從房地產(chǎn)廣告看住房消費(fèi)觀念論文

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論文摘要：文章采用內(nèi)容分析的方法，從廣告?zhèn)鞑ケ憩F(xiàn)著手，通過分析《寧波晚報》2006年一2007年期間的房地產(chǎn)廣告，了解到寧波地區(qū)多樣化的住房消費(fèi)觀，這種觀念的形成是寧波人的精神品格、大眾傳媒的影響等多種因素交叉作用的結(jié)果。廣告?zhèn)鞑ケ憩F(xiàn)不僅是反映消費(fèi)觀的重要視角，它也影響甚至改變著人們的消費(fèi)觀念。

論文關(guān)鍵詞：廣告?zhèn)鞑ケ憩F(xiàn)住房消費(fèi)觀念房地產(chǎn)廣告

寧波市是長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)最重要的引擎之一，房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱對于推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要。而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，又受到消費(fèi)者住房消費(fèi)觀念的影響和制約，通過理解和掌握區(qū)域人群居住觀念，能夠更好地引導(dǎo)和規(guī)范城市住宅的良性發(fā)展，制定適合行業(yè)成長、有利于消費(fèi)者的制度法規(guī)，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展助力。為此，筆者選擇寧波地區(qū)發(fā)行量大、最具代表性的《寧波晚報》作為研究對象，統(tǒng)計并歸納了2006,2007年刊登在該報上的房地產(chǎn)廣告，并對房地產(chǎn)廣告的傳播內(nèi)容進(jìn)行分析，借此探討當(dāng)前寧波地區(qū)消費(fèi)者的住房消費(fèi)觀。

一、廣告?zhèn)鞑ケ憩F(xiàn)是反映消費(fèi)觀念的重要視角

消費(fèi)觀念是人們的價值觀在消費(fèi)活動中的具體表現(xiàn)形式，是價值觀的組成部分，也是消費(fèi)者使用價值判斷來衡量事物、指導(dǎo)消費(fèi)的一種觀念。消費(fèi)觀念是對某一時期社會主導(dǎo)意識形態(tài)的反映，在不同的時期，消費(fèi)觀念的內(nèi)涵是不同的。住房消費(fèi)觀念是指消費(fèi)者對于住房的消費(fèi)所持有的態(tài)度和看法，是指導(dǎo)消費(fèi)者購買住房的價值判斷。

以往對消費(fèi)觀念研究，多從以下方面進(jìn)行:一是從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看消費(fèi)觀念;二是從消費(fèi)行為看消費(fèi)觀念;三是從企業(yè)營銷活動、企業(yè)市場表現(xiàn)等去考察消費(fèi)觀念。木文主要從支配消費(fèi)心理的消費(fèi)觀角度來了解住房消費(fèi)觀念的特征，并從廣告?zhèn)鞑ケ憩F(xiàn)視角出發(fā)，展開消費(fèi)觀念的研究。

廣告?zhèn)鞑ケ憩F(xiàn)受制于時代環(huán)境和人們的消費(fèi)觀念，因此成為反映消費(fèi)觀念變遷的一面鏡子。廣告不僅是一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，也是一種意識形態(tài)。它借助各種藝術(shù)表現(xiàn)形式，通過電視、廣播、報紙等媒介，對人們的理想的生活情景進(jìn)行描摹。這種理想生活，景就反映出了人們當(dāng)前的消費(fèi)理想和消費(fèi)觀念。此外，廣告還從另外一個方面引導(dǎo)潮流，創(chuàng)造出新的生活方式，鼓勵人們轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念。研究廣告的這種引導(dǎo)作用可幫助我們進(jìn)一步理解人們消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變的成因。因此，從廣告的傳播表現(xiàn)角度去了解消費(fèi)觀念是一種重要而獨(dú)特的視角。廠一告?zhèn)鞑ケ憩F(xiàn)主要包括傳播主體、傳播重點(diǎn)、傳播內(nèi)容、傳播渠道、傳播表現(xiàn)等內(nèi)容，本文也將主要從這些方面展開。

二、房地產(chǎn)廣告折射出的寧波地區(qū)住房消費(fèi)觀念

通過樣本內(nèi)容的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，在本地文化和外來因素的作用下，寧波地區(qū)住房消費(fèi)觀呈現(xiàn)多樣化特征，主要表現(xiàn)如下:

(一)在感性泛濫的時代相對理性的消費(fèi)觀

從全國房地產(chǎn)廣告訴求點(diǎn)變換的整體趨勢看，過去單一的賣房已經(jīng)升華為賣概念、賣文化、賣生活享受，過去簡單的居住環(huán)境訴求升華為對樓盤附加價值的訴求。這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)廣告的通病—炒作概念。概念訴求廣告看重虛無縹緲的情感訴求，注重展現(xiàn)浪漫唯美的畫面，追求所謂的“意境”，激發(fā)消費(fèi)者深藏的情感并產(chǎn)生購買。

與這種整體趨勢相反，寧波地區(qū)房地產(chǎn)廣告更注重理性的訴求。如表1:

通過對訴求點(diǎn)的分析，我們發(fā)現(xiàn)，地理位置、配套服務(wù)管理、建筑設(shè)計風(fēng)格及屋內(nèi)設(shè)施、價格、規(guī)格檔次、信心保證、前景及價值、金融利益及優(yōu)惠、現(xiàn)房、促買等理性訴求點(diǎn)占據(jù)了大約97.6%的比重，而人情味(安全感、溫馨感)僅僅占據(jù)了2.4%，從中可以看出寧波人看重實際價值的理性消費(fèi)心理。

除此之外，在所有訴求點(diǎn)中，最能代表節(jié)儉消費(fèi)的訴求點(diǎn)應(yīng)該是價格、金融利益和優(yōu)惠。價格在所有的訴求點(diǎn)中所占的比重為8.7%，而金融利益和優(yōu)惠所占的比重為6.8%，兩者相加在所有的訴求點(diǎn)中位居第二。這說明了寧波地區(qū)住房消費(fèi)觀念仍然以適度節(jié)儉消費(fèi)為主，經(jīng)商的傳統(tǒng)讓寧波人直接將目光放在價格上，房產(chǎn)的附加意義被徹底剝離。

(二)追求居住的硬件設(shè)施，更看重居住文化環(huán)境的消費(fèi)觀

通過分析表1，我們發(fā)現(xiàn)，排名11位的訴求點(diǎn)是人情味(安全感、溫馨感)等生活理念，這說明大多數(shù)樓盤開始強(qiáng)調(diào)居住的環(huán)境，尤其是居住的文化環(huán)境。

例如，獲得“全國人居經(jīng)典綜合大獎”的樓盤親親家園，在廣告中傳遞“現(xiàn)代街坊，都市鄰里”為核心的幸福居住理念:風(fēng)格城事提出“新都市主義”，倡導(dǎo)較高密度、重視鄰里關(guān)系的社區(qū)，廣泛提倡不同階層融合，以步行系統(tǒng)為主要交通形式的居住模式;青林灣提出“親情和睦傳三代，溫馨相伴青林灣”的生活理念。

這些廣告證實了寧波目前的房地產(chǎn)營銷觀念主要植根于老百姓的小日子，是一種草根階層、普羅大眾日常生活引發(fā)的一種理念。它是一種居住文化的生活理念，消費(fèi)者期望選擇居住氛圍好，配套齊全，產(chǎn)品合適，物業(yè)服務(wù)專業(yè)的居住環(huán)境，讓社區(qū)承載一種文明、一種居住文化的鄰里生活理念，使居住空間的鋼筋水泥具有更深厚的情感內(nèi)涵。

曾經(jīng)有媒體對寧波市民做過“幸福里征詢幸福居住指標(biāo)”的調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，市民對幸福居住的渴望及標(biāo)準(zhǔn)己經(jīng)發(fā)生變化:從最初只要求滿足單一居住功能的房子，到對生活環(huán)境、配套有一定要求的社區(qū)，再到當(dāng)前注重居住文化、居住氛圍，寧波人已把居住與幸福感緊密地聯(lián)系在一起。

(三)廣告表現(xiàn)反映出個性化的消費(fèi)觀

從樣本內(nèi)容看，大多數(shù)樓盤廣告在選擇目標(biāo)受眾時，并沒有清晰定位。不同年齡層、不同收入的人都可能成為樓盤的目標(biāo)對象。

但另一方面，寧波市場老年公寓、單身住宅以及適合核心家庭的小套型住宅以及多代人的同居型住宅，都有了差異性的市場需求。在2006年1月25日的報紙廣告中，出現(xiàn)了老年居家養(yǎng)老公寓的差異化營銷廣告。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)商針對為數(shù)不多的向往分居但經(jīng)濟(jì)實力有限的單身工薪階層和新婚消費(fèi)者的需求，推出了1室1廳的小居室和單身公寓。通過張揚(yáng)自我的表達(dá)方式，打出了針對這群人的個性廣告，迎合了年輕消費(fèi)者渴望自由、追求愛情和享受的輕松生活態(tài)度。由此可以看出，現(xiàn)在的消費(fèi)者對于住房的需求已經(jīng)發(fā)生很大變化，對于個性化追求體現(xiàn)得愈加強(qiáng)烈。

(四)炫耀性消費(fèi)觀盛行

通過對樣本的內(nèi)容進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)在排名前三十位的樓盤中廣告中，以“炫富”為廣告主題的占到了33%隨處可見標(biāo)注著“奢華”、“貴族血統(tǒng)”、“凌駕眾生”、“豪"l官邸”、“名流貴胃，，、“王者”“皇家”、“至尊”等誘惑性的詞語，張揚(yáng)著奢華與富貴，這就是“炫富”廠一告。

“炫富”廣告通過建構(gòu)差異性消費(fèi)符號，迎合富人們自我實現(xiàn)的需要，促使他們不斷購買高檔住宅來炫耀財富、彰顯身份。盡管公眾從社會責(zé)任的角度，對于炫富的房地產(chǎn)廣告給予激烈的批評，但是炫富廣告滿足了部分消費(fèi)者對于身份的展示和證明，因此有廣闊的市場，是響消費(fèi)者購買決策的重要誘因。

當(dāng)然，這類炫富營銷觀念的弊端是顯而易見的。在當(dāng)前住房矛盾突出、房價高企的情況下，炫富廣告一方而刺激了消費(fèi)主義，引發(fā)不健康的消費(fèi)欲望，另外也將加劇弱勢群體的仇富心態(tài)，為構(gòu)建和諧社會帶來隱患。

(五)階層性消費(fèi)觀凸顯

我們從房地產(chǎn)廣告中很清晰地感覺到，房地產(chǎn)在光彩絢爛的“圖像”的純粹表征中被徹底抽象化，而其文化功能進(jìn)一步彰顯，使購置房產(chǎn)行為逐漸演變成“構(gòu)造有關(guān)自我社會身份認(rèn)同以及社會關(guān)系的意義”。這層“意義”使房地產(chǎn)廣告中處處體現(xiàn)“階層性”。

頻繁出現(xiàn)的整版、雙整版房產(chǎn)廣一告，將“身份”表現(xiàn)得淋漓盡致。這是關(guān)于“階層”的“神話”。在以往的意識形態(tài)中，“頂層”是可鄙的，而現(xiàn)今的廣告文本體現(xiàn)了消費(fèi)者對于新的價值觀念的認(rèn)同，以及努力成為“頂層”的企圖。“樸素、節(jié)檢的時代己經(jīng)過去，而奢華、消費(fèi)的觀念是現(xiàn)代的，合乎時代潮流的;公有、集體己經(jīng)消失更逞論對它的信任與依賴，私有財產(chǎn)、個人的高低貴賤被大聲地訴求。

于是，在一些房地產(chǎn)廣告中，出現(xiàn)了這樣的說辭:“叢林下，教孩子們識名貴樹種，看四季輪回;游泳池里，孩子們扮了回童話里的美人魚:溫莎館的貴族情懷，孩子們在咖啡香里慢慢品位，不知不覺，他們具備了王子和公主的風(fēng)范。”(《寧波晚報》2006年9月11日春江花城)公務(wù)員之家

主流文化阻擋不了王子公主、貴族情懷的糖衣炮彈，成千上萬的廣告為消費(fèi)者打造貴族的生活方式和夢想，在潛移默化乃至明目張膽地影響每個人的精神世界。這是廣告作為意識形態(tài)的力量，它對社會的作用是積極的:同時也是消極的。因此，在對“階層”的意義進(jìn)行不斷演繹的同時，我們必須清醒認(rèn)識對于“階層”的消費(fèi)應(yīng)該適可而止，否則，勤儉務(wù)實的寧波人將培養(yǎng)出好逸惡勞、追逐消費(fèi)的貴族一代，寧波也會失去最核心的文化價值。

(六)產(chǎn)品消費(fèi)觀向品牌消費(fèi)觀的轉(zhuǎn)變

分析表2可以看出，住宅項目(包括二手房、住宅)廣告占到86，而企業(yè)形象廣告只占，也就是說，目前的寧波樓市廣告以產(chǎn)品廣告為主，形象廣告為輔。這種格局近幾年內(nèi)不會改變，因為房地產(chǎn)是高投資的產(chǎn)業(yè)，消費(fèi)者在置業(yè)時也必然權(quán)衡再三，反復(fù)比較物業(yè)的位置、價格、品質(zhì)等條件，傳統(tǒng)的產(chǎn)品消費(fèi)觀依然大行其道。

但是，隨著樓盤銷售競爭的白熱化，樓盤廣告之間的競爭越來越激烈，使得消費(fèi)者在挑選房屋時，會摒棄形似意近的樓盤廣告，轉(zhuǎn)而在實力雄厚、業(yè)績優(yōu)異的發(fā)展商的企業(yè)形象廣告中獲取信息。對消費(fèi)者而言，牌子硬、形象好、實力強(qiáng)的開發(fā)商開發(fā)的房子意味著信譽(yù)好、質(zhì)量好、品位高;同時，品牌的文化和附加價值也能迎合消費(fèi)者對彰顯身份和品味的要求，為其帶來強(qiáng)烈的歸屬感。

從投放《寧波晚報》的企業(yè)形象廣告來看，全國的知名品牌有萬科、金地、綠城、中海、萬達(dá)、坤和等，而本土的有雅戈爾、聯(lián)合、銀億、寧興、交通等品牌。金地、萬科、綠城、雅戈爾等地產(chǎn)大鱷，都不再是所謂的土地開發(fā)商或住宅供應(yīng)商，而是生活方式的營造者和生活保障的提供者，他們之間的競爭己經(jīng)成為企業(yè)品牌的互相較量。

三、結(jié)語

透過寧波房地產(chǎn)廣一告，我們看到了寧波地區(qū)消費(fèi)者多樣化的消費(fèi)觀念，這是多種因素交又作用的結(jié)果。

一方而，寧波地處沿海，具有東方文化的“輕消費(fèi)、重儲蓄”的傳統(tǒng)，居民崇尚節(jié)儉，消費(fèi)觀念總體上較為保守。盡管居民的可支配收入加大，但是寧波人依然信守謹(jǐn)慎購房消費(fèi)觀念。在心理因素的作用下，寧波的住房消費(fèi)觀念始終堅持理性導(dǎo)向。另一方面，生活條件改善，主力購買群體更新?lián)Q代，他們擁有更加前衛(wèi)的消費(fèi)觀念，超前消費(fèi)、個性消費(fèi)、品牌消費(fèi)逐漸成為潮流。

一與此同時，大眾傳媒對于新消費(fèi)觀念的發(fā)展起到推波助瀾的作用。法蘭克福學(xué)派認(rèn)為，大眾傳媒傳播的大眾文化塑造的是被異化的商品消費(fèi)者，是被異化的消費(fèi)品的奴仆，同時消費(fèi)過程也被異化了。現(xiàn)代大眾媒介通過意象、符一號、象征以創(chuàng)造、激發(fā)、整合欲望，誘導(dǎo)消費(fèi)使消費(fèi)主義盛行。炫耀性消費(fèi)、階層:消費(fèi)都是消費(fèi)主義的產(chǎn)物。

因此，房地產(chǎn)廣告不僅反映著人們的消費(fèi)觀念，也在影響乃至改變著人們的消費(fèi)觀念。我們應(yīng)該規(guī)范廣告意識形態(tài)的影響，堅持正確的輿論導(dǎo)向。在廣告表現(xiàn)中，多提倡科學(xué)的住房消費(fèi)觀念，提倡梯度消費(fèi)為中心的消費(fèi)觀念，提高消費(fèi)者的品牌意識，在完成房地產(chǎn)廣告經(jīng)濟(jì)使命的同時，也肩負(fù)起一定的社會責(zé)任。