論高房價(jià)與高地價(jià)的治理
時(shí)間:2022-03-31 04:59:00
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論文關(guān)鍵詞:高房價(jià),高地價(jià),土地供給,農(nóng)村土地
論文摘要:城鎮(zhèn)建設(shè)用地緊張,確也是實(shí)情,尤其是大城市,多數(shù)城市早就在透支國家下達(dá)的指標(biāo)。治理高地價(jià)的關(guān)鍵是什么--增加供給!市場經(jīng)濟(jì)真的很簡單,價(jià)格是供求關(guān)系的反映(當(dāng)然,特殊情況下也會(huì)出現(xiàn)價(jià)格失靈),開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q,政府硬按著地價(jià)不讓漲,則企業(yè)只能尋求托關(guān)系、搞公關(guān)來購地。
近期召開的全國國土資源工作會(huì)議上,國土資源部部長、黨組書記,國家土地總督察徐紹史明確提出:堅(jiān)持和完善土地招拍掛出讓制度,總結(jié)、規(guī)范和完善“限房價(jià)競地價(jià)”、“雙向競價(jià)”、“綜合評(píng)標(biāo)”等多種房地產(chǎn)用地出讓模式,推動(dòng)土地供應(yīng)由“價(jià)高者得”的單一目標(biāo)向完善市場、保障民生等多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。近兩年來,經(jīng)營性用地“招拍掛”的出讓方式,持續(xù)不斷的受到質(zhì)疑和反對(duì),很多人認(rèn)為這種賣地方式很容易推高地價(jià),最大的受益方是地方政府,從而導(dǎo)致土地財(cái)政肥得流油。
由此看來,國家確實(shí)正在緊鑼密鼓的研究和推進(jìn)土地出讓方式改革。實(shí)際上,部分城市早在2009年就開始嘗試了,比如上海積極嘗試“預(yù)申請(qǐng)”、“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競價(jià)”。再如,近期北京有塊土地,出讓時(shí)對(duì)報(bào)價(jià)進(jìn)行限高,如果有多家企業(yè)都愿意出限高價(jià),則就讓他們競配建保障房面積,誰愿意為政府免費(fèi)配套最多的保障房,誰就最終勝出。
顯而易見,進(jìn)行這項(xiàng)改革的目的是限制地方土地財(cái)政,同時(shí)抑制地價(jià),進(jìn)而有助于穩(wěn)定房價(jià)。無疑,這一政策的指向是正確的。在房地產(chǎn)調(diào)控一波緊似一波的背景下,去年全國土地出讓成交總價(jià)款居然高達(dá)2.7萬億元,同比增加70.4%,超千億的城市數(shù)量劇增。而且,從價(jià)格上看,去年全國新建商品房成交均價(jià)大概同比上漲7%,而開發(fā)企業(yè)購置的土地成交均價(jià)卻大漲34%左右。
抑制地價(jià)、減少地王,正在成為重要的政策選擇。去年12月19日,《國土部關(guān)于落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策通知》要求:對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊,市、縣國土資源主管部門要在成交確認(rèn)書簽訂后2個(gè)工作日內(nèi),填寫《房地產(chǎn)用地交易異常情況一覽表》,分別上報(bào)國土資源部和省級(jí)國土資源主管部門。明擺著,這是向地方政府施壓。
然而,靠這種辦法并不太管用,近一個(gè)月來,全國溢價(jià)率超過50%的地塊普遍性的存在,光上海就有多個(gè)案例。另外,人為的壓制地價(jià),尤其是減少掛牌和拍賣行為,而增加招標(biāo)形式,確實(shí)能在一段時(shí)間內(nèi)減少高價(jià)地,卻有點(diǎn)“治標(biāo)不治本”;其負(fù)面效果不容忽視,招標(biāo)方式的透明度較掛牌和拍賣低很多,如何防范內(nèi)幕交易?如何阻止權(quán)勢企業(yè)橫行?又如何解決大量中小民營企業(yè)被拒之土地市場門外的困局?
治理高地價(jià)的關(guān)鍵是什么--增加供給!市場經(jīng)濟(jì)真的很簡單,價(jià)格是供求關(guān)系的反映(當(dāng)然,特殊情況下也會(huì)出現(xiàn)價(jià)格失靈),開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q,政府硬按著地價(jià)不讓漲,則企業(yè)只能尋求托關(guān)系、搞公關(guān)來購地。城鎮(zhèn)建設(shè)用地緊張,確也是實(shí)情,尤其是大城市,多數(shù)城市早就在透支國家下達(dá)的指標(biāo)。
困難是存在的,但辦法也不是沒有。努力方向有兩個(gè):一是城市低效利用土地現(xiàn)象嚴(yán)重,必須加快進(jìn)行二次開發(fā)。比如在很多城市的中心區(qū),都存在一定規(guī)模的各種企事業(yè)單位的舊樓宇、舊廠房、舊倉庫,或者使用效率低,或者已被廢棄,但這些土地的使用權(quán)掌握在原單位手中,政府極難收回并重新出讓。針對(duì)于此,上海有些好的做法,比如去年9月,上海出臺(tái)《關(guān)于鼓勵(lì)本市國有企業(yè)利用存量工業(yè)用地建設(shè)保障性住房的若干意見》,規(guī)定國有企業(yè)可以利用原有的工業(yè)用地,按照公共租賃住房和經(jīng)營性項(xiàng)目各占50%的模式實(shí)施開發(fā)建設(shè)。
另一個(gè)方面,要加快農(nóng)村土地管理制度改革,使集體建設(shè)用地能夠流轉(zhuǎn)起來,使其能夠源源不斷的向城鎮(zhèn)建設(shè)用地市場輸送“新彈藥”。實(shí)際上,2007年的中共十七大就已提出,要逐步統(tǒng)一城鄉(xiāng)的建設(shè)用地市場,可近幾年改革進(jìn)程滯緩,國家必須加快推進(jìn)這項(xiàng)改革。