商品房預售管理論文

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商品房預售是房屋買賣的重要形式，在房屋買賣中占有相當高的比例。預售房與現售房最大的區別在于商品不確定性和預期性。因此，高度重視和正確解決商品房預售中的法律問題，對于保護購房人的購房熱情，維護購房人的合法權益，以及促使開發商規范開發、維護整個房地產業的長期利益，具有十分重要的現實意義。但長期以來由于房地產開發業的不規范，加上對商品預售許可制度的理解不深，在民商事審判中會經常遇到未辦理許可證的開發商與購房人簽訂預售房合同發生糾紛，有的將現成的商品房銷售簽訂為預售房合同。由此引發出諸多爭議糾紛，雙方不得不對簿公堂。筆者根據近年來從事民商事審判的經驗，結合現行法律規定以及法律原則，對商品房預售中的幾個問題進行分析，以使商品房交易糾紛的解決提供參考。

一、簽訂商品房預售合同，開發商應當取得預售房許可證（商品房預售許可證制度）。

商品房預售實行許可證制度，即開發經營企業進行商品房預售，應當向縣級以上房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》，未取得《商品房預售許可證》，不得進行商品房預售。商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。我國《城市商品房預售管理辦法》第10條明確規定：商品房預售、開發經營企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。本文所稱的商品房預售合同，是指房地產開發經營企業與承購人就轉移在約定時間內建成的商品房所有權及商品房暫用范圍內的土地使用權，支付商品房價金等事宜所達成的書面協議。

我國對商品房的預售采取許可證制度。采取商品預售許可證制度，有利于保障商品房預售秩序，保護消費者利益，維護當事人雙方的合法權益。《城市房地產管理法》對商品房的預售作了明確的規定，按照《城市房地產管理法》第四十四條第一款的規定，房地產開發經營企業預售商品，應當符合下列條件：

（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書，取得合法的土地使用權是出售商品房的基礎，土地使用權證書是合法擁有土地使用權的標志。房地產開發經營企業只有在交付全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證書的情況下才可以從事房地產開發和房地產交易，所以，取得土地使用權證書是基礎，是第一要件。

（2）持有建設工程規劃許可證。取得建設工程規劃許可證是商品房開工建設的前提，商品房建設一定要符合城市規劃。根據《城市規劃法》的規定，在城市規劃區內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施、必須持有關批準文件向城市規劃行政主管部門提出申請，由城市規劃行政主管部門根據城市規劃提出的規劃設計要求，核發建設工程規劃許可證件。這是因為有的開發商如果尚未取得建設工程規劃許可證就開始出售商品房，就不排除會有商品房建筑工程能否開工的風險，從而有可能發生損害預購人利益的現象。

（3）按提供預售的商品房計算、投入開發的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期，這一規定的目的在于防止“炒賣地皮”，有效地保護商品房預購人的合法權益，同時也便于房地產主管部門進行監督。

（4）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記、取得商品房預售許可證明。

只有取得商品房預售許可證，商品房開發經營企業才能與承購人簽訂商品房預售合同。同時商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

二、商品房預售合同是否有效的確認

按照我國《城市房地產管理法》第四十四條的規定，開發商預售商品房應當申請取得預售許可，否則其與購房人簽訂的商品房預售合同無效，不受法律保護。筆者認為，不具備《城市房地產管理法》第四十四條第一款規定的前三個條件的開發商所簽訂的預售商品房合同、應確認其無效，有利于保護承購人的合法權益，以促使開發商規范開發、依法預售，維護整個房地產業的長期利益是有益的。但是對那些已具備《城市房地產管理法》第四十四條第一款規定的前三個條件，只是未向房產管理部門申請辦理預售房許可證的房屋開發經營企業所簽訂的合同，應如何確認其效力呢？筆者認為這種情況下的預售房合同應當屬于效力待定的合同的一種，這種合同如果當事人發生糾紛以后，但在起訴前預售房開發商能及時向房地產管理部門申請補辦并取得預售商品房許可證。也應當確認合同的效力，這樣有利于保護當事人雙方的合法權益，有利于社會穩定。在商品房買賣中有些開發商與承購人，由于對預售商品房要領的不理解，將已建成的成品商品在簽訂合同時承購人不能一次支付金額價金而簽訂“預售房合同”，在這種情況下，應當根據實際情況。審查開發商是否具備“五證”即《固定資產投資許可證》、《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《商品房銷售許可證》。如果具備“五證”應確認商品房買賣合同有效。

三、預購商品房的轉讓問題

由于在立法上存在《城市房地產管理法》第三十七條第六款所規定的未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓與該法第四十五條規定的預購商品房可以轉讓的矛盾，導致有些房地產管理部門不允許預購商品房轉讓，拒絕為受讓人辦理房屋產權證書。造成部分人認為預購商品房不能轉讓。筆者認為預購商品房能夠轉讓，有關部門應當及時辦理房屋產權證書。預購商品房的轉讓包括以下兩種情況：①已付清購房款的預購商品房的轉讓，此時，承購人已經按照商品房買賣合同的約定，履行了支付房款的義務，對開發商不再負有義務，只享有合同權利。因此，此種情形下的轉讓屬于權利轉讓，按《合同法》第七十九條及第八十條的規定，購房人員只須通知開發商后轉讓就生效，不須征得開發商同意。②未付清房款或按揭預購商品房的轉讓。此時，購房人不但享有合同權利、還負有按照商品房預售合同或按揭貸款合同約定向開發商或揭銀行履行付清余款或按月償還貸款的義務。因此，此種情形下的轉讓屬于債權債務的一并轉讓，按照《合同法》第八十八條的規定，購房人應事先告知開發商或銀行，由開發商或銀行對受讓人進行清償能力的審理，并決定是否同意其轉讓。否則，該轉讓行為無效。