商品房住宅小區產權歸屬論文

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近年來，商品房住宅小區停車位（場）的產權歸屬頗具爭議，不斷衍生出各種形式的社會問題和矛盾。房地產開發商、物業管理公司和小區業主之間就在有關停車位的買賣、租賃、使用、收費的紛爭凸現，各方利害關系當事人各執一端，眾說紛紜。官員、專家、學者對此類問題亦見解不一，似是而非，令人困惑。筆者試圖在現行的法律制度框架之下，分析和研究有關房地產法律制度的的特征、商品房住宅小區房地產權的產權登記等過程，探討和研究深圳商品房住宅小區停車位的產權歸屬。

一、現行法律制度框架下，房地產權的法律規定和特征

在現行法律、行政法規、地方性法規、規章和規范性文件中，有關房地產的法律規范構成了現行的房地產法律制度。房地產的法律制度涵蓋了土地使用權、房屋所有權、房地產開發和轉讓、房地產行政管理五大方面的內容。

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條、第四十一條、第四十八條、第五十九條、第六十條、第六十二條的規定，《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條、第二十四條、第二十五條規定，建設部公布的《城市房屋產權產籍暫行管理辦法》第三條規定和《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條、第三十一條規定，《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第五條的規定，《深圳經濟特區房地產登記條例》第二條、第三條第二款規定，1994年9月實施的《深圳市房屋建筑面積計算細則》第一條第（二）款第2項、第一條第（五）款的規定，1999年7月1日實施的《深圳市建筑設計技術經濟指標計算規定》第2.1.8條、第3.5條、第3.5.2條、第3.5.2.1條的規定，人們可以清楚地知道現行的房地產法律制度具有以下的特征：

（一）只有具備土地使用權的當事人才有可能取得房屋的所有權。

（二）土地使用權與土地上蓋建筑物不可分離的法律規范是強制性的。

（三）房地產權是土地使用權與土地上蓋建筑物所有權合二為一的法律權利。

（四）在二級市場轉讓房地產時，不允許將土地使用權與房屋所有權分離、分割。

（五）土地使用權和房屋所有權，或房地產權經國家機關法定登記后，其財產所有權（物權）的法律權利才得于確認和保護。

（六）土地使用權與房屋所有權可以分別登記，亦可合二為一登記。分別登記時，財產權利人分別取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》；合二為一登記時，財產權利人取得《房地產證》。

（七）《土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產證》是當事人房地產財產權利的法律憑證。

筆者認為，上述的法律規定和特征明確了房地產財產權利的以下幾個問題：

（一）在形式要件上，只有取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》、《房地產證》的建筑物才具有房地產權。在實質要件上，只有取得有相應土地使用權面積份額的建筑物才具有房地產權。

（二）只有計算建筑容積率（建筑面積容積率＝建筑總面積／土地使用權面積）的建筑物才可以取得相應宗地號的土地使用權面積份額。

計算建筑容積率的建筑物要依法向國家支付土地使用費，并可依法取得《房屋所有權證》或《房地產證》。

（三）對于不計算建筑容積率的建筑物（建筑面積），由于其沒有相應宗地號的土地使用權面積份額，因此，無須向國家交納土地使用費，其初始登記時的法律權利依附于具有房地產權的建筑物（建筑面積），不能單獨取得《房地產證》，其法律權利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，是計算建筑容積率建筑物的從物。

（四）不計算建筑容積率建筑物的房地產權利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，其不能單獨地從計算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則，將違反房地產法律的強制性規定。

（五）依據經典的“物權”理論，可以認為：計算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“主物”，而不計算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“從物”。從物的法律權利依附于主物之中。主物轉移，從物隨之轉移，主物與從物不可分離。從物依然具有與主物相互聯系的、可分割的使用、占有、收益的三項法律權利。

（六）在二級房地產市場首次轉讓房地產時，如果房地產開發商不違反與政府簽訂的《土地使用權出讓合同》約定和相關法律規定，房地產開發商（賣方）與業主（買方）雙方當然可以在《買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權轉移給業主后，從物的占有、使用、收益的三項法律權利由房地產發展商享有。

但是，必須指出，上述的約定只是一項債權約定，而非是一項財產所有權轉移的確認，從物的所有權仍然依附于主物而屬于業主（買方）。

二、商品房住宅小區建筑物的房屋單元房地產權的初始登記和轉移登記

商品房住宅小區的建設工程取得法定的建設工程竣工驗收證書等法律文件后，房地產開發商將向房地產權登記機關申請辦理商品房住宅小區建筑物的房地產初始登記。理論上，房地產權登記機關宜按如下原則辦理房地產權的初始登記：

（1）明確計算容積率建筑物的建筑面積與宗地號的土地使用權面積的除商關系，以確定計算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權面積份額。

（2）明確每一房屋單元的建筑面積（含應直接分攤到每一房屋單元的公用面積）的土地使用權面積份額，以確定每一房屋單元的房地產權。

（3）將不計算容積率建筑物的建筑面積的法律權利確立并歸屬于計算容積率建筑物的建筑面積中。

由此可見，在初始登記中，由于不計算容積率建筑物的建筑面積沒有分攤到任何的土地使用權面積份額，其不可能有獨立的房地產權，其法律權利只能依附在計算容積率建筑物的建筑面積上。

在辦理首次房地產轉移登記中，房地產登記機關將按《房地產買賣合同》的約定辦理轉移登記，將房屋單元的房地產權轉移登記給買方，確認買方的房地產權。由于不計算容積率建筑物的法律權利只能依附在計算容積率建筑物的建筑面積上，當房地產開發商將商品住宅小區的房屋單元全部出售完后，不計算容積率建筑物的法律權利將全部轉移并歸屬于全體買方業主。

假若房地產開發商與買方簽訂《房地產買賣合同》時，在《房地產買賣合同》中約定“不計算容積率建筑物的產權屬于房地產開發商”時，不計算容積率建筑物的法律權利歸屬將會成為一個頗具爭議的法律問題。筆者有理由認為，依據法律強制性規定，不計算容積率建筑物的法律權利歸屬應歸屬于商品房住宅小區的全體業主。

三、商品房住宅小區停車位的房地產權歸屬

依據上述現行的房地產法律制度的特征、房地產權的產權登記的過程，筆者嘗試對目前商品房住宅小區二類四種存在形式的停車位產權作一分析判斷。

（一）商品房住宅小區內或城市區域里，獨立建設的多層經營性停車位（場）的房地產權歸屬。此類停車位（場），在政府與房地產開發商訂立的《土地使用權出讓合同》和政府發出的《建設工程規劃許可證》等法律文件中，均明確規定多層經營性停車位（場）的的建筑面積是計算容積率的。因此，多層經營性停車位（場）可以依法獨立辦理房地產權的初始登記和轉移登記，所以該類停車位（場）的房地產權利人為持有《房地產證》的當事人。

（二）在商品房住宅小區內，地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場）房地產權的歸屬。

1、地面停車位的房地產權歸屬。地面停車位是經政府發出的《建設工程規劃許可證》批準同意，在商品房住宅小區地面上直接設置的停車設施。

房地產開發商預售或現售商品房住宅建筑單元后，商品房住宅房屋單元辦理初始登記及轉移登記，商品房住宅小區的業主按份共同擁有該宗地號的全部土地使用權。由于地面停車位并無建筑面積或構筑物，其是設置在土地表面的停車設施，即是直接設置在業主按份共同擁有使用權的土地表面上，地面停車位不可能獲得房地產權的初始登記和《房地產證》?？梢?，地面停車位的產權，本質上只是土地使用權。由于業主按份共同擁有住宅小區宗地號的土地使用權面積，因此，地面停車位的法律權利毫無疑問地歸屬于商品房住宅小區的全體業主。

2、樓房首層架空層停車位的房地產權歸屬。由于樓房架空層停車位的建筑面積是不計算容積率的，因此，樓房架空層停車位的建筑面積不能獲得相應的土地使用權面積份額，其房地產權依附于計算容積率的住宅房屋單元，是住宅房屋單元的從物。所以，初始登記時，樓房架空層停車位不可能取得獨立的房地產權，其法律權利依附于計算容積率的房屋建筑面積；在轉移登記時，不能取得《房地產證》，其房地產權依附于取得《房地產證》的建筑物。根據本文闡述的房地產法律規定，房地產開發商在轉移房地產時，樓房架空層停車位不能從計算容積率的住宅房屋單元中分離或分割，不能將樓房架空層停車位的產權約定為房地產開發商所有。否則，將違反房地產法律的強制性規定。

可見，樓房架空層停車位的房地產權依附并歸屬于該幢設置架空層停車位住宅樓房的全體業主。3、樓房地下停車位（場）的房地產權歸屬。由于樓房地下停車位（場）的建筑面積亦是不計算容積率的，因此，樓房地下停車位（場）的產權狀況與樓房架空層停車位的建筑面積產權狀況如出一轍，樓房地下停車位（場）的房地產權依附并歸屬于該幢設置地下停車位（場）樓房的全體業主。四、在今后的立法中，宜進一步明確商品房住宅小區計算容積率停車位及不計算容積率停車位的房地產權歸屬在人均土地資源緊缺的我國，為有效及合理利用城市的有限土地資源，作為住宅小區公共設施的的停車位不宜買賣，不計算容積率的停車位產權應定位歸屬于商品房住宅小區的全體業主。

目前，對商品房住宅小區停車位可否買賣、應否買賣有兩種截然不同的意見，房地產開發商群體和消費者群體的意見涇渭分明。房地產開發商大多主張停車位可以買賣，其主要理由在于充分調動房地產開發商的投資停車位的積極性，滿足社會大眾的需要。消費置業者則大多主張停車位作為住宅小區的公用設施，不宜由少數人或強勢集團獨占，以避免有限的停車位資源被少數人壟斷使用，損害住宅小區普通市民的整體利益，而且住宅小區的停車位已計入房地產開發的建設成本之中，不宜再次利用停車位謀取非法的利益。

《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第十三條第二款規定：房地產首次轉讓合同對停車場、廣告權益沒有約定的，停車場、廣告權益隨房地產轉移；有特別約定的，經房地產機關初始登記，由登記的權利人所有。筆者認為，當“停車場”是計算建筑容積率的建筑物或附著物時，“停車場”攤分擁有土地使用權份額，此時“停車場”的產權當然可以依買賣合同約定，經房地產機關初始登記，由登記的權利人所有。在此種情形下，房地產開發商當然可以依法取得“停車位”的《預售許可證》或《房地產證》，從而可以出售“停車位”，房地產開發商與買方可以買賣“停車位”，或約定“停車位”的產權歸屬。此時，適用《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第十三條第二款的規定。

有人認為：“根據《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第十三條第二款規定，在任何情形下，經房地產發展商和買方的協商約定，商品房住宅小區的停車位的產權，均可以歸屬房地產發展商”。筆者認為：上述的認識并未注意到現行商品房住宅小區的停車位沒有攤分土地使用權份額的事實，亦未注意到房地產權是土地使用權與房屋所有權合二為一、土地使用權與土地上蓋建筑物不可分離的法律規范是強制性的，以致對法律適用的認識出現偏差，人為地曲解第十三條第二款規定的本意。

據媒體報道，目前在深圳全市，平均每3.3部車輛才有一個停車位，停車位的資源遠遠不能滿足社會的需要。如何有效地調動房地產開發商投入更多的資源建設停車位？怎樣才能合理地、有效率地利用停車位資源？并在二者之中取得平衡？值得人們思索。筆者認為，在土地資源緊缺的國情下，應科學地利用有限的城市土地資源，立法機關和房地產管理機關對城市公共資源的開發和利用應有一個長遠的戰略目標，作為普通百姓大眾日常生活的住宅小區公共設施的停車位不宜買賣，其產權應進一步明確定位歸屬于商品房住宅小區的全體業主。同時，應鼓勵房地產開發商建設各類經營性的停車位（場），以滿足不同層次、不同要求的社會需要。