國有建設用地使用權出讓價款。根據《國務院關于促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號）文件精神，非經營性用地不得通過補交出讓金方式改變為經營性用地，確需改變為經營性用地的，應當依法收回土地重新出讓。

（四）加強竣工復核驗收。

1．違約責任追究。申請竣工復核驗收受理時間超過合同約定竣工時間的，須自原合同或補充合同約定竣工之日起至申請竣工受理之日止，按日支付相當于國有建設用地使用權出讓價款總額0.2‰的違約金（原出讓合同未約定因延期竣工需追究土地受讓人違約責任的，在辦理延期竣工審批時，可不追究土地受讓人違約責任，但在延期內應按現行規定簽訂補充合同約定違約責任）。經驗收，宗地建筑容積率、投資強度等指標低于合同約定的最低標準的，出讓人應責令受讓人在規定期限內自行整改，并在規定期限內重新組織竣工復核驗收，經驗收合格的，不再追究其違約責任；如仍未達到合同約定的最低標準的，應按合同約定收取違約金并督促受讓人繼續履行合同。

2．增加容積率的處理。土地使用人需增加容積率的，應當按規定辦理容積率調整審批手續，工業用地直接簽訂國有建設用地使用權出讓合同變更協議不再增補地價款；行政劃撥用地變更撥劃決定書；其他出讓土地增加建設規模，提高建筑容積率的，要按照申請增加容積率簽訂國有建設用地使用權出讓合同變更協議時間為評估基準日，按現時點新的土地利用條件的土地評估市場價格扣除現時點的原土地利用條件的土地評估市場價格差額部分補繳土地出讓金后簽訂變更協議。

3．工業用地配建管理。工業建設項目的綠地率、企業內部行政辦公及生活服務設施用地所占比例、企業內部行政辦公及生活服務設施建筑面積等任何一項指標超過合同約定標準的，每超過一項指標，受讓人應當向出讓人支付相當于宗地出讓價款2%的違約金，超過三項指標的違約金總計不超過宗地出讓價款的5%。

（五）嚴格閑置土地的處置。

開工日期超過法定開工期限或自出讓合同約定的最遲開工日期起未滿1年的閑置土地項目，按本文件規定的申請延期開工規定辦理。

開工日期超過法定開工期限或自出讓合同約定的最遲開工日期起滿1年以上（含1年）的閑置土地項目，要嚴格按照《市人民政府印發<關于閑置、空閑工業用地處置工作的意見>的通知》(政發〔2008〕63號)文件執行。

自本文件生效之后收取的土地閑置費，不得以任何形式獎勵或返還，收取的閑置費一律上繳市財政。本文件生效之前收取的土地閑置費，按《市人民政府辦公室印發<關于閑置空閑工業用地處置工作的補充意見>的通知》（政辦發〔2008〕101號）文件執行。

（六）規范建設用地宗地合并和分割管理。

為提高土地節約集約利用率，工業建設項目因分期取得國有土地使用權，符合以下條件的可以辦理宗地合并手續。

1．同一土地使用權人取得相同用途的相鄰宗地；

2．符合城規劃，并取得合并后宗地的規劃紅線圖及規劃變更通知書；

3．申請宗地合并的權利人承諾自愿要求將各宗地的土地使用終止年限調整為與土地使用權終止最早年限的宗地一致；

4．工業用地合并后的投資強度不得低于原各宗地投資強度之和，容積率不得低于分宗地約定的最低容積率。

工業用地除標準廠房或涉及收回部分國有土地使用權、退還部分國有土地使用權外，不得以任何形式辦理宗地分割，也不得以轉讓房產形式分割轉讓國有土地使用權。

經營性用地除出讓時規劃設計條件明確可以宗地合并開發外，原則上不得宗地合并開發。

五、本文件自發文之日起生效。原出臺的相關文件與本文件不一致的，以本文件為準。