借名買房合同性質及效力分析

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【摘要】住房問題是民生問題中關鍵的一環(huán)，近年來我國為了遏制“炒房”現(xiàn)象，緩解人民住房壓力，在一些城市實施了限購令。但限購令的出臺也引發(fā)了借名買房這一現(xiàn)象，并在事后就合同效力和物權歸屬產(chǎn)生了諸多糾紛。目前法律還沒有對借名買房進行詳細的規(guī)定，但公司經(jīng)營中的隱名股東現(xiàn)象與借名買房存在一定相似之處，并且《最高人民法院關于適用〈中國人民共和國公司法〉若干問題的規(guī)定（三）》對隱名股東的合同效力歸屬進行了解釋。就此可以根據(jù)不同情況為借名買房的合同效力歸屬提供參考。

【關鍵詞】隱名股東；借名買房；合同效力

一、案件歸納及分析

（一）涉及“借名買房”的民事案件歸類。根據(jù)借名買房的法院裁決案例，可以將借名買房行為分為購買商品房和購買政策性住房兩種。借名購買政策房的原因是：為了購買經(jīng)濟適用房、集資房、房改房等政策房。借名購買商品房的原因可以歸類為三種：一是為了規(guī)避信貸政策，根據(jù)中國人民銀行的部門規(guī)章規(guī)定，購買的房子套數(shù)越多，相應需要支付的首付比例就越高。也就是說，借名買房可以規(guī)避相應的限購政策所帶來的首付限制，同時也可以使貸款利率得到一定程度的優(yōu)惠。二是為了購買方便或者享有購房優(yōu)惠。某些政策性住房的購房價存在優(yōu)惠，借名者可以借其名義購買而享有這一優(yōu)惠。三是為免房產(chǎn)遭強制執(zhí)行。房子不在自己名下，當法院依法執(zhí)行借名人財產(chǎn)時借名買的房子就可以免遭執(zhí)行。（二）“借名買房”的民事案件裁決歸類。借名購買政策房的案例中，法院持認可與不認可兩種態(tài)度。法院持認可態(tài)度的案例中，法院給出的裁判理由是：一是涉訴房產(chǎn)雖為經(jīng)濟適用房，但借名人提供了借名購房的合理理由。二是借名人提供了存款憑條、購房發(fā)票等購房材料。故駁回了被借名人主張合同無效的申請。法院對借名購買政策房不支持的案例中，法院給予的裁判理由是：房屋原系單位集資房，或者其他政策性住房，且借名人無法出具明確的借名合同，故駁回其申請。法院不認可的原因是：政策性住房具有保障性質，購買方不滿足相應政策的要求，也就是不具備相應的專屬購買資格；此外，借名買房損害了他人的合法權益和社會公共利益。在借名購買商品房的相關訴訟中，法院認可的理由與政策性住房基本相同：房屋登記不具備足夠的法律效力，不能對抗實際對房屋享有所有權人的權利。同時以房款收據(jù)，房屋的真實使用權人為判定依據(jù)，房屋真實權利人是借名人。不認可的理由集中在：借名人不能提供明確的借名證據(jù)，或者相關款項并未付清。

二、借名買房與隱名股東

根據(jù)借名買房的“使用他人名義行使自己權利”這一特征，結合理論界的幾種學說，借名買房行為與隱名股東存在相似之處。隱名股東是公司實際出資人，但通過與他人協(xié)議的方式委托其持有公司股份的人。隱名股東與顯名股東之間其實存在一種合同關系，具體來說是一種雙務合同，隱名股東負有出資義務，享有資產(chǎn)實際收益的權利，顯名股東負有出借名義義務，享有收取報酬的權利。隱名股東與借名買房行為存在諸多相似之處：一是借名人與隱名股東均是使用他人名義行使自己權利，也就是真實權利人是借名人與隱名股東。二是兩種關系中均存在利益關系，借名人為了使用被借名人的名義需要付出相應對價，隱名股東亦然。股東的法律地位：第一，由于隱名股東和顯名股東之間合法合同的存在，隱名股東具有名義上顯名股東的權利。第二，根據(jù)商業(yè)上的實踐，隱名股東已經(jīng)成為比較普遍的現(xiàn)象。因而在沒有違法的情況下，隱名股東是得到法律的支持的。在對案件裁決的梳理中，借名買房行為雖然沒有明確的法律規(guī)定，但法院持有的態(tài)度是，在沒有違反相關法律，沒有損害他人合法利益的前提下對借名行為表示認可。這與隱名股東的法律地位也有相似之處。故隱名股東的相關司法解釋將對借名買房行為的合同效力認定起到借鑒作用。

三、隱名股東的合同效力

2010年12月6日，最高人民法院通過了《公司法》的司法解釋三，對隱名股東的相關問題做出了規(guī)定?！督忉屓返?5條第1款規(guī)定“有限責任公司的實際出資人與名義出資人訂立合同，約定由實際出資人出資并享有投資權益，以名義出資人為名義股東，實際出資人與名義股東對該合同效力發(fā)生爭議的，如無合同法第52條規(guī)定的情形，人民法院應當認定該合同有效。”①《解釋三》第25條第2款規(guī)定“前款規(guī)定的實際出資人與名義股東因投資權益的歸屬發(fā)生爭議，實際出資人以其實際履行了出資義務為由向名義股東主張權利的，人民法院應予支持。名義股東以公司股東名冊記載、公司登記機關登記為由否認實際出資人權利的，人民法院不予支持?！雹趶倪@兩款可以看出，隱名股東的身份界定為公司的外部人，只是對其基于與顯名股東的合同的股份具有投資收益的權利。相關的判決案例中，隱名股東負舉證責任，與顯名股東簽訂的書面合同是判斷隱名股東身份是否得到法律支持的關鍵，如果有相關證據(jù)的話，顯名股東不能以名義上的持股來抗辯。

四、借名買房的合同效力類比

《解釋三》第25款第1條對實際出資人的界定，對涉訴房產(chǎn)的產(chǎn)權認定也應該基于實際出資，即：房產(chǎn)的登記持有人與實際持有人訂立合同，約定由實際持有人出資并享有對房產(chǎn)的所有權，以登記持有人為名義產(chǎn)權所有人，實際持有人與登記持有人對該合同效力發(fā)生爭議的，如無違反合同法52條情形，人民法院應當認定該合同有效。司法實務中的判例基本也是遵循這一原則，如借名合同不存在欺詐、脅迫；不存在惡意串通，損害第三人利益及國家利益；不存在以合法形式掩蓋非法行為；不存在損害社會公眾利益的目的，法院即應認定為有效。具體來說，在相關的法院裁定中，借名購買政策房相較于借名購買商品房更不易被法院認可，因為政策性住房本身就是基于一定的優(yōu)惠性政策，以緩解特定人群的住房壓力的住房，借名行為會損害他人合法利益。同時，以免遭強制執(zhí)行和轉移債務為目的借名買房的行為也不被法院認可，這種行為屬于以合法形式掩蓋非法行為。而除以上行為之外的一般的借名行為，法院是應當給予認可的，因為借名人付出了實際對價，被借名人僅有名義上的權利，若將產(chǎn)權歸屬于被借名人，則會大大損害借名人的利益，并使被借名人獲取不當?shù)睦?。類比《解釋三》?5款第2條，當借名人與被借名人因房屋的產(chǎn)權歸屬發(fā)生爭議的，借名人以其實際出資為由向被借名人主張權利的，法院應給予支持。被借名人以房產(chǎn)登記機關登記為由否認實際出資權利的，法院不予支持。同樣，借名人也應當承擔舉證責任，借名人與被借名人簽訂的書面協(xié)議是關鍵，在相關案例中借名人的申請被駁回的情況大多是當初僅口頭做出了借名的意思表示，并沒有明確的證據(jù)證明借名合同的成立，因此法院不能予以支持。

五、結語

根據(jù)借名合同性質的分析以及類比隱名股東的合同效力，認定借名合同的合法性是立法者應當考慮的。從誠實信用原則來看，被借名人因房價快速上漲而違反借名約定是一種違反誠信的行為，從法律的作用角度來看不應當提倡這種利用名義權利去損害他人利益的行為。盡快完善借名合同的合同效力認定的相關法律是應當且必要的。

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作者:趙俊粟 單位:對外經(jīng)濟貿(mào)易大學保險學院