論住宅小區設施性質

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規模化方向發展的趨勢，出現了以住宅小區為主的城市房地產開發現狀。但是，房地產開發企業擅自減少小區非營業性配套設施，或將非營業性配套設施產權辦理于其名下的情況屢屢發生，這極大地損害了小區內房地產產權人或使用人的合法權益，使房地產產權人或使用人無法行使選擇物業管理公司的權利，或導致物業管理工作無法正常開展。因此，對小區非營業性配套設施的產權性質進行探討是有益的，也是必要的。

一、配套建設是國家法律規定房地產開發企業應當承擔的義務。

《城市房地產管理法》第24條規定，“房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相一致的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。”第26條第1款規定，“房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。”《城市房地產開發管理暫行辦法》第6條規定，“房地產開發項目用地的土地使用權出讓或劃拔前，主管部門應當組織有關部門對項目的規劃設計、開發期限、基礎設施和配套建筑的建設、拆遷補償安置等提出要求，并出具《房地產開發項目建設條件意見書》。”“《房地產開發項目建設條件意見書》應當包括以下內容：（一）項目性質、規模和開發期限；（二）規劃控制指標及規劃設計要求；（三）基礎設施和公共服務配套建筑的建設要求；（四）基礎設施和公益設施建成后的產權界定；（五）項目拆遷補償安置要求；（六）項目經營方式等。”“將《房地產開發項目建設條件意見書》提交負責土地出讓或劃拔的管理部門，其內容應當作為土地使用權出讓合同的必備條款或劃拔土地使用權批準文件的內容之一。”國家建設部、工商行政管理局制定的《商品房購銷合同》（GF-95-0171）范本第1條要求將土地使用權出讓合同或劃拔土地使用權批準文件作為房地產開發企業的用地根據，第22條第2款規定房地產開發企業“不得擅自改變與該商品房有關聯的公共設施、公共用地的使用性質”。這表明《房地產開發項目建設條件意見書》是《商品房購銷合同》的潛在的有效組成部分，配套設施建設是房地產開發企業對商品房買方應當承擔的法定和合同義務。

二、非營業性配套建設費用計入房地產開發成本決定了小區非營業性配套設施的產權共有性質。

國家物價局、建設部、財政部、中國建設銀行1992年《商品住宅價格管理暫行辦法》第5條規定，住宅小區基礎設施建設費和住宅小區級非營業性配套公共建筑的建設費（依據批準的詳細規劃和施工圖預算計算；住宅小區的基礎設施和配套建設項目按照國家和省、自治區、直轄市人民政府頒發的城市規劃定額指標執行）計入商品住宅價格組成的成本項目。既然房地產產權人購買商品房時支付了非經營性配套設施費用而房地產開發企業將該費用計入了成本，那么，除法律另有規定的部分外，非經營性配套設施的產權就應當歸住宅小區全體房地產產權人所共有，并由住宅小區房地產產權人或使用人共同占用、使用、管理、收益，或由其聘用的物業管理公司進行管理。

三、加強和改善行政管理，確保商品房買方或房地產產權人的合法權益。

1、嚴格執行驗收標準。這是指必須按照《城市房地產開發管理暫行辦法》第16條的規定進行綜合驗收。綜合驗收內容應當包括非營業性配套設施是否建設完畢；如未依《房地產開發項目建設條件意見書》的要求建設非營業性配套設施，則綜合驗收的結果應為不合格。

2、改善非營業性配套設施的產權產籍管理。《商品房購銷合同》（GF-95-0171）范本在第2條將商品房建筑面積分為實得建筑面積，公共部位與共用房屋分攤面積兩部分，這導致在辦理產權登記時將公用房屋分攤面積登記在每個產權人名下，在實踐中不便于公用房屋的管理使用。因為公用房屋的產權，如門衛房、值班室、休息室、幼兒園房、鍋爐房，是確實難以分割的，而且不便于辦理有關手續，如申辦幼兒園時房產手續如何證明就成為問題。在此，筆者建議修改有關產權登記規定，將公用房屋產權登記在住宅小區管委會名下，但管委會不得行使處分權。

3、支持商品房買方依法變更或者解除商品房購銷合同。如果房地產開發企業沒有依《房地產開發項目建設條件意見書》中關于小區非經營性配套設施的要求建設時，允許商品房買方提出變更房價或者解除合同的要求。當然，為了公平地保護雙方的利益，維護合同的穩定性，考慮建設中的細小變更的必然性，可以設定一個不符合非營業性配套設施的標準界限，如公用房屋實際建筑面積不得超過規劃的±10%，非營業性配套設施實際投資額不得超過規劃的±20%。